TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TềA ÁN Ở VIỆT NAM, NHỮNG
VƯỚNG MẮC PHÁT SINH VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆNPHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI NHèN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI NHèN
TỪ GểC ĐỘ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
Qua nghiờn cứu, phõn tớch thực tiễn ỏp dụng cỏc quy định của phỏp luật về đất đai hiện hành vào giải quyết cỏc tranh chấp về đất đai tại tũa ỏn nhõn dõn để phỏt hiện ra những thếu sút, bất cập, sự thiếu tớnh thống nhất và khoa học, phỏt hiện những khú khăn vướng mắc và nờu những vấn đề phỏp lý đặt ra để từ đú đưa ra được những kiến nghị cỏc giải phỏp giỳp cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cú những điều chỉnh phự hợp, giỳp nõng cao hiệu quả của cụng tỏc giải quyết tranh chấp đất đai bằng tũa ỏn và thụng qua đú, gúp phần ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị, trật tự trị an xó hội là việc làm cần thiết.
4.1. Thực tiễn ỏp dụng phỏp luật giải quyết tranh chấp đất đai bằng tũa ỏn ở Việt Nam Việt Nam
Viợ̀c Nhà nước ngày càng mở rụ̣ng, tạo thuọ̃n lợi cho cụng dõn trong viợ̀c đưa quyờ̀n sử dụng đṍt vào giao lưu dõn sự đã góp phõ̀n thúc đõ̉y kinh tờ́ gia đình và xã hụ̣i phát triờ̉n. Tuy nhiờn, do pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai thay đụ̉i nhanh chóng, tính ụ̉n định của pháp luọ̃t đṍt đai thṍp, đặc biợ̀t có thời kỳ pháp luọ̃t đṍt đai chưa phù hợp với cuụ̣c sụ́ng đã tạo ra các hoạt đụ̣ng ngõ̀m trong lĩnh vực đṍt đai, Nhà nước khụng kiờ̉m soát được, dõ̃n đờ́n khi có tranh chṍp ngành toà án gặp rṍt nhiờ̀u khó khăn trong giải quyờ́t, vì nhiờ̀u trường hợp có sự khụng phù hợp giữa pháp luọ̃t với thực tiờ̃n cuụ̣c sụ́ng. Sau đõy tỏc giả xin nờu một số trường hợp cụ thể:
Thực tờ́ viợ̀c chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt thời gian qua rṍt sụi đụ̣ng, đa dạng và phức tạp, trong khi đó nhiờ̀u lúc giữa pháp luọ̃t với thực tiờ̃n có sự khụng thụ́ng nhṍt với nhau, nhiờ̀u hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng khụng phù hợp với quy định của pháp luọ̃t. Như ở thời điờ̉m những năm 1980 Nhà nước cṍm cụng dõn mua bán đṍt, nhưng viợ̀c giao dịch mua bán đṍt giữa cụng dõn với nhau võ̃n diờ̃n ra, hoặc từ 15/10/1993 nhà nước cho cụng dõn quyờ̀n chuyờ̉n quyờ̀n sử dụng đṍt nhưng với rṍt nhiờ̀u điờ̀u kiợ̀n kèm theo, trong đó có mụ̣t điờ̀u kiợ̀n là: phải có giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt thì mới được chuyờ̉n quyờ̀n sử dụng đṍt. Nhưng các cơ quan chức năng, có thõ̉m quyờ̀n trong viợ̀c cṍp giṍy chứng nhọ̃n lại làm quá chọ̃m chạp. Vì vọ̃y, đã 20 năm kờ̉ từ ngày Luọ̃t Đṍt đai năm 1993 có hiợ̀u lực và 10 năm Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 có hiợ̀u lực, nhưng đờ́n nay có địa phương vẫn cũn tỡnh trạng đṍt đai chưa được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt, song do nhu cõ̀u bức bách của cuụ̣c sụ́ng, dù chưa có giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt họ võ̃n tham gia giao dịch và chỉ bằng mảnh giṍy hai bờn viờ́t tay với nhau, họ đã thực hiợ̀n hợp đụ̀ng chuyờ̉n quyờ̀n sử dụng đṍt. Nay bờn nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt đã xõy nhà, trụ̀ng cõy lưu niờn đã ra trái, thì mới xảy ra tranh chṍp, xin huỷ hợp đụ̀ng. Cũng có trường hợp tuy đã được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt, nhưng người chuyờ̉n hoặc bờn nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt khụng thoả mãn các quy định của pháp luọ̃t thì giải quyờ́t như thờ́ nào cho vừa phù hợp với pháp luọ̃t, vừa phù hợp với đời sụ́ng xã hụ̣i là mụ̣t viợ̀c cực kỳ khó khăn, dõ̃n đờ́n lúng túng và xử lý khác nhau từng vụ viợ̀c cụ thờ̉. Đõy là mụ̣t trong những nguyờn nhõn quan trọng làm cho viợ̀c xét xử khác nhau, ảnh hưởng đờ́n chṍt lượng xét xử, dưới đõy là mụ̣t sụ́ ví dụ:
- Vụ thứ 1: Tranh chṍp hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng đṍt, giữa: nguyờn đơn ụng Chu Văn P và bị đơn ụng Trõ̀n Cụng T [Xem: 71].
Nụ̣i dung vụ án: Năm 1976 ụng P được UBND tỉnh Lạng Sơn cṍp cho 350m2
đṍt. Sau khi được cṍp gia đình ụng P đã làm nhà trờn mụ̣t phõ̀n mảnh đṍt đó, phõ̀n diợ̀n tích 140 m2 đṍt còn lại, chưa được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt. Ngày 18/10/1987 vợ chụ̀ng ụng P đã lọ̃p hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng 140 m2 đṍt (khụng có xác nhọ̃n của chính quyờ̀n địa phương) cho vợ chụ̀ng ụng T với giá 23 chỉ vàng,
thuờ́ và các chi phí trong viợ̀c làm thủ tục mụ̃i người chịu 50%. Thời gian làm thủ tục trong năm 1987. Tính đờ́n ngày 1/11/1987 ụng T trả cho ụng P 16 chỉ vàng. Đõ̀u năm 1988 ụng T đã xõy trờn mảnh đṍt đó mụ̣t căn nhà cṍp 4 nhưng khụng ở và đờ̉ ụng P cho người khác thuờ, hưởng tiờ̀n cho thuờ nhà. Cuụ́i năm 1999 ụng P cho xõy mụ̣t ki ụ́t bán hàng trước mảnh đṍt đã bán cho gia đình ụng T, nờn xõ̉y ra tranh chṍp.
Phía ụng P cho rằng ụng T khụng chịu đi làm thủ tục và thanh toán cho ụng sụ́ tiờ̀n còn thiờ́u, nờn yờu cõ̀u huỷ hợp đụ̀ng và ụng trả lại toàn bụ̣ sụ́ tiờ̀n mà ụng đã nhọ̃n từ phía ụng T. Còn phía ụng T đờ̀ nghị tiờ́p tục thực hiợ̀n hợp đụ̀ng.
Tại bản án sơ thõ̉m sụ́ 15 ngày 19/11/2002, TANDTX LS đã xử:
+ Bác yờu cõ̀u đòi huỷ hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng đṍt lọ̃p ngày 18/10/1987, yờu cõ̀u hai bờn phải hoàn tṍt thủ tục trong thời gian 6 tháng.
+ Khi làm xong thủ tục chuyờ̉n nhượng ụng T phải hoàn trả nụ́t sụ́ tiờ̀n đṍt theo giá thị trường hiợ̀n nay là 312.333.100 đụ̀ng.
ễng P có đơn kháng cáo, khụng đụ̀ng ý với bản án sơ thõ̉m.
Tại bản án phúc thõ̉m sụ́ 01 ngày 13/1/2003 của TAND tỉnh LS đã quyờ́t định: Sửa bản án sơ thõ̉m, cụng nhọ̃n mụ̣t phõ̀n hợp đụ̀ng.
+ Xử cho ụng T có quyờ̀n sử dụng mảnh đṍt đã mua với ụng P có diợ̀n tích là 100,92m2…
Sau khi xử phúc thõ̉m, ụng P có nhiờ̀u đơn khiờ́u nại xin huỷ hợp đụ̀ng mua bán đṍt vì ụng T khụng trả đủ tiờ̀n theo như cam kờ́t.
Nhọ̃n xét: Hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt ngày 18/10/1987 giữa,
ụng P và ụng T đã vi phạm Điờ̀u 5 Luọ̃t đṍt đai năm 1987. Điờ̀u 5 Luọ̃t đṍt đai 1987 quy định “nghiờm cṍm mua, bán, lṍn, chiờ́m đṍt đai, phát canh thu tụ dưới mọi hình thức, nhọ̃n đṍt giao mà khụng sử dụng, sử dụng khụng đỳng mục đích, tự tiợ̀n sử dụng đṍt nụng nghiợ̀p, đṍt có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đṍt đai”. Vờ̀ hình thức của hợp đụ̀ng thì mới ở dạng hai bờn viờ́t giṍy tay với nhau. Do phỏp luật tại thời điểm hai bờn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phỏp luật tại thời điểm hai bờn cú tranh chấp đó cú sự thay đổi cơ bản nờn Toà án cṍp sơ thõ̉m đã căn cứ vào quy định mới để cụng nhọ̃n toàn bụ̣ hợp đụ̀ng, Tòa án cṍp phúc thõ̉m đã cụng nhọ̃n mụ̣t phõ̀n
hợp đụ̀ng (ụng T được sử dụng 100,92 m2 đṍt tương đương với sụ́ tiờ̀n ụng T đã trả cho ụng P). Nhận thức như vậy là khụng chớnh xỏc vỡ ở thời điờ̉m hai bờn giao dịch Nhà nước nghiờm cṍm chuyờ̉n nhượng, như vọ̃y, nờ́u đơn thuõ̀n xem xét dưới góc đụ̣ pháp luọ̃t ở thời điờ̉m hai bờn giao kờ́t hợp đụ̀ng thì giao dịch này bị vụ hiợ̀u ngay từ khi ký kờ́t. Tuy nhiờn theo tụi, xử như Toà án cṍp phúc thõ̉m lại có phõ̀n phù hợp với thực tiờ̃n và phù hợp với quy định mới của pháp luọ̃t. Vì ở thời điờ̉m tranh chṍp nhà nước đã cho phép cụng dõn được chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt.
Vụ thứ 2: Vụ án tranh chṍp hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt, giữa
nguyờn đơn ụng Trõ̀n Bá T và bị đơn ụng Nguyờ̃n Văn N [Xem: 68].
Nụ̣i dung vụ án: Nguụ̀n gụ́c diợ̀n tích đṍt đang tranh chṍp thuụ̣c thửa 802, đã đăng ký theo chỉ thị 299 của Thủ tướng chính phủ, chưa được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt, toạ lạc tại ṍp Trung Đụng, thuụ̣c quyờ̀n sử dụng của ụng Trõ̀n Bá T.
Ngày 25/11/1998 ụng T bán cho ụng N mụ̣t phõ̀n thửa đṍt “từ mí nhà sau ngay hụ̀ nước ra mụ̣t mét trở vờ̀ phía sau bán hờ́t cho anh Nguyờ̃n Văn N, còn phõ̀n cái hẻm đường đi bờ̀ ngang dài 1,6 mét chạy dài từ lụ̣ lớn đờ́n trong nhà cũng bán hờ́t cho anh Nguyờ̃n Văn N…”, với giá 15.000.000 đụ̀ng và ụng N đã đưa trước 5.000.000 đụ̀ng, còn 10.000.000 đụ̀ng hẹn đờ́n tháng giờng đưa đủ cho ụng T. Hợp đụ̀ng khụng có xác nhọ̃n của cơ quan nhà nước có thõ̉m quyờ̀n.
Sau đó ụng N đã đưa nhiờ̀u lõ̀n, tính đờ́n tháng 1/1999 ụng N đã giao cho ụng T tụ̉ng cụ̣ng 12.000.000 đụ̀ng, còn 3.000.000 đụ̀ng hai bờn cam kờ́t trong vòng 1 năm kờ̉ từ ngày 25/11/1998, bờn ụng T hoàn thành thủ tục giṍy tờ, bờn ụng N phải giao hờ́t sụ́ tiờ̀n còn lại cho ụng T. Nay ụng T cho rằng do bờn ụng N khụng giao tiờ̀n đủ cho ụng, nờn xin huỷ hợp đụ̀ng. Còn phía ụng N đờ̀ nghị tiờ́p tục thực hiợ̀n hợp đụ̀ng.
Tại bản án dõn sự sơ thõ̉m sụ́ 27/DS-ST ngày 29/5/2003, Toà án nhõn dõn huyợ̀n H, đã Quyờ́t định:
- Huỷ hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt giữa ụng Nguyờ̃n Văn N và ụng Trõ̀n Bá T đờ̀ ngày 25/11/1998.
- Buụ̣c ụng T phải hoàn trả cho ụng N, đại diợ̀n là bà L sụ́ tiờ̀n 17.700.000 đụ̀ng và ụng N, bà L phải hoàn trả đṍt lại cho ụng T, thời gian thi hành trả mụ̣t lõ̀n khi bản án có hiợ̀u lực pháp luọ̃t.
ễng N có đơn kháng cáo.
Tại bản án dõn sự phúc thõ̉m sụ́ 1670 /DS-PT ngày 26/9/2003, Toà án nhõn dõn thành phụ́ HCM đã xử y án sơ thõ̉m.
ễng N có đơn khiờ́u nại đờ̀ nghị xin tiờ́p tục thực hiợ̀n hợp đụ̀ng và trả 3.000.000 đụ̀ng còn thiờ́u theo trượt giá.
Nhọ̃n xét: Mặc dù đṍt đang tranh chṍp chưa được cṍp GCNQSD đṍt, nhưng
ụng T đã đăng ký theo chỉ thị 299 của Chính phủ, là đṍt hợp pháp theo NĐ 17 (thuụ̣c diợ̀n cṍp sụ̉ đỏ).
Quá trình thực hiợ̀n hợp đụ̀ng, ụng N giao tiền cho ụng T nhiờ̀u lõ̀n đờ́n tháng 1/1999 là 12.000.000 đụ̀ng. ễng N khai có thoả thuọ̃n đờ́n khi nào hoàn thành thủ tục thì giao nụ́t sụ́ tiờ̀n còn lại, phía ụng T thì cho rằng chỉ chṍp nhọ̃n kéo dài thờm 1 năm. Trong thời gian này phía ụng N đờ̀ nghị ụng T sang tờn cho anh ụng N (vì anh ụng N có hụ̣ khõ̉u tại thành phụ́), nhưng ụng T khụng đụ̀ng ý và sau khi xét xử sơ thõ̉m ụng N kháng cáo cho rằng ụng đã có KT3 và hiợ̀n nay Uỷ ban nhõn dõn thành phụ́ H cho phép người ngoại tỉnh mua nhà thành phụ́. Như vọ̃y, ụng T khụng thực hiợ̀n hoàn tṍt thủ tục vờ̀ hình thức (vì hiợ̀n nay ụng T võ̃n chưa có giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt), mà còn yờu cõ̀u huỷ hợp đụ̀ng. Do đó, lụ̃i dõ̃n đờ́n khụng thực hiợ̀n hợp đụ̀ng hoàn toàn thuụ̣c vờ̀ ụng T.
Toà án các cṍp huỷ hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt nờu trờn, do vụ hiợ̀u vờ̀ hình thức. Tuy nhiờn, do năng lực nghiệp vụ của cỏc thẩm phỏn trực tiếp giải quyết cũn hạn chế, chưa bao quỏt được toàn bộ vấn đề để định hướng cỏch giải quyết nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bờn đương sự nờn khi giải quyờ́t họ̃u quả của hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt vụ hiợ̀u, Toà án các cṍp chỉ buụ̣c bờn bán đṍt trả lại sụ́ tiờ̀n gụ́c đã nhọ̃n và tính lãi cho đờ́n khi xét xử sơ thõ̉m, khụng tiờ́n hành định giá diợ̀n tích đṍt đang tranh chṍp đờ̉ xác định chờnh lợ̀ch giá làm cơ sở
tính thiợ̀t hại, và xử lý bụ̀i thường thiợ̀t hại trờn cơ sở lụ̃i là khụng đảm bảo quyền lợi cho bờn mua.
Vụ thứ 3: Vụ ỏn tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trờn đất giữa
bà Thỏi Thị Xuõn H - Địa chỉ: 08 đường Vừ Thị Sỏu, Vĩnh Trường, Tp. N, tỉnh KH với ụng Nguyễn X và bà Nguyễn Thị L - Địa chỉ: 08B đường Vừ Thị Sỏu, Vĩnh Trường, Tp, N, tỉnh KH [Xem: 14; 77, tr. 361-374; 69]. Nội dung vụ ỏn như sau:
Bà Thỏi Thị Xuõn H trỡnh bày:
Từ năm 1965 đến năm 1968, vợ chồng bà xõy kố đỏ, đổ đất bồi lấn biển được một lụ đất 937,5m2 tại ấp Trường Đụng, Vĩnh Trường, Vĩnh Xương, tỉnh KH rồi cất một căn nhà chớnh, một căn nhà phụ (trại sản xuất nước mắm), một hầm đỏ và trồng dừa trờn đất đú. Ngày 12/6/1970, bà đề trỡnh “họa đồ hiện hữu ngụi nhà và trại sản xuất nước mắm” và được ủy ban hành chớnh xó Vĩnh Trường chứng thực cựng ngày và bà đó xõy cất nhà ở và trại chứa mắm theo sơ đồ là đỳng sự thật. Ngày 15/4/1971 ụng Phạm Trọng D (chồng bà) được xó trưởng xó Vĩnh Trường cấp “Giấy chứng nhận tạm chiếm cụng thổ xó Vĩnh Trường” số 18/CNĐĐ/VT với diện tớch đất là 937,50m2 (dài 25m, rộng 37,5m) tại ấp Trường Đụng, Vĩnh Trường.
Thỏng 02 năm 1976, bà mượn của anh Nguyễn Văn B (chỏu họ bà) 200 đồng tiền mới chưa trả được và do anh B cú mõu thuẫn với gia đỡnh vợ nờn thỏng 6/1976 bà cho anh B ở nhờ phần nhà phụ nhà số 08 đường Truyền Thống (nay là đường Vừ Thị Sỏu) để hoón nợ (trong đơn khởi kiện ngày 24/11/1992, bà H trỡnh bày là thục nhà cho anh B để hoón nợ; cú lỳc lại khai là thế chấp nhà cho anh B với thỏa thuận miệng là khi nào bà trả tiền thỡ anh B trả nhà cho bà). Do anh B hay đi sớm về khuya nờn sau khi anh B đến ở đõy, bà đó làm hàng rào dõy kẽm gai ngăn nhà chớnh và nhà phụ để bảo vệ tài sản cho gia đỡnh bà. Thời gian này, vợ chồng bà đi làm rẫy tại Cam Ranh thỉnh thoảng mới về Nha Trang, cũn cỏc con bà vẫn ở lại trụng nom nhà đất. Thỏng 12/1979 bà về thỡ thấy vợ chồng ụng Nguyễn X, bà Nguyễn Thị L đang ở nhà của bà; cũn anh B đi đõu bà khụng rừ. ễng Nguyễn Trung C (bố của anh B) cho biết là anh B vào Sài Gũn làm ăn, anh B cho Hợp tỏc xó Trường Nguyờn (HTX) mượn
nhà. Bà hỏi ụng X thỡ ụng X núi là giữ dựm nhà cho HTX, bà nghĩ là anh B cho HTX mượn nhà, hơn nữa bà chưa cú tiền trả nợ cho anh B nờn bà khụng kiện đũi nhà đất vào thời điểm đú.
Năm 1981, ụng D chết, bà vẫn làm rẫy tại Cam Ranh đến năm 1987 trở về Nha Trang; năm 1988 bà trốn đi nước ngoài, bị bắt và bị xử phạt 03 năm tự giam; thỏng 8 năm 1990, bà ra tự trở về Nha Trang thỡ thấy nhà phụ của bà cho anh B mượn trước đõy đó bị sửa chữa nhỏ lại; thỏng 4 năm 1992 ụng X tự ý thỏo dỡ vật liệu căn nhà của bà và mang đi, chỉ cũn lại nền; sau đú ụng X đến gặp bà và yờu cầu bà ký giấy để ụng X làm thủ tục sở hữu chủ để sang nhượng cho người khỏc, lỳc này bà mới biết nhà đất của bà đó bị mua bỏn bất hợp phỏp nờn bà khiếu nại đến UBND phường Vĩnh Trường; trong khi UBND phường Vĩnh Trường đang giải quyết khiếu nại của bà thỡ vợ chồng ụng X đó dựng trỏi phộp trờn đất này một căn nhà tạm lợp tole, vỏch cút; nay bà yờu cầu ụng X, bà L phải trả lại nhà đất cho gia đỡnh bà (cú lỳc bà H yờu cầu đũi lại nền nhà và cụng trỡnh kiến trỳc khỏc; cú lỳc đũi lại nền múng nhà và vườn cõy).
ễng Nguyễn X và bà Nguyễn Thị L trỡnh bày:
Ngày 15/12/1979, ụng bà mua của HTX Trường Nguyờn căn nhà lợp bằng tole, vỏch tre mà trước đõy HTX mua của vợ chồng ụng Ch, bà D tại khúm Trường
