do một bên thực hiện
Theo quy định của Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 thì trong trường hợp việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn của vợ chồng hoặc tài sản chung là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch liên quan đến định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng của một bên vợ hoặc chồng nhưng tài sản đó đã đưa vào sử dụng chung mà hoa lợi, lợi tức phát sinh là nguồn sống duy nhất của gia đình mà pháp luật quy định thì sự thỏa thuận của vợ chồng cũng phải tuân theo hình thức đó (lập thành văn bản có chữ ký của vợ, chồng hoặc phải có công chứng, chứng thực…) [14, Điều 4].
Tuy nhiên, trên thực tiễn giải quyết những vụ án về vấn đề hợp đồng dân sự liên quan đến tài sản chung của vợ chồng do một bên vợ hoặc chồng thực hiện. Khi một bên vợ, chồng hoặc người có quyền và nghĩa vụ liên quan phát hiện ra, có yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thì lại có những quan điểm khác nhau trong quá trình giải quyết vụ án.
Ví dụ: Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Đức Thành và bị đơn là ông Bùi Quang Ngọc.
Nội dung vụ án: Lô đất thuộc thửa số 450, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại thôn Vĩnh Thái, xã Cam Hiệp Nam, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa có diện tích 1.155m2 đã được Ủy ban nhân dân thị xã Cam Ranh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00130 ngày 07/3/2006 cho hộ cụ Nguyễn Đức
Diêu và cụ Nguyễn Thị Định là cha mẹ ruột của ông Thành. Cụ Diêu và cụ Định có 07 người con là Nguyễn Đức Thành, Nguyễn Thị Diệu, Nguyễn Lợi, Nguyễn Đức Hiền, Nguyễn Thị Bạch Tuyết, Nguyễn Thị Dung, Nguyễn Đức Lương, tất cả đều có địa chỉ ở tại thôn Vĩnh Thái, xã Cam Hiệp Nam, huyện Cam Lâm. Ngày 17/10/2007, cụ Nguyễn Thị Định chết và không để lại di chúc. Ngày 27/10/2007, cụ Diêu tự ý ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của cụ Diêu và cụ Định cho ông Bùi Quang Ngọc mà không có ý kiến của các anh chị em của ông Thành là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cụ Định là vi phạm pháp luật. Ông Thành yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/10/2007 giữa cụ Nguyễn Đức Diêu với ông Bùi Quang Ngọc là vô hiệu nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế của cụ Định.
Bị đơn trình bày: toàn bộ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được lập thành “giấy chuyển nhượng” đề ngày 27/10/2007 và được ông Ngọc, cụ Diêu ký xác nhận. Thực tế, ông Ngọc đã nhận đất và đổ một xe đá 4 x 6cm để làm nhà. Vì vậy, ông Bùi Quang Ngọc yêu cầu Tòa án buộc cụ Nguyễn Đức Diêu tiếp tục thực hiện theo “giấy chuyển nhượng” ngày 27/10/2007
Tòa án cấp sơ thẩm quyết định: Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Đức Thành, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/10/2007 giữa cụ Nguyễn Đức Diêu với ông Bùi Quang Ngọc vô hiệu.
Tòa án cấp phúc thẩm quyết định [58, tr.3]: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc đề ngày 27/10/2007 có giá trị pháp lý.
Nhận xét vụ án: Diện tích đất trên là tài sản chung của hai cụ. Sau khi cụ Định chết, không được sự đồng ý của những người thừa kế của cụ Định, nhưng cụ Diêu lại lập giấy tay chuyển nhượng cho ông Ngọc một phần đất. Hơn nữa, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên không được công chứng, chứng thực và cũng chưa thanh toán đủ tiền cho cụ Diêu. Như vậy,
thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vi phạm về nội dung và hình thức. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng trên vô hiệu, xác định lỗi, thiệt hại để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên, trong thực tế ông Ngọc mới thanh toán cho cụ Diêu 50.000.000đ. Lẽ ra, chỉ xác định thiệt hại tương ứng với diện tích đất và số tiền cụ Diêu đã nhận để giải quyết hậu quả mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định thiệt hại đối với toàn bộ diện tích đất và số tiền hai bên thỏa thuận là không chính xác. Theo chúng tôi, tòa án cấp phúc thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực; từ đó công nhận ông Ngọc có quyền sử dụng đất và chỉ phải thanh toán cho cụ Diêu 60.000.000đ còn thiếu là không đúng.