Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường
bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của quyền sử dụng đất; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện ới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.
Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh. Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý. Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền: Chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, cho thuê và thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu điểm của huyện Hoài Đức trong giai đoạn 2014 - 2018.
- Văn bản pháp quy, các quy định của Pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
3.2. THỜI GIAN VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.2.1. Thời gian nghiên cứu 3.2.1. Thời gian nghiên cứu
- Số liệu thu thập: Đánh giá giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018. - Thời gian nghiên cứu thực hiện từ tháng 3/2018 đến tháng 8/2019.
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, trong đó chọn 3 xã, thị trấn nghiên cứu điểm (Thị trấn Trạm Trôi, xã Di Trạch, xã Vân Côn) đại diện cho khu vực nghiên cứu trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoài Đức Hoài Đức
3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 - 2018 nhân trên địa bàn Huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 - 2018
- Đánh giá tập trung vào 5 quyền:
+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất; + Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất; + Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu.
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoài Đức dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoài Đức
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
a. Chọn khu vực điều tra:
Do việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các trung tâm, vùng ven trung tâm huyện Hoài Đức và vùng có những đặc thù khác nhau, các xã, thị trấn của huyện Hoài Đức được lựa chọn điều tra, như sau:
- Thị trấn Trạm Trôi: Là trung tâm của huyện Hoài Đức nơi có nhiều
giao dịch, chuyển quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình cá nhân và đại diện cho nhóm O’xã có tốc độ đô thị hóa nhanh.
- Xã Di Trạch: đại diện nhóm xã cận trung tâm, có khu đô thị Kim
Chung-Di Trạch, có điều kiện thuận lợi cho phát triển đô thị dịch vụ. Bên cạnh đó, còn là một xã phát triển ngành nghề phụ sản xuất két bạc và sơn mài.
- Xã Vân Côn: đại diện nhóm xã thuần nông.
b. Chọn đối tượng điều tra
Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đã đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức thực hiện 1 trong các quyền của người sử dụng đất.
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
3.4.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp
- Thu thập dữ liệu, số liệu thông tin từ các cơ quan, phòng ban của Sở TNMT Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội-chi nhánh huyện Hoài Đức. Những tài liệu điều tra cơ bản và tài liệu nghiên cứu gồm: tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
3.4.2.2. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ cấp
các quyền sử dụng đất. Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất. Số lượng phiếu điều tra được xác định theo công thức sau:
n=N/(1+N.e²) (Lê Huy Bá và cs., 2006) Trong đó:
n – Số lượng phiếu điều tra
N – Tổng số hồ sơ thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn được lựa chọn
e – Sai số cho phép (5-10%).
Với 928 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và tặng cho đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu được lựa chọn (3 xã, thị trấn) giai đoạn 2014-2018 và sai số cho phép là 10%, cỡ mẫu cần điều tra là 90, được thể hiện ở bảng 3.1.
Căn cứ vào số phiếu phân bổ (bảng 3.1) tiến hành chọn ngẫu nhiên trong danh sách các cá nhân đến đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và tặng cho giai đoạn 2014 - 2018 trên địa bàn 3 xã, thị trấn của huyện ( thị trấn Trạm Trôi, xã Di Trạch, xã Vân Côn), để điều tra phỏng vấn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh huyện Hoài Đức.
Bảng 3.1. Phân bổ số phiếu điều tra
TT Xã, thị trấn Số lượng (trường hợp) Tỷ lệ (%) Số phiếu điều tra tối thiểu (phiếu)
1 Trạm Trôi 375 40.40 40
2 Di Trạch 289 31.14 31
3 Vân Côn 264 28.46 29
Tổng 928 100,00 90
- Để đảm bảo độ chính xác hơn mỗi xã, thị trấn điều tra 50 hộ theo nguyên tắc chọn ngẫu nhiên các hộ đã đến đã đến Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Hoài Đức thực hiện 1 trong các quyền của người sử dụng đất.
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân tại các phiếu điều tra. Trên cơ sở số liệu điều tra nghiên cứu đối chiếu với các quy định của pháp luật về các quyền sử dụng đất tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm Excel.
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, so sánh
So sánh tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở địa bàn nghiên cứu dựa trên các số liệu thu thập được qua phiếu điều tra để tìm ra các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3.4.5. Phương pháp đánh giá
Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh được thực hiện thông qua các tiêu chí như:
Giá đất (Giá QSDĐ trên thị trường); Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn;
Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ, thủ tục; Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng;
Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về biến động của thị trường bất động sản.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN HOÀI ĐỨC CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Huyện Hoài Đức nằm ở vị trí trung tâm ''Hà Nội mới" và nằm về phía Tây trung tâm Thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý như sau:
Phía Bắc giáp huyện Đan Phượng, huyện Phúc Thọ; Phía Nam giáp quận Hoài Đức, huyện Chương Mỹ; Phía Tây giáp huyện Quốc Oai, huyện Phúc Thọ; Phía Đông giáp huyện Từ Liêm, quận Hoài Đức.
Về mặt kinh tế, Hoài Đức có vị trí rất thuận lợi do ở gần các trung tâm kinh tế và thị trường tiêu thụ lớn như nội thành Hà Nội. Với trục Đại lộ Thăng Long đi qua, đây là điểm thay đổi bộ mặt của huyện. Trên địa bàn huyện còn có các tuyến giao thông lớn chạy qua như Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 423, 422, 70 là một điều kiện thuận lợi cho huyện. Có thể đánh giá vị trí địa lý kinh tế của Hoài Đức như một yếu tố quan trọng tạo nên sự phát triển chung của Thành phố Hà Nội.
Trong những năm tới, sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Hà Nội nói chung và của huyện Hoài Đức nói riêng, cùng với hệ thống giao thông thuận tiện sẽ làm cho nền kinh tế của huyện có những bước phát triển vượt bậc (UBND huyện Hoài Đức, 2018).
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo, địa chất
Hoài Đức nằm trong khu vực châu thổ sông Hồng và sông Đáy, địa hình nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông được phân làm 2 tiểu vùng tự nhiên rõ rệt là tiểu vùng bãi ven sông Đáy và tiểu vùng nội đồng bởi đê Tả sông Đáy.
- Tiểu vùng bãi: Bao gồm diện tích chủ yếu của 10 xã: Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, Đông La, Vân Côn. Địa hình vùng này do ảnh hưởng bồi lắng của phù sa sông Đáy nên có
những vùng trũng xen lẫn vùng cao do đó thường gây úng, hạn cục bộ. Độ cao mặt ruộng trung bình từ 6,5 – 9,0m và có xu hướng dốc từ đê ra sông.
- Tiểu vùng nõi đồng: Bao gồm một phần diện tích các xã ven sông Đáy và toàn bộ diện tích của 10 xã, thị trấn: Thị trấn Trạm Trôi, Đức Thượng, Đức Giang, Kim Chung, Di Trạch, Vân Canh, Sơn Đồng, Lại Yên, Yên Khánh, La Phù. Vùng này có địa hình tương đối bằng phẳng. Độ cao mặt ruộng trung bình từ 4 – 8m, vùng trũng xen lẫn vùng cao.
Đặc điểm địa hình này cho phép Hoài Đức có thể xây dựng cơ cấu kinh tế đa dạng bao gồm sản xuất nông nghiệp kết hợp với sản xuất công nghiệp và thương mại dịch vụ (UBND huyện Hoài Đức, 2018).
4.1.1.3. Khí hậu
Hoài Đức nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, 1 năm chia thành 4 mùa khá rõ nét với các đặc trưng khí hậu chính như sau:
Nhiệt độ không khí: Nhiệt độ trung bình năm từ 23,1- 23,5 0C, chia làm hai mùa. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10. Mùa đông lạnh kéo dài từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, nhiệt độ trung bình tháng từ 15,7- 21,4 0C. Tháng 1 có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15,7 0C.
Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.600 – 1.800 mm, phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80 – 86% tổng lượng mưa cả năm (chủ yếu các tháng 7,8,9, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới 336,1mm). Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 - 23,2 mm.
Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm là 83% - 85%. Độ ẩm không khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, tháng 12, nhiều nhất là tháng 3, tháng 4, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không lớn.
Gió: Hướng gió thịnh hành về mùa khô là gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Nam, gió Tây Nam và gió Đông Nam.
Sương muối hầu như không có; mưa đá rất ít khi xảy ra. Thông thường cứ 10 năm mới quan sát thấy mưa đá 1 lần.
Điều kiện khí hậu của huyện thích hợp với nhiều loại vật nuôi, cây trồng có nguồn gốc tự nhiên từ nhiều miền địa lý khác nhau: nhiệt đới, á nhiệt đới, thuận lợi cho việc sử dụng đất đa dạng. Mùa đông với khí hậu khô và lạnh, vụ đông trở thành vụ chính gieo trồng được nhiều loại cây rau màu thực phẩm cho giá trị kinh tế cao.
Yếu tố hạn chế là có mùa khô, các cây trồng trên vùng vàn cao thiếu nước, phải thực hiện chế độ canh tác phòng chống hạn và vào mùa mưa thường bị mưa, bão, gây úng nội đồng ở những vùng trũng (UBND huyện Hoài Đức, 2018).
4.1.1.4. Thuỷ văn
Trên địa bàn huyện Hoài Đức có sông Đáy chảy qua, đây là phân lưu của sông Hồng, lưu đoạn sông chảy qua huyện dài 23 km. Lòng dẫn chảy tràn giữa 2 đê Tả Đáy và Hữu Đáy. Khoảng cách từ lòng sông vào đê trung bình 1,8km, đoạn sông rộng nhất thuộc xã Vân Côn khoảng 3,9 km.
Vào mùa kiệt, đoạn chảy qua huyện Hoài Đức dòng chảy rất nhỏ, chỉ có nước hồi quy từ các lưu vực Đan Hoài, Đồng Mô. Vào mùa mưa với tần suất xuất hiện đỉnh lũ của sông Đáy tại vùng Hoài Đức chỉ ngập lòng sông, còn trên bãi ảnh hưởng không đáng kể.
Với hệ thống sông như trên đã tạo cho huyện một nguồn cung cấp phù sa hàng năm cho vùng bãi bồi ven sông. Với tiềm năng đất bãi bồi ven sông này, trong tương lai sẽ được đầu tư cải tạo khai thác nguồn nước ngầm để phát triển nuôi trồng thuỷ sản và chuyển đổi cơ cấu trong nội bộ đất nông nghiệp.