Đất đai là tài nguyờn quốc gia vụ cựng quý giỏ khụng thể tỏi tạo được, là tư liệu sản xuất đặt biệt khụng gỡ thay thế được của nụng lõm nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của mụi trường sống, là nền tảng để phõn bố cỏc cơ sở kinh tế, văn húa, xó hội và an ninh quốc phũng. Chỳng ta nhận thấy rằng: Dưới sự tỏc động của cơ chế thị trường, tốc độ tăng dõn số thỡ vấn đề về đất đai trở nờn quan trọng, gay gắt, bức xỳc núng bỏng hơn, hàng loạt cỏc vụ tranh chấp về quyền lợi, khiếu nại tố cỏo luụn diễn ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ở hầu hết mọi nơi. Chớnh vỡ vậy, thời gian gõ̀n đõy có rṍt nhiờ̀u vụ viợ̀c tranh chṍp, khiờ́u nại liờn quan đờ́n đṍt đai diờ̃n ra rṍt gay gắt, phức tạp mang tớnh bức xỳc, có nhiờ̀u nơi trở thành điờ̉m nóng, khiờ́u kiợ̀n đụng người, khiờ́u kiợ̀n vượt cṍp.
Căn cứ vào cỏc nguyờn nhõn chủ yếu làm phỏt sinh tranh chấp đất đai và căn cứ vào tình hình tranh chṍp đṍt đai diễn ra trong thời gian qua cho thấy, cỏc tranh chấp đất đai thường tập trung ở những dạng liờn quan đến việc cỏc chủ đất cũ đũi lại đất từ việc cho thuờ, cho mượn, cho ở nhờ, nay người đi thuờ, đi mượn, đi ở nhờ khụng trả lại; tranh chấp kiện đũi lại đất của những người đang sử dụng đất mà đất đú cú nguồn gốc Nhà nước giao cho người khỏc sử dụng trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai qua cỏc thời kỳ lịch sử, cỏc tranh chấp liờn quan đến thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp liờn quan đến ranh giới quyền sử dụng đất. Cựng với đú, cỏc khiếu kiện hành chớnh liờn quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng, sai thẩm quyền của cơ quan nhà nước mà người dõn đó thực hiện quyền khiếu nại, tố cỏo nhưng khụng được giải quyết hoặc đó giải quyết song người dõn khụng đồng tỡnh với việc giải quyết đú nờn họ lựa chọn con đường khởi kiện ra Tũa ỏn để giải quyết bằng con đường tố tụng.
Bờn cạnh đú, hiợ̀n nay đṍt nước ta đang trong giai đoạn cụng nghiợ̀p hóa, đụ thị hóa. Hõ̀u hờ́t ở các tỉnh thành trong cả nước đờ̀u có thu hụ̀i đṍt để phục vụ cho sự nghiệp này, tuy nhiờn, cụng tỏc cụng tỏc bồi thường giải phúng mặt bằng cú nhiều bất cập (như: Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ớch giữa nhà đầu tư cần sử dụng
đất với người cú đất bị thu hồi; Chưa điều chỉnh kịp thời giỏ đất để tớnh bồi thường khi Nhà nước thực hiện dự ỏn cú liờn quan đến nhiều tỉnh, làm cho trờn cựng một khu
vực nhưng mức đền bự lại cú sự chờnh lệch lớn; Khụng chấp hành đỳng cỏc quy định của Nhà nước về trỡnh tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư như ra thụng bỏo giải phúng mặt bằng mà khụng cú quyết định thu hồi đất, khụng thụng bỏo trước về kế hoạch, phương ỏn thu hồi đất cho người cú đất bị thu hồi, cưỡng chế giải phúng mặt bằng trong khi chưa bố trớ nơi tỏi định cư, quyết định thu hồi đất khụng đỳng thẩm quyền, thu hồi đất để sử dụng vào mục đớch trỏi quy hoạch đó được xột duyệt, v.v…) là nguyờn nhõn dõ̃n đờ́n tranh chṍp, khiờ́u kiợ̀n nhiờ̀u, đặc biợ̀t là khiờ́u kiợ̀n đụng người rṍt phức tạp.
Nhỡn nhận khỏch quan từ hệ thống phỏp luật hiện hành và từ thực tiễn tranh chấp đất đai xảy ra trong thực tế thời gian qua, theo quan sỏt chủ quan của chỳng tụi, trong thời gian tới cỏc tranh chấp đất đai vẫn tiếp tục xảy ra và sẽ tập trung ở một số dạng tranh chấp đất đai như: tranh chấp về ranh giới sử dụng đất, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng, về quyền thừa kế mà nguyờn nhõn do hiện trạng sử dụng đất chưa được xỏc lập trờn hồ sơ địa chớnh và trờn thực địa rừ ràng, cụ thể và chớnh xỏc, cũng là nguyờn nhõn xuất phỏt từ sự chậm trễ của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gõy ra. Đặc biệt, tranh chấp sẽ xảy ra nhiều do quỏ trỡnh kờ khai, đăng ký quyền sử dụng đất khi Nhà nước thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng theo thửa đất (thường gọi là bản đồ 299) mà người đứng tờn kờ khai lại khụng phải là chủ sử dụng hợp phỏp đối với thửa đất đú, song khi cấp giấy cơ quan nhà nước cú thẩm quyền chỉ căn cứ vào tờn của người đứng tờn kờ khai, đăng ký để cấp...Do đú, tranh chấp xảy ra của người cú quyền sử dụng đất hợp phỏp với người được cấp giấy. Dạng tranh chấp này xảy ra ở hầu khắp cỏc địa phương trong cả nước. Một dạng tranh chấp khỏc xảy ra cũng liờn quan đến vấn đề này đú là: tranh chấp về
quyền thừa kế khi đất đú là di sản thừa kế chung của nhiều người song khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cấp cho một người hiện sống trờn đất của cha mẹ để lại và họ đứng tờn kờ khai địa chớnh, cú hộ khẩu thường trỳ tại địa phương nơi cú đất và người đú là người thực hiện cỏc nghĩa vụ thuế về đất cho Nhà nước. Theo đú, những người khỏc thuộc diện thừa kế theo phỏp luật song khụng đứng tờn kờ khai, khụng ở cựng bố mẹ mà khụng được chia đất và cấp giấy họ sẽ khởi kiện đũi chia thừa kế.
Cựng với đú, dạng tranh chấp cũng sẽ phỏt sinh nhiều trong thời gian tới đú là cỏc tranh chấp về hợp đồng trong giao dịch quyền sử dụng đất. Nếu trong thời gian dài trước đõy, khi thị trường bất động sản phi chớnh quy phỏt triển ồ ạt, những đợt sốt đất diễn ra thỡ hệ thống Tũa ỏn thường đối mặt để giải quyết cỏc tranh chấp về cỏc hợp đồng mua bỏn, chuyển nhượng, cho thuờ, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất trỏi phỏp luật mà chủ yếu là vi phạm về hỡnh thức của hợp đồng do khụng được cụng chứng, chứng thực và hợp đồng vụ hiệu về đối tượng khi quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ mà cỏc chủ thể vẫn tiến hành giao dịch... Song, hiện nay và trong tương lai gần, khi thị trường bất động sản cú sự suy giảm trầm trọng và chưa cú dấu hiệu khụi phục nhanh đó đẩy cỏc nhà đầu tư, cỏc chủ thể kinh doanh bất động sản rơi vào tỡnh trạng khú khăn cựng cực. Do đú, hàng loạt cỏc tranh chấp sẽ phỏt sinh từ hợp đồng do sự phỏ vỡ cỏc cam kết, cỏc thỏa thuận đó ký trước đú. Đối với cỏc nhà đầu tư thỡ vi phạm về thời gian giao nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất, chiếm dụng vốn của khỏch hàng, của cỏc nhà đầu tư khỏc khi họ gúp để đầu tư mà khụng thực hiện dự ỏn đầu tư. Về phớa khỏch hàng, do thị trường nhà đất cú sự giảm giỏ nghiờm trọng, do đú, hoạt động đầu tư khụng cú hiệu quả, giỏ trước đú họ kớ kết trong hợp đồng cao nờn họ đó đỏnh thỏo hợp đồng, khụng muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa và muốn đũi lại số tiền đó gúp. Do vậy, cỏc tranh chấp về hợp đồng trong giao dịch bất động sản núi chung và giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ cú chiều hướng gia tăng trong thời gian tới. Một dạng tranh chấp khỏc cũng cú nguy cơ bựng phỏt trong thời gian tới, đú là tranh chấp về hợp đồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất để vay vốn song đến hạn trả nợ, người vay, đặc biệt là cỏc doanh nghiệp khụng
cũn khả năng trả nợ, cỏc tổ chức tớn dụng (bờn nhận thế chấp, bảo lónh) khởi kiện ra Tũa yờu cầu giải quyết để thu hồi nợ...
Những dự bỏo nờu trờn chỳng tụi nhận thấy rằng, nguyờn nhõn cơ bản là giữa phỏp luật đất đai hiện hành với phỏp luật khỏc cú liờn quan như: phỏp luật Dõn sự, phỏp luật về doanh nghiệp, phỏp luật về đầu tư, phỏp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, phỏp luật về tớn dụng, tài chớnh ngõn hàng, phỏp luật về tố tụng, về giải quyết khiếu nại, tố cỏo... cũn chứa đựng nhiều mõu thuẫn, khụng tập trung, thống nhất và chỳng chưa tạo thành một chỉnh thể hoàn chỉnh, phự hợp để điều chỉnh cỏc quan hệ đất đai và cỏc quan hệ khỏc cú liờn quan đến đất đai. Đõy cũng là nguyờn nhõn để "chõm ngũi" cho những sai phạm của cỏc chủ thể tham gia quan hệ đất đai, thậm chớ, với sự khụng đồng nhất của phỏp luật nờu trờn cũng đó và đang trở thành những kẽ hở, những lỗ hổng của phỏp luật để cỏc chủ thể lợi dụng lỏch luật và vi phạm phỏp luật nhằm mục đớch trục lợi. Mặt khỏc, lợi ớch "hậu hĩnh" được thu về cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn khi thị trường bất động sản núi chung và thị trường quyền sử dụng đất núi riờng lờn ngụi và những thiệt hại, mất mỏt, thất thu cho họ khi thị trường này chỡm đỏy, đúng băng... cũng là những nguyờn nhõn của hàng loạt cỏc hợp đồng bị phỏ vỡ cỏc cam kết, cỏc thỏa thuận đó ký từ trước... Thực tế này đũi hỏi trong thời gian tới phỏp luật đất đai hiện hành và phỏp luật khỏc cú liờn quan cần phải được tiếp tục nghiờn cứu, bổ sung và điều chỉnh theo hướng hợp lớ, thống nhất, cựng với đú là một cơ chế thực thi phỏp luật trờn thực tế cú hiệu quả, nghiờm minh là vấn đề tất yếu khỏch quan gúp phần quan trọng hạn chế cú hiệu quả và giảm thiểu cỏc tranh chấp đất đai xảy ra; đồng thời gúp phần nõng cao chất lượng và hiệu quả của cụng tỏc giải quyết tranh chấp đất đai núi chung và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tũa ỏn núi riờng.
Kết luận chương 2
1. Tranh chṍp đṍt đai là mụ̣t hiợ̀n tượng thường xảy ra trong đời sụ́ng xã hụ̣i và ở mọi thời kỳ lịch sử. Dưới chờ́ đụ̣ chúng ta, Nhà nước là người đại diợ̀n cho toàn thờ̉ nhõn dõn lao đụ̣ng đứng ra thực hiợ̀n quyờ̀n sở hữu duy nhṍt của mình đụ́i với đṍt đai, vì vọ̃y
tranh chṍp đṍt đai trong thời kỳ này mang nụ̣i dung kinh tờ́ cũng như ý nghĩa chính trị khác với tranh chṍp đṍt đai trong xã hụ̣i có giai cṍp đụ́i kháng.
2. Các chủ thờ̉ khi tham gia quan hợ̀ pháp luọ̃t đṍt đai khụng phải lúc nào cũng nhṍt trí với nhau vờ̀ tṍt cả các vṍn đờ̀ trong quan hợ̀ pháp luọ̃t đó, vì thờ́ sẽ xuṍt hiợ̀n những ý kiờ́n khác nhau, những mõu thuõ̃n, những bṍt đụ̀ng về quyền quản lý, sử dụng đất. Người ta gọi hiợ̀n tượng đó là sự tranh chṍp đất đai.
3. Đi ngược dòng thời gian vờ̀ trước những năm 1980, khi Nhà nước còn duy trì ba hình thức sở hữu đụ́i với đṍt đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tọ̃p thờ̉ và sở hữu cỏ nhõn. Do đó, có thờ̉ có tranh chṍp vờ̀ quyờ̀n sở hữu đṍt đai, hoặc tranh chṍp vờ̀ quyờ̀n quản lý và sử dụng đụ́i với đṍt đai. Sau Hiờ́n pháp năm 1980, Nhà nước trở thành đại diện duy nhṍt của chủ sở hữu toàn bụ̣ đṍt đai trờn cả nước, vì thế khụng thờ̉ có tranh chṍp vờ̀ quyờ̀n sở hữu đṍt đai. Chủ thờ̉ của quan hợ̀ tranh chṍp đṍt đai chỉ là chủ thờ̉ của quá trình quản lý và sử dụng đṍt đai. Các bờn tham gia tranh chṍp khụng phải là chủ sở hữu đṍt đai mà họ chỉ được Nhà nước giao đṍt, cho sử dụng trong khuụn khụ̉ pháp luọ̃t quy định. Đụ́i tượng của tranh chṍp đṍt đai là quyờ̀n quản lý, quyờ̀n sử dụng mụ̣t loại tài sản đặc biợ̀t khụng thuụ̣c quyờ̀n sở hữu của các bờn tranh chṍp mà thuụ̣c quyờ̀n sở hữu toàn dõn dõn, Nhà nước thụ́ng nhṍt quản lý.
4. Tranh chṍp đṍt đai khụng chỉ ảnh hưởng trực tiờ́p đờ́n lợi ích của các bờn tham gia tranh chṍp mà còn ảnh hưởng đờ́n lợi ích của Nhà nước. Khi xảy ra tranh chṍp, trước hờ́t mụ̣t bờn khụng thực hiợ̀n được những quyờ̀n của mình, do đó ảnh hưởng đờ́n viợ̀c thực hiợ̀n các nghĩa vụ đụ́i với Nhà nước. Tranh chṍp đṍt đai xảy ra sẽ tác đụ̣ng khụng tụ́t đờ́n tõm lý, tinh thõ̀n của các bờn, gõy nờn tình trạng mṍt ụ̉n định, bṍt đụ̀ng trong nụ̣i bụ̣ nhõn dõn, làm cho những quy định của Luọ̃t Đṍt đai, cũng như những đường lụ́i chính sách của Nhà nước khụng được thực hiợ̀n mụ̣t cách triợ̀t đờ̉.
5. Tranh chṍp đṍt đai xảy ra là họ̃u quả của những nguyờn nhõn nhṍt định. Nó biờ̉u hiợ̀n cụ thờ̉ những mõu thuõ̃n bṍt đụ̀ng vờ̀ lợi ích kinh tờ́ giữa các chủ thờ̉ sử dụng đṍt với nhau. Trong những năm vừa qua tranh chṍp đṍt đai đã diờ̃n ra ở hõ̀u hờ́t các địa phương trong cả nước. Tuy mức đụ̣, tính chṍt và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chṍp đṍt đai đã gõy ra những họ̃u quả nặng nờ̀ ảnh hưởng đờ́n trọ̃t tự, an toàn xã hụ̣i. Vì vọ̃y, phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đṍt, vào đường lụ́i chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp luọ̃t đờ̉
tìm ra những nguyờn nhõn dõ̃n đờ́n tranh chṍp đṍt đai, từ đó có những biợ̀n pháp giải quyờ́t tranh chṍp mụ̣t cách thoả đáng, góp phõ̀n ngăn ngừa và hạn chờ́ tới mức thṍp nhṍt những tranh chṍp đṍt đai có thờ̉ xảy ra.
CHƯƠNG 3: NHỮNG VẤN ĐỀ Lí LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ