Để đạt được hiệu quả và độ an toàn cao trong công tác quản trị rủi ro tín dụng, bộ phận quản lý cần nắm vững các chuẩn mực và thông lệ quốc tế về quản lý tín dụng. Việc kiểm tra, giám sát và quản lý rủi ro tín dụng dựa trên một số tiêu chí sau đây đã được các Ngân hàng hiện đại trên thế giới áp dụng và thừa nhận:
1.5.1. Hoàn thiện quy trình cho vay và quản lý tín dụng
Xây dựng quy trình cho vay và quản lý tín dụng: nhằm mục đích bảo đảm cho quá trình cho vay của các NHTM được diễn ra trong toàn hệ thống được thống nhất, chuẩn mực và hiệu quả, bảo đảm rủi ro tín dụng được hạn chế trong phạm vi kiểm soát được. Các quy trình này được xây dựng cụ thể đối với từng từng lọai sản phẩm cụ thể và thường xuyên được xem xét lại, có bổ sung sửa đổi cho phù hợp với điều kiện pháp lý, kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, bảo đảm thực sự là kim chỉ nam cho hoạt động tín dụng được an toàn hiệu quả. Hiện nay các NH nước ngoài đều tách bạch rõ các bộ phận có liên quan trong quy trình tín dụng để bảo đảm tính độc lập, khách quan trong quá trình thực thi công việc.
1.5.2. Phân tán rủi ro tín dụng
Các TCTD cần phân tán rủi ro tín dụng ngay từ chính sách cho vay của mình (bao gồm dư nợ cho vay, bảo lãnh, cho thuê tài chính…). Việc phân tán rủi ro yêu cầu TCTD không được tập trung tín dụng lớn cho một khách hàng và một nhóm khách hàng có quan hệ nhằm phân tán rủi ro, tránh trường hợp một khách hàng hoặc một khách hàng trong nhóm bị vỡ nợ sẽ ảnh hưởng kéo theo khả năng thanh toán của các khách hàng có quan hệ và ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động của
ngân hàng.
Theo luật các TCTD và qui chế về cho vay, qui chế bảo lãnh, qui định về an toàn vốn của Việt Nam thì giới hạn cấp tín dụng cho một khách hàng không quá 15% vốn tự có của các TCTD. Nhưng luật không cấm một khách hàng một khách hàng được vay nhiều TCTD, điều này sẽ gây rủi ro tín dụng do khách hàng có thể vay nhiều ngân hàng với mức tối đa.
1.5.3. Tổ chức tín dụng buộc phải xây dựng hệ thống quản lý thông tin khách hàng
Hệ thống quản lý thông tin khách hàng giúp cho việc ban quản lý xác định các đối tượng vay và gồm những hạn chế nghiêm ngặt để thực hiện quản lý khách hàng vay chặt chẽ. Hệ thống này theo dõi các khoản cho vay bao gồm thông tin về khách hàng vay; đối tượng vay, thông tin về tài sản bảo đảm tiền vay và những thông tin khác về khoản cho vay là rất quan trọng.
Các dữ liệu đầu vào tốt sẽ bảo đảm cho việc quản lý và khai thác thông tin khách hàng có hiệu quả, nó có ý nghĩa quan trọng trong việc phân loại khách hàng (chấm điểm) và xếp loại khách hàng (phân biệt đối xử tín dụng). Nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chỉ rõ, tăng cường khả năng tiếp cận các thong tín dụng có thể làm tăng mức độ sẵn có của các khoản vay và giảm bớt chi phí cho các trung gian tài chính, nghĩa là gỉai quyết được mâu thuẩn giữa nhu cầu vay vốn cao trong nền kinh tế trong khi vốn ngân hàng vẫn dồi dào không thể giải ngân được. Các dữ liệu thông tin khách hàng không chỉ được lưu trữ tại ngân hàng cho vay mà trong cả hệ thống ngân hàng và sẽ được sử dụng cho những giao dịch sau của khách hàng đối với bất kỳ tổ chức tài chính nào. Vì vậy, những khách hàng từng vay vốn và có nợ xấu thì khả năng được xét duyệt cho vay tiếp là rất thấp trong khi đó những khách hàng sử dụng vốn vay hiệu quả, tình hình trả nợ tốt thì cơ hội tiếp cận vốn trong tuơng lai rất cao và đôi khi còn được những ưu đãi từ ngân hàng như chính sách lãi suất thấp, thời hạn vay vốn dài hơn, số tiền vay lớn hơn…
1.5.4. Xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ hiện tại phù hợp với tính chất và quy mô hoạt động và kiểm toán bên ngoài
Hệ thống kiểm soát này bao gồm việc phân bổ quyền hạn, trách nhiệm, phân định chức năng tham gia vào hoạt động kiểm tra ngân hàng trên tất cả các mặt nghiệp vụ tín dụng, kế toán , ngân quỹ… bảo đảm tính an toàn cho các tài sản ngân hàng, hệ thống kiểm toán nội bộ độc lập phù hợp , và các biện pháp thích hợp bảo đảm sự tuân thủ những biện pháp kiểm soát nói trên cùng các quy định, luật lệ liên quan khác.
Ngoài kiểm toán nội bộ kiểm toán bên ngoài với cái nhìn toàn diện khách quan sẽ góp phần giúp TCTD hạn chế được rủi ro.
1.5.5. Xây dựng bộ phận giám sát và quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả
Bao gồm hình thức giám sát từ xa và giám sát tại chỗ:
Thường xuyên liên hệ với Ban Giám đốc NH và hiểu rõ về hoạt động của NH. Xây dựng các biện pháp thu thập, rà soát và phân tích các báo cáo, thống kê của NH theo hình thức đơn lẻ và tổng hợp.
Có biện pháp thẩm định độc lập các thông tin giám sát thông qua kiểm tra trực tiếp tại chỗ.
Tóm lại, trên đây là một số nội dung và tiêu chuẩn cơ bản QLRR tín dụng
theo thông lệ ngân hàng quốc tế. Các NHTM Việt Nam đã và đang từng bước áp dụng các tiêu chuẩn trên nhằm nâng cao chất lượng và bảo đảm an toàn tín dụng. Tuy nhiên việc áp dụng vẫn còn hạn chế do các nghiệp vụ còn mới mẻ đối với các NHTM Việt Nam về kiến thức, trình độ công nghệ, hệ thống thông tin, kỹ năng nghiệp vụ cán bộ …do đó để vận dụng các nội dung và tiêu chuẩn về quản trị RRTD theo thông lệ quốc tế đòi hỏi các NHTM phải nắm vững thực trạng hoạt động tín dụng của ngân hàng mình, nghiên cứu kỹ và học tập kinh nghiệm các mô ản trị rủi ro của các ngân hàng nước ngoài để có những giải pháp quản trị
rủi ro hiệu quả.
1.6. QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM
1.6.1. Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Quá trình phát triển tín dụng BĐS tại Mỹ:
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng BĐS Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị BĐS giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:
HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ BĐS. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh BĐS nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động.
Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị BĐS lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có.
Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay BĐS nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rõ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước BĐS Hoa Kỳ
Năm 1949 1979 2001
Nợ mua BĐS/ Tổng thu nhập hộ gia
đình 20% 46% 73%
Nợ mua BĐS/ Tổng tài sản hộ gia
đình 15% 28% 41%
Nguồn: Green & Watcher (2005) [10]
Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường BĐS Mỹ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003 [3] Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rúng động nền kinh tế thế giới.
Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng BĐS:
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng BĐS là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trữ liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường BĐS vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba.
Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn. Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các công ty cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá BĐS sẽ lên và khi phải tính lại món nợ ấy thì có thể tái tài trợ dễ dàng. Khi giá BĐS sụt giảm thì người cho vay không thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để đòi lại khoản nợ. Người đi vay không trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua BĐS bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp, khả năng chi trả là không cao.
Nguồn tài trợ BĐS gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng BĐS chủ yếu là từ
các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc ất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này
được dùng cho vay BĐS do yêu cầu QLRR tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ …. Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay BĐS tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường tín dụng BĐS đã được liên thông với thị trường tiền tệ.
Hậu quả của khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ:
Cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường BĐS và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa BĐS bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa.
Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội BĐS Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc.
Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại. Hàng loạt
tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khó khăn. Tập đoàn cung cấp tín dụng mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới 2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007[14]
Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng phá sản.Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn lan khắp thế giới. Nó đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ Euro.
Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân