Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.1.3.1 Quyền của người sử dụng đất
a, Quyền chung của người sử dụng đất
Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013 bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b, Quyền riêng của người sử dụng đất
Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất khơng nhằm mục đích thương mại (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013). Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012).
với nhau theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định. Cho thuê QSDĐ là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ nhưng khơng trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc khơng có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013).
- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã
chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự và Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế. Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hơn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể khác mà khơng cần có sự đền bù về mặt vật chất. Thực chất tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng này có giá cả thanh tốn bằng khơng. Tặng cho QSDĐ phải có sự thống nhất ý chí giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợp người được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012).
- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013).
Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất khơng có tranh chấp; quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
2.1.3.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môitrường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.