Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3.2.Tình hình thựchiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở
4.3. Đánh giá việc thựchiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà
4.3.2.Tình hình thựchiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở
Qua theo dõi về tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại huyện Hoài Đức cho thấy, người sử dụng đất ở đang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ có số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nghĩa là cho thuê quyền sử dụng đất thông qua cho thuê nhà gắn liền trên đất. Tuy nhiên, có không nhiều trường hợp cho thuê nhà đất nào đến đăng ký cho thuê QSD đất theo quy định tại ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp ước tính tổng số khoảng 22,5% doanh thu. Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà đất phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước đã giảm thuế thu khi cho thuê nhà đất để tạo điều kiện khuyến khích người cho thuê nhà đất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Theo Chi cục thuế huyện Hoài Đức, hàng năm huyện vẫn có sự thất thu thuế nhà do các hộ gia đình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ít trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà đất. Người cho thuê nhà đất chỉ đến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà
đất khi tổ chức thuê nhà đất yêu cầu có hoá đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất. Thực tế là không có biện pháp chế tài đủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà đất rất khó khăn.
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
Đơn vị: trường hợp STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 Trạm Trôi 69 9 12 15 12 21 2 Di Trạch 53 12 10 12 8 11 3 Vân Côn 50 7 11 12 9 11 Tổng cộng 172 28 33 39 29 43
Nguồn: Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội-chi nhánh Hoài Đức (2014-2018) Từ bảng 4.5 cho thấy, trên địa bàn 3 xã, thị trấn giai đoạn 2014-2018 có tổng 172 trường hợp thực hiện quyền cho thuê sử dụng đất. Năm 2018 có tổng số trường hợp cho thuê cao nhất là 43 trường hợp. Giai đoạn 2014-2018, thị trấn Trạm Trôi có tổng số 69 trường hợp cho thuê sử dụng đất. Điều này phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện, ở thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế cao thì quá trình thực hiện quyền cho thuê sử dụng đất diễn ra mạnh hơn.
Qua điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2014 - 2018 thể hiện trong bảng 4.6 cho thấy, có 26 hộ đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, đã có 17,33% số hộ được điều tra đã cho thuê và thuê nhà đất, tỷ lệ cao nhất là Thị trấn Trạm Trôi có 13 hộ (50,0%), thấp nhất là xã Vân Côn (khoảng 19,23%).
Diện tích cho thuê và nhận thuê qua các thời kỳ là 1.152,5 m2, loại đất cho thuê là đất ở chiếm 83,0% tổng diện tích đất cho thuê; đất vườn, ao liền kề cho thuê chỉ có 17,0%. Hầu hết các trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ với số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất để kinh doanh.
Kết quả ở bảng 4.6 cho thấy: Ở các xã khác nhau, tình hình cho thuê đất có sự khác nhau. Tình hình cho thuê đất diễn ra sôi động tại các xã, thị trấn phát
triển như Trạm Trôi, Di Trạch. Ở các xã trên, số hộ tham gia vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt hàng chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ đã có công việc làm ổn định tại các cơ quan Nhà nước, có chỗ ở khác hoặc họ không có vốn để đầu tư kinh doanh nên họ cho thuê đất ở để sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê nhằm mục đích để ở.
Bảng 4.6. Tình hình việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018
STT Chỉ tiêu Trạm Trôi Trạch Di Vân Côn Tổng
1. Tổng số trường hợp cho thuê (trường hợp) 13 8 5 26
Trong đó: Đất ở 12 8 5 25
Đất vườn, ao liền kề 1 0 0 1
2. Diện tích (m2) 397,0 468,0 287,5 1152,5
3. Thời hạn cho thuê 13 8 5 26
3.1 6-12 tháng 12 8 5 25
3.2. 1-3 năm 1 0 0 1
3.3. 3-5 năm 0 0 0 0
4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến
động (trường hợp) 13 8 5 26
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục
4.2 Giấy viết tay có người làm chứng 5 3 1 9
4.2 Giấy tờ viết tay giữa người cho thuê và
người nhận thuê 8 5 4 17
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê 13 8 5 26
5.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9 5 4 18
5.2. QĐ giao đất tạm thời 4 3 1 8
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Việc cho thuê nhà, đất làm cơ sở kinh doanh, mở quán bán hàng đã làm tăng số trường hợp thuê đất tại Thị trấn Trạm Trôi và Di Trạch. Trong giai đoạn 2014 - 2018, số trường hợp thuê đất tại Thị trấn Trạm Trôi là 13 trường hợp, tương ứng 50,0% tổng số hộ cho thuê QSDĐ ở, tiếp theo là xã Di Trạch có 8 trường hợp, tương ứng 30,77% số trường hợp cho thuê QSDĐ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tại xã Vân Côn, số trường hợp cho thuê QSDĐ ở ít hơn, chỉ có 5 cho thuê đất ở trong giai đoạn 2014 - 2018. Nguyên nhân do người dân ở đây sống chủ
yếu vẫn dựa vào nghề nông, số hộ gia đình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ chiếm tỷ lệ ít. Hầu hết các trường hợp diện tích đất lớn, hộ gia đình xây dựng nhà cho thuê đất để ở, kinh doanh nhỏ. Một số trường hợp mua đất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, họ cũng xây dựng nhà cho thuê nhằm mục đích để giữ đất khỏi hoang hóa, lấn chiếm chứ không quan trọng vì mục đích kinh tế.
Về thời hạn cho thuê QSDĐ, có 96,15% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở có thời hạn ngắn từ 6 - 12 tháng, nhiều nhất là Thị trấn Trạm Trôi nơi có tốc độ đô thị hoá cao, tiếp đến là xã Di Trạch và cuối cùng là xã Vân Côn. Số trường hợp cho thuê có thời hạn từ 1 - 3 năm chỉ có 1 trường hợp, chiếm 3,85% tổng số trường hợp.
Giấy tờ cho thuê QSDĐ cũng đơn giản không cần làm thủ tục cho thuê theo quy định của pháp luật mà chủ yếu là viết tay, trong đó có 34,61% số trường hợp giấy viết tay nhưng có người làm chứng; 65,39% là giấy viết tay giữa người cho thuê và người nhận thuê.
Về tình hình giấy tờ nhà đất của 26 trường hợp cho thuê QSDĐ cho thấy có 69,23% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở có GCNQSĐ; có 30,77% số trường hợp có quyết định giao đất tạm thời.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện cho thuê QSDĐ, các cán bộ địa chính xã cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDĐ không khai báo lớn là do các nguyên nhân sau:
Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDĐ đều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí kinh doanh cho Nhà nước là được không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
Đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phí nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa được sát sao, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.