Hợ̀ thụ́ng các văn bản pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai được ban thành từ sau khi thành lọ̃p Nhà nước Viợ̀t Nam dõn chủ cụ̣ng hoà (năm 1945), tới nay được coi là mụ̣t hợ̀ thụ́ng rṍt phức tạp, trải qua nhiờ̀u giai đoạn lịch sử và có nhiờ̀u chính sách khác nhau được áp dụng ở hai miờ̀n Nam, miờ̀n Bắc. Cú thể thấy pháp luọ̃t về đṍt đai của nước ta cú những đặc điờ̉m sau:
Thứ nhṍt: Pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai phát triờ̉n gắn liờ̀n với các giai đoạn lịch sử phát
triờ̉n của Nhà nước cụ̣ng hoà xã hụ̣i chủ nghĩa Viợ̀t Nam, thờ̉ hiợ̀n tọ̃p trung nhṍt đường lụ́i của Đảng cụ̣ng sản Viợ̀t Nam vờ̀ cách mạng ruụ̣ng đṍt ở nước ta. Pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai phát triờ̉n và ngày càng hoàn thiợ̀n trở thành mụ̣t hợ̀ thụ́ng tương đụ́i hoàn chỉnh, mụ̣t bụ̣ phọ̃n của pháp luọ̃t Viợ̀t Nam. Từ những văn bản đơn hành hiợ̀u lực chưa cao như Sắc lợ̀nh, Nghị định, Quyờ́t định, Thụng tư... đã ra đời văn bản luọ̃t hình thức cao nhṍt, có hiợ̀u lực cao điờ̀u chỉnh các quan hợ̀ đṍt đai ở nước ta, đó là Luọ̃t Đṍt đai.
Thứ hai: Sự hình thành và phát triờ̉n của hợ̀ thụ́ng các văn bản pháp luọ̃t vờ̀ đṍt
lịch sử hình thành và phát triờ̉n của hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t Viợ̀t Nam. Hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t đṍt đai nói chung và pháp luọ̃t vờ̀ giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai nói riờng đã được xõy dựng, từng bước hoàn thiợ̀n nhằm đáp ứng các yờu cõ̀u vờ̀ quản lý và sử dụng đṍt đai qua các thời kỳ. Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 ra đời và được sửa đổi bổ sung vào năm 2009 và năm 2010, thay thờ́ cho Luọ̃t Đṍt đai năm 1993 với nhiờ̀u bụ̉ sung mới quan trọng, trong đó có các quy định trong viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai.
Tiếp theo đú, năm 2004 Bộ luật Tố tụng dõn sự cũng được Quốc hội thụng qua và được sửa đổi bổ sung năm 2011 đó cải thiện đỏng kể trỡnh tự, thủ tục giải quyết cỏc tranh chấp tại tũa ỏn trong đú cú cỏc tranh chấp về đất đai.
Hướng dõ̃n thi hành Luọ̃t Đṍt đai có Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ, hướng dõ̃n thi hành Luọ̃t Đṍt đai năm 2003; Thụng tư sụ́ 01//TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bụ̣ Tài nguyờn và Mụi trường hướng dõ̃n thực hiợ̀n mụ̣t sụ́ điờ̀u của Nghị định sụ́ 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ quy định bổ sung về một số vấn đề như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất …
Đờ̉ giải quyờ́t các tranh chṍp vờ̀ đṍt đai, Toà án nhõn dõn Tụ́i cao có Nghị quyờ́t sụ́ 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hụ̣i đụ̀ng thõ̉m phán Toà án nhõn dõn tụ́i cao hướng dõ̃n áp dụng pháp luọ̃t trong viợ̀c giải quyờ́t các vụ án dõn sự, hụn nhõn và gia đình và Cụng văn sụ́ 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của Toà án nhõn dõn Tụ́i cao vờ̀ viợ̀c thực hiợ̀n thõ̉m quyờ̀n của toà án nhõn dõn theo quy định của Luọ̃t Đṍt đai năm 2003.
Ngoài ra, còn có khá nhiờ̀u quyờ́t định, thụng tư của Bụ̣ Tài nguyờn và Mụi trường, thụng tư liờn bụ̣ hướng dõ̃n thực hiợ̀n, thi hành Luọ̃t Đṍt đai. Có thờ̉ kờ̉ đờ́n mụ̣t sụ́ văn bản như sau:
- Quyờ́t định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bụ̣ Tài nguyờn và Mụi trường vờ̀ viợ̀c ban hành quy định vờ̀ giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt.
- Thụng tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bụ̣ Tài nguyờn và Mụi trường vờ̀ viợ̀c hướng dõ̃n lọ̃p, chỉnh lý, quản lý hụ̀ sơ địa chính.
trường vờ̀ viợ̀c hướng dõ̃n thực hiợ̀n mụ̣t sụ́ điờ̀u của Nghị định sụ́ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vờ̀ thi hành Luọ̃t Đṍt đai.
- Thụng tư liờn tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày16/06/2005 của Bụ̣ Tư pháp và Bụ̣ Tài nguyờn và Mụi trường vờ̀ viợ̀c hướng dõ̃n viợ̀c đăng ký thờ́ chṍp, bảo lãnh bằng quyờ̀n sử dụng đṍt, tài sản gắn liờ̀n với đṍt.
Ngoài ra, ủy ban nhõn dõn cṍp tỉnh, thành phụ́ tùy thuụ̣c vào tình hình mụ̃i địa phương mà ban hành các quyờ́t định vờ̀ hạn mức đṍt ở, giá đṍt hằng năm, qui định vờ̀ thủ tục thừa kờ́ đờ̉ cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt v.v...
Như vậy, phỏp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trong thời kỳ này đó cơ bản đỏp ứng được yờu cầu trong cụng tỏc giải quyết tranh chấp về đất đai, gúp phần xỏc lập cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai một cỏch cú hiệu quả cũng như bổ sung, hoàn thiện hệ thống phỏp luật về đất đai, đỏp ứng được phần lớn yờu cầu của thời kỳ đổi mới.
Cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bằng tũa ỏn
Núi đến trỡnh tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai ở tũa ỏn chớnh là núi đến phỏp luật về hỡnh thức. Để giải quyết cỏc tranh chấp phỏt sinh trong đời sống xó hội, trong đú cú cỏc tranh chấp về đất đai thỡ cỏc văn bản phỏp luật về hỡnh thức là những văn bản khụng thể thiếu. Luật hỡnh thức là văn bản phỏp lý quan trọng, là cơ sở để ỏp dụng luật nội dung vào giải quyết cỏc tranh chấp núi chung.
Một trong những văn bản tố tụng quan trọng quy định về trỡnh tự, thủ tục, thẩm quyền của tũa ỏn trong việc giải quyết cỏc tranh chấp đú là Phỏp lệnh thủ tục giải quyết cỏc vụ ỏn dõn sự, được Hội đồng Nhà nước ký ban hành ngày 29/11/1989. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tũa ỏn, Điều 10 Phỏp lệnh quy định: “Tũa ỏn cú thẩm quyền giải quyết những việc tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng, về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng hoặc những tranh chấp khỏc về quyền, nghĩa vụ theo quy định của phỏp luật dõn sự giữa cụng dõn với nhau, giữa cụng dõn với phỏp nhõn, giữa phỏp nhõn với nhau; Những việc về quan hệ hụn nhõn và gia đỡnh; …; Những việc khỏc do phỏp luật quy định”. Điều 13 quy định: “Tranh chấp về bất động
sản thỡ do tũa ỏn nơi cú bất động sản bị tranh chấp giải quyết”. Về thụ lý vụ ỏn, Điều 37 quy định:
“1- Nếu thấy vụ ỏn thuộc thẩm quyền của mỡnh, toà ỏn bỏo ngay cho nguyờn đơn nộp tiền tạm ứng ỏn phớ. Trong thời hạn một thỏng, kể từ ngày nộp đơn, nguyờn đơn phải nộp tiền tạm ứng ỏn phớ, trừ trường hợp được miễn ỏn phớ hoặc được miễn nộp tiền tạm ứng ỏn phớ.
2- Toà ỏn thụ lý vụ ỏn kể từ ngày nguyờn đơn nộp tiền tạm ứng ỏn phớ. Nếu đương sự được miễn ỏn phớ thỡ ngày thụ lý là ngày toà ỏn nhận đơn khởi kiện. Nếu đương sự được miễn nộp tiền tạm ứng ỏn phớ thỡ ngày thụ lý là ngày toà ỏn cho miễn nộp tiền tạm ứng ỏn phớ.
3- Toà ỏn cú thể gia hạn nộp tiền tạm ứng ỏn phớ một thỏng. Hết thời hạn đú mà nguyờn đơn khụng nộp tiền tạm ứng ỏn phớ thỡ toà ỏn khụng thụ lý vụ ỏn”.
Theo Phỏp lệnh này thỡ sau khi thụ lý vụ kiện, tũa ỏn phải tiến hành hũa giải (Trừ cỏc vụ việc theo quy định của phỏp luật khụng được hũa giải), nếu cỏc đương sự thống nhất được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ kiện thỡ tũa ỏn ra quyết định cụng nhận sự thỏa thuận của họ, nếu họ khụng thống nhất được thỡ đưa vụ ỏn ra xột xử.
Tuy nhiờn, theo thời gian đời sống xó hội cú nhiều thay đổi về mọi mặt, kể cả sự thay đổi của luật nội dung trong đú cú Bộ luật Dõn sự, Luật Đất đai. Phỏp lệnh thủ tục giải quyết cỏc vụ ỏn dõn sự sau một thời gian dài ỏp dụng đó cú những điểm khụng cũn phự hợp. Phỏp lệnh thủ tục giải quyết cỏc vụ ỏn dõn sự bị bói bỏ, ngày 15/6/2004 Bộ luật Tố tụng Dõn sự được Quốc hội khúa XI thụng qua tại kỳ họp thứ 5 và sau một thời gian thi hành thỡ được sửa đổi bổ sung vào năm 2011. Nếu như Phỏp lệnh thủ tục giải quyết cỏc vụ ỏn dõn sự chỉ nờu chung chung cỏc vụ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của tũa ỏn thỡ Bộ luật Tố tụng Dõn sự nờu rất cụ thể những vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền của tũa ỏn [28], trong đú cú cỏc tranh chấp về đất đai và tranh chấp liờn quan đến đất đai như: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về
tài sản gắn liền với đất theo quy định của phỏp luật về đất đai” [48]; “yờu cầu xỏc định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, phõn chia tài sản chung để thi hành ỏn theo quy định của phỏp luật về thi hành ỏn dõn sự” [48]. Đồng thời, đều 33 Bộ Luật
Tố tụng Dõn sự quy định những tranh chấp và yờu cầu nờu trờn thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của tũa ỏn cấp quận huyện. Về thẩm quyền theo lónh thổ, điều 35 Bộ luật Tố tụng dõn sự quy định tũa ỏn cú thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là tũa ỏn nơi bị đơn cư trỳ, làm việc, nơi cú trụ sở; nơi cú bất động sản tranh chấp.
Khỏc với phỏp lệnh thủ tục giải quyết cỏc vụ ỏn dõn sự, Bộ luật Tố tụng Dõn sự quy định:
- Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, tũa ỏn phải xem xột và cú một trong cỏc quyết định: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ ỏn nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho tũa ỏn cú thẩm quyền, nếu khụng thuộc thẩm quyền của mỡnh và bỏo cho người khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu khụng thuộc thẩm quyền của tũa ỏn [48].
- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy bỏo của tũa thỡ người khởi kiện phải nộp tạm ứng ỏn phớ và nộp biờn lai cho tũa ỏn để tũa ỏn thụ lý vụ ỏn [48].
- Thời hạn chuẩn bị xột xử đối với cỏc vụ ỏn tranh chấp dõn sự là 4 thỏng kể từ ngày thụ lý và 2 thỏng đối với cỏc yờu cầu việc dõn sự. nếu vụ ỏn cú tớnh chất phức tạp hoặc cú trở ngại khỏch quan thỡ được quyền gia hạn nhưng khụng được vượt quỏ 2 thỏng đối với vụ ỏn và 1 thỏng đối với yờu cầu dõn sự [48] (Phỏp lệnh thủ tục giải quyết cỏc vụ ỏn dõn sự khụng quy định về thời hạn chuẩn bị xột xử).
- Hũa giải được quy định thành một điều riờng biệt và trở thành nguyờn tắc bắt
buộc trong quỏ trỡnh giải quyết cỏc tranh chấp tại tũa ỏn, trừ những vụ ỏn khụng được
hũa giải hoặc khụng tiến hành hũa giải được [48]. Việc hũa giải cũng phải tuõn theo
nội dung và trỡnh tự do Bộ luật Tố tụng dõn sự quy định.
- Nếu cỏc bờn thỏa thuận được với nhau về toàn bộ những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ ỏn thỡ tũa ỏn lập biờn bản hũa giải thành và hết thời hạn bảy ngày, kể
từ ngày lập biờn bản hũa giải thành mà cỏc bờn đương sự khụng thay đổi ý kiến thỡ tũa ỏn ra quyết định cụng nhận sự thỏa thuận đú [48]. Nếu cỏc bờn khụng thỏa thuận được với nhau thỡ tũa ỏn đưa vụ ỏn xột xử theo thủ tục chung.
Cỏc quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Luọ̃t đṍt đai năm 2003 có hiợ̀u lực thi hành từ ngày 01/7/2004, được sửa đổi bổ sung năm 2009 và 2010. Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cú Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa tũa ỏn và cơ quan hành chớnh Nhà nước cú sự phõn định rừ ràng hơn. Theo quy định tại Điờ̀u 136 Luọ̃t đṍt đai năm 2003, được sửa đổi bổ sung năm 2010 thì thõ̉m quyờ̀n của toà án vờ̀ viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai được mở rụ̣ng hơn rṍt nhiờ̀u.
Thời gian qua, trong quá trình giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai nhiờ̀u tòa án địa phương võ̃n chưa xác định rõ thõ̉m quyờ̀n của tòa án nhõn dõn hay ủy ban nhõn dõn, dõ̃n đờ́n tình trạng chuyờ̉n qua, chuyờ̉n lại giữa tòa án nhõn dõn và ủy ban nhõn dõn làm cho vụ kiợ̀n kéo dài, thọ̃m chí có nhiờ̀u vụ phải xử đi, xử lại nhiờ̀u lõ̀n, kéo dài trong nhiờ̀u năm, làm cho nhiờ̀u người giảm sút lòng tin đụ́i với các cơ quan pháp luọ̃t.
Trước đõy, theo quy định tại khoản 3 Điờ̀u 38 Luọ̃t Đṍt đai năm 1993 và Thụng tư liờn tịch sụ́ 02/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 28/7/1997 của Tòa án nhõn dõn tụ́i cao, Viợ̀n kiờ̉m sát nhõn dõn tụ́i cao, Tụ̉ng cục Địa chính thì thõ̉m quyờ̀n giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai của tòa án nhõn dõn chỉ giới hạn ở hai loại viợ̀c:
Mụ̣t là, các tranh chṍp vờ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt mà người sử dụng đṍt đã được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt theo Luọ̃t Đṍt đai năm 1993.
Hai là, các tranh chṍp vờ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt mà trờn đṍt có tài sản gắn liờ̀n (như nhà ở, cụng trình kiờ́n trúc khác, cõy lưu niờn v.v..).
Sau khi Thụng tư liờn tịch sụ́ 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhõn dõn tụ́i cao, Viợ̀n kiờ̉m sát nhõn dõn tụ́i cao, Tụ̉ng cục Địa chính được ban hành và có hiợ̀u lực thi hành kờ̉ từ ngày 18/01/2002 thì Thụng tư sụ́ 02 nói trờn khụng còn hiợ̀u lực. Theo Thụng tư liờn tịch sụ́ 01/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhõn dõn tụ́i cao, Viợ̀n kiờ̉m sát nhõn
dõn tụ́i cao, Tụ̉ng cục Địa chính thì thõ̉m quyờ̀n của tòa án nhõn dõn đụ́i với viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai được mở rụ̣ng hơn bao gụ̀m:
Thứ nhṍt, các tranh chṍp vờ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt mà người sử dụng đṍt đã được cơ quan có thõ̉m quyờ̀n cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt theo đúng Luọ̃t Đṍt đai năm 1987 và Luọ̃t Đṍt đai năm 1993.
Thứ hai, đụ́i với đṍt chưa được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt nhưng mới chỉ có mụ̣t trong các loại giṍy tờ được quy định tại khoản 2, điờ̀u 3 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ vờ̀ thủ tục chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kờ́ quyờ̀n sử dụng đṍt và thờ́ chṍp góp vụ́n bằng giá trị quyờ̀n sử dụng đṍt đã được sửa đụ̉i, bụ̉ sung theo nghị định sụ́ 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ vờ̀ viợ̀c sửa đụ̉i bụ̉ sung mụ̣t sụ́ điờ̀u của Nghị định sụ́ 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, hoặc khụng có bṍt cứ giṍy tờ gì như đã quy định ở khoản 2, điờ̀u 3 Nghị định nói trờn (Nghị định 17 và Nghị định 79) thì: Nờ́u tranh chṍp hợp đụ̀ng chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại quyờ̀n sử dụng đṍt và thờ́ chṍp hoặc bảo lãnh, góp vụ́n bằng giá trị quyờ̀n sử dụng đṍt thì tòa án nhõn dõn thụ lý giải quyờ́t. Khi xét xử thì tòa án tuyờn bụ́ hợp đụ̀ng vụ hiợ̀u theo quy định tại các điờ̀u tương ứng của Bụ̣ luọ̃t Dõn sự (nờ́u có các giṍy tờ như quy định ở khoản 2, điờ̀u 3 Nghị định 17 và Nghị định 79 thì áp dụng cả hai nghị định).
Thứ ba, nờ́u tranh chṍp vờ̀ tài sản là nhà ở, vọ̃t kiờ́n trúc khác (như nhà bờ́p, nhà tắm, nhà vợ̀ sinh, giờ́ng nước, nhà đờ̉ ụ tụ, nhà thờ, tường xõy là hàng rào gắn với nhà ở, các cụng trình xõy dựng trờn đṍt được giao sử dụng vào mục đích sản xuṍt, kinh doanh như nhà xưởng, nhà kho, hợ̀ thụ́ng tưới tiờu nước, chuụ̀ng trại chăn nuụi hay vọ̃t kiờ́n trúc khác, hoặc trờn đṍt có tài sản khác như cõy lṍy gụ̃, lṍy lá, ăn quả, cõy cụng nghiợ̀p hoặc các cõy lõu năm khác) gắn liờ̀n với quyờ̀n sử dụng đṍt đó thì theo quy định tại khoản 3, điờ̀u 38 Luọ̃t đṍt đai năm 1993, tòa án thụ lý giải quyờ́t
