2.3.1. Phân tích hiệu quả cho vay theo các tiêu chí định lượng
Chương 1 tác giả đã trình bày về các tiêu chí đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản tại các ngân hàng thương mại, nên để đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội chúng ta sẽ phân tích các tiêu chí dựa trên kết quả hoạt động doanh của chi nhánh trong giai đoạn năm 2016-2018.
2.3.1.1. Doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản
Doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội thể hiện tổng lượng vốn mà Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã cho các cá nhân, tổ chức vay trong một thời kỳ cụ thể (đo lường trong thời gian 1 năm). Mục 2.2.1.3 tác giả đã phân tích chi tiết doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản và tình hình tăng trưởng từng hình thức cho vay mua nhà dự án bất động sản của khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp tại chi nhánh.
Dưới đây là bảng đánh giá tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản chung tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn từ năm 2016 - 2018:
Bảng 2.21: Bảng đánh giá tăng trưởng doanh số vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank — Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016 -2018
Tiêu chí Năm
2016 Năm 2017 2018Năm
Tổng dư nợ mua nhà dự án 2.039 2.594 2.938
Tăng trưởng dư nợ 156.15% 27.21% 13.26%
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
74
Doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giảm từ năm 2016 đạt tăng trưởng 93.75%, năm 2017 tăng trưởng giảm xuống còn 60.64% và đến năm 2018 tăng trưởng âm, chứng tỏ hiệu quả cho vay không cao, doanh số cho vay giảm, làm giảm hiệu quả kinh doanh của chi nhánh.
2.3.1.2. Dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản
Dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội là tổng giá trị các khoản vay mua nhà dự án bất động sản mà khách hàng chưa hoàn trả tính đến một thời điểm nào đó trong năm.
Tại mục 2.2.1.4 và mục 2.2.2 tác giả đã đánh giá chi tiết dư nợ cho vay từng hình thức kinh doanh và tăng trưởng chi tiết từng loại hình thức này qua các năm từ 2016 đến 2018.
Dưới đây là bảng đánh giá tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản chung tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội tại các thời điểm cuối năm giai đoạn từ năm 2016 -2018:
Bảng 2.22: Bảng đánh giá tăng trưởng dư nợ mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank — Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016 -2018
Tiêu chí Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Nợ xấu nhóm 2 cho vay mua nhà dự án bất động sản 10 15 17
Tỷ lệ nợ xấu nhóm 2 trên tổng dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản
0.5% 0.6% 0.6%
Nợ xấu nhóm 3,4 cho vay mua nhà dự án bất động sản 3 3 4
Tỷ lệ nợ xấu nhóm 3,4 trên tổng dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản 0.15 % 0.12 % 0.14 %
Nợ xấu nhóm 5 cho mua nhà dự án bất động sản 1 1.5 2
Tỷ lệ nợ xấu nhóm 5 trên tổng dư nợ cho vay mua
nhà dự án bất động sản %0.05 %0.06 %0.07
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
Tuy dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội tăng qua các năm từ năm 2016 đến 2018 nhưng tốc độ tăng trưởng giảm do doanh số cho vay giảm.
75
2.3.1.3. Tiêu chí đánh giá tình trạng nợ xấu cho vay mua nhà dự án bất động sản
Nợ xấu cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016- 2018 không cao do phân khúc khách hàng chủ yếu là khách hàng VIP và có thu nhập ổn định.
Đa số các khách hàng mua nhà dự án của tập đoàn Vinhome và tập đoàn Sungroup đều trả nợ khi hết ưu đãi lãi suất (chiếm 98%) nên trong giai đoạn này, nợ xấu thuộc nhóm khách hàng này tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội rất thấp và gần như không có nợ xấu. Dưới đây là bảng chi tiết dư nợ xấu từ cho vay mua nhà dự án bất động sản tại chi nhánh trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018.
Bảng 2.23: Nợ xấu cho mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank — Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016 -2018
Tiêu chí Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Số tiền Tăng so với năm 2016 Số tiền Tăng so với năm 2017
Tổng lãi thu được từ cho vay mua nhà dự án BĐS tại Chi nhánh
16 3
223 37% 267 20%
Tỷ lệ thu lãi vay mua nhà dự án BĐS/ Dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS
8
% 8.6% 9.1%
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
76
2.3.1.4. Tiêu chí thu lãi cho vay mua nhà dự án
Giai đoạn năm 2016 -2018, cho vay mua nhà dự án bất động sản chủ yếu là cho vay khách hàng mua nhà dự án bất động sản của tập đoàn Sungroup và
Vingroup và đang được chủ đầu tư thay mặt khách hàng trả lãi, nên lãi vay được chủ đầu tư thanh toán đúng tiến độ ngày 26,27 hàng tháng và không bị chậm trả lãi.
Bảng 2.24: Bảng thu lãi cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank — Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016 -2018
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
Lãi thu được từ cho vay mua nhà dự án bất động sản không cao vì chủ yếu là nhóm khách hang vay đang được hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư. Lãi suất cho vay giai đoạn nay chủ yếu là 8-9%/năm và khi hết ưu đãi lãi suất khách hàng sẽ trả nợ trước hạn, số lượng khách hàng giữ lại khoản vay sau ưu đãi chỉ chiếm 1% tổng số khách hàng vay.
2.3.1.5. Tiêu chí lợi nhuận cho vay mua nhà dự án
Tiêu chí Năm Năm 2017 Năm 2018
77
bằng lợi nhuận thu đuợc từ lãi cho vay khách hàng - chi phí mua bán vốn từ trụ sở chính (chua trừ các loại chi phí khác nhu luơng cán bộ công nhân viên, chi phí thuê mặt bằng...). Tuy doanh số và du nợ cho vay cao nhung lợi nhuận từ mảng kinh doanh này tại chi nhánh TP Hà Nội không cao.
Du nợ cho vay mua nhà ở dự án tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn năm 2016 -2018 chủ yếu từ các mảng khách hàng cá nhân lớn: Khách hàng mua nhà dự án nhà ở xã hội, khách hàng cán bộ Vietinbank vay mua nhà dự án, khách hàng mua nhà dự án của tập đoàn Vinhome và tập đoàn Sungroup, khách hàng thông thuờng vay mua nhà dự án (vay dài hạn) và khách hàng mua nhà dự án bất động sản nghỉ duỡng.
Trong khi đó, khách hàng mua nhà ở dự án - gói vay nhà ở xã hội đuợc chính phủ hỗ trợ lãi suất và đuợc vay uu đãi mức lãi suất 6% (năm 2015) và 5% trong năm 2016,2017, lợi nhuận chi nhánh nhận đuợc khoảng 1.5%/năm.
Gói vay khách hàng mua nhà dự án của Vingroup và Sungroup cũng đuợc áp dụng mức lãi suất thấp do phải cạnh tranh lãi suất với các ngân hàng tham gia gói vay nhu Techcombank, VPBank.. .nên lợi nhuận khá thấp từ 0.5% - 1%/năm.
Du nợ khách hàng nội bội Vietinbank vay vốn mua nhà dự án, nhóm khách hàng này đuợc uu đãi lãi suất nên lãi suất vay khá thấp từ 4-7%/năm nên lợi nhuận mang lại không cao.
Cho vay mua nhà dự án bất động sản nghỉ duỡng tuy cho vay lãi suất cao, nhung mảng kinh doanh này rủi ro cao nên chi phí mua vốn từ trụ sở chính cao, và giai đoạn 2016-2018 chủ đầu tu hỗ trợ lãi suất nên mức lãi suất cho vay uu đãi khá thấp, nên lợi nhuận thấp.
Nhóm khách hàng cá nhân vay thông thuờng sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất do nhóm khách hàng này chỉ đuợc huởng lãi suất uu đãi năm đầu tiên, sau đó áp dụng lãi suất vay thông thuờng từ 10.5% -11%/năm và các khách hàng này thuờng duy trì khoản vay khá dài so với nhóm khách hàng mua nhà dự án của Vingroup và Sungroup.
78
Dưới đây là bảng đánh giá tiêu chí lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản qua các năm từ 2016 -2018:
Bảng 2.25: Bảng lợi nhuận từ cho vay mua nhà ở dự án tại Vietinbank — Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn năm 2016 đến năm 2018
2016 Số tiền Tăng so với năm 2016 Số tiền Tăng so với năm 2017
Lợi nhuận cho vay mua
nhà dự án BĐS 1 4 52 27% 59 13%
Lợi nhuận cho vay mua nhà dự án BĐS/ so với lợi
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
2.3.1.6. Cơ cấu cho vay mua nhà dự án
Như đã trình bày mục 2.2.2 tác giả đã phân tích chi tiết về các hình thức cho vay mua nhà dự án bất động sản mà Vietinbank chi nhánh TP Hà Nội đang cho vay. Theo hình thức sử dụng nhà dự án và theo đối tượng vay vốn.
Theo hình thức sử dụng nhà dự án thì cho vay nhà dự án mục đích để ở chiếm tỷ lệ cao hơn so với cho vay mua nhà dự án bất động sản nghỉ dưỡng, còn theo đối tượng vay vốn thì cho vay khách hàng cá nhân chiếm tỷ lệ cao hơn cho vay khách hàng doanh nghiệp.
2.3.2. Phân tích hiệu quả cho vay theo các tiêu chí định tính
Xét về phương diện các tiêu chí định tính, cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã tuân thủ các tiêu chí như đã đưa ra ở
79
chương 1.
- Sự hài lòng của khách hàng vay vốn mua nhà dự án bất động sản: chi nhánh có đội ngũ cán bộ trẻ, nhiệt tình và có trình độ cao, luôn được khách hàng hài lòng khi đến giao dịch và vay vốn tại chi nhánh. Các dự án chi nhánh cho vay đều có cán bộ trẻ nhưng vẫn có đầy đủ kinh nghiệm và kiến thức để phục vụ khách hàng kịp thời, giải quyết nhu cầu của khách hàng vay.
- Về thực hiện các văn bản pháp luật về cho vay mua nhà dự án bất động sản:
Mỗi dự án chi nhánh cho vay đều được các bộ phận pháp chế tại trụ sở chính của Vietinbank tư vấn và xem xét các văn bản hồ sơ pháp lý dự án nên các khoản vay mua nhà dự án bất động sản của chi nhánh đều tuân thủ theo các vản bản pháp luật về cho vay.
- Về chấp hành quy chế cho vay mua nhà dự án bất động sản của nội bộ ngân hàng đưa ra:Các khoản vay mua nhà dự án bất động sản tại chi nhánh đều tuân thủ
cơ chế cho vay tại chi nhánh: Vietinbank đã đưa ra khung hồ sơ cần thiết của một khoản vay và đã đưa ra chi tiết hướng dẫn cụ thể quy trình cho vay của từng dự án để chi nhánh dễ dàng thẩm định và làm hồ sơ cho vay theo đúng quy định của pháp luật.
- Về thực hiện đúng hợp đồng cho vay: toàn bộ hợp đồng cho vay đều được
soạn thảo theo đúng form mẫu đã được bộ phận pháp chế ban hành và có đầy đủ các thông tin cần thiết.
- Phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận của NHTM, các cơ quan có liên quan trong cho vay mua nhà dự án bất động sản: mỗi dự án bất động sản mà Vietinbank
Chi nhánh TP Hà Nội đều được thống nhất làm việc chặt chẽ giữa chi nhánh, các bộ phận phát triển kinh doanh của trụ sở chính và chủ đầu tư để mang lại hiệu quả cho vay cao cho Chi nhánh.
- Hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản đóng góp vào sự phát triển của kinh tế - xã hội: Cho vay mua nhà dự án bất động sản của chi nhánh đóng góp
lớn vào sự phát triển của nền kinh tế tại Hà Nội.
80
Mặc dù môi trường hoạt động ngân hàng, đặc biệt là lĩnh vực cho vay mua nhà dự án bất động sản còn nhiều khó khăn. Ngày càng nhiều ngân hàng tham gia vào lĩnh vực cho vay này, việc cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng để giành thị phần cho vay, nhưng cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã đạt được nhiều thành công đáng kể trong giai đoạn 2016-2018.
- Doanh số cho vay và dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản tăng trưởng cao qua các năm: Doanh số cho vay và dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản
tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội tăng trưởng qua các năm và chiếm tỷ trọng lớn trong doanh số cho vay và dư nợ cho vay toàn chi nhánh. Đặc biệt, dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản dành cho khách hàng bán lẻ chiếm 90-95% dư nợ bán lẻ, đã góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân trên địa bàn và nâng cao uy tín của Vietinbank.
- Thông qua cho vay mua nhà dự án bất động sản, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã thu hút được số lượng khách hàng VIP sử dụng thêm nhiều sản phẩm khác của Vietinbank: Là chi nhánh đầu mối của hệ thống Vietinbank để liên kết và
làm việc với nhiều chủ đầu tư lớn đã mang một số lượng lớn khách hàng về cho chi nhánh nói riêng và các chi nhánh khác trong hệ thống Vietinbank tại Hà Nội. Rất nhiều khách hàng vay mua nhà dự án tại Vietinbank chi nhánh TP Hà Nội đã sử dụng thêm nhiều sản phẩm kinh doanh khác như tiền gửi, thẻ tín dụng, thẻ ATM, bảo hiểm, ipay, SMS.... Có những khách hàng lớn sau khi vay vốn, đã gửi một khoản tiền gửi khá lớn về chi nhánh lên tới 300 tỷ đồng, tổng tiền gửi của nhóm khách hàng mua nhà dự án bất động sản tại chi nhánh lên tới 2-3 nghìn tỷ và duy trì thời gian từ 1-2 năm.
- Cho vay mua nhà dự án bất động sản đã góp phần tăng lợi nhuận cho Chi nhánh: Tuy lợi nhuận từ cho vay mua nhà dự án bất sản chiểm tỷ trọng nhỏ trong
tổng lợi nhuận của cả chi nhánh nhưng lại chiếm tỷ trọng cao trong cho vay khách hàng cá nhân của toàn chi nhánh.
- Tỷ lệ nợ xấu từ cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Chi nhánh duy trì ở mức thấp: so với các sản phẩm kinh doanh khác, cho vay mua nhà dự án bất động
81
sản có tỷ lệ nợ xấu thấp do chủ yếu khách hàng VIP mua nhà dự án của các chủ đầu tu VIP, vị trí vàng.
- Mở rộng mối quan hệ với các chủ đầu tư và các đối tác: Thông qua cho vay
mua nhà dự án bất động sản, Vietinbank Chi nhánh TP Hà Nội thắt chặt hơn mối quan hệ với các chủ đầu tu và các đối tác. Nhiều chủ đầu tu đã mở tài khoản thanh toán tại chi nhánh để thuận tiện cho khách hàng thanh toán tiền mua nhà và đã tạo đuợc nguồn tiền gửi CASA khá lớn từ các chủ đầu tu này.
- Sản phẩm mua nhà dự án bất động sản giúp nhiều cán bộ công nhân viên thu nhập thấp có nhà ở: Vietinbank Chi nhánh TP Hà Nội là ngân hàng đã triển khai
thành công gói vay 30 nghìn tỷ của chính phủ hỗ trợ nguời thu nhập thấp mua nhà ở xã hội. Thông qua gói vay nay, rất nhiều cán bộ thu nhập thấp có nhà ở ổn định, nâng cao đời sống cho cán bộ.
2.3.4. Một số hạn chế và nguyên nhân
2.3.4.1. Một số hạn chế
Thị truờng bất động sản luôn chứa ẩn nhiều rủi ro kéo theo nguồn vốn cung cấp cho thị truờng bất động sản cũng chứa nhiều rủi ro. Qua quá trình đánh giá thực trạng cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018, mặc dù ngân hàng đã có nhiều cố gắng trong nâng cao hiệu quả cho vay nhung bên cạnh những kết quả đã đạt đuợc, cho vay mua nhà dự án bất động sản của chi nhánhvẫn còn nhiều mặt hạn chế sau: