5. Kết cấu của luận văn
3.2.2. Hoàn thiện quy trình thựchiện đảm bảo tiền vay bằng tài sản
Nhằm mục tiêu mở rộng tín dụng trên cơ sở đảm bảo an toàn vốn, hình thức tín dụng có bảo đảm bằng tài sản trong điều kiện cạnh tranh gay gắt được coi trọng hàng đầu trong hoạt động đầu tư tín dụng. Để đầu tư tín dụng được mở rộng, trước hết cần phải có quy trình tín dụng cấp tín dụng đúng đắn, phù hợp với đối tượng tín dụng, với loại hình cho vay. Thường xuyên hoàn thiện quy trình cấp tín dụng là một đòi hỏi của mở rộng và nâng cao chất lượng tín dụng, nhất là trong điều kiện của nước ta đang trong quá trình hội nhập, đang hướng tới các chuẩn mực quốc tế. Chi nhánh cũng nằm trong bối cảnh đó, nên cần thiết phải hoàn thiện quy trình cấp tín dụng; đặc biệt có ý nghĩa đối với cấp tín dụng theo hình thức có bảo đảm bằng tài sản. Một quy trình tín dụng phù hợp vừa đảm bảo tính chất
chuẩn mực vừa định hướng cho mọi hình thức tài trợ vốn vừa là hệ quy chiếu để thuận lợi cho công tác kiểm tra, kiểm soát từ đó dễ dàng trong việc phát hiện và xử lý kịp thời những tồn tại, vướng mắc. Trong đó đặc biệt chú trọng bước phân tích tín dụng bởi thẩm định khách hàng và tài sản đảm bảo là yêu cầu bắt buộc, có ý nghĩa quan trọng trong việc ra quyết định tín dụng.
Quy trình tín dụng cần phải phù hợp với từng loại hình cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Chẳng hạn:
Đối với Chi nhánh cần chú trọng trước hết vào cho vay có tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay. Bởi vì, thực chất của hình thức này, tài sản bảo đảm do vốn tín dụng cấu tạo nên là chủ yếu.
- Lựa chọn khách hàng áp dụng hình thức tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay. Chi nhánh lựa chọn khách hàng áp dụng việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo những điều kiện tối thiểu như: có khả năng tài chính và có các nguồn thu hợp pháp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; dự án đầu tư phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật; mức độ tự có tham gia vào dự án đầu tư và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba được theo một tỷ lệ quy định tương ứng với từng loại tín dụng và đối tượng đầu tư do Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam quy định.
- Đối với tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải đáp ứng đủ các điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định bằng các văn bản pháp lý của cơ quan có thẩm quyền và nằm trong danh mục các tài sản hình thành từ vốn vay có thể được nhận làm bảo đảm tiền vay tại Chi nhánh theo quy định và hướng dẫn của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam trong từng thời kỳ.
- Quy trình: Trên nền tảng theo trình tự thủ tục nhận tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay giống như trình tự thủ tục tài sản bảo đảm thế chấp cầm cố thông thường. Tuy nhiên, do đặc điểm nêu trên, nên cần làm rõ thêm một số nội dung như:
Hướng dẫn khách hàng vay lập hồ sơ cung cấp đầy đủ các tài liệu tài sản hình thành từ vốn vay phù hợp với các điều kiện quy định. Trong trường hợp bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quyết định của Chính phủ, Chi nhánh cho vay phải lưu giữ các công văn, giấy tờ có liên quan và thực hiện theo điều kiện trình tự thủ tục phù hợp với quyết định đó. Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay thực hiện đồng thời với thẩm định cho vay theo đó quyết định chấp nhận biện pháp bảo đảm thực hiện cùng với quyết định cho vay. Báo cáo thẩm định tài sản được kết hợp chung với tờ trình thẩm định cho vay và phải ghi rõ: khách hàng vay có đủ điều kiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay hay không? giá trị tài sản hình thành từ vốn vay được dùng làm bảo đảm? phân quyền phát sinh từ tài sản đó. Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ bất động sản có vật phụ thì giá trị của vật phụ cùng thuộc giá trị tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận.
- Trong trường hợp có thoả thuận với khách hàng vay về việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất thì giá trị tài sản đảm bảo bao gồm giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài sản gắn liền với đất.
- Khi định giá tài sản đảm bảo, cán bộ thẩm định phải lập biên bản định giá tài sản bảo đảm có chữ ký của tất cả các thành viên.
- Ký hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay: Hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay được lập thành văn bản theo mẫu quy định. Tuỳ từng trường hợp cụ thể, Chi nhánh thoả thuận với khách hàng vay vốn để bổ sung hoặc thay đổi các điều khoản cho phù hợp với các điều kiện thực hiện. Thủ tục ký kết và thực hiện hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay,
đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay được công chứng của Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu các bên có thoả thuận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Quản lý và ký kết hợp đồng đảm bảo bổ sung. Trong suốt quá trình tài sản hình thành từ vốn vay, cán bộ tín dụng có trách nhiệm theo dõi sát và kiểm tra tiến độ thực hiện. Tuỳ theo nội dung cam kết thoả thuận, ngay khi có thể xác định được giá trị của tài sản. Cán bộ tín dụng cùng Trưởng, Phó phòng tín dụng, trong trường hợp cần thiết có thể là đại diện Ban Giám đốc thực hiện xác định giá trị tài sản bảo đảm đã thực sự hình thành và ký kết văn bản thoả thuận tu chỉnh, bổ sung cho hợp đồng bảo đảm. Thời điểm xác định giá trị tài sản tài sản hình thành bằng vốn vay và ký hợp đồng bảo đảm bổ sung thực hiện ngay khi hình thành bằng vốn vay và ký kết hợp đồng bảo đảm bổ sung thực hiện ngay khi có biên bản hoàn thành công trình, quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư, khi có hóa đơn chứng từ mua bán hoặc khi công trình dự án bắt đầu đi vào hoạt động. Trường hợp tài sản bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay là dự án đầu tư, khi tài sản hình thành, có biên bản hoàn tích điều kiện, phương pháp quản lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay. Nghiên cứu kỹ điều kiện bảo quản lý, sử dụng, địa chỉ, địa điểm cất giữ của tài sản, các hợp đồng có liên quan. Phân tích khả năng chuyển nhượng của tài sản thế chấp cầm cố hình thành từ vốn vay. Các cam kết của khách hàng vay và biện pháp thay thế khi các cam kết bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay bị vi phạm. Chi nhánh cho vay thực hiện việc khảo sát thực tế địa điểm tài sản sẽ, đã hình thành, cất giữ. Việc khảo sát thực tế kết hợp với khảo sát khi cho vay. Trong trường hợp các tài sản khó kiểm định, khó xác định được chất lượng... Chi nhánh cho vay phải thuê bên thứ ba là các tổ chức tư vấn, cơ quan có chuyên môn có chức năng giám định tài sản.
- Xác định giá trị tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay. Xác định giá trị tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay phải do Hội đồng định giá của Chi nhánh thực hiện trên cơ sở kinh tế, pháp lý khách quan và minh bạch. Khi tài sản chưa hình thành: cơ sở để xác định tài sản nhưng không vượt quá dự toán được duyệt, giá được thoả thuận trên hợp đồng mua bán đã ký. Khi tài sản đã hình thành, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm thực hiện theo các quy định, nhưng không vượt quá giá trị được quyết toán, giá trị đã thực hiện. Thực hiện theo nguyên tắc chung về xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay.
- Việc định giá tài sản đảm bảo phải do Hội đồng thẩm định của Chi nhánh hoặc thuê cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện theo quy định cụ thể của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam
- Tài sản đảm bảo tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết Hợp đồng bảo đảm, ký kết văn bản thoả thuận tu chỉnh, bổ sung Hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
- Việc định giá phải căn cứ vào các cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, bảo đảm tính khách quan, minh bạch. Cán bộ thẩm định không được định giá tài sản đảm bảo trái với quy định của pháp luật và của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam.
- Giá trị tài sản bảo đảm được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các công hoặc quyết toán, yêu cầu khách hàng vay thực hiện kiểm toán đối với giá trị công trình hoàn thành.
- Nhận, quản lý và xử lý, giấy tờ của tài sản bảo đảm. Việc nhận, quản lý hồ sơ và xử lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay được thực hiện theo quy trình như đảm bảo vốn vay bằng tài sản bảo đảm của khách hàng vay vốn.
Hoặc quy trình nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba...
Như vậy, mỗi loại tài sản đi tương ứng với hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản có những đặc điểm riêng, nên trong cơ chế cho vay cần phải có những quy trình riêng thích hợp. Việc hoàn thiện quy trình thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản cho từng loại hình cần phải làm thường xuyên phù hợp với sự thay đổi của tài sản đảm bảo, của thị trường.