2.2.1. Tình hình cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Ngân hàng thươngmại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh thành phố Hà Nội mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh thành phố Hà Nội
2.2.1.1. Số lượng và khách hàng vay
Khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội bao gồm khách hàng cá nhân: Vay mua nhà dự án nhà ở xã hội; vay mua nhà dự án để ở; vay mua nhà dự án bất động sản nghỉ dưỡng và khách hàng doanh nghiệp: doanh nghiệp siêu vi mô và doanh nghiệp vừa và nhỏ mua nhà dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội với mục đích để ở phần lớn là khách hàng vay mua nhà ở dự án như dự án: Metropolis, Parkhill, Greenbay, Sungrand city Thụy Khê, Sungrand city Lương Yên và một số dự án khác, đây là mảng khách hàng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số lượng khách hàng vay mua nhà dự án tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội.
Ngoài ra, khách hàng vay mua nhà dự án nhà ở xã hội cũng chiếm một tỷ lệ cao trong tổng số khách hàng bao gồm khách hàng mua nhà dự án Tứ Hiệp Hồng Hà dầu khí, dự án nhà ở xã hội Đặng Xá và số lượng khác hàng này sẽ giảm dần qua các năm do gói vay mua nhà dự án nhà xã hội đã hết năm 2016. Phần còn lại là khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản nghỉ dưỡng của Tập đoàn Sungroup bao gồm các dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc và Hạ Long.
Số lượng khách hàng doanh nghiệp vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội rất ít, chỉ có một số doanh nghiệp siêu vi mô và doanh nghiệp vừa và nhỏ vay mua nhà dự án bất động sản nghỉ dưỡng của Tập đoàn Sungroup.
Dưới đây là bảng số lượng khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018:
58
Bảng 2.12: Số lượng khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội từ năm 2016 đến năm 2018
A. KHCN vay mua nhà dự án BĐS
1.850 2.10
0 2.120 250 14% 20 1%
B. KHCN vay tại Chi
nhánh 2.100 82.42 3.551
Tỷ lệ A/B 88% 86% 60%
C. KHDN vay mua nhà
dự án BĐS 0 5^ 7 5 100% 2^ %40
D. KHDN vay tại Chi
nhánh 5^ 15 6 20 256
Tỷ lệ C/D 0 2
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
So với toàn bộ chi nhánh TP Hà Nội, số lượng khách hàng cá nhân vay mua nhà dự án bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng khách hàng cá nhân vay tại chi nhánh. Năm 2106 và 2017 chiếm hơn 80% tổng số khách hàng cá nhân vay vốn, nhưng đến năm 2018 đã giảm xuống còn 60% nhưng vẫn chiếm tỷ lệ cao hơn 50%. Như vậy, sản phẩm vay mua nhà dự án BĐS vẫn là sản phẩm được quan tâm nhiều nhất và tập trung khối lượng khách hàng cá nhân vay nhiều nhất trong các sản phẩm cho vay. Tuy nhiên, cuối 2018 và sang năm 2019, chi nhánh cũng đẩy mạng sang cho vay mua ô tô và tiêu dùng khác nên lượng khách hàng cá nhân vay tăng
STT Tên dự án Chủ đầu tư
59
lên, làm giảm tỷ lệ số lượng khách hàng cá nhân vay mua nhà dự án BĐS giảm xuống. Còn về khách hàng doanh nghiệp, thì số lượng khách hàng vay mua nhà dự án bất động sản chiếm tỷ lệ thấp mà chủ yếu chi nhánh cho khách hàng doanh nghiệp vay vốn lưu động hoặc vốn đầu tư dự án là chủ yếu.
2.2.1.2. Sản phẩm cho vay mua nhà dự án bất động sản
Đây là sản phẩm cho vay đáp ứng nhu cầu mua nhà dự án của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhằm mục đích để ở hoặc kinh doanh. Mức cho vay tối đa lên tới 80% nhu cầu vốn, thời gian vay tối đa lên tới 20 năm và có thể dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.
a. Đặc điểm sản phẩm
- Mục đích sử dụng vốn vay: Thanh toán chi phí hợp pháp mua nhà dự án/
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà dự án nhằm phục vụ nhu cầu đời sống hoặc kinh doanh.
- Đối tượng vay vốn: Nhà dự án do khách hàng cá nhân hoặc người thân của
khách hàng cá nhân hoặc khách hàng doanh nghiệp đứng tên trên Hợp đồng mua bán/ Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
- Điều kiện đối với khách hàng: Đáp ứng đầu đủ các điều kiện cho vay theo
quy định hiện hành của Vietinbank.
- Mức cho vay: Phù hợp với nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ và khả năng nguồn vốn của của Vietinbank nhưng không vượt quá mức thấp nhất trong các giá trị sau:
+ Mức cho vay theo nhu cầu vốn: Tối đa 80% tổng nhu cầu vốn;
+ Mức cho vay theo giá trị tài sản đảm bảo: Đối với tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay: Tối đa 75% giá trị tài sản đảm bảo trong trường hợp dự án được Vietinbank cấp giới hạn tín dụng và tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo trong trường hợp dự án không được Vietinbank cấp giới hạn tín dụng. Đối với các tài sản đảm bảo khác theo quy định Vietinbank.
- Phương thức cho vay: Từng lần hoặc hạn mức
- Đồng tiền cho vay: Việt Nam Đồng (VNĐ) hoặc ngoại tệ
60
- Thời hạn cho vay: Tối đa 20 năm. Thời gian cho vay phụ thuộc căn cứ đề
nghị, khả năng trả nợ của khách hàng, biện pháp bảo đảm, độ tuổi của khách hàng. - Lãi suất cho vay: Theo quy định Vietinbank từng thời kỳ.
- Biện pháp bảo đảm: Thế chấp chính tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài
sản đảm bảo khác.
- Hồ sơ cần cung cấp: Hồ sơ pháp lý, giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua
bán, các chứng từ thanh toán tiền, các chứng từ chứng minh nguồn thu nhập hợp pháp và các giấy tờ khác theo quy định.
Vietinbank liên kết với rất nhiều các chủ đầu tư có uy tín để cho vay khách hàng cá nhân mua nhà các dự án đó nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay trong lĩnh vực này. Mỗi chi nhánh chủ động đánh giá và liên kết và có thể ký độc quyền cho vay với các chủ đầu tư. Thường các dự án ký độc quyền là các dự án mà chính chi nhánh đó cho vay tài trợ dự án, cung cấp bảo lãnh cho chính dự án đó. Dưới đây là một số dự án Vietinbank đã và đang liên kết cho vay gần đây:
Bảng 2.13: Danh sách một số dự án lớn đã và đang liên kết cho vay khách hàng mua nhà dự án BĐS tại Vietinbank — Chi nhánh TP Hà Nội năm 2018
1 The Mannor Central Park Công ty CP Bitexco
2 Dự án Gamuda Gardens Công ty TNHH Gamuda
Land Việt Nam
3 Metropolis, Greenbay, West Point, Parkhill,Timescity, Vincity.. Tập đoàn Vingroup
Tiêu chí Vietinbank Vietcombank BIDV Techcombank
Mức cho Tối đa 80% Tối đa 100% Tối đa 100% Tối đa 100% vay nhu cầu vốn nhu cầu vốn nhu cầu vốn nhu cầu vốn Thời gian Tối đa lên tới Tối đa lên tới Tối đa lên tới Tối đa lên tới
cho vay 20 năm 20 năm 20 năm 25 năm
Lãi +7,7%/năm cố +7,7%/năm +7,3%/năm cố +6,49%/năm cố cho vay ưu định trong 12 cố định trong định trong 6 định trong 3 đãi (khách tháng 12 tháng đầu. tháng tháng đầu. hàng linh +8,7%/năm cố +8,7%/năm +7,8%/năm cố +7,49% /năm hoạt lựa định trong 24 cố định trong định trong 12 cố định trong 6 chọn các tháng đầu. 24 tháng đầu. tháng tháng đầu. gói ưu đãi) +9,5%/năm cố +9,5%/năm +8,3%/năm cố +7,99% /năm
định trong 36 cố định trong định trong 18 cố định trong tháng đầu. 36 tháng đầu. tháng đầu.. 12 tháng đầu .
LS sau ưu Khoảng Khoảng Khoảng Khoảng
đãi 10,5%/năm 10,5%/năm 10,5%/năm 11,5%/năm
(Nguồn: https://www.vietinbank.vn)
61
Trước đây, chỉ các dự án đã được đánh giá liên kết thì Vietinbank mới có thể cho vay khách hàng mua nhà dự án đó, nhưng hiện tại quy trình cho vay mua nhà dự án đã được mở hơn cho các chi nhánh trong việc chủ động cho vay. Chi nhánh chủ động đánh giá dự án khi đủ các giấy tờ cần thiết và liên kết với chủ đầu tư..
b. So sánh sản phẩm cho vay mua nhà dự án BĐS của Vietinbank và một số NHTM.
Bảng 2.14: Bảng so sánh chính sách cho vay mua nhà dự án bất động sản
(Nguồn: hllp:www.Vielinbank.vn; hllp: www.vielcombank.com.vn; http:www.bidv.com.vn; http://www.lechcombank.com.vri)
Tiêu chí Nă m 201 6 Nă m 201 7 Nă m 201 8 Năm 2017 so với năm 2016 Năm 2018 so với năm 2017 62
Mỗi ngân hàng thường có những chính sách cho vay và đối tượng cho vay mua nhà ở dự án khác nhau tùy theo chính sách cho vay của mỗi ngân hàng. Nhìn chung, chính sách cho vay mua nhà dự án của Vietinbank cũng khá cạnh tranh so với các ngân hàng thương mại khác và đáp ứng nhu cầu khách hàng trên thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường có nhiều ngân hàng tham gia phân khúc cho vay này thì bản thân Vietinbank nói chung và chi nhánh TP Hà Nội nói riêng cũng phải luôn đưa ra các chính sách sản phẩm hấp dẫn để thu hút cả các chủ đầu tư và khách hàng vay vốn.
Hiện nay, một số NHTM cổ phần, ngoài chính sách lãi suất năm đầu khá hấp dẫn thì thủ tục cho vay của một số ngân hàng rất đơn giản và đưa ra nhiều mức hoa hồng hấp dẫn cho đội ngũ sale bán hàng bất động sản nên cũng gây khó khăn cho Vietinbank trong việc thu hút khách hàng vay vốn nên việc đưa ra các chiến lược kinh doanh để nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án bất động sản kể cả về chất và lượng là điều cần thiết trong chiến lược kinh doanh.
2.2.1.3. Tổng doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản
Giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 là giai đoạn bùng nổ cho vay mua nhà bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội. Là chi nhánh đầu mối cho vay rất nhiều các dự án của tập đoàn Vingroup và tập đoàn Sungroup nên doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 tăng cao nhiều so với các năm trước. Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội ký độc quyền cho vay nhiều dự án lớn của một số chủ đầu tư lớn trong giai đoạn này. Tuy nhiên, đặc trưng cho vay mua nhà dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào các chủ đầu tư, khi các chủ đầu tư cho ra nhiều dự án mới thì mới có khách hàng vay, doanh số cho vay phát sinh. Nếu chủ đầu tư không đưa ra được các dự án mới thì các ngân hàng cũng không thể phát triển mảnh kinh doanh này được.
Dưới đây là bảng doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018:
63
Bảng 2.15: Bảng doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản tại Vietinbank —
Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016 -2018
Số tiền Tỷ lệ (%) Số tiền Tỷ lệ (%) ❖ KHCN 675 44% - 1.053 -47% A. KHCN vay mua nhà dự án BĐS 0 1.55 5 2.22 2 1.17 350 23% 1.350- -73% + Mua nhà dự án đê ở 001.5 501.8 0 50 375 100% 297 79% + Mua nhà dự án BĐS nghỉ dưỡng 0 37 5 67 2 -50 0 0% + Mua nhà dự án nhà ở xã hội 50 0 0 675 44% 1.053- -47%
B. Doanh số cho vay
KHCN chi nhánh 0 1.80 0 2.55 0 2.75 Tỷ lệ (A/B) 86 % %87 %43 ❖ KHDN C. KHDN vay mua nhà dự án BĐS 0 8 26 0 0 100% -268
D. Doanh số cho vay
KHDN chi nhánh 025.76 35.400 40.500
Tỷ lệ (C/D) 0% 0.8
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội giai đoạn 2016-2018)
64
Để hỗ trợ người mua nhà dự án, các chủ đầu tư của tập đoàn Vingroup và tập đoàn Sungroup đưa ra chính sách bán hàng khá hấp dẫn, có lợi cho người mua, chủ đầu tư và ngân hàng đó là chính sách hỗ trợ lãi suất vay vốn ngân hàng: lãi suất 0% đến thời điểm bàn giao nhà, chủ đầu tư sẽ thay mặt khách hàng trả lãi cho ngân hàng đến khi khách hàng nhận được bàn giao căn hộ hoặc hỗ trợ lãi suất 24 tháng nên doanh số cho vay Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội cũng tăng cao.
Đầu năm 2016, VietinBank - Chi nhánh TP Hà Nội đã ký liên kết với một số chủ đầu tư lớn và độc quyền cho vay một số dự án như độc quyền cho vay khách hàng mua nhà ở dự án Tòa Park 10 và tòa Park 11, Park 12 tại dự án Parkhill, tòa M3 - dự án Metropolis và dự án Vinhomes Reverside của chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup nên doanh số cho vay mua nhà dự án để ở năm 2016 đạt 1.500 tỷ đồng và chủ yếu là các khách hàng mua nhà ở dự án tại các dự án mà Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội ký độc quyền, các khách hàng cá nhân mua nhà dự án khác rất ít. Một nguyên nhân khác khiến doanh số cho vay tăng cao do chính sách bán hàng của chủ đầu tư là: Hỗ trợ vay vốn khách hàng lãi suất 0% đến khi nhận bàn giao căn hộ và ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư giải ngân luôn 70% giá trị hợp đồng mua bán sau 15 ngày kể từ ngày khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư. Để hỗ trợ chủ đầu tư và khách hàng, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã cử cán bộ ngân hàng trực tại các điểm bán hàng của chủ đầu tư để kịp thời tư vấn và thu thập hồ sơ vay vốn ngân hàng. Đây là năm Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã bùng nổ về doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản mảng cho vay khách hàng cá nhân mua nhà để ở. Đến cuối năm 2016, tăng trưởng tín dụng nóng, nhiều ngân hàng đã dừng giải ngân sớm vào đợt cuối năm. Nhiều ngân hàng hết Room cho vay mảng mua nhà ở dự án bất động sản nên có nhiều khoản vay đã đẩy sang giải ngân đầu năm 2017. Vietinbank - CN TP Hà Nội cũng đã dừng giải ngân cho vay từ 15/12/2016. Ngoài ra mảng doanh số cho vay mua nhà dự án nhà ở xã hội đã dừng giải ngân từ ngày 01/04/2016 nên doanh số cho vay mua nhà dự án nhà ở xã hội chỉ tăng 50 tỷ đồng.
65
Các khoản giải ngân vay mua nhà ở dự án bất động sản nên bị ngừng giải cuối năm 2016 đã kịp thời vào ngày mồng 2 và mồng 3 tháng 01 năm 2017 theo đúng cam kết tiến độ với các chủ đầu tu. Doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản để ở năm 2017 tiếp tục tăng cao và tăng mạnh ngay từ đầu năm 2017 do giải ngân lớn khách hàng mua nhà dựa án Mepotrolis của tập đoàn Vinhomes và biệt thự tại dự án Greenbay của tập đoàn Vinhomes. Và năm 2017, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã ký liên kết với chủ đầu tu tập đoàn Sungroup cho vay khách hàng mua nhà dự án tại 2 dự án là Sun grand city Thụy Khê Residence, Sun grand city Ancora Residence nên doanh số cho vay mảng cho vay mua nhà bất động sản để ở năm 2017 khá cao, đạt 1.850 tỷ đồng, tăng 350 tỷ đồng so với năm 2016. Doanh số cho vay cho vay mua nhà dự án nhà ở xã hội không tăng do đã dừng gói giải ngân. Năm 2016, Vietinbank - Chi nhánh TP Hà Nội đã ký độc quyền với tập đoàn Sungroup cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp mua nhà dự án bất động sản nghỉ duỡng và cũng thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 24 tháng nên số luợng khách hàng vay vốn cao, doanh số cho vay mua nhà dự án bất động sản nghỉ duỡng năm 2017 đạt 640 tỷ đồng và doanh số cho vay duy trì ít nhất 24 tháng.
Năm 2018 là một năm khó khăn với mảng cho vay mua nhà dự án bất động sản do thị truờng bất động sản năm 2018 cũng chững hơn so với các năm truớc,