- Cách tiếp cận giá dựa trên chi phí đầu tư và lợi nhuận tối thiểu cho việc cung cấp một đơn vị nhà ở xã hội được một số quốc gia châu Âu áp dụng như Pháp, Đan Mạch, Thụy Sĩ, Phần Lan. Trong đó, giá nhà ở đã bao gồm các chi phí bảo trì, bảo dưỡng và các chi phí khác để đảm bảo cho nhà ở hoạt động tốt trong thời gian thuê được gọi chung là phí dịch vụ7.
Tại Việt Nam, giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở chi phí đầu tư, xây dựng. Trong đó, tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê mua nhà ở xã hội8. Công thức tính giá thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 9 Thông tư số 20/2016/BXD:
Trong đó:
- Gi™: là giá thuê mua 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i trong 01 tháng (đồng/m2/tháng).
- Ai: là tỷ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội tại vị trí thứ Phương pháptính giá nhà ởxã hội dựa vào mức thu nhập thực tếcó thểgiúp giải quyết
tình trạng thiếu nhà ởhiện nay. Bởi vì,người có nhu cầu có thểtìm kiếm nhà ở tạinhững khu vực không nằm trong các dựán nhà ởxã hội. Họcó thểtìm kiếm nhà ởtrên thịtrường tựdo. Tuy nhiên, cách trợcấp này có thểlàm tăng giá nhà ởtrên thịtrườngdo cầu nhà ởtăng6.
-Cách tiếp cận giá dựa trên chi phí đầu tư và lợi nhuận tối thiểu choviệc cung cấp một
đơn vị nhà ởxã hội được một số quốc gia châu Âu áp dụng như Pháp, Đan Mạch, Thụy Sĩ, Phần Lan. Trong đó, giá nhà ởđã bao gồm các chi phí bảo trì, bảodưỡng và các chi phí khác đểđảm bảo cho nhà ởhoạt động tốt trong thời gian thuê được gọi chung là phí dịch vụ7.
Tại Việt Nam, giá thuê mua nhà ởxã hội đượcxác định trên cơ sở chi phí đầu tư, xây
dựng. Trong đó, tính đủcác chi phí đểthu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê mua nhà ởxã hội8. Công thức tính giá thuê mua nhà ởxã hội theo Điều 9 Thông tư số 20/2016/BXD: ) 1 ( 12 ) ( 12 ) ( GTGT Si T Ki Ki Si L V Ai Gi dv TM TM đ TM Trongđó:
-Gi™: là giá thuê mua 1m2sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ởxã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vịtrí thứi trong 01 tháng (đồng/m2/tháng).
- Ai: là tỷ lệgiữa giá trị còn lại của căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội tại vịtrí thứi
(sau khi đã trừ đi tiền thanh toán lần đầu) so với giá trịban đầu của căn hộhoặc căn nhà thuê mua thứi (A < 1) tính theo hợp đồng thuê mua.
Vđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ởxã hội của dựán phân bổ cho phần diện tích sử dụng nhà ởxã hội đểcho thuê mua được phân bổhàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn
(đồng/năm).
-L: là lợi nhuận định mức của dựán được tính theo năm, tối đa là 15% tổng chi phí đầu
tư xây dựng phần diện tích nhà ởxã hội đểcho thuê mua (đồng/năm).
- Tdv: là phần lợi nhuận thu được từphần kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) trong dựán được phân bổcho phần diện tích nhà ởxã hội đểcho thuê mua (đồng/năm).
-Si™: là diện tích sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ởxã hội đểcho thuê mua tại vị trí
thứi (m2).
-Ki: là hệsố tầng (nếu có) điều chỉnh giáthuê mua đối với căn hộhoặc căn nhà đểcho thuê mua thứi (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của một khối nhà = 1).
Trong đó, Vđ được xác định theo công thức sau:
6 Scottish Government (2019), Rent affordability in the affordable housing sector: literature review,
www.gov.scot/binaries/content/documents/govscot/publications/research-andanalysis/2019/06/rent-affordability- affordable-housing-sector-literature-review/documents/rentaffordability-affordable-housing-sector-literature- review/rent-affordability-a.
7MargaretWilkie and GodfreyCole (1997), Private Residential Accommodation: Long Leases in Landlord and
Tenant Law, Palgrave, London, pp. 185-202.