- Xây dựng những bảng điện tử LED tại một số ngã tư Bên cạnh việc cho thuê quảng
3.3.2. Giải pháp về chiến lược sản phẩm nhà ở và giá nhà ở của Công ty
Liên quan đến sản phẩm, mỗi doanh nghiệp đều đứng trước hai vấn đề lớn. Thứ nhất là doanh nghiệp phải biết tạo ra những sản phẩm mới thay thế sản phẩm đang ở giai đoạn suy thoái. Thứ hai là doanh nghiệp phải biết tổ chức kinh doanh có hiệu quả những sản phẩm hiện có trong từng giai đoạn của chu kỳ sống của nó.
Những giai đoạn chính mà những người sáng tạo ra sản phẩm cần phải nghiên cứu là: hình thành và lựa chọn ý tưởng, soạn thảo dự án và kiểm tra, soạn thảo chiến lược, thiết kế sản phẩm, thử nghiệm và tung sản phẩm ra thị trường.
Nhằm đảm bảo thực hiện mục tiêu đa dạng hoá sản phẩm và dịch vụ nhà ở đến năm 2020, tác giả xin đề xuất những giải pháp cơ bản để hoàn thiện chiến lược sản phẩm nhà ở của công ty như sau:
* Giải pháp về chiến lược sản phẩm nhà ở
+ Cơ cấu chủng loại nhà ở
Trong giai đoạn hiện nay Công ty CP Sông Đà – Thăng Long vẫn tập trung vào dòng sản phẩm BĐS cao cấp, tiếp tục bán các căn hộ còn lại thuộc dự án Usilk City tới những khách hàng có thu nhập khá trở lên.
Đa dạng hóa thêm về một số sản phẩm bình dân, cho những người thu nhập bình dân, thu nhập thấp, nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường trong giai đoạn hiện nay. Công ty sẽ lập hồ sơ xin chuyển đổi dự án theo hướng này.
Bên cạnh đó, sản phẩm về nhà ở của công ty cũng nên được thiết kế tạo sự khác biệt đối với những đối thủ cạnh tranh khác.
• Nhóm nhà ở cao cấp: - Diện tích >100 m2
- Nội thất hiện đại, gần như hoàn thiện đầy đủ
- Chất lượng đạt tiêu chuẩn cao cấp, có từ 4 thang máy trở lên • Nhóm nhà ở bình dân cho người có thu nhập trung bình - Diện tích từ 70 ÷ 100 m2
- Nội thất sơ bộ
- Chất lượng đạt tiêu chuẩn trung bình, có từ 2 ÷ 3 thang máy • Nhóm nhà ở cho người thu nhập thấp
- Diện tích từ 40 ÷ 60 m2 - Nội thất sơ bộ
- Chất lượng đạt tiêu chuẩn trung bình, có 1 thang máy
+ Đề xuất quy trình các giai đoạn phát triển và thương mại hoá sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới của công ty qua sơ đồ sau:
Sơ đồ 3.1. Quy trình các giai đoạn phát triển và thương mại hoá sản phẩm nhà ở
+ Đề xuất phát triển các dịch vụ sau bán sản phẩm nhà ở mới Nghiên cứu phát triển nhà ở mới
Thẩm định sản phẩm - thị trường nhà ở
Triển khai xây dựng, phát triển sản phẩm
Sản phẩm nhà ở mới cần phải phát triển các dịch vụ sau bán như: dịch vụ môi trường, an ninh, điện, nước sinh hoạt, trông giữ xe, bảo dưỡng, bảo hành sửa chữa thiết bị nhà cửa và các dịch vụ khác có liên quan đến sản phẩm nhà ở cũng như nhu cầu sinh hoạt của cư dân.
* Giải pháp về chiến lược giá sản phẩm nhà ở
Đối với chiến lược giá có thể áp dụng nhiều phương pháp để tiến hành định giá sản phẩm BĐS. Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chi phí; phương pháp thu thập truyền thông.
Để xác định được phương pháp nào thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau: thuộc tính tài sản; sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường; mục đích và mục tiêu của việc định giá.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường vì vậy nó là cơ sở vững chắc để chủ đầu tư và các cơ quan thừa nhận. Nó đòi hỏi kinh nghiệm và kiến thức thị trường của người làm chiến lược giá để tiến hành việc định giá một cách phù hợp. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp một dấu hiệu của giá trị. Các dữ liệu được thu thập phải có khả năng tin cậy cao, các thông tin từ các giao dịch trước với một số điều chỉnh cần thiết (ví dụ điều chỉnh đối với sự ảnh hưởng của lạm phát,...) để áp dụng cho việc định giá mới.
Các bước của phương pháp so sánh trực tiếp:
- Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian ngắn mà có thể so sánh với tài sản là đối tượng định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí,...
- Tiến hành điều tra khu vực của đối tượng BĐS cần định giá với BĐS có khả năng so sánh.
- Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán của BĐS đó với BĐS cần định giá.
- Ước tính giá trị của BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá bán đã được điều chỉnh.
Hạn chế của phương pháp này: cần thiết phải có thông tin, các thông tin dữ liệu thường mang tính chất đã qua, cần điều chỉnh lại phù hợp với thị trường; phương pháp này đòi hỏi chất lượng thông tin thu thập phải chính xác, có thể đem ra so sánh được và trong điều kiện thị trường BĐS phải ổn định.
+ Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí cũng dựa trên nguyên tắc dựa vào các dữ liệu của thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định giá phải có đủ kinh nghiệm và có kiến thức về kỹ thuật xây dựng thì mới định giá được chính xác giá trị của BĐS cần định giá.
Bằng cách ước tính toàn bộ tổng giá trị phát triển trên sự hoàn thành nó và ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí chiến lược, chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác. Sau đó lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng số chi phí phát triển để có giá trị còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí về thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ có giá trị đất còn lại.
+ Phương pháp thu nhập truyền thông gồm các bước sau:
- Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một BĐS tính đến các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
- Ước tính các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chửa, bảo hành,...
- Nhận được các lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự.
- Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị của tài sản.
Hạn chế của phương pháp này: chỉ áp dụng với những tài sản BĐS mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản; người định giá phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh này.