NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DÂN DỤN G- SAU CƠN MƯA TRỜI LẠI SÁNG
CTCP VINCOM RETAIL
Nhà kinh doanh bán lẻ bất động sản lớn nhất
TÍCH LŨY 8% Vincom Retail, nhà kinh doanh bán lẻ bất động sản lớn nhất Việt Nam đang tăng danh mục
đầu tư lên một quy mô chưa từng có. Để giảm thiểu tác động từ thương mại điện tử, Vincom Retail kết hợp mơ hình O2O2 tại các trung tâm mua sắm trọng điểm nhằm giúp nhà bán lẻ tăng doanh số thông qua nền tảng trực tuyến, với sự hỗ trợ từ Adayroi và chương trình khách hàng thân thiết là VinID. Bên cạnh đó, cơng ty cải thiện tài chính trong những năm gần đây bằng cách giảm net gearing cùng với dòng tiền mạnh. Mặt khác, định giá hiện tại cao, khá giống với các công ty bất động sản bán lẻ hàng đầu châu Á khác. Chúng tôi kỳ vọng rằng những nhà đầu tư kiên nhấn sẽ có lợi nhuận trong dài hạn.
Luận điểm đầu tư
- Ngành bán lẻ hiện đại cất cánh. Được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực như cơ
cấu dân số trẻ, sự mở rộng tầng lớp trung lưu và bùng nổ chi tiêu bán lẻ, các kênh bán lẻ hiện đại đang cất cánh tại Việt Nam. Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn cho ngành bất động sản bán lẻ. Bất động sản bán lẻ hiện chiếm 0,4% tổng doanh số bán lẻ, rất thấp so với các quốc gia khác trong khu vực.
- Nhà kinh doanh bất động sản bán lẻ lớn nhất Việt Nam. Vincom Retail sở hữu
nhiều loại hình trung tâm thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu của nhiều phân khúc khách hàng khác nhau. Cơng ty có kế hoạch mở 20-30 trung tâm mua sắm mỗi năm, nhằm phủ khắp hơn 50 tỉnh và tăng mạng lưới trung tâm thương mại lên 200 vào năm 2022. Tính đến tháng 12 năm 2018, có 66 trung tâm mua sắm tọa lạc tại 38 tỉnh và thành phố trên khắp Việt Nam.
- Thu nhập và biên lợi nhuận ổn định. Tại các trung tâm cao cấp như Vincom
Center và Megamall, tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90-95% trong khi Vincom + và Vincom Plaza có tỷ lệ lấp đầy trung bình thấp hơn, khoảng 80%. Biên lợi nhuận EBITDA nằm trong khoảng 65-70%. Chúng tơi ước tính CAGR 3 năm tới của doanh thu và EBITDA sẽ lần lượt là 20% và 25%.
- Chiến lược giảm thiểu tác động từ thương mại điện tử và sự cạnh tranh từ các đối thủ khác. Vincom Retail đã thu hút các thương hiệu hàng đầu quốc tế nhằm
thu hút khách hàng đến các trung tâm như H&M, Zara, Old Navy, Massimo Dutti, Pull & Bear, và Stradivarious. Nhiều nhà bán lẻ nước ngoài bắt đầu nhắm đến thị trường Việt nam như Uniqlo và F21. Một số thương hiệu đang trong quá trình đàm phán với Vincom Retail để ký hợp đồng cho th. Bên cạnh đó, cơng ty đã kết hợp mơ hình O2O trong các trung tâm mua sắm trọng điểm nhằm giúp các nhà bán lẻ tăng doanh số thông qua các nền tảng trực tuyến như Adayroi, VinID.
Dự báo 2019
- Doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2019 sẽ là 10.195 tỷ đồng (+ 24% YoY) và 2.973 tỷ đồng (+ 23% YoY).
- Ở mức giá hiện tại, P/E và P/B cho năm 2019 sẽ là 21,0x và 1,8x.
Rủi ro đối với khuyến nghị
- Ảnh hưởng từ thương mại điện tử ngày càng tăng.
- Kế hoạch mở rộng sang các tỉnh cấp 2 và 3 đi trước sự phát triển bán lẻ hiện đại. Giá hiện tại (VND) 32.200
Giá mục tiêu (VND) 35.000
Cổ tức tiền mặt (VND)* 0
(*) kỳ vọng trong 12 tháng tới
Thông tin cổ phiếu
Ngành Bất động sản Vốn hóa (tỷ đồng) 76.385,2 SLCPĐLH (triệu cp) 2.328,8 KLGDBQ 3 tháng (nghìn cp) 1.836,4 GTGDBQ 3 tháng (tỷ đồng) 65,3 Tỷ lệ sở hữu NĐTNN còn lại (%) 17,4 Tỷ lệ sở hữu nhà nước (%) 0,0
Diễn biến giá
Chỉ tiêu tài chính quan trọng
(Tỷ đồng) 2016 2017 2018E 2019F DT thuần 6.386 5.518 8.230 10.195 % yoy 7,2 -13,6 49,1 23,9 LNST 2.437 2.016 2.418 2.973 % yoy 123,6 -17,2 19,9 23,0 ROA (%) 6,9 5,6 6,3 7,4 ROE (%) 12,3 8,0 8,8 9,8 EPS (VND) 1.155 1.061 1.272 1.564 GTSS (VND) 11.688 13.704 16.584 18.148 Cổ tức tiền mặt (VND) 0 0 0 P/E (x) 44,5 25,8 21,0 P/BV (x) 3,4 2,0 1,8
*Giá tại ngày 14/12/2018
Tổng quan doanh nghiệp
Vincom Retail, nhà kinh doanh bán lẻ bất động sản lớn nhất Việt Nam, đang tiếp tục tăng danh mục hoạt động lên quy mơ chưa từng có.
Vincom Retail có kế hoạch mở 20-30 trung tâm thương mại mỗi năm, hướng đến kế hoạch bao phủ khắp hơn 50 tỉnh và tăng mạng lưới trung tâm thương mại lên 200 vào năm 2022. Tính đến tháng 12 năm 2018, có 66 trung tâm thương mại ở 38 tỉnh và thành phố trên khắp Việt Nam. 0 10000 20000 30000 20 30 40 50 60 12/ 17 01/ 18 02/ 18 03/ 18 04/ 18 05/ 18 06/ 18 07/ 18 08/ 18 09/ 18 10/ 18 11/ 18 KLGD (ngàn, phải) Giá
CTCP Chứng khoán Rồng Việt – Báo cáo chiến lược đầu tư 2019 102
Trong những năm tới, chúng tôi cho rằng xu hướng (1) tăng chi tiêu cho chăm sóc sức khỏe, và (2) chuyển dịch từ thuốc ngoại sang thuốc nội tại các cơ sở y tế là tất yếu. Tuy nhiên, tăng trưởng chậm của nhiều công ty dược niêm yết trong năm 2018 đã cho thấy q trình chuyển dịch này có thể sẽ mất nhiều năm. Do đó, dù kỳ vọng tiến độ chuyển dịch trong kênh bệnh viện sẽ nhanh hơn 2018, chúng tôi chỉ đưa ra quan điểm TRUNG LẬP đối với ngành dược trong năm 2019. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng năm 2019 là một năm khó khăn đối với thị trường chứng khốn và chuyển sang các nhóm ngành phịng thủ. Tuy nhiên, cần nhớ rằng với ngành dược, người chiến thắng cần phải có cơ sở sản xuất chất lượng, một đối tác chiến lược hữu ích, và có giải pháp cho đầu ra.
Cơ hội đầu tư
Dân số già hóa địi hỏi chi tiêu chăm sóc sức khỏe cao hơn
Theo UNFPA, mặc dù Việt Nam vẫn còn trong cơ cấu dân số vàng, nhưng đã bước vào giai đoạn "già hóa" từ năm 2017. Báo cáo từ Ngân hàng Thế giới cũng cảnh báo quá trình già hóa tại Việt Nam sẽ diễn ra trong một khoảng thời gian rất ngắn: chỉ khoảng 15 năm và hoàn tất trước 2040. Dân số già đi đồng nghĩa chi tiêu chăm sóc sức khỏe sẽ nhiều hơn.
Chi tiêu chăm sóc sức khỏe phần lớn sẽ đổ vào kênh bệnh viện
Theo BMI, doanh số của thị trường dược phẩm Việt Nam là 5,3 tỷ USD trong đó doanh số trong kênh bệnh viện chiếm 70%. Thêm vào đó, chúng tơi tin rằng chính phủ sẽ phải tăng chi tiêu cho chăm sóc sức khỏe trong những năm tới. Đó là điều đã diễn ra ở Trung Quốc, và khả năng cao sẽ lặp lại ở Việt Nam (Hình 114 và 115). Điều này đồng nghĩa các công ty tập trung bán hàng vào kênh bệnh viện sẽ hưởng lợi nhiều hơn.
Thuốc nội thay thế thuốc ngoại- xu hướng tất yếu
Chi tiêu cho chăm sóc sức khỏe tăng cao chỉ cịn là vấn đề thời gian. Điều này địi hỏi chính phủ cần kiểm sốt chi phí tốt hơn, và cũng là để kiểm sốt lạm phát. Do đó, giảm chi phí và nâng cao hiệu suất điều trị tại các cơ sở y tế là xu hướng tất yếu. Một trong những giải pháp đó là khuyến khích các cơ sở y tế sử dụng thuốc nội thay vì thuốc nhập khẩu, thơng qua các chính sách mà Chính phủ đã và đang thực hiện.
Bước đầu chuyển dịch, nhưng còn chậm
Dựa trên kết quả đấu thầu vào các cơ sở y tế từ 2017 đến tháng 6/2018, chúng tơi nhận thấy q trình chuyển dịch đã bước đầu diễn ra. Các cơng ty dược trong nước như Pymepharco (PME:HSX) hay Imexpharm (IMP:HSX) đã có những sản phẩm trúng thầu nhóm 1 và 2, trước đây vốn là sân chơi riêng của thuốc ngoại nhập (Hình 116)
Tuy nhiên, số lượng trúng thầu ở các nhóm này chưa đạt được kỳ vọng của chúng tôi hồi đầu năm. Một trong những lý do là dự thảo mới về quy trình đấu thầu thuốc vẫn chưa được phê duyệt, dù đã hơn một năm trôi qua. Sự chậm trễ này cho thấy xung đột lợi ích giữa thuốc nội-ngoại vẫn cịn cao, và điều này khả năng sẽ tiếp tục làm chậm quá trình chuyển dịch.
Lợi thế dành cho các cơng ty có cơ sở sản xuất hiện đại
Sở hữu một nhà máy có tiêu chuẩn EU-GMP hoặc PIC/S Japan là điều kiện tiên quyết để tham gia vào đấu thầu ở nhóm 1, nhóm 2 và đầu thầu tập trung quốc gia. Ví dụ, mặc dù Dược Bình Định (DBD:HSX) khá nổi tiếng với các loại thuốc điều trị ung thư, sản phẩm công ty không được thầu tập trung quốc gia vì nhà máy chỉ đạt tiêu chuẩn WHO-GMP.
Hiện tại, chỉ một số ít các cơng ty có thể đáp ứng được các tiêu chuẩn này: PME, IMP, MKP, Tenamyd và Savipharm.
Dù vậy, người chiến thắng là người tìm được câu trả lời cho đầu ra
Các công ty như PME và IMP kỳ vọng các nhà máy mới sẽ giúp đẩy mạnh doanh số trong kênh bệnh viện. Tuy nhiên như đã đề cập ở trên, quá trình chuyển dịch sẽ cịn chậm. Điều này đồng nghĩa khơng dễ để doanh thu của họ có thể cải thiện trong ngày một ngày hai. Trong khi đó, các cơng ty khác như Mekophar
NGÀNH DƯỢC – BƯỚC ĐẦU CHUYỂN DỊCH, NHƯNG CÒN CHẬM