31
1.3.1. Kinh nghiệm quốc tế của các Ngân hàng thương mại về việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản.
Nhật bản và Mỹ là hai đất nước có nền kinh tế phát triển, thị trường bất động sản sôi động và các ngân hàng thương mại tại hai nước này khi cho vay cũng phải tuân thủ chặt chẽ theo các hệ thống pháp luật đã được đề ra. Để đưa ra các bài học cho các ngân hàng thương mại Việt Nam, chúng ta sẽ nhìn nhận từ những sai lầm của các ngân hàng tại Nhật Bản và Mỹ đã mắc sai lầm cho vay mua nhà dự án bất động sản trong 2 cuộc khủng bất động sản tại hai đất nước này như thế nào:
Kinh nghiệm từ Nhật Bản
Tại Nhật Bản, "bong bóng" bất động sản đã từng "vỡ" vào năm 1991. Sau đó, sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường bất động sản lại đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm chí phải tuyên bố phá sản.
Nguyên nhân
Một là, sự sụt giảm của giá chứng khoán. Kéo theo đó là giá bất động sản
cũng giảm rất sâu. Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm vào cuối năm 1989, sau đógiảm mạnh xuống còn 14.309 điểm vào tháng 8/1992, giảm hơn 60% so với thời điểm cao nhất (Okina/Shirakawa 2001, tr.5). Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Thị trường chứng khoán tăng giá, một phần lãi đáng kể sẽ được các nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt rồi đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, khi giá chứng khoán giảm, các nhà buôn chứng khoán sẽ thua lỗ, khoản vốn đầu tư sẽ giảm. Khi đó, giá cổ phiếu bất động sản cũng giảm theo và giá đất sẽ trượt dốc.
Hai là, chính sách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng. Sau khi Chính phủ thực
32
rào cản cho vay phi ngân hàng, các ngân hàng bắt đầu mởrộng các khoản cho vay mạo hiểm như cho vay tiêu dùng, cho các doanh nghiệp (DN) xây dựng, bất động sản vay. Khi các quy tắc điều hành và giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện mới thì các khoản cho vay lỏng lẻo của ngân hàng đã biến thành những khoản nợ xấu gây hậu quả nghiêm trọng.
Giải pháp
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản ở Nhật đã rơi vào tình trạng phá sản. Để xử lý các công ty bất động sản ở Nhật Bản bị “đắp Chiếu”, Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng như giúp các doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi khủng hoảng. Giữa năm 1990, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1% để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị trường nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn yêu cầu công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản.
Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 - 2006, Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu (từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm 2008). Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đô thị. Kết quả là Chi phí cho vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, việc Chính phủ Nhật Bản “cứu” thị trường bất động sản gặp phải một số tồn tại, hạn chế. Đó là Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Đặc biệt, từ năm 1998 đến nay, Nhật Bản đã rơi vào tình trạng giảm phát, cùng với đó là vấn đề nợ công khiến công cuộc phục hồi kinh tế càng trở nên khó khăn hơn.
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ
33
chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị truờng tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nuớc khu vực Châu Âu, Nhật... Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng tuơng tự.
Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt gọi là cho vay dưới chuẩn của các ngân hàng thương mại tại Mỹ đối với người vay tiền mua bất động sản trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp bất động sản
duới chuẩn chiếm khỏang 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp duới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị truờng cho vay mua nhà của Mỹ. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp bất động sản duới chuẩn kèm theo bùng nổ của thị truờng bất động sản tại Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay bất động sản nới lỏng và kèm theo hội chứng thích mua nhà của dân Mỹ.
Trong khoản thời gian này, việc mua bất động sản ở Mỹ khá dễ dàng, nguời dân chỉ cần có 20% giá trị căn nhà thì có thể vay gói vay mua nhà với thời gian vay lên tới 20 năm hoặc có thể lâu hơn. Lúc này lãi suất cho vay mua nhà đất động sản lại thấp nên khách hàng cứ mua xong và trả góp, khách hàng kỳ vọng đuợc giá bán lại lấy lời. Quy định khoản vay lỏng lẻo, đối tuợng đi vay nhiều nguời không có công ăn việc làm ổn định, thu nhập thấp dẫn đến mất khả năng thanh toán khi thị truờng bất động sản diễn biến xấu. Khi thị truờng bất động sản Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng, các khách hàng mua nhà với mục đích mua đi bán lại thì không thì bán lại đuợc nhà dẫn đến nợ xuấu cho vay mua nhà bất động sản tăng cao. Nhiều khách hàng vay vỡ nợ đẩy các ngân hàng thuơng mại Mỹ vào cảnh thua lỗ đáng sợ.
Giải pháp
34
hơn nữa. Cục dự trữ liên bảng Mỹ (FED) đã ngay lập tức bơm vốn cho thị trường cũng như cam kết luôn trong tư thế sẵn sàng đáp ứng vốn nếu thị trường cần. Và chính phủ Mỹ đã đề xuất một kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất: những người vay thế chấp bất động sản có đủ ba điều kiện theo quy định sẽ được áp dụng mức lãi suất cố định trong thời kỳ 5- 7 năm. Bộ tài chính Mỹ và FED cũng đã ban hành các quy định mới và giám sát chặt chẽ các NHTM cho vay bất động sản và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt.
Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm xử lý khủng hoảng BĐS, thị trường BĐS Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi. Năm 2013 là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 TP của Mỹ đã tăng hơn 2,5% trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ năm 2000. Giá nhà ở tất cả các TP, trừ Detroit, đã tăng lên trong tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 TP có mức tăng tới hai con số, nhất là những nơi như San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta, với các mức tăng trên 20%...
1.3.2. Bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh thành phố Hà Nội
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ bắt đầu từ việc các ngân hàng thương mại giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vay mua nhà đất động sản có độ rủi ro cao và bong bóng bất động sản tại Nhật do các khoản vay mua nhà bất động sản lỏng lẻo của các ngân hàng thương mại Nhật Bản.Qua hai cuộc khủng hoảng bất động sản trên, ta có thể rút ra bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh TP Hà Nội như sau:
- Tuân thủ các chính sách, quy định về cho vay: Các khoản vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội cần phải tuân thủ chính sách, quy định cho vay của nội bộ Vietinbank, Ngân hàng nhà nước và Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội phải rà soát, kiểm tra sau cho vay các khoản vay mua nhà dự án
35
bất động sản một cách chặt chẽ, thường xuyên.
- Định giá tài sản thế chấp đúng giá trị thực và thường xuyên đánh giá tài sản đúng định kỳ theo quy định: Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nộicần chú ý đến việc
định giá tài sản thế chấp là bất động sản sao cho đúng với giá trị thực, thường xuyên định giá và đánh giá lại tài sản đúng định kỳ để có các biện pháp xử lý kịp thời nếu giá trị tài sản đảm bảo bị sụt giảm so với giá trị khoản vay. Các khoản vay ở các khu vực khác nhau đưa ra mức cho vay khác nhau. Vì các khoản vay mua nhà dự án bất động sản nếu sử dụng tài sản hình thành từ vốn vay đều định giá giá trị tài sản thế chấp theo giá bán trên hợp đồng mua bán mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư. Tuy nhiên, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội cũng cần phải xem xét yếu tố thị trường xem tài sản có bị mất giá so với thời điểm khách hàng ký hợp đồng mua bán hay không để đưa ra giá trị định giá đúng với thời điểm cho vay. Và ngay sau khi khách hàng được cấp sổ đỏ, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội phải tiến hành đánh giá và định giá lại tài sản và tiến hành các thủ tục nhập kho theo đúng quy định.
- Đánh giá năng lực trả nợ của người vay cũng như phương án trả nợ khả thi, hiệu quả: Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nộiphải đưa ra các tiêu chí đánh giá người
vay hợp lý và mức cho vay phù hợp với từng đối tượng vay. Đồng thời, ngân hàng cần tính đến các yếu tố biến động làm giảm khả năng trả nợ của người vay, để có quyết định cho vay ở mức hợp lý cũng như có biện pháp phòng ngừa rủi ro kịp thời. Đối với khách hàng cá nhân, cần theo dõi và đánh giá nguồn trả nợ, đặc biệt là các nguồn trả nợ từ lương và cho thuê nhà. Xem xét việc sử dụng vốn vay đúng mục đích hay không, tránh việc khách hàng mục đích mua nhà dự án để ở nhưng mục đích mua nhà dự án BĐS để đầu cơ, mua bán chênh lệch theo thị trường, gây rủi roc ho ngân hàng nếu thị trường bất động sản biến động theo Chiều hướng đi xuống.
- Nhận thức rõ các rủi ro có tác động dây chuyền khi cho vay bất động sản bởi mối quan hệ mật thiết của thị trường bất động sản với thị trường tài chính, thị trường lao động: Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội cần giới hạn cho vay bất động
sản và danh mục cho vay được phân bổ hợp lý giữa các ngành nghề để bù trừ rủi ro, đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản.
36
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Trong chương 1, tác giả đã làm rõ một số vấn đề sau:
- Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản của ngân hàng thương mại: Phân tích hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản tại các ngân hàng thương mại và vai trò của hoạt động cho vay mua nhà dự án đối với ngân hàng, khách hàng và xã hội
- Hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại: Nêu ra các tiêu chí về định tính, định lượng và các nhân tố ảnh hưởng để làm cơ sở đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh TP Hà Nội.
- Kinh nghiệm quốc tế về nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản của một số NHTM trên thế giới.
37
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
- CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam -Chi nhánh thành phố Hà Nội. Chi nhánh thành phố Hà Nội.
2.1.1. Quá trình thành lập và phát triển
Tiền thân của Sở giao dịch I là Ngân hàng nghiệp vụ khu vực 1 Hà Nội, trực thuộc Chi nhánhNgân hàng Công thương TP Hà Nội. Từ tháng 12/1989 đến tháng 11 năm 1992, Ngân hàng nghiệp vụ khu vực 1 Hà Nội đổi tên thành Trung tâm giao dịch Ngân hàng Công thương Hà Nội.
Ngày 24/3/1993, Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam ra quyết định số 93/NHCT-TCCB chuyển hoạt động của Chi nhánh Ngân hàng Công thươngTP Hà Nội vào Hội sở chính Ngân hàng Công thương Việt Nam. Ngày 30/3/1995, Tổng giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam ra quyết định số 83/NHCT-QĐ chuyển bộ phận giao dịch trực tiếp tại Hội sở chính Ngân hàng Công thương Việt Nam để thành lập Sở giao dịch Ngân hàng Công thươngViệt Nam.
Ngày 30/12/1998, Chủ tịch Hội đồng quảng trị Ngân hàng Công thương Việt Nam ra quyết định số 134/QĐ-HĐQT-NHCT1 chuyển hoạt động của Sở giao dịch thành Sở giao dịch I- Ngân hàng Công thươngViệt Nam kể từ ngày 1/1/1999. Một lần nữa cơ cấu tổ chức thay đổi, các phòng ban được sắp xếp lại để đáp ứng yêu cầu kinh doanh trong tình hình mới. Từ ngày 1/7/2009, Sở giao dịch I đổi tên thành Chi nhánh TP Hà Nội theo quyết định 493/QĐ-HĐQT NHCT1 của Chủ tịch HĐQT Ngân hàng thương mại cổ phân Công thương Việt Nam.
2.1.2. Mục tiêu và nhiệm vụ kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phầnCông thương Việt Nam - Chi nhánh thành phố Hà Nội Công thương Việt Nam - Chi nhánh thành phố Hà Nội
- Tăng trưởng nguồn vốn ổn định, lãi suất hợp lý: Tiếp tục đẩy mạnh công tác huy động vốn với nhiều hình thức và biện pháp, kết hợp với chính sách tiếp thị
38
khuyến mại hợp lý, nhằm tạo ra nhiều kênh huy động vốn mới..
- Tăng trưởng tín dụng trong tầm kiểm soát, đảm bảo an toàn hiệu quả:
Bám sát chỉ đạo về hoạt động tín dụng của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam và diễn biến thực tế của thị trường để cho vay đúng hướng, đúng khách hàng, ngành hàng, trong đó ưu tiên cho vay đối với các doanh nghiệp xuất khẩu.
- Đẩy mạnh và nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ: Tiếp tục hoàn thiện nâng cao chất lượng các dịch vụ hiện có, chú ý đến chất lượng các sản phẩm dịch vụ để nâng cao sức cạnh tranh với các ngân hàng trên địa bàn. Tìm kiếm, khai thác mọi nguồn mua ngoại tệ để phục vụ khách hàng nhập khẩu. Đẩy mạnh công tác phát triển thẻ: ATM, thẻ tín dụng quốc tế và cơ sở chấp nhận thẻ. và bán chéo các sản phẩm phụ như bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm cháy nô...