3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.4.5. Quy hoạch sử dụng đất phát triển du lịch tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020
* Đất di tích danh thắng - Diện tích năm 2010: 90,87 ha.
- Diện tích quy hoạch đến năm 2020: 115 ha, tăng 24,13 ha so với năm 2010; trong đó:
+ Diện tích cấp quốc gia phân bổ : 115 ha
+ Diện tích cấp tỉnh xác định : 0 ha
- Diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng: 90,75 ha, giảm 0,12 ha do chuyển sang các loại đất khác trong nhóm đất phi nông nghiệp.
- Diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang đất di tích, danh thắng: 24,25 ha; chuyển từ đất chưa sử dụng sang 0,50 ha, từ đất nông nghiệp sang 1,73 ha, từ nội bộ các loại đất phi nông nghiệp 22,02 ha.
Đất di tích danh thắng tập trung nhiều ở TP Nha Trang, Cam Ranh, huyện Diên Khánh.
* Đất tôn giáo, tín ngưỡng - Diện tích năm 2010: 303,13 ha.
- Diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng: 288,22 ha, giảm 14,92 ha do chuyển sang các loại đất khác trong nhóm đất phi nông nghiệp (chủ yếu sang đất di tích danh thắng).
- Diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang: 5,45 ha; chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang 0,45 ha (tại huyện Khánh Vĩnh), từ đất quốc phòng sang 5 ha (tại huyện Trường Sa).
- Tổng diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng toàn tỉnh đến năm 2020 có 293,67 ha, giảm 9,46 ha so với năm 2010.
Đất tôn giáo, tín ngưỡng tập trung nhiều ở TP Nha Trang, TX Ninh Hòa, huyện Cam Lâm.
* Đất khu bảo tồn thiên nhiên
- Diện tích năm 2010: 23.000 ha.
- Tổng diện tích đất khu bảo tồn thiên nhiên toàn tỉnh đến năm 2020 có 23.000 ha (không thay đổi so với hiện trạng); gồm khu bảo tồn Hòn Bà 19.200 ha thuộc 04 huyện: Khánh Vĩnh, Khánh Sơn, Cam Lâm, Diên Khánh và khu bảo tồn biển Hòn Mun ở TP Nha Trang có diện tích 3.800 ha.
* Đất khu, điểm du lịch
- Diện tích năm 2010 : 1.579 ha.
- Diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng: 0 ha.
- Diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang đất khu du lịch: 7.391,38 ha; chuyển từ đất chưa sử dụng sang 4.542,76 ha, từ đất nông nghiệp sang 2.273,39 ha, từ nội bộ đất phi NN sang 535,53 ha; từ lấn biển xây dựng các khu du lịch sinh thái biển 39,70 ha. Diện tích mở rộng thêm chủ yếu ở huyện Vạn Ninh, Cam Ranh, Cam Lâm, Nha Trang,… để phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng.
- Tổng diện tích đất khu du lịch toàn tỉnh đến năm 2020 có 8.970,38 ha; tăng 7.391,38 ha so với năm 2010; phân bố chủ yếu ở huyện Vạn Ninh, TP Nha Trang, Cam Ranh, huyện Khánh Vĩnh, Tx Ninh Hòa.
Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã bố trí đủ quỹ đất đáp ứng nhu cầu sử dụng của các ngành theo mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội toàn tỉnh đến năm 2020.
Ngành du lịch, dịch vụ sử dụng gần 10.000 ha (đất các khu, điểm du lịch; dịch vụ bưu chính viễn thông, kinh doanh khách sạn, nhà hàng,…). Việc bố trí đủ quỹ đất cho ngành sẽ góp phần đạt tốc độ tăng trưởng đạt 16-18%/năm thời kỳ 2011-2020.
3.5. HOÀN THIỆN CƠ CHẾ ĐẶC THÙ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐỂ THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN DU LỊCH TỈNH KHÁNH HÒA GIAI ĐOẠN 2016-2020 3.5.1. Cơ chế chính sách về đất đai hiện có tác động đến sự phát triển du lịch
3.5.1.1. Các văn bản pháp, chính sách có liên quan đến phát triển du lịch
- Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, định hướng đến năm 2030".
- Quyết định số 3020/QĐ- BVHTTDL ngày 31 tháng 8 năm 2009 của Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch về việc Phê duyệt Đề án “Xây dựng Chiến lược phát triển nhân lực văn hóa, thể thao và du lịch đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030”.
- Quyết định số 1706/QĐ- BVHTT, ngày 24 tháng 7 năm 2001 của Bộ Trưởng Bộ Văn hóa – Thông tin phê duyệt Quy hoạch tổng thể bảo tồn và phát huy giá trị di tích lịch sử văn hóa và danh lam thắng cảnh đến năm 2020.
- Quyết định số 61/QĐ-TTg, ngày 09 tháng 5 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội dải ven biển miền Trung Việt Nam đến năm 2020.
- Căn cứ Quyết định số 491/QĐ – TTg, ngày 16 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Bộ tiêu chí quốc gia về xây dựng nông thôn mới; Quyết định số 22/QĐ – TTg ngày 05 tháng 01 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án “Phát triển văn hóa nông thôn đến năm 2010 định hướng đến năm 2020”; Quyết định 800/QĐ – TTg ngày 04 tháng 6 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2010 – 2020; Quyết định số 88/QĐ-TTg ngày 09/01/2013 về việc phê duyệt đề án “Quy hoạch và kế hoạch nâng cấp, xây mới các công trình văn hóa (nhà hát, rạp chiếu phim, nhà triễn lãm văn học nghệ thuật) giai đoạn 2012 – 2020);
- Quyết định số 251/QĐ-TTg ngày 31 tháng 10 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020.
- Nghị quyết số 21/NQ-HĐND, ngày 22 tháng 7 năm 2011 của Hội đồng nhân dân tỉnh về Chương trình xây dựng nông thôn mới tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2011 – 2015; Quyết định số 2796/QĐ-UBND, ngày 17 tháng 10 năm 2011, ban hành Kế hoạch thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2011 – 2015.
- Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH tỉnh Khánh Hoà đến năm 2020. - Chương trình Phát triển kinh tế biển tỉnh Khánh Hòa.
- Chương trình phát triển đô thị tỉnh Khánh Hòa đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.
- Điều chỉnh, bổ sung quy hoạch phát triển giao thông vận tải tỉnh Khánh Hòa đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020.
- Quy hoạch chi tiết nuôi trồng thủy sản vùng mặt nước vịnh Nha Trang đến năm 2015;
- Các quy hoạch, dự án phát triển các ngành và lĩnh vực khác của tỉnh.
3.5.1.2. Chính sách đất đai từ Trung ương
Nhà nước tăng cường hỗ trợ của cho phát triển du lịch. Ưu tiên đầu tư để phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thông qua các chương trình, đề án, chính sách ưu đãi như:
Triển khai thực hiện Chương trình Hành động Quốc gia về Du lịch và Chương trình Xúc tiến Du lịch Quốc gia trong năm 2015 như sau: Căn cứ dự toán ngân sách được giao, Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch chủ động phê duyệt, phân bổ chi tiết, tổ chức thực hiện có hiệu quả các hoạt động sử dụng nguồn chi từ ngân sách nhà nước theo đúng quy định, chịu trách nhiệm trước Thủ tướng Chính phủ và pháp luật;
Ngành Du lịch xây dựng Chương trình phát triển du lịch giai đoạn 2016 - 2020, nghiên cứu, đề xuất các chính sách đặc thù, đột phá để thu hút khách du lịch từ một số thị trường tiềm năng; hoàn thiện cơ chế bảo tồn, khai thác sử dụng hiệu quả các di sản.
- Xây dựng cơ chế ưu đãi thu hút đầu tư, sớm hình thành một số khu du lịch trọng điểm quốc gia có sức cạnh tranh quốc tế, tạo động lực cho du lịch Việt Nam phát triển: Đảo Phú Quốc- Khiên Giang, Nha Trang, Cam Ranh- Khánh Hòa; Tuần Châu- Quảng Ninh.
Đẩy mạnh lộ trình mở cửa bầu trời trong hợp tác quốc tế song phương, đa phương về hàng không, dân dụng, mở rộng trao đổi thương quyền 5 trên cơ sở bảo đảm lợi ích quốc gia, thúc đẩy phát triển du lịch; tập trung triển khai để sớm hoàn thành các dự án đầu tư cảng du lịch, nhà ga, điểm dừng chân tại các đầu mối trung chuyển để tăng cường khả năng kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển của khách du lịch; chỉ đạo nâng cấp chất lượng dịch vụ phục vụ khách du lịch trên các tuyến du lịch đường bộ, đường sắt, đường không và đường thủy nội địa.
Mở rộng thị trường du lịch quốc tế, giảm phụ thuộc vào một số thị trường lớn; đa dạng hóa, nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ du lịch; tăng cường thu hút khách quốc tế đến Việt Nam lưu trú dài ngày hơn và chi tiêu nhiều hơn; có chính, sách phù hợp khuyến khích thị trường du lịch nội địa phát triển, phát động và thực hiện tốt cuộc vận động “Người Việt Nam ưu tiên du lịch Việt Nam”.
Điều chỉnh theo hướng nâng mức ưu đãi đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh các lĩnh vực khách sạn, lữ hành, du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng.
Rà soát các quy định về giao đất, thuế sử dụng đất để kiến nghị sửa đổi nhằm giảm thuế sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư cơ sở lưu trú, khu du lịch sử dụng nhiều diện tích cho không gian cảnh quan.
Rà soát các quy định về nhập khẩu các trang thiết bị, phương tiện vận tải chuyên dụng cần thiết để phát triển du lịch cao cấp mà trong nước chưa sản xuất được như: Tàu cánh ngầm, du thuyền, thủy phi cơ, máy bay hạng nhỏ, khinh khí cầu đạt chuẩn quốc tế...,
Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về an ninh, trật tự trong lĩnh vực du lịch; nghiên cứu giải pháp tổ chức lực lượng để bảo đảm an ninh, an toàn cho khách du lịch.
Nâng cấp chất lượng phục vụ của ngành hàng không góp phần tạo điều kiện tốt nhất cho du lịch phát triển, theo hướng: Tất cả các lực lượng phục vụ, cung cấp dịch vụ ở sân bay và trên máy bay cho hành khách có tinh thần, thái độ hết lòng phục vụ vì sự phát triển của ngành du lịch. Bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh an toàn; có thái độ phục vụ thân thiện; tổ chức thông tin hướng dẫn, hỗ trợ khách du lịch bảo đảm thuận tiện, coi đây là mục tiêu hoạt động của toàn ngành giao thông vận tải.
Hình thành Trung tâm hỗ trợ du khách tại các địa bàn du lịch trọng điểm để triển khai phối hợp hiệu quả hoạt động bảo đảm an ninh, an toàn cho khách du lịch, thực hiện phương châm xây dựng Việt Nam là điểm đến An toàn - Thân thiện - Chất lượng.
Thực hiện có hiệu quả các biện pháp bảo vệ môi trường và bảo đảm vệ sinh an toàn thực phẩm; đẩy mạnh việc chấn chỉnh an ninh trật tự, bảo đảm an toàn cho khách du lịch tại các khu du lịch, điểm du lịch.
a. Chính sách về giá đất
- Theo quy định của pháp luật về đất đai, loại đất dành cho phát triển du lịch gọi là đất thương mại dịch vụ áp dụng chung cho cả đất sản xuất, kinh doanh- thương mại dịch vụ.
Giá đất của các tỉnh theo quy định tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khu giá đất, thì giá đất ngày càng sát với thị trường làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, điều này có nghĩa các doanh nghiệp thuê đất để xây dựng hu du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn phải nộp số tiền thuê đất tăng lên, ảnh hưởng đến việc mở rộng, đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất, tăng cường đào tạo nhân lực để nâng cao chất lượng dịch vụ.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình và kết quả xây dựng Bảng giá đất năm 2015 của Ủy ban nhân dân, thành phố trực thuộc Trung ương thì phần lớn các tỉnh, thành phố quy định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 70- 80% mức giá đất wor cùng vị trí, Các tỉnh như Hà giang, Gia Lai có giá đất thương mại dịch vụ bằng 100% cùng vị trí đất ở, các tỉnh có giá thấp hơn so với giá đất ở cùng vị trí Hưng Yên (bằng 40%) Kiên Giang (42%).
b. Chính sách về thời hạn giao đất, thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và quyền sử dụng được giao cho các cá nhân hoặc tổ chức thông qua việc giao đất, cho thuê đất có thời hạn nhất định (thông thường thời gian thuê đất là 50 năm và tối đa là 70 năm)
c. Chính sách chế độ sử dụng đất
Đất xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng theo quy định của Luật Đất đai thì xác định là đất thương mại du lịch thì sẽ được thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một
lần cho cả thời hạn thuê đất. Trường hợp nhà đầu tư thuê đất trả tiền hằng năm thì chỉ được thế chấp, bán tài sản trên đất.
3.5.1.3. Chính sách đất đai tại Khánh Hòa
a. Chính sách về giá đất
Cơ chế xây dựng giá đất dung để xây dựng dự án du lịch áp dụng chung cho đất sử dụng vào mục đích thương mại, sản xuất kinh doanh bằng 30% giá đất ở cùng vị trí.
b. Chính sách về thời hạn giao đất, thuê đất
Theo quy định đất để xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng được xác định là đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm nhưng khi chuyển sang đất ở không hình thành đơn vị ở thì được xác định là đất ở có thời hạn là lâu dài.
c. Chính sách chế độ sử dụng đất (đất ở không hình thành đơn vị ở)
Sau khi được chuyển sang đất ở không hình thành đơn vị ở thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và đảm bảo các quyền lợi của người sử dụng đất như: tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn (trừ hạn chế đối với phần hạn chế quản lý xây dựng).
3.5.1.4. Hoàn thiện cơ chế đặc thù về chính sách đất ở (không hình thành đơn vị ở) trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.
Để hoàn thiện về cơ chế chính sách đất đai, UBND tỉnh ban hành Công văn số 5211/UBND-XDNĐ ngày 03/10/2011 về việc thực hiện điều chỉnh nội dung sử dụng đất các dự án tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (đã được Ban thường vụ Tỉnh ủy thống nhất chủ trương tại Thông báo số 60-TB/TU ngày 31/3/2011); Thông báo số 459/TB-UBND ngày 21/10/2013 UBND tỉnh có kết luận của UBND tỉnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất ở có thời hạn lâu dài trong các khu du lịch; Thông báo số 49/TB-UBND ngày 27/01/2015 UBND tỉnh có kết luận của UBND tỉnh về giải quyết vướng mắc đối với các trường hợp giao đất ở (không hình thành đơn vị ở) trong Khu du lịch nghỉ dưỡng.
Nên khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các khu du lịch nghỉ dưỡng có tính chất đất ở không hình thành đơn vị ở, nhà đầu tư phải cam kết với UBND tỉnh đưa nội dung các hạn chế sử dụng đất vào quy chế quản lý xây dựng và trình tự thực hiện như sau:
1. Tại bước Thỏa thuận địa điểm; cấp và điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư: Tại hồ sơ đề xuất của chủ đầu tư và văn bản chấp thuận (phê duyệt) của UBND tỉnh phải thể hiện được nội dung :Biệt thự để bán (không hình thành khu dân cư) phù
hợp với tính chất, mục tiêu chung của toàn khu du lịch và là yếu tố cấu thành không thể tách rời của khu du lịch.
2. Tại bước lập và phê duyệt quy hoạch xây dựng:
- Tại thuyết minh và bảng cân bằng đất đai của đồ án quy hoạch: phần đất dự kiến chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở lâu dài phải ghi chú thêm cụm từ
"đất ở lâu dài không hình thành khu dân cư".
- Tại thuyết minh và Quyết định phê duyệt quy hoạch của UBND tỉnh thể hiện