Về mặt lý thuyết, DCF được xem như một công cụ ưa thích để ĐG DN. “Điểm khác biệt giữa DCF và các phương pháp khác là nó dựa trên những kết quả hoạt động dự kiến trong tương lai hơn là những kết quả hoạt động quá khứ. Các dòng tiền trong tương lai của DN ở một mức độ nào đó có thể khác biệt so với các kết quả quá khứ, đặc biệt khi một NĐT tiềm năng kỳ vọng khai thác những khía cạnh khác so với hoạt động hiện tại của DN. Và điều này sẽ tác động đến kết quả ĐG”.
Phân tích DCF bao gồm việc dự đoán các dòng tiền tương lai và tỷ suất chiết khấu đối với các dòng tiền tương lai và giá trị cuối cùng. Kết quả phân tích này phụ
thuộc vào mức độ chính xác và hợp lý của những dự phóng tài chính và những giả định tỷ suất chiết khấu. Kết quả ĐG DN là tổng các dòng tiền tương lai và giá trị cuối cùng được chiết khấu theo tỷ suất đã xác định.
Theo Damodaran, trong phương pháp DCF, giá trị của một tài sản là giá trị hiện tại của các dòng tiền được kỳ vọng tạo ra từ tài sản đó, được chiết khấu về theo một tỷ suất phản ánh mức RR của các dòng tiền đó. (Security Analysis for Investment and Corporate Finance [11])
Trong đó:
n là vòng đời của tài sản
E(CFt) là dòng tiền kỳ vọng trong giai đoạn t.
r = tỷ suất chiết khấu phản ánh mức RR của các dòng tiền được dự phóng. Có hai cách thức trong phương pháp ĐG DCF. “Thứ nhất là ĐG toàn bộ DN, bao gồm cả các tài sản hiện hữu và các tài sản hình thành trong tương lai. Cách thứ hai là chỉ ĐG phần vốn chủ sở hữu trong DN. Giá trị vốn chủ sở hữu được xác định trực tiếp bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do của chủ sở hữu - những dòng tiền sau khi loại trừ các khoản nợ cần thanh toán và nhu cầu tái đầu tư, và tỷ suất chiết khấu lúc này chỉ phản ánh chi phí (CP) tài trợ của vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, giá trị vốn chủ sở hữu cũng nó thể xác định gián tiếp bằng cách loại trừ giá trị các khoản nợ phải trả khỏi giá trị DN. Nếu thực hiện đúng thì giá trị vốn chủ sở hữu theo cả hai cách trực tiếp và gián tiếp sẽ bằng nhau.” [11]
Ngoài ra, trong DCF còn có phương pháp chiết khấu dòng cổ tức DDM cho các NĐT chỉ quan tâm đến dòng cổ tức hàng năm. Theo đó, dòng tiền lúc này sẽ là lượng cổ tức dự kiến nhận được theo từng giai đoạn và tỷ suất chiết khấu lúc này là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của NĐT.
𝐺𝑖á 𝑡𝑟ị 𝑡à𝑖 𝑠ả𝑛 (𝑑𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑛𝑔ℎ𝑖ệ𝑝) = 𝐸 (𝐶𝐹1) (1 + 𝑟) + 𝐸 (𝐶𝐹2) (1 + 𝑟)2 +𝐸 (𝐶𝐹3) (1 + 𝑟)3 +⋯+𝐸 (𝐶𝐹𝑛) (1 + 𝑟)𝑛