I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ ĐẶC KHU KINH TẾ CỦA TRUNG QUỐC.
4. Cỏc chớnh sỏch ưu đói trong Đặc khu kinh tế:
4.7. Chớnh sỏch đất đai:
Theo luật phỏp Trung Quốc, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và chịu sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiờn, tại cỏc ĐKKT, nhà đầu tư được mua quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Luật đất đai ỏp dụng cho cỏc ĐKKT chủ yếu trờn 3 khớa cạnh: thủ tục cấp giấy phộp sử dụng đất, giới hạn của quyền sử dụng đất và khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phớ sử dụng đất và thời hạn của quyền sử dụng đất đú.
Việc chuyển giao quyền sử dụng đất cú thể được thực hiện theo ba phương thức:
1, cấp quyền sử dụng đất cho cỏc cụng ty Trung Quốc để dựng làm phần vốn gúp trong liờn doanh;
2, đấu thầu sử dụng đất; 3, bỏn đấu giỏ.
Quyền sử dụng đất cú thể đem bỏn, cho thuờ, thế chấp hoặc chuyển nhượng để lấy tiền như cỏc loại tài sản phi vật chất khỏc. Nhà nước khụng can thiệp vào giỏ chuyển nhượng mà chỉ điều tiết thụng qua thuế giỏ trị gia tăng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc khu Hải Nam cú quy định mức thuế khi chuyển giao đất như sau:
Bảng 2 - Quy định về mức thuế khi chuyển giao đất tại ĐKKT Hải Nam
Trị giỏ gia tăng
(được xỏc định trờn trị giỏ mua và cỏc chi phớ liờn quan tới khu đất mà người
chuyển nhượng đó bỏ ra)
Thuế suất
(tớnh trờn trị giỏ gia tăng)
dưới 100% 10%
100% - 150% 15%
200% - 250% 25%
250% - 300% 30%
trờn 300% 35%
Nguồn: Kinh nghiệm thế giới về phỏt triển KCX và ĐKKT – 1998 Viện nghiờn cứu Kinh tế thế giới
Bờn cạnh việc mua quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũn phải trả một khoản lệ phớ sử dụng đất hàng năm tuỳ theo quy định của từng đặc khu. Mức phớ này cao hay thấp tuỳ thuộc vào mục đớch sử dụng, vị trớ đất, tỷ lệ phần xõy dựng khoảnh đất đú và thời gian sử dụng đất. Tại đặc khu Thõm Quyến, trong khoảng thời gian kể từ khi người sử dụng đất cú “Hợp đồng sử dụng đất” cho đến khi kết thỳc phần xõy dựng được quy định cụ thể trong hợp đồng sử dụng đất, người sử dụng được giảm 50% mức phớ. Nếu vỡ lý do nào đú khiến cho tiến độ xõy dựng bị chậm lại, khụng hoàn thành được theo đỳng kế hoạch, thỡ người sử dụng đất cú thể được cỏc cơ quan chức năng xem xột giảm phớ sử dụng đất thờm một lần nữa nhưng thời gian giảm khụng được quỏ 1 năm. Đối với cỏc dự ỏn đầu tư cú kỹ thuật hiện đại thỡ Uỷ ban khoa học kỹ thuật Thõm Quyến cú thể xem xột và đồng ý cho giảm phớ sử dụng đất 50% trong năm đầu. Những dự ỏn đầu tư cú kỹ thuật đặc biệt cao cú thể được xem xột miễn thu toàn bộ phớ sử dụng đất.
Ngoài những quy định trờn, tất cả cỏc đặc khu đều ỏp dụng giới hạn về thời gian đối với quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất tuỳ thuộc vào mục đớch sử dụng, song tối đa khụng quỏ 70 năm. Thực tế thời hạn sử dụng đất gắn liền với thời hạn của liờn doanh. Khi hết hạn, người sử dụng đất cú thể xin gia hạn quyền sử dụng đất, tức là xin mua tiếp quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo căn cứ vào giỏ cả thị trường vào thời điểm đú và phải được sự phờ chuẩn của chớnh quyền đặc khu. Quy định tại Thõm Quyến và Hạ Mụn về thời hạn sử dụng đất như sau:
Bảng 3 - Thời hạn sử dụng đất theo mục đớch sử dụng tại ĐKKT Thõm Quyến và ĐKKT Hạ Mụn
Thời hạn sử dụng (năm)
Mục đớch sử dụng Thõm Quyến Hạ Mụn
Cụng nghiệp 40 50
Thương mại, giao thụng, dịch vụ
cụng cộng, vui chơi giải trớ 50 40
Bất động sản 70 70
Nghiờn cứu khoa học, giỏo dục, y tế,
văn hoỏ 60 _
Du lịch 30 40
Cỏc ngành khỏc 30 50
Nguồn: Tổng hợp từ cuốn “Kinh nghiệm thế giới về phỏt triển KCX và ĐKKT - 1998” và một số tài liệu khỏc - Viện nghiờn cứu kinh tế thế giới.