nhận khi vi phạm quy định pháp luật về mặt hình thức
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [9, Điều 689]. Đồng thời, pháp luật cũng quy định có những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi vi phạm quy định của pháp luật về mặt hình thức vẫn được công nhận. Tuy nhiên, trong thực tiễn
giải quyết các vụ án liên quan đến vấn đề này vẫn còn nhiều cách giải quyết khác nhạu.
Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Ông Nguyễn Huy Vũ, bà Nguyễn Thị Tưởng và bị đơn là Ông Nguyễn Huy Vinh và Bà Nguyễn Thị Chung.
Nội dung vụ án: Cụ Nguyễn Huy Huỳnh và cụ Nguyễn Thị Bốn có 4 người con là: bà Nguyễn Thị Tỵ, bà Nguyễn Thị Tưởng, ông Nguyễn Huy Vũ và ông Nguyễn Huy Vĩnh. Năm 1961, cụ Huỳnh chết; năm 1983, cụ Bốn chết, không để lại di chúc. Khi còn sống, năm 1981 cụ Bốn và ông Vũ đã bán cho ông Nguyễn Huy Vinh 550m2 đất vườn tại thôn Hòe Thị, xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm giá 4.700 đồng; hai bên có lập giấy mua bán viết tay (chỉ lập 01 bản do ông Vinh giữ). Cụ Bốn và ông Vũ không bán ao cho ông Vinh. Mặt khác, tại thời điểm năm 1981 thì Hợp tác xã Nông Nghiệp Xuân Phương đang thuê mặt ao để thả cá và hàng năm có trả sản lượng cá cho gia đình cụ Bốn. Ông Vinh xuất trình “Văn tự bán hoa màu và nhượng đất” đề ngày 20/4/1981 có nội dung là cụ Bốn và ông Vũ bán cho ông Vinh 510m2 ao và cây cối hoa mầu trên 550m2 đất, tổng cộng 1.060m2.
Do cụ Bốn và ông Vũ chỉ bán vườn cho ông Vinh nên gia đình ông bà chấp nhận việc bán vườn này. Ông bà yêu cầu hủy “Văn tự bán hoa mầu và nhượng đất” ngày 20/4/1981 về phần đất ao (vì giả mạo); gia đình ông bà đồng ý trả cho gia đình ông Vinh ½ tiền san lấp ao; yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Vinh với bà Hoàng Thị Thảnh, anh Tống Minh Đức, anh Trịnh Hải Ninh.
Bị đơn ông Nguyễn Huy Vinh và bà Nguyễn Thị Chung cho rằng: Năm 1981 hai bên có lập “Văn tự bán hoa màu và nhượng đất” ngày 20/4/1981 với nội dung: “Phần bán là một cái ao diện tích 510m2, toàn bộ tre gỗ và các hoa màu khác, tất cả gồm ao, vườn, cây cối hoa màu nằm trong mảnh đất sổ địa bạ 353 diện tích 1060m2... Giá thỏa thuận là 4.750đ”. Phía bên bán, cụ Bốn điểm chỉ và ông Vũ ký; có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Xuân Phương.
Ông, bà đã giao đủ tiền mua đất và ao cho cụ Bốn; cụ Bốn đã giao đất và ao cho ông, bà. Tháng 01/1992, ông Vinh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm 400m2 đất ở; 200m2 đất vườn; 428m2 đất ao. Ông, bà đã san lấp ao, tôn vườn để làm nhà; ông, bà đã xây một nhà 2 tầng và một nhà 3 tầng trên đất. Năm 1995 ông Vinh chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị Thảnh một phần đất vườn và đất ao diện tích 318m2. Năm 2003 ông Vinh chuyển nhượng cho anh Tống Minh Đức 54m2 và chuyển nhượng cho anh Trịnh Hải Ninh 57m2 trên diện tích đất ao ông, bà đã san lấp. Bà Thảnh đã xây tường bao quanh và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai người nhận chuyển nhượng đất còn lại (anh Đức và anh Ninh) cũng đã xây nhà để ở. Nay nguyên đơn đòi 510m2 đất ao thì ông, bà không đồng ý vì ông, bà đã mua bán từ năm 1981. Từ đó, không có ai thắc mắc, khiếu nại. Gần đây đất có giá trị, thì nguyên đơn mới khởi kiện, tranh chấp. Ông, bà đề nghị Tòa án bảo vệ quyền lợi chính đáng cho ông, bà.
Tòa án cấp sơ thẩm (lần 1) quyết định [54, tr.4 ]: Xác nhận văn tự bán hoa màu và nhượng đất lập ngày 20/4/1981 giữa bên bán là bà Nguyễn Thị Bốn, con trai là Nguyễn Huy Vũ với bên mua là Nguyễn Huy Vinh và vợ là Nguyễn Thị Chung là hợp pháp. Bác yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Huy Vũ, bà Nguyễn Thị Tưởng đòi ông Nguyễn Huy Vinh, bà Nguyễn Thị Chung 510m2 đất ao tại xóm 5 Hòe Thị, Xuân Phương, Từ Liêm, Hà Nội.
Tại bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm (lần 2) quyết định [55, tr.4 ] :Chấp nhận một phần yêu cầu xin hủy “Văn tự bán hoa màu và nhượng đất” ngày 20/4/1981 của ông Nguyễn Huy Vũ và bà Nguyễn Thị Tưởng đối với ông Nguyễn Huy Vinh và bà Lê Thị Chung tại xóm 5 Hòe Thị, Xuân Phương, Từ Liêm, thành phố B. Hủy việc mua bán chuyển nhượng 419,3m2 đất ao(đo thực tế) trong “Văn tự bán hoa màu và nhượng đất” ngày 20/4/1981. Xác định phần diện tích 419,3m2 đất ao (đo thực tế) trong “Văn tự bán hoa màu và nhượng đất” ngày 20/4/1981 là giao dịch dân sự vô hiệu.
Nhận xét về vụ án: Tác giả đồng tình với kết luận của bản án sơ thẩm lần 1 là: công nhận “văn tự bán hoa màu và nhượng đất” lập ngày 20/4/1981 giữa bên bán là bà Nguyễn Thị Bốn, con trai là Nguyễn Huy Vũ với bên mua là Nguyễn Huy Vinh và vợ là Nguyễn Thị Chung là hợp pháp. Bởi các lý do sau:
Theo hướng dẫn của Nghị quyết Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao [36, Tiểu mục 2.2 mục II] thì việc giao dịch giữa Bà Bốn, con trai là Ông Vũ với bên mua là Ông Vinh, vợ là Chung được xác lập vào năm 1981 sẽ được áp dụng theo nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Theo Nghị quyết thì pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nên về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật. Nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên, nếu hợp đồng đã được thực hiện thì Tòa án công nhận trong một số trường hợp được quy định như: bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm…không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối. Như vậy, chúng ta thấy rằng tại vụ án có các cơ sở để khẳng định đây là hợp đồng nên được công nhận, vì các lý do: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện; Ông Vinh, bà Chung là người nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích đất theo như nội dung của văn tự bán hoa màu và nhượng đất; Ông Vinh, bà Chung cũng đã xây dựng công trình nhà ở trên diện tích đất ao sau khi san lấp và chuyển nhượng một phần đất cho một số người mà không gặp phải sự phản đối của Ông Vũ, Bà Tưởng hay gia đình Bà Bốn. Tức là chúng ta ngầm hiểu gia đình Bà Bốn đã thừa nhận
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nhưng vì lý do giá đất tăng nên mới phát sinh tranh chấp. Vì vậy, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên được coi là hợp pháp.
- Tại bản án sơ thẩm lần 2 Tòa án đã tuyên: Chấp nhận một phần yêu cầu xin hủy “Văn tự bán hoa màu và nhượng đất” ngày 20/4/1981 của ông Nguyễn Huy Vũ và bà Nguyễn Thị Tưởng đối với ông Nguyễn Huy Vinh và bà Lê Thị Chung tại xóm 5 Hòe Thị, Xuân Phương, Từ Liêm, thành phố B. Tác giả không đồng tình với kết luận này bởi các lý do như đã phân tích ở trên và cho rằng kết luận này là chưa có cơ sở vững chắc. Ông Vũ và Bà Tưởng cho rằng cần hủy hợp đồng vì phần bán diện tích ao trong văn tự bị giả mạo nhưng thiết nghĩ là hợp đồng được xác lập trong giai đoạn này thì nên chỉ coi văn tự bán hoa màu và nhượng đất như là một chứng cứ để chứng minh thêm cho sự tồn tại của hợp đồng chuyển nhượng đất. Bởi tại thời điểm xác lập giao dịch vào năm 1981 có rất nhiều hợp đồng chuyển nhượng đất không những không được lập thành văn bản mà chỉ được lập bằng hình thức miệng. Do đó, nếu có tranh chấp phát sinh cũng khó có chứng cứ để chứng minh. Cho nên dù hợp đồng có được lập bằng hình thức nào đi nữa hoặc không còn chứng cứ để chứng minh thì cần xem xét trên cơ sở hợp đồng đã được các bên thừa nhận sự tồn tại và thực hiện được khá lâu. Và không dừng ở việc xác định văn tự bán hoa màu và nhượng đất có phải là giải mạo không? Vì vậy, tác giả cho rằng theo nguyên tắc giải quyết của Nghị quyết 02/2004/NQ_HĐTP ngày 10/08/2004 đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1/7/1980 đến ngày15/10/1993 là hoàn toàn phù hợp. Đồng thời, yếu tố hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ảnh hưởng tới việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng được xác lập trong giai đoạn này.