2.3.4.1. Một số hạn chế
Thị truờng bất động sản luôn chứa ẩn nhiều rủi ro kéo theo nguồn vốn cung cấp cho thị truờng bất động sản cũng chứa nhiều rủi ro. Qua quá trình đánh giá thực trạng cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018, mặc dù ngân hàng đã có nhiều cố gắng trong nâng cao hiệu quả cho vay nhung bên cạnh những kết quả đã đạt đuợc, cho vay mua nhà dự án bất động sản của chi nhánhvẫn còn nhiều mặt hạn chế sau:
- Hạn chế về chính sách cho vay riêng đối với nhóm khách hàng VIP: hiện nay, chi nhánh đã phân chia phân khúc khách hàng ra nhiều hạng khác nhau nhung chua thực hiện chính sách uu đãi riêng cho các nhóm khách hàng. Chính sách cho vay và hỗ trợ của các nhóm khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản đều giống nhau, chua có sự phân hóa rõ ràng.
- Hạn chế về lợi nhuận từ cho vay mua nhà dự án bất động sản còn thấp: So với các sản phẩm kinh doanh khác của chi nhánh thì tỷ suất lợi nhuận từ nhóm cho vay mua nhà dự án bất động sản tại chi nhánh còn thấp
82
án bất động sản: trong giai đoạn cho vay từ năm 2016- 2018, khách hàng đã thu hút
được rất nhiều khách hàng vay vốn mới, tuy nhiên chi nhánh chưa bán chéo thêm các sản phẩm dịch vụ khác để tăng lợi nhuận cho chi nhánh từ nhóm khách hàng này.
- Hạn chế trong việc liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản: Chi
nhánh còn phụ thuộc nhiều vào một số chủ đầu tư lớn mà bỏ lỡ nhiều dự án của các chủ đầu tư nhỏ khác. Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội có 3 phòng khách hàng chuyên cho vay chủ đầu tư để đầu tư rất nhiều dự án nhà, nhưng chi nhánh chưa tận dụng hết các lợi này để liên kết dự án cho vay khách hàng mua nhà dự án đó. Rất nhiều dự án phòng khách hàng của Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội tài trợ vốn cho dự án nhưng lại để ngân hàng khác cho vay khách hàng mua nhà dự án đó. Và khi chi nhánh phụ thuộc vào các chủ đầu tư lớn mà các chủ đầu tư nay không phát triển thêm được dự án mới thì chi nhánh cũng không có dự án cho vay. Đồng thời các chủ đầu tư này họ cũng làm việc song song nhiều ngân hàng khác nhau, ngân hàng nào đưa ra chính sách cho vay thoáng hơn, lãi suất thấp hơn thì họ sẽ liên kết với ngân hàng đó nên cũng gây cạnh tranh khá lớn cho chi nhánh trong việc đàm phán cho vay dự án đó.
- Hạn chế trong công tác bố trí cán bộ cho vay mua nhà dự án bất động sản:
Đặc trưng cho vay mua nhà dự án cần một đội ngũ cán bộ trẻ, nhanh nhẹn và nhiều kinh nghiệm đi làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư và các sàn bất động sản. Tuy nhiên, số lượng cán bộ tại các phòng giao dịch con ít và chưa chuyên biệt, một cán bộ phải thực hiện rất nhiều công việc cùng một lúc: tìm kiếm khách hàng, thu thập hồ sơ, thẩm định khách hàng rồi cho vay, giải ngân và thực hiện các công việc sau giải ngân nên cán bộ đó không có thời gian đi tìm kiếm khách hàng, đi trực tại các sàn giao dịch. Khi các Sale bất động sản có khách hàng mua và có nhu cầu vay ngân hàng thì luôn cần có cán bộ trực luôn tại sàn tư vấn hồ sơ vay luôn, nhưng khi liên hệ với cán bộ ngân hàng thì đang còn phải giải quyết các công việc tại phòng, dẫn đến chậm chễ trong khâu tư vấn và mang khách hàng vay về chi nhánh. Đồng thời, khi một cán bộ thực hiện hết các khâu cho vay, sẽ dễ gây ra các rủi ro cho vay khi
83
khách hàng đó thiếu chuyên môn, không đánh giá hết rủi ro của một khách hàng hoặc chính cán bộ muốn đạt chỉ tiêu kinh doanh sẽ làm hồ sơ ẩu hoặc sửa hồ sơ khách hàng để có thể cho vay đuợc.
- Hạn chế trong khâu thẩm định hồ sơ: Chi nhánh chua đi thực tế từng bộ hồ
sơ vay mua nhà dự án bất động sản, chua đi thẩm định nguồn trả nợ của từng món vay. Vì chạy theo doanh số cho vay, nhiều cán bộ và bộ phận ngân hàng chua tuân thủ quy trình cho vay dẫn đến nợ xấu cho ngân hàng. VietinBank chua thực hiện quy trình thẩm định tập trung, cán bộ quan hệ khách hàng tự tìm khách hàng, tự thẩm định hồ sơ và ký cho vay nên khâu thẩm định còn chứa nhiều rủi ro. Nhiều cán bộ vì chạy theo doanh số cho vay, sẵn sàng chế hồ sơ vay hoặc thiếu đi sự phân tích, thẩm định tín dụng kỹ càng truớc khi quyết định cho vay có thể gây hậu quả nghiêm trọng và gây nên nợ xấu cho chi nhánh. Thực tế tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội, khâu kiểm tra cho vay sau chua đuợc thực sự chú trọng, các biên bản kiểm tra chỉ mang tính chất đối phó với kiểm tra kiểm soát nội bộ mà chua đi kiểm tra thực tế, chua kiểm tra tiến độ dự án.
- Hạn chế về chính sách cho vay: So với các ngân hàng khác, tốc độ đua ra sản
phẩm riêng cho dự án của Vietinbank lâu hơn so với một số đối thủ cạnh tranh nhu Techcombank, VPbank..và các sản phẩm của Vietinbank thuờng chặt chẽ hơn với các ngân hàng cổ phần này, gâp mất thị phần và chậm tiến độ cho vay trong cuộc chạy đua giữa các ngân hàng.
2.3.4.2. Nguyên nhân của hạn chế
- Phân chia khách hàng: Phân khúc khách hàng tại chi nhánh đuợc phân chia
sau khi vay vốn, dựa vào số du tiền vay và số du tiền gửi chứ không phân chia theo đánh giá xếp hạng truớc khi vay. Vì thế, chi nhánh không đua ra đuợc chính sách uu đãi riêng cho nhóm khách hàng truớc khi vay.
- Chi nhánh mới chỉ chú trọng đến quy mô mà chưa chú trọng lợi nhuận:trong
giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018, chi nhánh chủ yếu chú trọng tăng quy mô cho vay nên chấp nhận cho vay các dự án có lợi nhuận thấp nhung chỉ cần doanh số và du nợ cho vay cao, chấp nhận mức lãi suất cho vay thấp để đuợc nhận dự án. Đồng
84
thời, các khoản vay mua nhà dự án bất động sản tại chi nhánh thuộc nhóm khách hàng VIP, nhiều tiền gửi nên khách hàng đều tất toán khoản vay khi hết uu đãi lãi suất. Ngoài ra, nhóm khách hàng mua nhà dự án nhà ở xã hội cũng đuợc vay lãi suất thấp, NIM lợi nhuận từ nhóm khách hàng này thấp do đuợc vay lãi suất uu đãi. Vì thế, lợi nhuận cho vay mua nhà dự án bất động sản của chi nhánh không cao mặc dù doanh số và du nợ cho vay cao.
- Chi nhánh chưa tập trung bán chéo các sản phẩm khác cho nhóm khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản: trong giai đoạn này, chi nhánh chỉ tập trung
tăng quy mô về du nợ và nguồn vốn nên chi nhánh không chú trọng đến công tác bán chéo sản phẩm. Vì thế nên công tác bán chéo còn hạn chế.
- Chi nhánh còn chưa linh hoạt trong việc liên kết với các đối tác chủ đầu tư:Việc phụ thuộc vào các chủ đầu tu lớn và không liên kết với nhiều các chủ đầu tu
nhỏ khác dẫn đến việc chi nhánh rất phụ thuộc vào các chủ đầu tu nay, gây hạn chế cho vay.
- Số lượng cán bộ tín dụng phục vụ cho vay tại các dự án còn ít: cho vay mua nhà dự án cần một số luợng cán bộ tín dụng túc trực tại các dự án để bám sàn, bám sale và kịp thời tu vấn cho khách hàng vay mua nhà ngay tại các sàn bán hàng nhung số luợng cán bộ tại chi nhánh bố trí chua hợp lý để phục vụ.
- Thời gian hồ sơ vay vốn mua nhà dự án ngắn do sức ép của các chủ đầu tư lớn: do sức ép của các chủ đầu tu, nhiều khoản vay mua nhà dự án chi nhánh phải
thẩm định và hoàn thiện hồ sơ vay trong thời gian rất ngắn, có những dự án phải chỉ vay xong sau 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Với thời gian cho vay gấp rút và thẩm định nhanh nên chi nhánh không thể bố trí cán bộ đi thẩm định từng nguồn trả nợ kịp thời.
- Ban hành sản phẩm chính sách tín dụng còn chậm và kém linh hoạt dẫn đến chậm tiến độ làm việc với các chủ đầu tư, gây mất thị phần và chậm tiến độ trong cuộc đua với các ngân hàng khác: Do đặc trung sản phẩm cho vay mua nhà dự án
bất động sản khác với các sản phẩm cho vay khác. Mỗi dự án cho vay đều phải đua ra các sản phẩm cho vay riêng từng dự án đó vì cho vay nhà dự án chứa đựng nhiều
85
rủi ro. Để có thể cho vay được, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội phải đánh giá dự án, đánh giá chủ đầu tư và phải làm việc chủ đầu tư thống nhất mẫu biểu ba bên rồi trình trụ sở chính Vietinbank để đưa ra các sản phẩm riêng cho dự án đó.
Và cũng trong thời gian qua, chính sách cho vay mua nhà dự án bất động sản thay đổi liên tục, liên tiếp các các công văn sửa đổi, bổ sung và thay thế, một phần cũng do chính sách thay đổi chung của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước. Nhiều chính sách chồng chéo, gây hiểu nhầm dẫn đến khó khăn trong công tác thẩm định. Bên cạnh đó, hướng dẫn của các khối, phòng bàn trụ sở chính còn mâu thuẫn gây khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ của khách hàng.
- về vấn đề kiểm tra kiểm soát sau cho vay của lĩnh vực cho vay mua nhà dự
án bất động sản còn chưa được chú trọng và kiểm tra thường xuyên:Nì chi nhánh
Hà Nội có số lượng khách hàng vay mua nhà dự án lớn và dư nợ cho vay của một khách hàng cũng khá lớn, nên việc kiểm tra chỉ mang tính chọn mẫu và chỉ khi món vay xuất hiện dấu hiệu chậm trả thì mới bắt đầu tiến hành kiểm tra, kiểm soát hồ sơ vay món đó.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 tác giả đã nghiên cứu thực trạng hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 từ đó tổng hợp những kết quả đạt được và tìm ra một số hạn chế, nguyên nhân hạn chế còn tồn tại trong lĩnh vực cho vay mua nhà dự án bất động sản, tạo tiền đề đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng cho vay mua nhà dự án bất động sản ở chương 3
86
CHƯƠNG III:
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Định hướng nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh thành phố Hà Nội đến năm 2025