tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn
Khách hàng cá nhân:
Đối với nhóm khách hàng cá nhân, hiện tại BIDV có sản phẩm cho vay mua nhà. Để hỗ trợ khách hàng trong việc tìm kiếm và sở hữu căn nhà mơ ước, BIDV đã thực hiện thỏa thuận hợp tác với các chủ Đầu tư triển khai các chuơng trình ưu đãi đối với khách hàng vay mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Trong thời gian qua, việc triển khai Gói tín dụng 3.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình mua nhà các dự án phát triển nhà ở của BIDV đã nhận được sự quan tâm và hưởng ứng mạnh mẽ từ phía các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở và các khách hàng.
Để tạo điều kiện hơn nữa cho các khách hàng có nhu cầu, BIDV quyết định mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay của Gói tín dụng 3.000 tỷ. Theo đó, khách hàng là các cá nhân, hộ gia đình mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở trên tất cả các địa bàn có chi nhánh BIDV đang hoạt động sẽ được BIDV cho vay mua nhà với các ưu đãi đa dạng chưa từng có cả về thủ tục và lãi suất vay mua nhà cùng
nhiều ưu đãi khác về sản phẩm dịch vụ.
Đây là một trong những biện pháp BIDV hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và việc BIDV hướng tới chính là khơi thông đầu ra cho các dự án phát triển nhà ở bằng việc phối hợp cùng các chủ đầu tư hỗ trợ về mặt tài chính và ưu đãi cho các khách hàng mua nhà tại các dự án đó. Tham gia chương trình cho vay mua nhà tại BIDV trong dự án 3.000 tỷ đồng, khách hàng sẽ được hưởng nhiều ưu đãi vượt trội như được hưởng mức lãi suất cạnh tranh (12%/năm trong 06 tháng đầu tiên của khoản vay kể từ thời điểm giải ngân).
Thời hạn cho vay dài (tối đa 15 năm). Hạn mức cho vay đến 85% giá trị nhà mua.
Khách hàng tham gia Gói tín dụng 3.000 tỷ của BIDV khi mua bảo hiểm nhà chung cư của BIC sẽ được miễn 50% phí bảo hiểm năm đầu tiên và 25% cho các năm tiếp theo. Nếu mua bảo hiểm BIC Bình An, khách hàng cũng sẽ được miễn 50% phí năm đầu tiên và 10% cho các năm tiếp theo.
Ngoài ra, khách hàng còn được hưởng nhiều ưu đãi khác theo từng dự án của chủ đầu tư.
Phương thức trả nợ: linh hoạt. Khách hàng có thể lựa chọn trả gốc và lãi định kỳ hàng tháng hoặc trả gốc định kỳ, trả lãi hàng tháng.
Đảm bảo tiền vay: tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc tài sản bảo đảm khác của khách hàng hoặc của bên thứ ba, hoặc kết hợp các hình thức bảo đảm.
Thời hạn cho vay: tối đa có thể đến 20 năm. Khách hàng doanh nghiệp:
BIDV tài trợ vốn cho các doanh nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh BĐS để đầu tư các dự án BĐS trên lãnh thổ Việt Nam.
Đối tượng tài trợ: dự án văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô ị, khu du lịch, khách sạn,…
Thời hạn tài trợ: trung và dài hạn.
Tỷ lệ tài trợ cao, lên đến 85% tổng mức đầu tư của dự án.
2.2.2.2. Thực trạng tín dụng BĐS
Theo kết quả báo cáo tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn, trong các năm 2010 – 2011 – 2012 và 6 tháng đầu năm 2013 dư nợ tín dụng BĐS ngày càng tăng, bên cạnh đó, dự nợ quá hạn và nợ xấu cũng phát sinh trong năm 2013. Những khoản nợ quá hạn này đều xuất phát từ khách hàng vay là tổ chức kinh tế , điều này cho thấy những khoản vay kinh doanh cao ốc, văn phòng cho thuê bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, việc BĐS đóng băng làm cho khách hàng vay không có đầu ra, dẫn đến việc không có nguồn thu để trả nợ vay cho BIDV –Chi nhánh Đông Sài Gòn như tính toán ban đầu.
Bảng 2.6: Tổng dư nợ tín dụng BĐS
Đvt: tỷ đồng
Năm Tổng dư nợ Dư nợ BĐS Tỷ trọng (%)
2010 1,065 218.70 20.54
2011 1,076 361.52 33.60
2012 1,213 439.32 36.22
30/06/2013 1,497 288.68 19.28
Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng của BIDV – CN Đông Sài Gòn (2010-2012 [7]
Bảng 2.6 cho thấy dư nợ BĐS tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn tăng qua các năm 2010 – 2011 – 2012, từ 218.70 tỷ đồng lên 439.32 tỷ đồng. Trong khí đó 6 tháng đầu năm 2013, dư nợ BĐS tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn lại có xu hướng giảm xuống chỉ còn 288.68 tỷ đồng, chiếm 19.28% trên tổng dư nợ, và tỷ lệ này là thấp nhất so với các năm trước đó. Mặt khác, bảng 2.6 còn cho thấy cơ cấu tín dụng BĐS khá cao so với tổng dư nợ của chi nhánh trong các năm 2010 – 2011 – 2012, tuy nhiên, 6 tháng đầu năm 2013 tỷ lệ này đã giảm mạnh là do chi nhánh cơ cấu lại danh mục cho vay để phù hợp với tình hình thực tế, và giảm thiểu rủi roc
ho ngân hàng. Tất cả những điều nêu trên đã phản ánh được phần nào sự khó khăn trong công tác tín dụng BĐS tại chi nhánh mặc dù tổng dư nợ tăng qua các năm.
Bảng 2.7: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS
Đvt: tỷ đồng
Năm Dư nợ BĐS Dư nợ BĐS Tỷ trọng (%)
Cá nhân Tổ chức Cá nhân Tổ chức
2010 219 33.31 185.39 15.23 84.77
2011 362 37.15 324.37 10.28 89.72
2012 439 45.91 393.41 10.45 89.55
30/06/2013 289 100.91 187.77 34.96 65.04
Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng của BIDV – CN Đông Sài Gòn (2010-2012 [7]
Bảng 2.7 phản ánh sản phẩm tín dụng của BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn phần lớn là cung cấp cho khách hàng DN. Tỷ lệ của khách hàng DN vay BĐS luôn chiếm trên 80% trong các năm 2010 – 2011 – 2012. Đến 6 tháng đầu năm 2013 tỷ trọng cho vay BĐS của toàn chi nhánh giảm xuống so với tổng dư nợ ( đạt 19.28% - bảng 2.6) chủ yếu là do giảm dư nợ cho vay BĐS đối với khách DN, trong khi đó dư nợ BĐS khách hàng cá nhân lại có xu hướng tăng. Điều này phản ánh thị trường BĐS biến động xấu thì khách hàng DN chịu ảnh hưởng mạnh hơn là khách hàng cá nhân. Những dự án BĐS phải giảm giá để kích cầu, tạo điều kiện cho người mua tiếp cận với mức giá rẻ. Do đó, tín dụng BĐS đối với khách hàng cá nhân tăng mạnh (34.96 %) là điều tất yếu.
Bảng 2.8: Nợ xấu tín dụng BĐS
Đvt: tỷ đồng
Năm Tổng dư nợ Dư nợ BĐS
quá hạn Tỷ lệ (%) Dư nợ BĐS xấu Tỷ lệ (%) 2010 1,065 - - - - 2011 1,076 - - - - 2012 1,213 - - - - 30/06/2013 1,497 55.22 3.69 21.12 1.41
Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng của BIDV – CN Đông Sài Gòn (2010-2012 [7]
Tỷ lệ dư nợ quá hạn BĐS chiếm 3.69% so với tổng dư nợ và chiếm 19.13% so với dư nợ cho vay BĐS; Khi đó, tỷ lệ nợ xấu chiếm 1.41% so với tổng dư nợ và chiếm 7.32% so với dư nợ cho vay BĐS. Số liệu nêu trên cho thấy công tác quản lý rủi ro tín dụng BĐS tại chi nhánh trong 6 tháng đầu năm 2013 còn chưa thực sự tốt, khi dự nợ cho vay BĐS giảm mạnh và nợ xấu lại tăng rất cao. Theo phản ánh của Ban điều hành tại chi nhánh thì những khoản nợ xấu này đếu bắt nguốn từ cho vay BĐS khách hàng DN.
2.2.3. Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gòn
RRTD thường phát sinh do khách hàng không thực hiện trả nợ theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khiến người cho vay - ngân hàng - phải gánh chịu các tổn thất tài chính. Tình hình nợ xấu tăng cao trong những năm gần đây đang đòi hỏi phải có giải pháp xử lý cấp bách cũng cho thấy phần nào những hệ lụy mà RRTD gây ra, cũng như sự cần thiết phải tăng cường khả năng QTRR nói chung, RRTD nói riêng.Về khách quan, không khó để nói rằng tình
hoảng phục hồi yếu, kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thị trường BĐS trầm lắng.Tuy nhiên, thực tế cũng phải nhìn nhận đã có nhiều yếu tố chủ quan về phía ngân hàng cũng khiến cho RRTD tăng cao hơn như: hệ thống đánh giá tín dụng nội bộ còn yếu và mang nhiều yếu tố định tính; việc đánh giá giá trị TSĐB chưa chuẩn; công tác kiểm toán nội bộ lỏng lẻo; chưa có hoặc chưa phát huy tốt vai trò của hệ thống cảnh báo sớm…
Vì vậy, vấn đề quản lý RRTD luôn được BIDV Đông Sài Gòn quan tâm và đưa vào cả quy trình cấp tín dụng, nhằm hạn chế mức thấp nhất các rủi ro tín dụng có thể xảy ra sau khi ký kết hợp đồng vay. Cụ thể:
2.2.3.1. Về quản lý rủi ro trong quy trình cho vay
Ở khâu thẩm định rủi ro, tại CN, phòng Quản lý Rủi ro tiếp nhận báo cáo đề xuất tín dụng và hồ sơ tín dụng từ phòng QHKH và phòng giao dịch. Như vậy rủi ro sẽ có thể được phát hiện tại khâu này nếu như ở khâu thẩm định khách hàng mà nhân viên QHKH không nhận biết được. Đồng thời sau khi giải ngân, bộ phận QHKH và bộ phận QLRR đều phải đồng thời theo dõi khoản vay đó. Đây chính là khâu xác định mục tiêu của công tác quản lý RRTD đã được giới thiệu ở phần trên, RRTD phải được nhận diện ngay từ trước khi giải ngân.
Nhân viên QHKH có trách nhiệm kiểm tra, rà soát sau đối với khoản vay như: mục đích sử dụng vốn vay, tình hình thực hiện các cam kết, điều kiện cho vay (tỷ lệ vốn tự có, TSĐB,…), kiểm tra thực trạng TSĐB theo quy định, định kỳ hàng năm thực hiện rà soát, đánh giá lại hiệu quả khai thác các dự án đầu tư, giàm sát tình hình thực hiện hợp đồng của khách hàng, tiến độ thu hồi tiền tạm ứng,…Kết thúc mỗi lần kiểm tra, nhân viên QHKH phải lập biên bản kiểm tra, đồng thời lập báo cáo kiểm tra nếu khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, không thực hiện đúng cam kết, hoặc phương án sản xuất kinh doanh BĐS của khách hàng không đạt hiệu quả như dự tính, có biến động bất lợi về TSĐB. Các biên bản, và báo cáo kiểm tra này phải được chuyển sang cho bộ phận quản trị RRTD lưu trữ. Đồng thời, nhân
viên QHKH phải thực hiện phân loại nợ theo đúng quy định của BIDV, đánh giá lại giá trị TSĐB theo quy định về giao dịch bảo đảm trong cấp tín dụng của BIDV. Thường xuyên theo dõi, phân tích các biến động về hoạt động đầu tư của khách hàng để kịp thời nhận ra các rủi ro tiềm ẩn mỗi khi có biến động về kinh tế, xã hội. Luôn đôn đốc khách hàng thực hiện trả nợ gốc, lãi đúng theo cam kết. Nhân viên QHKH là người trực tiếp đề xuất các phương án xử lý và trực tiếp xử lý các khoản nợ xấu. Tất cả những đánh giá về khách hàng, về RRTD sẽ được nhân viên QHKH theo dõi liên tục trong khâu này. Từ đó, BIDV – CN Đông Sài Gòn sẽ sớm phát hiện ra RRTD để có những đề xuất, biện pháp xử lý kịp thời.
Bộ phận QLRR chịu trách nhiệm phối hợp với bộ phận QHKH và Quản trị Tín dụng trong việc phát hiện kịp thời các rủi ro, đề xuất các biện pháp xử lý, giám sát việc trích phập dự phòng và phân loại nợ. Bộ phận Quản trị Tín dụng định kỳ hàng tháng lập danh sách các khoản nợ đến hạn, các khoản vay điều chỉnh lãi suất, phí đến hạn thanh toán nhưng chưa thu, ngày hết hạn của chứng thư bảo hiểm tài sản. Đồng thời chịu trách nhiệm theo dõi các khoản nợ vay qua đó cảnh báo các dấu hiệu rủi ro cho bộ phận QHKH. Lập thông báo yêu cầu nhân viên QHKH tiến hành kiểm tra, rà soát các khoản vay.
Trong quá trình cho vay, Nhân viên QHKH phải tuân thủ theo đúng quy trình cấp tín dụng cho khách hàng, yêu cầu khách hàng tham gia mua bảo hiểm cho tài sản thế chấp, mua bảo hiểm cho dự án, công trình của mình để phòng ngừa những rủi ro khách quan như thiên tai. Thường xuyên theo dõi các khoản nợ vốn, lãi đến hạn của khách hàng để nhắc nhở khách hàng thanh toán, hoặc chuyển nhóm nợ theo đúng quy định để bộ phận kế toán dựa vào bảng phân loại nợ thực hiện trích lập dự phòng rủi ro kịp thời theo quy định.
Trong quy trình cấp tín dụng của BIDV đã lồng ghép các nhiệm vụ của từng bộ phận, phòng ban vào với nhau, tuy nhiên vẫn mang tính độc lập, nếu phòng này kiểm tra không chặt chẽ thì phòng khác sẽ phát hiện và đôn đốc nhau làm theo quy trình. Một quy trình chặt chẽ như vậy đã một phần nào hạn chế rủi ro khi cấp tín
dụng tại BIDV ở mức tối thiểu.
2.2.3.2. Xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ
BIDV đã tiến hành xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ theo thông lệ quốc tế. Cụ thể, BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn đang thực hiện phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo thông lệ quốc tế, sử dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ (HTXHTDNB) được BIDV xây dựng (ban hành kèm theo quyết định 8598/QĐ-BNC ngày 20/10/2006 của Tổng Giám đốc ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam) dựa trên cơ sở xếp hạng tín dụng của Standard & Poors [4].
HTXHTDNB được BIDV xây dựng nhằm mục đích: Phân loại nợ và trích lập dự phòng RRTD;
Phục vụ quản lý tín dụng toàn hệ thống;
Phục vụ cho công tác quản lý tín dụng tại chi nhánh bao gồm: Ra quyết định tín dụng; Kiểm soát rủi ro tín dụng; Cơ chế khen thưởng đối với nhân viên sẽ chính xác hơn thông qua việc đánh giá quá trình sử dụng HTXHTDNB.
HTXHTDNB sử dụng phương pháp chấm điểm các chỉ tiêu tài chính và phi tài chính của từng khách hàng, kết hợp với phương pháp chuyên gia và phương pháp thống kê để xếp hạng khách hàng.Trong một nhóm chỉ tiêu tài chính và phi tài chính sẽ bao gồm các chỉ tiêu nhỏ. Số lượng các chỉ tiêu nhỏ, thang điểm và trọng số của mỗi chỉ tiêu sẽ là khác nhau đối với mỗi loại khách hàng hay ngành nghề kinh tế khác nhau.
Xếp hạng tín dụng khách hàng tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn : Dựa trên số điểm đạt được, khách hàng được xếp vào một trong mười nhóm sau: AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C, D. Ứng với mỗi mức xếp hạng, các khách hàng vay vốn tại BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn được ngân hàng áp dụng các chính sách tín dụng tương ứng.
2.2.3.3. Thực hiện phân loại nợ, tính toán và trích lập dự phòng rủi ro tín dụng
BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn đã thực hiện phân loại nợ, tính toán và trích lập dự phòng RRTD theo thông lệ quốc tế.
Đối với các khách hàng là doanh nghiệp thì dư nợ sẽ được phân loại theo kết quả của HTXHTDNB của BIDV. Căn cứ vào kết quả của HTXHTDNB, các khoản nợ của khách hàng tại BIDV –chi nhánh Đông Sài Gòn sẽ được phân loại vào các nhóm nợ tương ứng như sau:
Bảng 2.9: Phân nhóm nợ dựa vào HTXHTDNB Xếp hạng khách hàng theo HTXHTDNB AAA AA A BBB BB B CCC CC C D Phân loại nhóm nợ nhóm Nợ 1 Nợ nhóm 2 Nợ nhóm 3 Nợ nhóm 4 Nợ nhóm 5
Nguồn: Sửa đổi bổ sung một số điểm của chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng [8]
Để phản ánh đúng chất lượng tín dụng theo tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế, BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn đã nghiêm túc thực hiện phân loại nợ theo quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04.2005 của Thống đốc NHNN với các khoản dư nợ hiện hành. Theo đó, các khoản nợ được phân loại theo nhóm 2,3,4,5 tuỳ thuộc vào thời gian chuyển nợ quá hạn gốc và lãi, BIDV-Chi nhánh Đông Sài Gòn