Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3.5.Tình hình thựchiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
4.3. Đánh giá việc thựchiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà
4.3.5.Tình hình thựchiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai và được cụ thể hóa tại thông tư thì người sử dụng đất có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Việc đăng ký thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thực hiện chỉ đối với đất ở và được thể hiện tại bảng 4.12.
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014-2018
Đơn vị: trường hợp STT Xã Tổng số Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 Trạm Trôi 154 23 25 36 35 35 2 Di Trạch 102 10 11 17 33 31 3 Vân Côn 99 13 19 21 22 24 Tổng cộng 355 46 55 74 90 90
Nguồn: Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội-chi nhánh Hoài Đức (2014-2018) Từ bảng 4.12 cho thấy: Giai đoạn 2014 - 2018 trên địa bàn 3 xã, thị trấn đã có tổng số 355 trường hợp thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở đến đăng ký qua các năm có xu hướng tăng. Chứng tỏ rằng người sử dụng đất đã được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để
vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần đánh giá công sức không nhỏ của bộ máy hành chính nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp bằng QSDĐ ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn (từ 5 ngày giảm xuống còn 1 ngày làm việc).
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thể hiện ở bảng 4.13 cụ thể như sau:
Theo kết quả điều tra, giai đoạn 2014 - 2018, trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu thể hiện ở bảng 4.13 cho thấy, có 55 hộ tham gia thế chấp bằng QSDĐ.
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014-2018
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Trạm Trôi Di Trạch Vân Côn Tổng Tổng số hộ điều tra 50 50 50 150 1. Tổng số trường hợp thế chấp Trường hợp 24 15 16 55 Trong đó: Đất ở 21 11 14 46 Đất vườn, ao liền kề 3 4 2 9 2. Diện tích m2 3.000,30 1.287,50 2.070,50 6358,3 3. Thời hạn thế chấp Trường hợp 24 15 16 55 3.1 1-3 năm 4 1 4 9 3.2. 3-5 năm 15 11 9 35 3.3. 5-10 năm 5 3 3 11 4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp Trường hợp 24 15 16 55 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 24 15 16 55
5. Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm thực hiện quyền thế chấp
Trường
hợp 24 15 16 55
5.1. Giấy chứng nhận QSDĐ 24 15 16 55
Trong tổng số các trường hợp thế chấp: có 80% trường hợp thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh và 20% trường hợp thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hỗ sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp đất diễn ra chủ yếu tại những nơi đang phát triển sản xuất, kinh doanh như xã Vân Côn và Thị trấn Trạm Trôi.
Từ bảng 4.13 cho thấy, tổng số 55 trường hợp hộ gia đình, cá nhân của 3 xã, thị trấn nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất có 100% hộ gia đình, cá nhân đã hoàn tất các thủ tục tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện Hoài Đức, đây là một dấu hiệu tốt cho thấy người dân đã nhận thức được ý thức trách nhiệm của mình khi tham gia giao dịch. Điều này cho thấy thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn. Ngân hàng chỉ cho thế chấp đối với quyền sử dụng đất ở và buộc người dân phải đăng ký với cơ quan Nhà nước.
Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó theo quy định các tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá đất hàng năm do UBND thành phố Hà Nội quy định. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định từng năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng,... vẫn chưa tiếp cận được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế. Theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bão lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 40% đến 50% giá trị của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Một vấn đề đặt ra là các hộ dân này bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn và thực tế có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp
có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi.