- Cho vay mua nhà dự án bất động sản là hình thức cho vay mà các NHTM gặp nhiều rủi ro:
Cho vay mua nhà dự án bất động sản tại các NHTM liên quan mật thiết tới thị trường bất động sản, một thị trường chứa nhiều rủi ro. Khác với cho vay mua nhà đất và cho vay khác, mua nhà dự án BĐS ngoài ảnh hưởng bởi các yếu tố từ người đi vay còn bị ảnh hưởng bởi chủ đầu tư, tiến độ xây dựng dự án, pháp lý dự án.... Vì thế, nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản giúp các ngân hàng thương mại hạn chế các rủi ro và giảm thiểu nợ xấu cho vay mua nhà dự án, từ đó mạng lại nguồn lợi nhuận cao cho ngân hàng.
- Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản để mở rộng khách hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng:
Những khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản, ngoài mang lại nguồn thu từ lãi cho vay thì các NHTM có thể có thêm nguồn thu từ việc bán chéo các sản phẩm khác như bảo hiểm cháy nổ, thẻ tín dụng, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi Casa.. ..và giúp các NHTM nâng cao thêm hiệu quả kinh doanh.
- Đánh giá đúng hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản giúp NHTM định hướng đúng mục đích kinh doanh:
Đánh giá đúng hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản giúp ngân hàng định hướng đúng đích kinh doanh. Từ đó, ngân hàng sẽ đưa ra được những chính sách về lãi suất, thời hạn cho vay, đối tượng cho vay. phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội. Mỗi ngân hàng có một định hướng và chiến lược kinh doanh khác nhau. Như tập trung cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay kinh doanh hộ gia đình, cho vay nhà đất, cho vay mua ô tô hoặc cho vay tiêu dùng không tài sản đảm bảo.. .hoặc hiện nay nhiều ngân hàng đã định hướng mạnh mẽ về cho vay khách hàng mua nhà dự án để ở hoặc nhà dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoài ra, nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án BĐS giúp khách hàng vay vốn ngày càng ổn định cuộc sống và xã hội phát triển và thị trường BĐS phát triển, nhà đầu tư cũng phát triển hơn.
Doanh số cho vay thể hiện quy mô tuyệt đối của hoạt động cho vay còn tốc độ tăng doanh số cho vay thể hiện khả năng mở rộng quy mô hoạt động cho vay của NHTM, từ đó thấy được hoạt động cho vay mua nhà dự án BĐS có hiệu quả hay không. Công thức tính tốc độ tăng doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản năm t được xác định như sau:
Tốc độ tăng doanh .. í Z.,. Do a nh S ố C V C U ố i nă m (t) - D O a nh S ố C V C U ố i nă m (t - 1 ) số CV = ---T- - -, ʃ ʊ , ; z. "--- * 100% D O a nh S ố C V C U ố i nă m (t - 1 ) mua nhà dự án BĐS
- Dư nợ cho vay và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS:
Dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS là tổng giá trị các khoản vay mua nhà dự án BĐS mà khách hàng chưa hoàn trả tính đến một thời điểm nào đó trong năm. Nó được tính là số dư cuối kỳ trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Cùng với tiêu chí doanh số cho vay, tiêu chínày cũng đánh giá mức độ tăng trưởng cho vay mua nhà dự án BĐS của ngân hàng. Đây là tiêu chí ngân hàng thường xuyên theo dõi dể biết thực tế cho vay tại ngân hàng, và đây cũng là tiêu chí phản ánh quy mô của cho vay mua nhà dự án BĐS và là cơ sở xác nhận thu nhập của ngân hàng từ hoạt động kinh doanh này. Tuy nhiên, dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS cuối kỳ cao cũng chưa thể đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà dự án BĐS là tốt được.
Tốc độ tăng trưởng dư nợ CV D ư n ợ C V C U ố i n ă m (t) - D ư n ợ C V C U ố i n ă m (t - 1 ) , mua nhà dự án ( ) BĐS 20
Công thức tính tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà dự án bất động sản năm tđược xác định như sau:
- Tiêu chí về doanh số thu nợ:
Tốc độ tăng trưởng doanh số thu nợ đo lường tốc độ tăng trưởng doanh số thu nợ qua các thời kỳ, tốc độ tăng trưởng doanh số thu nợ cao chứng tỏ công tác thu nợ tại các NHTM tốt, hoạt động cho vay của ngân hàng đang thuận lợi. Tuy nhiên, khi thu nhập ngày càng tăng cao, thường khách hàng sẽ có xu hướng trả nợ trước hạn so với thời gian vay, nên doanh số thu nợ cũng sẽ tăng cao hơn so với dự kiến thu nợ của ngân hàng, làm giảm hiệu quả cho vay. Nên cần phải đánh giá tốc độ tăng trưởng doanh số thu nợ trong tổng thể doanh số cho vay và dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS để xem xét hiệu quả cho vay. Đặc biệt, hiện nay nhiều chủ đầu tư liên kết với các ngân hàng đưa ra chính sách cho vay khá hấp dẫn như chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% cho người mua nhà vay vốn tại ngân hàng, khi đó, khách hàng sẽ sử dụng gói vay ngân hàng nhưng chỉ hết hỗ trợ lãi suất khách hàng sẽ tất toán khoản vay, doanh số thu nợ tăng cao nhưng lợi nhuận mang lại từ các khách hàng nay không cao.
- Các tiêu chí đánh giá trình trạng nợ xấu:
Dư nợ tín dụng được chia thành 5 nhóm nợ: nợ nhóm 1 (nợ đủ tiêu chuẩn); nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) là nợ quá hạn từ 10 ngày đến 90 ngày; nợ nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) là quá hạn từ 91 ngày đến 180 ngày; nợ nhóm 4 (nợ nghi ngờ) là quá hạn từ 181 đến 360 ngày; nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) là quá hạn trên 360 ngày.
D ư nợ xấu nhó m 5 Tổng dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS
Mức sinh lời của đồng vốn cho vay
Th u l ã i từ C h O vay mu a nh à dự á n B Đ S —≡--⅛--≡-≡⅛÷÷-T≡- *100%
D ư nợ C h O vay mu a nh à dự á n B Đ S 21
cả vốn lẫn lãi theo cam kêt trong hợp đồng cho vay nhưng người đi vay không có khả năng hoàn trả lại cho ngân hàng vì một lý do nào đó. Nợ xấu là một tiêu chí quan trọng nhất đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà dự án BĐS của ngân hàng, nó phản ánh những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối mặt.
Tiêu chí này phản ánh khái quát về tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà dự án BĐS tại ngân hàng. Ngân hàng nào cũng muốn hạ tỷ lệ xấu này xuống mức thấp nhất có thể. Tuy nhiên, để có thể tăng trưởng, mỗi ngân hàng phải chấp nhận một ngưỡng rủi ro nợ xấu nhất định. Khi ngân hàng chấp nhận rủi ro, chính sách cho vay mở rộng để tăng trưởng thì tỷ lệ nợ xấu chấp nhận sẽ ở mức cao, còn một số ngân hàng thắt chặt cho vay, đưa ra các tiêu chí cho vay khắt khe, lựa chọn khách hàng kỹ lưỡng thì tỷ nợ xấu được chấp nhận ở mức thấp. Vì vậy, duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức nào là hợp lý thì mỗi ngân hàng sẽ đưa ra các mức tiêu chí cho vay khách nhau.
Các công thức tính tỉ lệ nợ xấu:
+ Tỷ lệ nợ xấu nhóm 2 trên tổng dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS: Công thức tính nợ xấu nhóm 2 trên tổng dư nợ:
A , , ʌ D ư nơ xấu nhó m 2 C h O vay mu a nh à dự á n B Đ S____ Tỷ lệ nợ xấu nhóm 2= —∈--- --- - -—— ---——z ɪ"— *100%
Tong dư nợ cho vay mua nhà dự án BĐS
+ Tỷ lệ nợ xấu khó đòi và nợ xấu không có khả năng thu hồi trên tổng dư nợ Tiêu chí nợ xấu nhóm 2 cũng chưa thể phản ánh đúng mức độ rủi ro mà các NHTM đang phải đối mặt. Vì có nhiều khoản vay đang hiệu quả, nhưng định kỳ không kịp trả do nhiều nguyên nhân khách quan, làm phát sinh nợ nhóm 2. Nên để chính xác hơn, người ta sử dụng thêm tiêu chí nợ xấu khó đòi (nợ xấu nhóm 3,4) và tỷ lệ nợ xấu không có khả năng thu hồi (nợ nhóm 5)
Công thức tính: 22 Tỷ lệ nợ xấu nhóm 3,4 Tỷ lệ nợ xấu nhóm 5 D ư nợ xấu nhó m 3.4 C h O vay mu a nh à dự á n B Đ S ---≡---T——— —τ≡---*100%
Tổng dư nợ cho vay mua nhà dựán BĐS
* 100%
- Tiêu chí đánh giá lợi nhuận cho vay mua nhà dự án BĐS:
Khi tiến hành hoạt động đầu tu và kinh doanh đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận và hoạt động cho vay mua nhà dự án BĐS tai các NHTM cũng không phải ngoại lệ. Ngoài hướng tới các mục tiêu kinh tế, xã hội và khách hàng thì lợi nhuận vẫn là điều kiện cần thiết để đảm bảo hoạt động của NHTM, vì thế không thể bỏ qua tiêu chí này khi đánh giá hiệu quả hoạt đồng cho vay mua nhà dự án BĐS của NHTM. Hiệu quả hoạt động cho vay không thể nói tốt nếu lợi nhuận từ hoạt động này mang lại cho ngân hàng thấp. Một số tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án BĐS xét về mặt lợi nhuận:
+ Mức sinh lời của đồng vốn cho vay:
Trong doanh thu của các ngân hàng, nguồn thu lãi luôn chiếm một tỷ trọng rất lớn và chủ yếu của các ngân hàng thương mại. Tiêu chí mức sinh lời phản ánh mức lợi nhuận thu được trên một đồng vốn cho vay. Mức sinh lời cao chứng tỏ hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản của ngân hàng là có hiệu quả. Công thức tính mức sinh lời của đồng vốn cho vay:
+ Tỷ lệ thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản:
Mục đích kinh doanh của bất kỳ một ngân hàng nào cũng là lợi nhuận. Do vậy bất kỳ một khoản vay nào mà không đem lại lợi nhuận cho ngân hàng hoặc làm giảm lợi nhuận thì khoản vay đó không đem lại hiệu quả cao. Công thức tính tỷ lệ
23
thu nhập từ hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản:
... Lợ i nh uận từ C h O vay mu a nh à dự á n B Đ S________________
Tỷ lệ thu nhập = T _ J ^7 ʃʌu Ll LuLux..!..∖ —
*100%
Lợ i nh uận ki nh d O a nh Của C h i nh ánh
Từ tỷ lệ này, có thể biết đuợc lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản đóng góp bao nhiêu phần trăm vào lợi nhuận của ngân hàng. Từ đó xem xét vai trò của hoạt động và hiệu quả của hoat động cho vay mua nhà dự án với hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Cơ cấu danh mục cho vay mua nhà dự án bất động sản:
Việc duy trì một danh mục cho vay da dạng, với nhiều đối tuợng cho vay khách nhau sẽ tránh đuợc rủi ro không hệ thống. Tùy thuộc vào quy mô, tiềm năng, sự phát triển của thị truờng mà ngân hàng thuơng mại xây dựng một danh mục cho vay mua nhà dự án bất động sản hợp lý.
Nhóm tiêu chí định luợng trên đây đã có thể phản ánh một phần hiệu quả cho vay mua nhà dự án BĐS của một NHTM. Đây là những tiêu chí bắt buộc phải có để một khoản vay đuợc coi là hiệu quả. Tuy nhiên, muốn xem xét cụ thể, cẩn thận và toàn diện thì cần phải xét đến các tiêu chí định tính. Duới đây là một số tiêu chí định tính để xem xét khoản vay mua nhà dự án bất động sản có đuợc coi là hiệu quả hay không.
1.2.3.2. Tiêu chí định tính
Đây là nhóm tiêu chí định tính đánh giá hiệu quả cho vay trên cơ sở pháp lý; việc tuân thủ các quy chế, quy trình nghiệp vụ của NHTM; việc thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng cho vay (hợp đồng tín dụng) và đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Một khoản vay mua nhà dự án BĐS đuợc coi là hiệu quả khi đáp ứng đuợc các tiêu chí định tính sau:
- Thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật về cho vay mua nhà dự án bất động
sản: Trên cơ sở pháp lý, hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản có hiệu quả
24
đạo của Chính phủ và ngân hàng Nhà nước và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
- Chấp hành đúng quy chế cho vay mua nhà dự án bất động sản của nội bộ ngân hàng đưa ra: Trên cơ sở quy chế cho vay của từng NHTM, hoạt động cho vay
mua nhà dự án bất động sản có hiệu quả luôn phải tuân thủ các quy chế, quy trình nghiệp vụ cho vay. Từ những đặc điểm riêng có của mình, hầu hết các ngân hàng đều nghiên cứu và đưa ra các quy chế cho vay phù hợp nhất. Cụ thể là các ngân hàng lập ra Sổ tay tín dụng, trong đó đưa ra các khái niệm, quy định, quy trình và các hướng dẫn cụ thể dành cho các cán bộ ngân hàng. Các quy định trong quy trình cho vay được áp dụng cụ thể cho từng trường hợp xin vay ở mỗi NHTM là nhằm thực hiện việc cho vay có hiệu quả. Do vậy việc tuân thủ những quy trình là một điều kiện quan trọng, tiền đề của một khoản cho vay có hiệu quả.
- Thực hiện đúng hợp đồng cho vay: Trên cơ sở hợp đồng cho vay, khi tiến
hành hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản, ngân hàng và khách hàng sẽ lập nên một hợp đồng cho vay. Trong hợp đồng cho vay sẽ quy định chi tiết về các yếu tố quan trọng như thời hạn vay, mục đích sử dụng vốn vay, số tiền vay, phương thức hoàn trả gốc, trả lãi... và được thể hiện ở dạng những cam kết. Một khoản vay được coi là có hiệu quả khi nó được thực hiện đúng những cam kết đã kí trong hợp đồng cho vay.
- Phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận của NHTM, các cơ quan có liên quan trong cho vay mua nhà dự án bất động sản: Để hoạt động cho vay mua nhà dự án
có hiệu quả hay không cũng phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ và hợp tác làm việc giữa các bộ phận của NHTM và một số cơ quan ban ngành như sở xây dựng, sở tài nguyên.. .Thông qua các cơ quan ban ngành, ngân hàng sẽ nắm được các dự án bất động sản nào đang xây dựng đúng quy định, đầy đủ pháp lý dự án hay chưa.. .từ đó ngân hàng có thể lựa chọn ra các dự án khả thi để cho vay.
- Hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản đóng góp vào sự phát triển của kinh tế - xã hội: Một yêu cầu nữa đối với hoạt động cho vay mua nhà dự án bất
25
vốn của người dân.
Trên đây là các tiêu chí đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản của một ngân hàng thương mại. Để đánh giá hoạt động cho vay mua nhà dự án bất động sản có hiệu quả hay không ta phải đánh giá toàn diện cả tiêu chí định tính và tiêu chí định lượng cũng như thu nhập và rủi ro từ hoạt đông kinh doanh này mang lại cho ngân hàng. Neu doanh số cho vay, dư nợ cho vay cao nhưng tỷ lệ nợ xấu cũng cao thì không thể coi hoạt động kinh doanh đó mang lại hiệu quả cho ngân hàng thương mại. Và mỗi ngân hàng đưa ra mức ngưỡng rủi ro có thể chấp nhận được để định hướng ra hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
1.2.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản của ngân hàng thương mại.
Chất lượng của các khoản vay mua nhà dự án bất động sản của ngân hàng thương mại chịu ảnh hưởng của rất nhiều các yếu tố bao gồm nhân tố khách quan (nhân tố bên ngoài) và nhân tố chủ quan (nhân tố bên trong). Do đó để nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản ngân hàng phải xem xét các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay này như thế nào.