Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3.7.Đánh giá chung việc thựchiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn
4.3. Đánh giá việc thựchiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà
4.3.7.Đánh giá chung việc thựchiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn
nghiên cứu điểm
4.3.1.1. Ưu điểm
Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất có tác dụng tích cực đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Hoài Đức, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Quyền sử dụng đất được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Tỷ lệ thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tỷ lệ ở giai đoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai đoạn trước. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ hơn,
mặt khác cũng cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đất đai trên địa bàn thành phố có nhiều chuyển biến tích cực.
- Việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất diễn ra trên địa bàn huyện Hoài Đức có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những xã, thị trấn có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã có nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp thì các giao dịch về đất đai ít. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4.3.7.2. Hạn chế
Từ những kết quả nghiên cứu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật có thể rút ra một số nhận xét:
- Trong 5 quyền của người sử dụng đất đã được nghiên cứu trong giai đoạn 2014 - 2018 tại 3 xã, thị trấn của huyện Hoài Đức cho thấy, mức độ thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở 3 xã có khác nhau. Trong đó quyền chuyển nhượng QSDĐ có tỷ lệ 32,66% tổng số hộ điều tra; tiếp đến là quyền tặng, cho QSDĐ có tỷ lệ cao nhất 38,0%; quyền thừa kế QSDĐ có tỷ lệ 16,67%; quyền cho thuê QSDĐ có tỷ lệ 17,33%.
Tình trạng vẫn còn một bộ phận chủ sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất mà không thực hiện việc đăng ký biến động hoặc không thông qua cơ quan nhà nước là do nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân do nhận thức của chủ sử dụng đất như mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao hoặc đến thời điểm giao dịch mà thửa đất chưa có GCNQSĐ, không chứng minh được nguồn gốc thửa đất. Các nguyên nhân khác theo ý kiến người dân như thủ tục thực hiện các QSDĐ ở còn phức tạp (30,0% số người được hỏi); thời gian để hoàn thành thủ tục chậm (56,0%); Văn bản hướng dẫn khó hiểu hoặc rất khó hiểu (36,0%).
- Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
+ Về tiền sử dụng đất: Một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng không có giấy tờ về QSDĐ và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
+ Về thuế chuyển quyền sử dụng đất: việc tính thuế chuyển QSDĐ chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do yêu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân, không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.