3.1.1. Khỏi niệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng tũa ỏn
Tranh chṍp đṍt đai là mụ̣t hiợ̀n tượng thường xảy ra trong đời sụ́ng xã hụ̣i và ở mọi thời kỳ lịch sử. Giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai là hoạt đụ̣ng của các cơ quan Nhà nước có thõ̉m quyờ̀n nhằm giải quyờ́t các bṍt đụ̀ng, mõu thuõ̃n của hai hay nhiờ̀u bờn trong quan hợ̀ đṍt đai trờn cơ sở pháp luọ̃t đờ̉ bảo vợ̀ quyờ̀n và lợi ích hợp pháp của các bờn tranh chṍp. Qua viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai mà các quan hợ̀ đṍt đai được điờ̀u chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hụ̣i và của người sử dụng đṍt, mang lại sự ụ̉n định trong nụ̣i bụ̣ nhõn dõn, làm cho những quy định của pháp luọ̃t đṍt đai được thực hiợ̀n trong cuụ̣c sụ́ng.
Cú thể hiểu “Giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai là giải quyờ́t bṍt đụ̀ng, mõu thuõ̃n trong nụ̣i bụ̣ nhõn dõn, tụ̉ chức trong quỏ trỡnh quản lý và sử dụng đất đai và trờn cơ sở đó phục hụ̀i các quyờ̀n lợi hợp pháp bị xõm hại đụ̀ng thời truy cứu trách nhiợ̀m pháp lý đụ́i với hành vi vi phạm pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai” [93, tr.74].
Như vọ̃y, giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai là dùng những cách thức phù hợp trờn cơ sở pháp luọ̃t nhằm giải quyờ́t những bṍt đụ̀ng, mõu thuõ̃n trong nụ̣i bụ̣ nhõn dõn, phục hụ̀i các quyờ̀n và lợi ích hợp pháp cho bờn bị xõm hại, đụ̀ng thời buụ̣c bờn vi phạm phải gánh chịu họ̃u quả pháp lý do hành vi của họ gõy ra, góp phõ̀n tăng cường pháp chờ́ trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đṍt đai. Hay núi cỏch khỏc là giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai là viợ̀c vọ̃n dụng đúng đắn các quy định của pháp luọ̃t vào giải quyết cỏc mõu thuẫn, bất đồng của cỏc chủ thể tham gia quan hệ phỏp luật đất đai
nhằm bảo vợ̀ các quyờ̀n và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đṍt. Vậy, hiểu như thế nào là giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tũa ỏn?.
Trong quan hợ̀ pháp luọ̃t đṍt đai, viợ̀c giải quyờ́t các tranh chṍp đṍt đai là mụ̣t trong những biợ̀n pháp quan trọng đờ̉ pháp luọ̃t đṍt đai phát huy được vai trò trong đời sụ́ng xã hụ̣i. Đờ̉ nõng cao chṍt lượng, hiợ̀u quả giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai, góp phõ̀n thực hiợ̀n cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiờ̃n và các quy định của pháp luọ̃t, đảm bảo đúng với tinh thõ̀n của nghị quyờ́t Hụ̣i nghị lõ̀n thứ 6 của Ban chṍp hành Trung ương Đảng khoá XI, trờn cơ sở kờ́ thừa và phát triờ̉n các quy định của Luọ̃t Đṍt đai năm 1993, Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 đã sửa đụ̉i, bụ̉ sung những quy định mới vờ̀ giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai. Theo đú, tranh chấp đất đai cú thể được giải quyết bằng phương thức hành chớnh tại Ủy ban nhõn dõn hoặc giải quyết tại Tũa ỏn nhõn dõn.
Như đó nờu ở trờn, giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai là dùng những cách thức, giải pháp đúng đắn, phù hợp trờn cơ sở pháp luọ̃t nhằm giải quyờ́t những bṍt đụ̀ng, mõu thuõ̃n trong nụ̣i bụ̣ nhõn dõn vờ̀ những vṍn đờ̀ liờn quan đờ́n đṍt đai. Vậy, giải quyết tranh chấp đất đai bằng tũa ỏn là việc tũa ỏn ỏp dụng cỏc quy định của phỏp luật để giải quyết những bất đồng, mõu thuẫn giữa cỏc chủ thể nảy sinh trong quỏ trỡnh quản lý và sử dụng đất đai.
Tuy nhiờn, khụng phải tranh chấp đất đai nào cũng cú thể được giải quyết thụng qua tũa ỏn. Phỏp luật cú quy định cụ thể về thẩm quyền của tũa ỏn trong việc giải quyết cỏc tranh chấp đất đai, theo đú tũa ỏn chỉ được giải quyết những tranh chấp đất đai nào thuộc thẩm quyền của mỡnh được phỏp luật quy định.
Giải quyết cỏc tranh chấp về đất đai bằng tũa ỏn cú tớnh đặc thự của nú đú là: - Chờ́ đụ̣ sở hữu đṍt đai là nờ̀n tảng đờ̉ xõy dựng cơ chờ́ quản lý đṍt đai và chờ́ đụ̣ sử dụng đṍt đai [Xem thờm: 34]. Đṍt đai thực chṍt là mụ̣t loại của cải mà thiờn nhiờn “cho khụng” loài người, nó khụng phải thuần tỳy là thành quả của lao đụ̣ng, tuy thụng qua lao đụ̣ng con người có thờ̉ làm thay đụ̉i hoặc nõng cao giá trị sử dụng của nó và chỉ khi có sự kờ́t hợp với lao đụ̣ng đṍt đai mới trở thành có ích thực sự. Ở nước ta, chờ́ đụ̣ sở hữu đṍt đai đã thay đụ̉i căn bản trong quá trình phát triờ̉n của cách mạng. Từ chụ̃ đa dạng vờ̀ hình thức
sở hữu nay chỉ còn mụ̣t hình thức sở hữu đṍt đai thuõ̀n nhṍt [76, tr.22]. “Đṍt đai thuụ̣c sở hữu toàn dõn, do Nhà nước thụ́ng nhṍt quản lý” [39].
Đṍt đai thuụ̣c sở hữu toàn dõn. Chỉ có Nhà nước thay mặt toàn dõn mới là người đại diện chủ sở hữu thực hiợ̀n đõ̀y đủ mọi quyờ̀n năng của chủ sở hữu đó. Đó là các quyờ̀n: Chiờ́m hữu đṍt đai, sử dụng đṍt đai, định đoạt đṍt đai:
+ Quyờ̀n chiờ́m hữu đṍt đai là quyờ̀n Nhà nước chiờ́m giữ vụ́n đṍt đai trong cả nước, làm cơ sở cho quyờ̀n sử dụng và quyờ̀n định đoạt.
Quyờ̀n chiờ́m hữu đṍt đai của Nhà nước là vĩnh viờ̃n và trọn vẹn trờn toàn lãnh thụ̉, còn người sử dụng đṍt chỉ được chiờ́m giữ đṍt đai đờ̉ sử dụng phù hợp với những điờ̀u kiợ̀n cụ thờ̉ do Nhà nước quy định. Nhà nước có thờ̉ thu hụ̀i vì lợi ích của toàn xã hụ̣i theo quy định của pháp luọ̃t.
+ Quyờ̀n sử dụng đṍt đai là quyờ̀n khai thác những thuụ̣c tính có ích của đṍt đai phục vụ cho mục đích phát triờ̉n kinh tờ́, xã hụ̣i, nõng cao đời sụ́ng vọ̃t chṍt và tinh thõ̀n của nhõn dõn... Nhà nước khụng trực tiờ́p sử dụng toàn bụ̣ đṍt đai mà giao mụ̣t phõ̀n cho tụ̉ chức, hụ̣ gia đình, cá nhõn sử dụng. Người được giao sử dụng đṍt hợp pháp ngoài các quyờ̀n chiờ́m giữ, sử dụng còn có 10 quyờ̀n khỏc theo quy định của Luật Đất đai.
Quyờ̀n sử dụng đṍt của Nhà nước là khụng bị hạn chờ́ vì xuṍt phát từ lợi ích tụ́i cao của toàn dõn. Quyờ̀n sử dụng đṍt của các tụ̉ chức, hụ̣ gia đình và cá nhõn được quy định cụ thờ̉ vờ̀ thời gian, khụng gian và mục đích. Pháp luọ̃t cho phép trong mụ̣t sụ́ trường hợp, Nhà nước có thờ̉ thu hồi quyờ̀n sử dụng đṍt trờn những khu vực cụ thờ̉. Quyờ̀n chiờ́m hữu đṍt đai gắn liờ̀n với quyờ̀n sử dụng đṍt đai. Chiờ́m hữu mà khụng sử dụng là vi phạm pháp luọ̃t.
+ Quyờ̀n định đoạt đṍt đai là quyờ̀n quyờ́t định sụ́ phọ̃n pháp lý của đṍt đai. Nhà nước thực hiợ̀n quyờ̀n năng này thụng qua viợ̀c quyờ́t định mục đích sử dụng, giao đṍt và thu hụ̀i đṍt. Luọ̃t Đṍt đai ghi rõ: Nhà nước giao đṍt cho tụ̉ chức, hụ̣ gia đình và cá nhõn đờ̉ sử dụng ụ̉n định, lõu dài. Ngoài ra, Nhà nước còn giao đṍt đờ̉ sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời.
- Hụ̣ gia đình, cá nhõn được Nhà nước giao đṍt có quyờ̀n chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, thừa kờ́, thờ́ chṍp quyờ̀n sử dụng đṍt.
Các quyờ̀n nói trờn chỉ được thực hiợ̀n trong thời hạn giao đṍt và đúng mục đích sử dụng của đṍt được giao theo quy định của Luọ̃t Đṍt đai và các quy định khác của pháp luọ̃t.
Giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt phát hành theo mõ̃u thụ́ng nhṍt và có sụ́ xeri liờn tục do cơ quan Nhà nước có thõ̉m quyờ̀n cṍp theo Luọ̃t Đṍt đai năm 1987, Luọ̃t Đṍt đai năm 1993 hoặc Luật Đất đai năm 2003 và theo đúng các văn bản hướng dõ̃n của cỏc cơ quan chức năng, là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng đờ̉ xác định người sử dụng đṍt hợp pháp và là cơ sở đờ̉ họ thực hiợ̀n các quyờ̀n nói trờn. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2003 cũn thừa nhận người đang sử dụng đất được xem là cú quyền sử dụng đất hợp phỏp khi cú đủ cỏc điều kiện quy định tại khoản 1, 2 và 5, Điều 50 của Luật này. Khi có tranh chṍp đờ́n toà án nhõn dõn thì họ phải xuṍt trình những giṍy tờ này đờ̉ chứng minh viợ̀c họ có đủ điờ̀u kiợ̀n pháp lý đờ̉ thực hiợ̀n các quyờ̀n. Đõy cũng là điờ̀u kiợ̀n đờ̉ xác định thõ̉m quyờ̀n giải quyờ́t tranh chṍp vờ̀ đṍt đai theo quy định của Luọ̃t Đṍt đai năm 2003.
- Viợ̀c chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, thừa kờ́, thờ́ chṍp quyờ̀n sử dụng đṍt hoàn toàn khác với viợ̀c chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, thừa kờ́, thờ́ chṍp các tài sản khác. Đụ́i với đṍt đai, người sử dụng đất chỉ được chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, thừa kờ́, thờ́ chṍp quyờ̀n sử dụng đṍt mà thụi; đặc biợ̀t là khụng được xõm hại đờ́n quyờ̀n sở hữu của toàn dõn, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước quy định rṍt chặt chẽ các điờ̀u kiợ̀n đờ̉ người sử dụng đṍt hợp pháp thực hiợ̀n các giao dịch đó. Toà án phải xem xét toàn diợ̀n các quy định của Bụ̣ luọ̃t dõn sự và của các văn bản pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai đờ̉ xác định giá trị pháp lý của mụ̃i loại giao dịch có liờn quan đờ́n quyờ̀n sử dụng đṍt.
- Pháp luọ̃t vờ̀ đṍt đai ở nước ta đã trải qua các giai đoạn phát triờ̉n, biờ́n đụ̉i khác nhau. Mụ̃i giai đoạn lịch sử, Nhà nước xõy dựng mụ̣t hợ̀ thụ́ng các văn bản pháp luọ̃t tương ứng. Các giao dịch có liờn quan đờ́n quyờ̀n sử dụng đṍt phát sinh trờn cơ sở pháp luọ̃t đó. Thực tờ́ ở nước ta tụ̀n tại mụ́i quan hợ̀ quá đụ̣ đan xen nhau. Nhiờ̀u loại giao dịch phát sinh ở thời kỳ trước tương ứng với quan hợ̀ lịch sử ở thời kỳ này nhưng lại được thực hiợ̀n và nảy sinh tranh chṍp ở thời kỳ sau mà ở đó đã có các văn bản pháp luọ̃t mới thay thờ́ các văn bản pháp luọ̃t ở thời điờ̉m phát sinh giao dịch.
Tính chṍt quá đụ̣ nói trờn phải được toà án nhõn dõn tụn trọng đờ̉ giải quyờ́t các tranh chṍp phát sinh trong quá trình thực hiợ̀n các giao dịch dõn sự có liờn quan đờ́n quyờ̀n sử dụng đṍt mà các giao dịch đó được giao kờ́t theo các quy định tại các văn bản pháp luọ̃t trước thời điờ̉m tranh chṍp [76, tr.23]; cụ thờ̉ là:
+ Giao kờ́t theo luọ̃t cũ, tranh chṍp và khởi kiợ̀n tại thời điờ̉m có luọ̃t mới thỡ viợ̀c áp dụng văn bản pháp luọ̃t nào đờ̉ giải quyờ́t các tranh chṍp là vṍn đờ̀ phức tạp, phải được quan tõm xử lý thoả đáng.
+ Các quan hợ̀ đṍt đai có nhiờ̀u chủ thờ̉ tham gia: Trong điờ̀u kiợ̀n kinh tờ́ thị trường có nhiờ̀u chủ thờ̉ tham gia vào quan hợ̀ dõn sự, thương mại, quyờ̀n sử dụng đṍt là đụ́i tượng của giao dịch dõn sự nờn chủ thờ̉ của các giao dịch có liờn quan đờ́n quyờ̀n sử dụng đṍt cũng được mở rụ̣ng; có thờ̉ bao gụ̀m: tụ̉ chức, hụ̣ gia đình, cá nhõn trong đó có thờ̉ là người Viợ̀t Nam hoặc là người Viợ̀t Nam định cư ở nước ngoài, tụ̉ chức, cá nhõn nước ngoài đõ̀u tư tại Viợ̀t Nam.
+ Ở Viợ̀t Nam giá đṍt (thực chất là giá trị quyờ̀n sử dụng đṍt) gụ̀m nhiờ̀u loại giá khác nhau. Chúng ta khụng coi đṍt đai là hàng hoá nờn khụng định giá đṍt mà chỉ xác định giá trị quyờ̀n sử dụng đṍt. Với ý thức quản lý giá nờn Nhà nước quy định khung giá các loại đṍt và buụ̣c người sử dụng đṍt khi chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt phải căn cứ vào khung giá đṍt do Nhà nước định ra. Nhưng thực tờ́ thì phõ̀n lớn các hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử dụng đṍt xác định giá đṍt theo giá thị trường. Viợ̀c tụ̀n tại nhiờ̀u loại giá đṍt ở nước ta chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luọ̃t là loại giá nào áp dụng cho các quan hợ̀ pháp luọ̃t nào nờn ảnh hưởng đờ́n viợ̀c xác định hiợ̀u lực của các giao dịch có liờn quan [76, tr.24].
Luọ̃t đṍt đai năm 2003 ra đời thay thờ́ cho Luọ̃t đṍt đai năm 1993 với nhiờ̀u bụ̉ sung mới, quan trọng, nhṍt là quy định trong viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai. Tiờ́p tục kờ́ thừa những điờ̉m hợp lý của Luọ̃t đṍt đai năm 1993 trờn cơ sở đáp ứng những đòi hỏi của thực tiờ̃n, Luọ̃t đṍt đai năm 2003 đã quy định các tranh chṍp đṍt đai có thờ̉ được giải quyờ́t thụng qua ba phương thức: Hoà giải, Giải quyờ́t bởi cơ quan hành chính và Giải quyờ́t bằng toà án nhõn dõn.
Toà án nhõn dõn là mụ̣t cơ quan Nhà nước có chức năng giải quyờ́t tranh chṍp. Thõ̉m quyờ̀n giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai của toà án nhõn dõn được Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 quy định rõ ràng và theo hướng ngày càng mở rụ̣ng thõ̉m quyờ̀n. Đõy là xu hướng chung rṍt phù hợp với thực tiờ̃n. Theo khoản 1, điờ̀u 136 Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 thì toà án nhõn dõn khụng chỉ giải quyờ́t các tranh chṍp đṍt đai mà người sử dụng đṍt có giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt mà còn giải quyờ́t cả trường hợp các
bờn tranh chṍp có giṍy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điờ̀u 50 Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 và các tranh chṍp vờ̀ tài sản gắn liờ̀n với quyờ̀n sử dụng đṍt. Sở dĩ có sự thay đụ̉i như vọ̃y là bởi các lý do:
- Hiợ̀n nay Nhà nước ta coi quyờ̀n sử dụng đṍt là mụ̣t loại tài sản có giá [46, đ.174], người sử dụng đṍt có quyờ̀n chuyờ̉n đụ̉i, chuyờ̉n nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kờ́, thờ́ chṍp, tặng cho, bảo lãnh, góp vụ́n bằng quyờ̀n sử dụng đṍt [45, đ.61]. Quyờ̀n sử dụng đṍt đã tham gia vào các giao dịch dõn sự với tính cách là mụ̣t loại tài sản. Do vọ̃y, khi phát sinh các tranh chṍp liờn quan đờ́n quyờ̀n sử dụng đṍt thì chính là các tranh chṍp liờn quan đờ́n quyờ̀n tài sản.
- Các tranh chṍp đṍt đai mà người sử dụng đṍt chưa được cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sử dụng đṍt và cũng khụng có bṍt kỳ mụ̣t loại giṍy tờ nào khác quy định tại khoản 1, 2 và 5 điờ̀u 50 Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 thì chưa có cơ sở đờ̉ chứng minh rằng người đang sử dụng đṍt là người có quyờ̀n sử dụng. Đờ̉ xem xét ai là người có quyờ̀n sử dụng đṍt thì giao cho cơ quan hành chính giải quyờ́t là phù hợp.
- Đờ̉ quán triợ̀t quan điờ̉m chỉ đạo của Hụ̣i nghị lõ̀n thứ 7 Ban chṍp hành trung ương Đảng khoá IX vờ̀ tiờ́p tục đụ̉i mới chính sách pháp luọ̃t đṍt đai trong thời kỳ đõ̉y mạnh cụng nghiợ̀p hoá - hiợ̀n đại hoá:“Viợ̀c giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai trước hờ́t
cõ̀n tiờ́n hành hoà giải, nờ́u hoà giải khụng thành thì đưa ra toà án giải quyờ́t. Nhà nước quy định thời hiợ̀u và thời hạn giải quyờ́t các khiờ́u nại, khụng đờ̉ kéo dài” [10]
và Hụ̣i nghị lõ̀n thứ 6 Ban chṍp hành trung ương Đảng khoá XI vờ̀ tiờ́p tục đụ̉i mới chính sách pháp luọ̃t đṍt đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện cụng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước cụng nghiệp theo hướng hiện đại: “Cỏc cơ quan cú thẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm
cỏc tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai theo đỳng quy định của phỏp luật về khiếu nại, tố cỏo, tố tụng hành chớnh, tố tụng dõn sự; cụng bố cụng khai kết quả giải quyết” [11].
Ngoài ra, khoản 2 Điều 136 và điều 138 Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 đó được sửa đổi, bổ sung năm 2010 còn quy định thõ̉m quyờ̀n giải quyết của tũa ỏn khi đương sự
khụng đồng ý với quyết định giải quyết của ủy ban nhõn dõn và quy định cho người sử dụng đất được quyền khởi kiện đối với quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh về quản lý đất đai, thủ tục giải quyết khiếu kiện đối với quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh về quản lý đất đai được thực hiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chớnh.
Như vọ̃y, viợ̀c quy định thõ̉m quyờ̀n giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai của toà án nhõn dõn trong Luọ̃t Đṍt đai năm 2003 là phù hợp, thờ̉ hiợ̀n được bản chṍt quan hợ̀ pháp luọ̃t và đáp ứng được phần lớn yờu cõ̀u của thực tiờ̃n giải quyờ́t tranh chṍp đṍt