vụ thanh toán của bên thuê mua được chia làm ba phần: phần thứ nhất là giá trị thanh toán trước được thực hiện khi bàn giao nhà ở; phần thứ hai là tiền thuê mua được thực hiện trong thời hạn thuê mua; phần thứ ba là giá mua cuối cùng được thực hiện khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Khi hết thời hạn thuê mua, nếu bên thuê mua muốn sở hữu nhà ở phải thanh toán phần giá mua cuối cùng này. Nếu không muốn sở hữu nhà ở và trả lại tài sản thuê, bên thuê mua không phải thanh toán phần giá mua cuối cùng và được hoàn trả lại phần thanh toán trả trước theo một tỷ lệ nhất định. Ở Áo, số tiền thanh toán trước được trả lại cho người thuê mua khi họ trả lại nhà trừ đi khoản khấu hao hàng năm 1% giá trị căn nhà11.
Có hai cách xác định giá mua cuối cùng trong hợp đồng thuê mua:
(i)Giá chính xác được xây dựng trước khi thực hiện hợp đồng phù hợp với thời gian thuê ngắn, giá trị hao mòn và giá thị trường không có nhiều biến động. Sự chênh lệch giữa giá được ấn định trước và giá tài sản tại thời điểm mua không lớn. Tuy nhiên, khi thời gian thuê tương đối dài (thuê mua nhà ở xã hội ít nhất 05 năm)12, giá cả trên thị trường có nhiều biến động và những hao mòn trong quá trình sử dụng bộc lộ đã làm cho giá trị căn nhà tại thời điểm mua có sự chênh lệch khá lớn.
11. Social housing: A key part of past and future housing policy, OECD (2020), http://www.oecd.org/social/social-housing-policy-brief-2020.pdf. social-housing-policy-brief-2020.pdf.
12. Khoản 2 Điều 58 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định, sau khi trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua, bên thuê mua được quyền trả số tiền còn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bên thuê mua thỏa thuận, nhưng bên thuê mua được quyền trả số tiền còn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bên thuê mua thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
(ii) Cách xác định giá mua thứ hai có thể áp dụng được xác định tại thời điểm mua là giá mua cuối cùng (thẩm định ngay trước khi việc mua nhà được xác lập). Cách xác định này bảo vệ người mua nhà từ một thị trường đang giảm nhưng nếu trong thị trường đang tăng có thể dẫn đến một mức giá cao hơn so với giá mà người mua dự kiến khi ký hợp đồng.
Việc lựa chọn cách (i) hay cách (ii) là thỏa thuận giữa các bên khi xác lập hợp đồng. Điều quan trọng là phải đưa ra biện pháp bảo vệ người mua thông qua quyền xử lý nợ và quyền đối với thặng dư vốn hoặc bảo vệ nhà ở trước nguy cơ bị tịch thu. Quá trình bán nhà cuối cùng nên được mô tả rõ ràng để người thuê hiểu rõ trách nhiệm và số tiền thuê theo định kỳ. Trong đó, tổng số tiền thuê hàng tháng không vượt quá khả năng thanh toán. Điều này bảo vệ người thuê khỏi sự tăng giá bất ngờ dẫn đến nguy cơ mất nhà. Cuối cùng, thuê mua cung cấp một dự phòng chính thức trong trường hợp người thuê không đáp ứng được các điều kiện của hợp đồng thuê mua. Mặc dù giá mua cuối cùng đóng vai trò quan trọng để bên thuê mua đưa ra quyết định mua nhà nhưng lại chưa được đưa vào hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bởi lẽ, tiền mua nhà đã được tính vào giá thuê mà người thuê đã thanh toán hoàn tất trong thời hạn thuê.
3. Cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cho thuê mua thuê mua
Nhà nước tác động đến giá nhà ở xã hội thông qua việc giới hạn lợi nhuận đối với
chủ đầu tư. Tác động lên giá là cần thiết, nhưng cần lựa chọn cách tác động sao cho không triệt tiêu động cơ kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời phải bảo đảm được chất lượng nhà ở. Cho nên, cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội cần phải đi kèm với cơ chế đánh giá và kiểm soát chất lượng nhà ở. Tại Việt Nam, giá nhà ở xã hội được kiểm soát thông qua cam kết về giá của chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Khi nhận được hỗ trợ tài chính của Nhà nước như thuế, đất, ưu đãi tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua phải thỏa mãn hai điều kiện: (i) giá bán không cao hơn giá thị trường và (ii) định suất lợi nhuận không được vượt 15%. Tuy nhiên, việc kê khai chi phí do chủ đầu tư cung cấp nên rất khó kiểm soát được giá vốn thực sự mà chủ đầu tư đã bỏ ra cho dự án nhà ở xã hội. Nhằm làm giảm bớt gánh nặng về tài chính về nhà ở cho người có thu nhập thấp, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư không được tính những ưu đãi của Nhà nước vào giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc không kiểm soát chặt chẽ giá vốn đầu tư dẫn đến việc tách bạch phần ưu đãi của Nhà nước ra khỏi giá nhà ở xã hội rất khó kiểm soát13. Điều này dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay vẫn còn cao và vượt rất xa khả năng chi trả của người dân. Đây chính là rào cản lớn nhất cản trở việc tiếp cận nhà ở xã hội của những người có nguồn lực tài chính hạn chế.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư dự án được trao quyền xác định giá nhà ở xã hội dựa theo