3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các quyền: Chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, cho thuê và thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu điểm của huyện Hoài Đức trong giai đoạn 2014 - 2018.
- Văn bản pháp quy, các quy định của Pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
3.2. THỜI GIAN VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.2.1. Thời gian nghiên cứu 3.2.1. Thời gian nghiên cứu
- Số liệu thu thập: Đánh giá giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018. - Thời gian nghiên cứu thực hiện từ tháng 3/2018 đến tháng 8/2019.
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, trong đó chọn 3 xã, thị trấn nghiên cứu điểm (Thị trấn Trạm Trôi, xã Di Trạch, xã Vân Côn) đại diện cho khu vực nghiên cứu trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoài Đức Hoài Đức
3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 - 2018 nhân trên địa bàn Huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 - 2018
- Đánh giá tập trung vào 5 quyền:
+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất; + Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất; + Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu.
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoài Đức dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoài Đức
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
a. Chọn khu vực điều tra:
Do việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các trung tâm, vùng ven trung tâm huyện Hoài Đức và vùng có những đặc thù khác nhau, các xã, thị trấn của huyện Hoài Đức được lựa chọn điều tra, như sau:
- Thị trấn Trạm Trôi: Là trung tâm của huyện Hoài Đức nơi có nhiều
giao dịch, chuyển quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình cá nhân và đại diện cho nhóm O’xã có tốc độ đô thị hóa nhanh.
- Xã Di Trạch: đại diện nhóm xã cận trung tâm, có khu đô thị Kim
Chung-Di Trạch, có điều kiện thuận lợi cho phát triển đô thị dịch vụ. Bên cạnh đó, còn là một xã phát triển ngành nghề phụ sản xuất két bạc và sơn mài.
- Xã Vân Côn: đại diện nhóm xã thuần nông.
b. Chọn đối tượng điều tra
Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đã đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức thực hiện 1 trong các quyền của người sử dụng đất.
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
3.4.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp
- Thu thập dữ liệu, số liệu thông tin từ các cơ quan, phòng ban của Sở TNMT Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội-chi nhánh huyện Hoài Đức. Những tài liệu điều tra cơ bản và tài liệu nghiên cứu gồm: tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
3.4.2.2. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ cấp
các quyền sử dụng đất. Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất. Số lượng phiếu điều tra được xác định theo công thức sau:
n=N/(1+N.e²) (Lê Huy Bá và cs., 2006) Trong đó:
n – Số lượng phiếu điều tra
N – Tổng số hồ sơ thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn được lựa chọn
e – Sai số cho phép (5-10%).
Với 928 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và tặng cho đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu được lựa chọn (3 xã, thị trấn) giai đoạn 2014-2018 và sai số cho phép là 10%, cỡ mẫu cần điều tra là 90, được thể hiện ở bảng 3.1.
Căn cứ vào số phiếu phân bổ (bảng 3.1) tiến hành chọn ngẫu nhiên trong danh sách các cá nhân đến đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và tặng cho giai đoạn 2014 - 2018 trên địa bàn 3 xã, thị trấn của huyện ( thị trấn Trạm Trôi, xã Di Trạch, xã Vân Côn), để điều tra phỏng vấn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh huyện Hoài Đức.
Bảng 3.1. Phân bổ số phiếu điều tra
TT Xã, thị trấn Số lượng (trường hợp) Tỷ lệ (%) Số phiếu điều tra tối thiểu (phiếu)
1 Trạm Trôi 375 40.40 40
2 Di Trạch 289 31.14 31
3 Vân Côn 264 28.46 29
Tổng 928 100,00 90
- Để đảm bảo độ chính xác hơn mỗi xã, thị trấn điều tra 50 hộ theo nguyên tắc chọn ngẫu nhiên các hộ đã đến đã đến Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Hoài Đức thực hiện 1 trong các quyền của người sử dụng đất.
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân tại các phiếu điều tra. Trên cơ sở số liệu điều tra nghiên cứu đối chiếu với các quy định của pháp luật về các quyền sử dụng đất tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm Excel.
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, so sánh
So sánh tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở địa bàn nghiên cứu dựa trên các số liệu thu thập được qua phiếu điều tra để tìm ra các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3.4.5. Phương pháp đánh giá
Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh được thực hiện thông qua các tiêu chí như:
Giá đất (Giá QSDĐ trên thị trường); Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn;
Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ, thủ tục; Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng;
Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về biến động của thị trường bất động sản.