. Mặt hạn chế
4.3.2.8. Hướng dõ̃n giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai trong trường hợp chia thừa kế quyền sử dụng đất
quyền sử dụng đất
Thời gian qua Tũa ỏn nhõn dõn cỏc cấp đó giải quyết tương đối tốt cỏc tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất nờn cũng khụng cú vướng mắc gỡ lớn. Vướng mắc lớn nhất là việc xỏc định cỏc bản thỏa thuận được lập giữa cỏc bờn cú nội dung tương tự như di chỳc. Cú nhiều tũa ỏn xem cỏc bản thỏa thuận này là di chỳc nờn bỏc yờu cầu khởi kiện của nguyờn đơn. Đối với cỏc trường hợp này cỏc Thẩm phỏn khi xột xử cần phải nghiờn cứu, phõn tớch kỹ cỏc biờn bản thỏa thuận và đối chiếu với cỏc điều kiện cú hiệu lực của di chỳc trong Bộ luật Dõn sự để cú quyết định cho chớnh xỏc, trỏnh làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cỏc bờn đương sự.
Vướng mắc thứ hai thường gặp, đú là việc xỏc định thời hiệu khởi kiện đối với cỏc vụ kiện chia thừa kế nhà đất mà cỏc đương sự khiếu nại đến ủy ban nhõn dõn phường, xó để hũa giải và trong thời gian chờ đợi giải quyết hoặc chờ thi hành kết quả hũa giải thành thỡ hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của Bộ luật Dõn sự sau đú cỏc bờn mới khởi kiện ra tũa. Trường hợp này cú nhiều tũa ỏn ở một số địa phương thỡ lại mỏy múc khụng chấp nhận tớnh trừ thời gian hũa giải vào thời hiệu khởi kiện cho đương sự. Về vấn đề này, theo tỏc giả nờn tớnh thời gian hũa giải ở ủy ban nhõn dõn cấp xó vào thời hiệu khởi kiện cho đương sự vỡ đú cũng là một bước trong giải quyết tranh chấp đất đai và nếu khởi
kiện theo hướng chia tài sản chung thỡ điều kiện, thủ tục khởi kiện sẽ rất phức tạp, gõy khú khăn cho đương sự khi khởi kiện.
4.3.2.9. Hướng dõ̃n giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai trong các trường hợp khác
Ngoài những trường hợp nờu trờn còn có mụ̣t sụ́ các tranh chṍp khác liờn quan đờ́n đṍt đai. Tụi xin kiờ́n nghị hướng dõ̃n như sau:
Thứ nhṍt, giải quyờ́t tranh chṍp quyờ̀n sử dụng đṍt do có sự lṍn chiờ́m: Thời gian qua, có mụ̣t sụ́ vụ án Thõ̉m phán khụng chú ý thu thọ̃p, xác minh, kiờ̉m tra kỹ các vṍn đờ̀ liờn quan đờ́n viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp dõ̃n đờ́n sai sót. Vì vọ̃y, khi giải quyờ́t các tranh chṍp đòi lại quyờ̀n sử dụng đṍt mà mụ̣t bờn lṍn chiờ́m khụng thuụ̣c trường hợp áp dụng thời hiợ̀u theo quy định ở điờ̀u 247 Bụ̣ luọ̃t Dõn sự năm 2005 và khụng thuụ̣c trường hợp bị điờ̀u chỉnh theo Luọ̃t Đṍt đai thì các Thõ̉m phán lưu ý là cõ̀n phải thu thọ̃p các tài liợ̀u như sụ̉ sách địa chính, sụ̉ đăng ký ruụ̣ng đṍt, sụ̉ mục kờ … bản đụ̀, giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt v.v. Các tài liợ̀u thờ̉ hiợ̀n vờ̀ hiợ̀n trạng của thửa đṍt trước khi có viợ̀c mua bán chuyờ̉n nhượng, hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt, các tài liợ̀u thờ̉ hiợ̀n mụ́c giới, tứ cọ̃n của thửa đṍt sau khi đã chuyờ̉n nhượng. Nờ́u thửa đṍt được chuyờ̉n nhượng cho nhiờ̀u người thì phải xem xét kỹ hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng của từng người có liờn quan đờ́n phõ̀n đṍt tranh chṍp, ai là người chuyờ̉n nhượng trước, mụ́c giới và thực tờ́ sử dụng, thời gian sử dụng; diợ̀n tích, mụ́c giới thờ̉ hiợ̀n trờn các tài liợ̀u khi các bờn kờ khai v.v. đờ̉ làm căn cứ xác định quyờ̀n sử dụng đṍt hợp pháp của mụ̃i bờn đờ́n đõu, từ đó yờu cõ̀u các cơ quan chuyờn mụn đo đạc, xác định diợ̀n tích thực tờ́ mụ̃i bờn đang sử dụng. Nờ́u sụ́ liợ̀u trong các tài liợ̀u mõu thuõ̃n nhau, cõ̀n giải thích cho đương sự phải yờu cõ̀u giám định hoặc tái giám định, như đo đạc lại diợ̀n tích thực tờ́ hai bờn đang sử dụng, giám định các chữ sụ́ nghi ngờ có sự tõ̉y xúa, sửa chữa v.v, từ đó mới có cơ sở đờ̉ xác định các bờn có lṍn chiờ́m đṍt của nhau hay khụng? Chỉ khi nào rút ra được các sụ́ liợ̀u chuõ̉n xác hoặc các mụ́c giới làm cơ sở xác định ranh giới đṍt giữa hai bờn thì mới có khả năng giải quyờ́t đỳng viợ̀c tranh chṍp. Đụ́i với phõ̀n đṍt lṍn chiờ́m đã xõy nhà kiờn cụ́ thì xử lý như sau:
Đụ́i với trường hợp xác định có lṍn chiờ́m đṍt, nhưng bờn lṍn chiờ́m đã xõy dựng nhà kiờn cụ́ nờ́u đọ̃p bỏ thì sẽ gõy ra đụ̉ sụp căn nhà, hoặc hai bờn xõy dựng liờ̀n sát tường vào nhau v.v. nhưng có tòa án võ̃n tuyờn buụ̣c tháo dỡ dõ̃n đờ́n khụng thi hành án được. Vì vọ̃y, khi gặp các trường hợp trờn tòa án cõ̀n cõn nhắc kỹ khi buụ̣c bờn lṍn chiờ́m trả phõ̀n đṍt đã lṍn chiờ́m khi có khả năng thi hành trờn thực tờ́ mà khụng gõy thiợ̀t hại nghiờm trọng đờ́n tài sản của các bờn, trừ trường hợp khi xõy dựng phõ̀n đṍt lṍn chiờ́m các bờn đã có tranh chṍp, cơ quan có thõ̉m quyờ̀n đã quyờ́t định cṍm xõy dựng, nhưng bờn lṍn chiờ́m võ̃n cụ́ tình xõy dựng. Trong trường hợp xét thṍy khụng thờ̉ buụ̣c bờn lṍn chiờ́m trả lại phõ̀n đṍt và khụng gian đã lṍn thì buụ̣c họ phải thanh toán cho bờn kia giá trị quyờ̀n sử dụng đṍt theo giá thị trường hoặc bụ̀i thường thiợ̀t hại phõ̀n đṍt hoặc khụng gian mà chủ đṍt khụng được sử dụng.
Thứ hai, giải quyờ́t tranh chṍp quyờ̀n sử dụng đṍt mà người sử dụng đṍt chiờ́m hữu ngay tình: Khi giải quyờ́t các tranh chṍp quyờ̀n sử dụng đṍt nói chung và các yờu cõ̀u bảo vợ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt hợp pháp nói riờng thì cõ̀n chú ý là Bụ̣ luọ̃t Dõn sự năm 2005 có những quy định mới nhằm bảo vợ̀ khụng chỉ các quyờ̀n và lợi ích của chủ sở hữu, của người có quyờ̀n sử dụng đṍt hợp pháp mà còn bảo vợ̀ cả quyờ̀n và lợi ích của người chiờ́m hữu ngay tình mụ̣t cách thích đáng hơn. Ví dụ điờ̀u 258 Bụ̣ luọ̃t Dõn sự đã quy định: “Quyờ̀n đòi lại đụ̣ng sản phải đăng ký quyờ̀n sở hữu hoặc bṍt đụ̣ng sản
từ người chiờ́m hữu ngay tình: Chủ sở hữu được đòi lại đụ̣ng sản phải đăng ký quyờ̀n sở hữu và bṍt đụ̣ng sản, trừ trường hợp người thứ ba chiờ́m hữu ngay tình nhọ̃n được tài sản này thụng qua bán đṍu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyờ́t định của cơ quan Nhà nước có thõ̉m quyờ̀n là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khụng phải là chủ sở hũu tài sản do bản án, quyờ́t định bị hủy, sửa”.
Như vọ̃y, nờ́u như trước đõy sau khi bản án có hiợ̀u lực pháp luọ̃t mà người được bản án xác định họ là chủ của tài sản tranh chṍp, người này đã bán tài sản đó cho người khác theo đỳng quy định của pháp luọ̃t, hoặc cơ quan thi hành án cho tiờ́n hành bán đṍu giá tài sản đỳng quy định của pháp luọ̃t thì người mua ngay tình ở trong tình trạng khụng được pháp luọ̃t cụng nhọ̃n và hợp đụ̀ng mua bán bị hủy bỏ, thì nay chúng ta phải có nhọ̃n thức mới theo quy định của điờ̀u 258 Bụ̣ luọ̃t Dõn sự. Đó là nờ́u
bản án xác định mụ̣t người có tài sản là quyờ̀n sử dụng đṍt hợp pháp sau khi bản án có hiợ̀u lực pháp luọ̃t, người đó đã chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt cho người khác; viợ̀c chuyờ̉n nhượng này đã làm đỳng theo quy định của pháp luọ̃t. Hoặc mụ̣t người đã mua tài sản đṍu giá là quyờ̀n sử dụng đṍt, viợ̀c mua bán đó là ngay thẳng, họ chiờ́m hữu ngay tình thì dù bản án đó sau này bị kháng nghị hủy bỏ thì chủ sở hữu khụng được đòi lại tài sản này mà chỉ được bụ̀i thường thiợ̀t hại.
Thứ ba, áp dụng các quy định Bụ̣ luọ̃t dõn sự trong các trường hợp có yờu cõ̀u bảo vợ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt: Trong thời gian qua có nhiờ̀u vụ án đương sự yờu cõ̀u tòa án bảo vợ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt như: đòi lại quyờ̀n sử dụng đṍt do người khác lṍn chiờ́m, đòi bụ̀i thường thiợ̀t hại v.v. nhưng nhiờ̀u Thõ̉m phán, Luọ̃t sư, Kiờ̉m sát viờn lúng túng khụng biờ́t viợ̀n dõ̃n điờ̀u luọ̃t nào, dõ̃n đờ́n tình trạng có trường hợp chỉ viờ́t: Căn cứ vào pháp luọ̃t dõn sự và pháp luọ̃t đṍt đai, song khụng viợ̀n dõ̃n điờ̀u luọ̃t cụ thờ̉ hoặc chỉ viợ̀n dõ̃n các điờ̀u của pháp luọ̃t đṍt đai; có trường hợp viợ̀n dõ̃n các điờ̀u của Bụ̣ luọ̃t Dõn sự nhưng viợ̀n dõ̃n khụng đỳng v.v. từ thực tờ́ đó tác giả xin kiờ́n nghị như sau:
Như trờn đã phõn tích đṍt đai thuụ̣c sở hữu Nhà nước, người sử dụng đṍt có mười quyờ̀n như quy định tại điờ̀u 106 Luọ̃t Đṍt đai năm 2003, các quyờ̀n này tương tự như các quyờ̀n của chủ sở hữu. Vì vọ̃y viợ̀c bảo vợ̀ các quyờ̀n của người sử dụng đṍt hợp pháp cũng được pháp luọ̃t bảo vợ̀ giụ́ng như viợ̀c Nhà nước bảo vợ̀ quyờ̀n sở hữu đụ́i với các tài sản thuụ̣c sở hữu cụng dõn, pháp nhõn, tụ̉ chức… Do đó, khi giải quyờ́t các tranh chṍp mà các bờn đương sự yờu cõ̀u bảo vợ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt hợp pháp thì tùy từng trường hợp tòa án có thờ̉ viợ̀n dõ̃n mụ̣t trong các điờ̀u từ điờ̀u 255, điờ̀u 256, điờ̀u 257, điờ̀u 258, điờ̀u 259, điờ̀u 260 trong chương XV Bụ̣ luọ̃t Dõn sự năm 2005 quy định vờ̀ tài sản và quyờ̀n sở hữu và các quy định của pháp luọ̃t đṍt đai đờ̉ làm căn cứ cho phán quyờ́t của tòa án.
