4.1. Định hướng hoàn thiện về nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng thương mại thương mại
Nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng đã hình thành trong pháp luật Việt Nam từ lâu ở một số hợp đồng chuyên biệt nhưng chưa có quy định nói chung cho các loại hợp đồng về nghĩa vụ này. BLDS năm 2015 đã có sự đổi mới khi quy định cụ thể nghĩa vụ cung cấp thông tin tại Điều 387 BLDS 2015, cũng như có những bổ sung nhằm khắc phục những vấn đề mà BLDS năm 2005 để lại. Tuy nhiên, để áp dụng nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng theo BLDS năm 2015 vào thực tiễn sẽ vẫn còn khoảng trống cần quy định và giải thích cụ thể. Ngoài ra vấn đề xem xét việc vi phạm nghĩa vụ này là ngoài hợp đồng hay vi phạm hợp đồng vẫn còn bỡ ngỡ mà chúng ta cần làm rõ trong nghiên cứu.
Pháp luật hiện hành chưa có quy định tăng cường quyền được cung cấp thông tin của người mua nhà sau khi hợp đồng được ký kết, với vai trò là chủ sở hữu trong tương lai hầu như người mua không được tham gia vào quá trình xây dựng dự án, việc dự án thực hiện như thế nào, tới đâu là do chủ đầu tư quyết định. Ngoài ra, việc quy định thông tin cung cấp phải đầy đủ hầu như không được thực hiện bởi bên bán thường chỉ muốn mô tả những thông tin có lợi nhất cho mình để thu hút khách hàng.
Do đó, cần có đề xuất sửa đổi quy định pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại không “phải có”. Như vậy, có thể thấy chính trong
nội tại Luật Kinh doanh bất động sản đã có sự mâu thuẫn.
Phạt và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng khác nhau và có tính chất khác nhau. Nếu bồi thường thiệt hại là trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp các tổn thất đã gây ra thì phạt hợp đồng là việc bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên còn lại nếu có vi phạm hợp đồng. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp những tổn thất đã gây ra.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 418 BLDS năm 2015 thì:
“Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”. Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ chịu phạt mà không phải chịu bồi thường. Vì vậy, đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường trong hợp đồng.
Đối với các hợp đồng chịu sự điều chỉnh của BLDS không chịu sự điều chỉnh của Luật chuyên ngành thì cần phải có sự quy định rõ ràng, cụ thể hơn về nghĩa vụ cung cấp thông tin. Bên cạnh đó, cần có quy định về chế tài đối với việc vi phạm nghĩa vụ. Có như vậy, các bên mới thể hiện được ý chí tự do, bình đẳng và tự nguyện khi giao kết hợp đồng. Như quy định tại khoản 5 Điều 320 về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp”. Quy định này không kèm theo chế tài đối với việc thông tin cung cấp sai, không trung thực, đầy đủ. Khi xảy ra tranh chấp, sẽ rất khó khăn cho Tòa án trong việc áp dụng các quy định pháp luật để xử lý. Do đó, khi bên thế chấp không chấp hành quy định về việc cung cấp thông tin, thì hậu quả bên nhận thế chấp sẽ phải chịu. Điều này không tạo sự công bằng cho bên nhận thế chấp và buộc bên nhận thế chấp phải kiểm tra kỹ thông tin về tài sản thế chấp trước khi giao kết hợp đồng.
Để hoàn thiện về nghĩa vụ cung cấp thông tin giai đoạn tiền hợp đồng thương mại, BLDS cần phải có những quy định rõ ràng, chi tiết hơn đối với các thông tin
cần cung cấp trong từng loại hợp đồng cụ thể. Bên cạnh các nghĩa vụ, cần phải có các quy định cụ thể đối với bên vi phạm nghĩa vụ, giúp cho tòa án có hướng xử lý khách quan, phù hợp theo quy định pháp luật, tránh chủ quan duy ý chí. Có như vậy mới tạo được sự công bằng, tự nguyện hợp tác cho các bên trước khi tham gia giao kết hợp đồng.