hợp đồng thương mại
Tại Việt Nam, trước khi có BLDS năm 2015, nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng không được quy định như là nguyên tắc chung áp dụng cho tất cả các loại hợp đồng dân sự. BLDS năm 2005 chỉ có quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin đối với một số hợp đồng chuyên biệt như: việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng bảo hiểm…Sau mười năm triển khai trên thực tế, BLDS năm 2005 đã bộc lộ một số bất cập trong các quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin giai đoạn tiền hợp đồng. BLDS năm 2015 ra đời trên cở sở bổ sung, hoàn thiện và phòng tránh những bất cập mà BLDS cũ tồn tại. BLDS 2015 đã quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng tại Điều 387 BLDS 2015, theo đó: Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết. Bên vi phạm quy định này thì phải bồi thường. Cách quy định này đã chỉ ra rằng một bên phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho đối tác của mình trước khi các bên giao kết hợp đồng. Tuy nhiên trong BLDS 2015 không quy định rõ cụ thể loại thông tin nào vì với mỗi loại hợp đồng thì thông tin cần cung cấp có thể rất khác nhau. Ở Việt Nam, nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng thương mại còn là một vấn đề khá mới, hiện chỉ có một số công trình nghiên cứu về một số khía cạnh, một số nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng trong một số loại hợp đồng cụ thể hoặc hợp đồng dân sự nói chung. Một số vấn đề liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin giai đoạn tiền hợp đồng, cụ thể là hợp đồng thương mại vẫn là một vấn đề khá mới mẻ và ít được đề cập đến trong khoa học pháp lý Việt Nam. Điều 387 của BLDS 2015 chỉ nêu lên vai trò của loại thông tin này đối với bên được cung cấp thông tin là các thông tin này ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của một bên. Ngoài việc quy định trực tiếp về nghĩa vụ tiền hợp đồng như trên, Điều 443 BLDS năm 2015 quy định: “Bên
12 Kiều Thị Thùy Linh, Nghĩa vụ tiền hợp đồng trong hợp đồng dịch vụ của Nguyên tắc luật châu Âu (PELSC) và bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện quy định pháp luật ở Việt Nam năm 2016, tại địa chỉ:
https://wikiluat.com/2016/03/02/nghia-vu-tien-hop-dong-trong-hop-dong-dich-vu-cua-nguyen-tac-luat-chau-
au-pel-sc-va-bai-hoc-kinh-nghiem-trong-viec-hoan-thien-quy-dinh-phap-luat-o-viet-nam/, truy cập ngày
20/10/2018
bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Để làm rõ thêm, tác giả lấy ví dụ cụ thể: Bên A và bên B ký kết hợp đồng mua bán một lô gạo (thuộc giống đặc biệt) nhưng bên A – bên bán không cung cấp thông tin về cách bảo quản thích hợp cho bên B dẫn đến lô gạo này bị hư hỏng chỉ ít ngày sau khi bên B nhận được lô hàng. Như vậy, trong trường hợp này bên B đã không đạt được mục đích giao kết hợp đồng là mua được thứ hàng hóa có tiêu chuẩn như mình mong đợi và bên B có yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, sẽ có nhiều vấn đề pháp lý đặt ra như bên B đã yêu cầu bên A thực hiện cung cấp thông tin vê việc bảo quản loại gạo này hay chưa và việc bên B không yêu cầu cũng cấu thành yếu tố lỗi khi cơ quan giải quyết tranh chấp xem xét vấn đề bồi thường thiệt hại.
Điều 443 BLDS năm 2015 đã bổ sung cụm từ “trong một thời hạn hợp lý”, nhằm phòng ngừa trường hợp người mua đã yêu cầu nhiều lần, trong một thời gian dài nhưng bên bán vẫn không thiện chí thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin và cố tình tạo khó khăn, cản trở cho bên mua trong việc nhận được thông tin và ngăn cản bên mua thực hiện quyền hủy bỏ hợp đồng.
Tiếp theo, Điều 443 BLDS năm 2015 cũng nêu lên điều kiện để bên mua có thể áp dụng chế tài hủy hợp đồng, khi và chỉ khi việc không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng. Điều này là phù hợp, thống nhất với các phần khác trong BLDS về việc áp dụng chế tài hủy hợp đồng. “Hủy bỏ hợp đồng” là một trong những trường hợp chấm dứt hợp đồng dân sự, là trường hợp khi một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định thì bên còn lại có quyền xóa bỏ hợp đồng và yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại. Từ đó có thể hiểu rằng quyền hủy bỏ hợp đồng nói chung và hợp đồng thương mại nói riêng có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật thương mại quy định. Tuy nhiên cũng đều xuất phát từ quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng để từ đó có thể đánh giá
đối với từng loại hợp đồng chuyên biệt trong thương mại.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong. Nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng được pháp luật dân sự các nước phát triển trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt chẽ. Đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có yếu tố đặc trưng ấy, hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp đồng mua bán. Yếu tố đặc trưng quan trọng này cho thấy: mặc dù tài sản chưa hình thành nhưng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán.
Điều khác biệt cơ bản với các loại Hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật/tài sản đem trao đổi chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng. Điều khác biệt thứ hai là việc tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một tài sản đặc biệt: nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tài sản chuyển nhượng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần được thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ trong quá trình thương thảo hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau. Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường
hợp là nhà trung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Việc xác định tài sản chuyển nhượng không chỉ đơn thuần được xác định trên giấy, như đã nói ở trên, tài sản chuyển nhượng nói riêng cũng như Hợp đồng nói chung, cần được các bên làm rõ với nhau thông qua tổng thể các hứa hẹn, trao đổi, thỏa thuận, thống nhất giữa hai bên trong quá trình từ khi đề xuất giao ước, thương thảo, đàm phán hợp đồng cho đến khi hợp đồng được hai bên ký kết, công chứng theo luật định. Các hứa hẹn, đề xuất, chấp thuận, thống nhất này thường được thể hiện bằng biên bản thỏa thuận giữa các bên, tài liệu nội bộ trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt việc mua – bán. Các tài liệu này vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản sẽ hình thành trong tương lai (Bên Mua mua cái gì và Bên Bán bán cái gì) cũng như là chứng cứ quan trọng trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên. Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.13 Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp… Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các điều khoản cơ bản còn phải đảm một số điều khoản cơ bản:
Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở: Do nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đó là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và
13 Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: “Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau: 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Các thông tin về bất động sản; 3. Giá mua ban, cho thuê, cho thuê mua; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán; 5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; 6. Bảo hành; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 9. Phạt vi phạm hợp đồng; 10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; 11. Giải quyết tranh chấp; 12. Thời điểm có hiệu lực hợp đồng”
thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.
Thứ hai, điều khoản về giá mua bán: Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Ngoài ra các bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy đinh tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên trong hợp đồng như nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của chủ đầu tư, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua…Một số quyền và nghĩa vụ có vai trò quan trọng đối với các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó là:
- Đối với bên bán:
+ Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin. Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên
bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản… Như vậy khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nguyên tắc trung thực thiện chí là nguyên tắc quan trọng nhất để hai bên đi đến thỏa thuận theo như nguyên tắc bên bán phải cung cấp toàn bộ thông tin ngay từ ban đầu cho bên mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải có những quy định cụ thể về việc xử lý các biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng và chủ đầu tư bởi thị trường bất động sản luôn luôn biến động với những biến đổi trong giá vật liệu, nhân công chính sách của nhà nước… do đó nếu áp dụng những điều khoản vi phạm hợp đồng thì khá bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề cũng không được giải quyết một cách tốt nhất.
Hợp đồng dịch vụ cũng là một loại hợp đồng thương mại điển hình, trong đó pháp luật phần nào cũng có nhứng quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng đối với hai bên khi tham gia giao kết hợp đồng. Thương mại vốn dĩ đi từ gốc dân sự của lĩnh vực tư (hay còn được coi là dân sự theo nghĩa rộng), khi các hoạt động kinh tế “có một khối lượng nhất định về sản xuất và trao đổi, khi quan hệ quốc tế trở nên sôi động và khi có một sự tự do vừa đủ cho các thương gia”, tức là hàng hóa, dịch vụ trở thành đối tượng được trao đổi trên thị trường thì thương mại ra đời. Trong lĩnh vực dịch vụ, các chủ thể thiết lập quan hệ với nhau trên cơ sở hợp đồng. Đối với dịch vụ thương mại, hợp đồng sẽ chịu sự điều chỉnh bởi các nguyên tắc