Bên cạnh những nguyên nhân khách quan gây ra rủi ro tín dụng BĐS thì nguyên nhân chủ quan là do những hạn chế trong công tác tìm kiếm, thẩm định khách hàng đã gây ra rủi ro tín dụng.Rủi ro tín dụng thường bắt đầu từ những phân tích và thẩm định tín dụng thiếu chính xác dẫn đến quyết định cho vay sai lầm. Và trong tín dụng BĐS cũng phải tuân thủ tốt các nội dung sau:
Tìm kiếm khách hàng tiềm năng mà BIDV chủ trương hướng đến. Ví dụ như hiện tại BIDV đang có chương trình cho vay lãi suất ưu đãi mua nhà thu nhập thấp thì khách hàng tiềm năng là những cán bộ nhân viên, người lao động có thu nhập trung bình nhưng phải có nguồn thu ổn định.Có tìm đúng khách hàng tiềm năng thì khoản vay mà BIDV cấp ra mới phát huy hết tác dụng của mình và rủi ro trở thành nợ quá hạn, nợ xấu là rất khó.
Chủ động thu thập thông tin về khách hàng và qua nhiều kênh khác nhau: Phương tiện thông tin đại chúng, CIC, thông tin do khách hàng cung cấp từ thẩm định thực tế, thông tin do bạn hàng, đối tác của khách hàng cung cấp, thông tin từ chính quyền địa phương. Khi tổng hợp thông tin để ra quyết định tín dụng, cần rá soát tính đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp của thông tin đảm bảo thu thập được phải phù hợp với thực tế hoạt động của khách hàng, kịp thời loại bỏ những thông tin không chính xác gây ảnh hưởng đến quá trình phân tích.
Nhân viên quan hệ khách hàng cần phải áp dụng tốt các kỹ thuật phân tích tín dụng, trong đó có nguyên tắc 6Cs:
Thứ nhất, đặc tính-tư cách người vay (Character). Nhân viên QHKH phải chắc chắn rằng rằng người xin vay phải sử dụng vốn vay đúng mục đích (liên quan đến lĩnh vực BĐS mà khách hàng đã đề nghị ngân hàng cho vay). Nếu phát hiện người đi vay giả dối trong kế hoạch dử dụng vốn vay và trả nợ như đã thoả thuận
thì nhân viên QHKH phải từ chối cho vay, nếu không sẽ gây ra rủi ro tín dụng cho Ngân hàng mình. Đồng thời việc đánh giá tư cách người vay phải đầy đủ, toàn diện cả ở quá khứ, hiện tại và tương lai.
Thứ hai, năng lực của người vay (Capacity). Nhân viên QHKH phải chắc chắn rằng người xin vay phải có đủ năng lực hành vi và năng lực pháp lý để ký kết hợp đồng tín dụng. Trường hợp là pháp nhân vay vốn thì người đứng ra ký kết các hợp đồng là người đại diện pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được uỷ quyền phải đúng theo quy định của pháp luật. Năng lực của người vay cần phải đánh giá kỹ các năng lực tài chính, năng lực sản xuất kinh doanh.
Thứ ba, thu nhập của người vay (Cash). Cán bộ tín dụng phải chắc chắn rằng người vay cần tập trung vào câu hỏi: người vay có khả năng tạo ra tiền đủ trả nợ? Nhìn chung, người vay có 3 khả năng tạo ra tiền: luồng tiền từ doanh thu bán hàng hay từ thu nhập; từ thanh lý tài sản; từ phát hành chứng khoán. Tuy nhiên, cán bộ tín dụng cần xem xét ưu tiên khả năng thu hồi nợ từ nguồn thứ nhất, đây là nguồn thu đầu tiên và căn bản để trả nợ cho ngân hàng.
Thứ tư, đảm bảo tiền vay (Collaterral).Khi đánh giá khía cạnh đảm bảo tiền vay, nhân viên QHKH phải tự hỏi: người vay sở hữu một giá trị nào hay tài sản nào có chất lượng để hỗ trợ việc trả nợ cho ngân hàng? Nhân viên QHKH cần chú ý đến những yếu tố như: tuổi thọ, điều kiện và mức độ chuyên dụng cảu tài sản đảm bảo. Đối với đặc thù tín dụng của Việt Nam, trước mắt, tài sảm đảm bảo vẫn là nguồn trả nợ chính thứ hai nên việc thẩm định kỹ tài sảm đảm bảo sẽ giúp ích rất nhiều trong việc xử lý tài sản nếu khách hàng không trả được nợ. Từ việc định giá phải thất chính xác, không quá nhỏ đế khách hàng tiếp tục duy trì quan hệ với chi nhánh, không quá lớn để gây rủi ro khi xử lý; cho đến việc soạn thảo, ký kết và thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý cấn thiết như công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo trước khi cho vay. Cần thiết phải có bộ phận chuyên trách trong việc xử lý tài sản đảm bảo, tách hẳn với bộ phận xử lý nợ như hiện nay. Việc kiểm tra tài sản định kỳ nên giao cho nhân viên định giá tài sản thay vì nhân viên phân tích như
hiện nay để tránh tiêu cực xảy ra do các mối quan hệ thân thiết với khách hàng vay.
Thứ năm, các điều kiện (Conditions).Nhân viên QHKH vần phải biết xu hướng hiện hành vầ công việc kinh doanh và ngành nghề của người vay, cũng như điều kiện kinh tế thay đổi sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến khoản vay.
Thứ sáu, kiểm soát (Control). Cán bộ tín dụng cần tập trung vào những vấn đề như: các thay đổi trong luật pháp và quy chế có ảnh hưởng xấu đến người vay hay không?.