Tình hình thựchiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận

4.3.1.Tình hình thựchiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4.3. Đánh giá việc thựchiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà

4.3.1.Tình hình thựchiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí.

Theo số liệu tổng hợp tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Hoài Đức từ năm 2014 - 2018 được thể hiện trong bảng 4.3 cho thấy giai đoạn từ năm 2014 - 2018 trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu có tổng số 271 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã, thị trấn có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.3.

Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018

Đơn vị: trường hợp STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 Trạm Trôi 107 12 15 19 15 36 2 Di Trạch 99 14 19 21 16 21 3 Vân Côn 65 8 12 15 10 14 Tổng cộng 271 34 46 55 41 71

Nguồn: Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội-chi nhánh Hoài Đức (2014-2018) Tại thị trấn Trạm Trôi trung tâm huyện có thương mại dịch vụ phát triển việc

"mua bán đất, chuyển nhượng" diễn ra sôi động hơn. Số lượng giao dịch chuyển

nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2018 đều lớn và có mức độ khá ổn định. Trong 5 năm có 107 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chiếm 39,48% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã cùng với sự đầu tư của các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Đặc biệt là từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2014 - 2018 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên rất cao, dao động từ 35 - 50 triệu đồng/m2.

Ở xã Di Trạch, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Cả giai đoạn có 99 trường hợp chuyển nhượng đất ở. Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng chững lại do giá QSDĐ ở tăng lên cao khiến phần lớn người dân có nhu cầu về đất ở tại đây không có khả năng chi trả (giá 1m2 đất ở khoảng từ 25 - 40 triệu đồng/m2).

Đối với xã Vân Côn là xã thuần nông, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở ít (có 65 trường hợp chuyển nhượng). Nguyên nhân chính của tình hình này là tại xã hiện tại cũng như quy hoạch SDĐ đến năm 2020, tỷ lệ mất đất để mở rộng đường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các đường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Giá đất tại đây trong giai đoạn 2014 - 2018 dao động từ 15 - 25 triệu đồng/m2.

Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2014-2018 thể hiện trong bảng 4.4 cho thấy, riêng trong năm 2018 có 49 hộ ở 3 xã, thị trấn

điều tra tham gia chuyển nhượng QSDĐ, chiếm 32,67% số hộ được hỏi. Tỷ lệ chuyển quyền sử dụng đất vườn và ao liền kề chỉ chiếm 12,25% số trường hợp. Tổng diện tích đất chuyển quyền sử dụng đất trong 5 năm là 6980,6 m2. Tìm hiểu về mục đích chuyển quyền sử dụng đất ở, đất vườn và ao liền kề ở 3 xã thị trấn cho thấy có 37,83% là đầu cơ kinh doanh bất động sản; 19,35% là nhu cầu làm nhà ở để cư trú và chỉ có 14,5% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền mua vật dụng hoặc gửi tiết kiệm ở địa bàn nghiên cứu.

Bảng 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ phỏng vấn trên địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018

STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Trạm Trôi Di Trạch Vân Côn Tổng Tổng số hộ điều tra Hộ 50 50 50 150

1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường hợp 18 18 13 49

Đất ở 18 16 9 43

Đất vườn, ao liền kề 2 4 6

2 Diện tích (m2) 2090,6 2440 2450 6980,6

3 Tình hình thực hiện quyền

chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp 18 18 13 49

3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 12 10 7 29

3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã Trường hợp 4 5 4 13

3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng Trường hợp 2 3 2 7

4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp 18 18 13 49

4.1 Giấy chứng nhận QSDĐ Trường hợp 16 17 11 44

4.2 Quyết định giao đất Trường hợp 2 1 2 5

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Về tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở thị trấn Trạm Trôi 12/18 trường hợp, tiếp đến là xã Di Trạch 10/18 trường hợp, xã Vân Côn có 7/13 trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục. 13 trường hợp sử dụng giấy tờ viết tay có người làm chứng, và có 7 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay, chiếm 14,28% số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ.

Nguyên nhân của tình trạng nói trên là do giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch của nhiều trường hợp chưa hoàn thiện. Trong số 49

trường hợp thì có 44 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời trong số trường hợp chuyển QSDĐ, có 5 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác, chiếm 10,20% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu gây khó khăn cho việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

Mặt khác qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân, cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.