- Giúp nhìn nhận lại công tác xây dựng, thực thi chiến lược của Công ty CP Sông Đà –
2.2.2.Môi trường vi mô
7. Kết cấu của luận văn
2.2.2.Môi trường vi mô
Nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS hiện nay để thấy được các tác động của môi trường vi mô đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Thị trường BĐS có thể được chia thành 2 nhóm chính như sau: Thị trường nhà liền kề, biệt thự; Thị trường căn hộ chung cư. Và một trong những đặc điểm quan trọng nhất là thị trường BĐS có tính chất chu kỳ rất rõ rệt.
+ Thị trường căn hộ bán
Cuối năm 2011 tại Hà Nội, giá căn hộ đã giảm từ 10 ÷ 30% so với đầu năm 2011, giá căn hộ binh quân tại quận Hà Đông dao động khoảng 17-22 triệu đồng/m2, tại Từ Liêm (Mỹ Đình) dao động từ 25-32 triệu đồng/m2, tại Hai Bà Trưng (Minh Khai) khoảng 24-33 triệu đồng/m2…
Năm 2012, thị trường căn hộ là phân khúc chịu tác động nặng nề nhất từ những khó khăn của thị trường, bởi do hậu quả từ việc bùng nổ đầu tư dự án chung cư trong những năm qua. Cắt lỗ, bán hạ giá, chiết khấu, khuyến mãi “khủng” là xu hướng bán hàng chủ yếu trên thị trường trong năm 2012. Tại Hà Nội cũng xuất hiện hiện tượng giảm giá căn hộ tương tự như VP3 Linh Đàm, Golden Land, Golden Palace, Hà Đô Parkview, Discovery Complex, The Westa, Sails Towers, The Pride, Tân Tây Đô,… So với năm ngoái, bình quân giá căn hộ giảm khoảng 15-20% tùy từng dự án.
Một năm giao dịch tốt của phân khúc căn hộ giá bình dân: Những dự án có mức giá trung bình từ 10-15 triệu đồng/m2, diện tích vừa phải từ 40-70 m2 là phân khúc “vàng” cho các chủ dự án.
Giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn đã thu hút được lượng lớn khách mua như tại Đại Thanh, Hà Nội.
Năm 2013, thị trường căn hộ chịu ảnh hưởng lớn từ nhiều chính sách mới được ban hành như Nghị quyết 02 của Chính phủ , VAMC, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và điều chỉnh thuế của Bộ Tài chính…
Điều này đã giúp ổn định tâm lý cho thị trường BĐS, tính thanh khoản tăng lên. Các dự án sắp hoàn thiện và bàn giao có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao, mua bán sôi động ở căn hộ giá rẻ, các dự án nhà ở xã hội ồ ạt khởi công.
Tuy nhiên, xu hướng giá căn hộ vẫn tiếp tục giảm do lượng tồn kho còn rất lớn. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục chịu áp lực giảm giá bán từ 5-10% cho tất cả các phân khúc. Đến nay, thị trường đã ghi nhận 8 quý liên tiếp giảm giá của mảng căn hộ.
+ Thị trường biệt thự, liền kề
Cuối năm 2011, giá đất nền đã giảm khá sâu khoảng 30-40% so với thời điểm đầu năm 2011, giá đất nền khu vực Gia Lâm trung bình khoảng 45- 65triệu đồng/m2; tại khu vực quận Hà Đông từ 45-50 triệu đồng/m2, cá biệt có hơn 80-100 triệu đồng/m2; khu vực Mê Linh dao động từ 12-18 triệu đồng/m2; khu vực Hoài Đức dao động từ 24-35 triệu đồng/m2…
Năm 2012, thị trường biệt thự, liền kề KĐT vẫn trầm lắng, xu hướng giảm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền đang tồn đọng, chưa bán được.
Tại Hà Nội: Đất nền dự án khu vực Mê Linh gần như đóng băng và mất giá khoảng một nửa so với những năm trước. Khu vực phía Tây có sự xuất hiện sản phẩm mới từ dự án Splendora GĐ 2 khoảng 900 căn BT và LK, giá bán ở khu vực này cũng giảm mạnh trong năm 2012 khoảng 20-30%. Khu vực Hoài Đức dao động từ 20-40 triệu đồng/m2, Mê Linh từ 7-15 triệu đồng/m2, Hà Đông từ 35-50 triệu đồng/m2.
Năm 2013, liền kề, biệt thự là mảng BĐS ảm đạm nhất thị trường 2013. Sở Xây dựng Hà Nội cũng có báo cáo về tình hình thị trường BĐS trên địa bàn. Theo đó, Hà Nội có trên 368 dự án BĐS, 233 trong số này đang triển khai. Số căn hộ tồn kho chưa bán được của các dự án là 5.789 căn; nhà
thấp tầng (bao gồm cả nhà biệt thự, liền kề) tồn kho 3.483 căn; nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ.
Giá chào bán thứ cấp tại Mê Linh giảm mạnh nhất lên đến 30%, tiếp theo đó là tại Từ Liêm mức giảm trung bình khoảng 20%. Tuy nhiên, dấu hiệu lạc quan hơn tại Hà Đông khi chào bán thứ cấp có phần tăng khoảng 10% thuận lợi về vị trí. Nhìn chung giá sẽ còn tiếp tục giảm nếu cơ sở tiện ích không được cung cấp đầy đủ. Một số khu vực mức giảm nhẹ hơn như tại Cầu Giấy, Thanh Trì khoảng 2-3%, Hoà Đức và Long Biên khoảng 5-7%.
* Đối thủ cạnh tranh tiềm năng
Các đối thủ tiềm năng của các doanh nghiệp về lĩnh vực kinh doanh BĐS VN hiện nay chính là các Tập đoàn kinh doanh BĐS hàng đầu trên thế giới như: Vincom, Sama Dubai, Capitalland, Kepple Land, Gamuda,... với các dự án chung cư cao cấp Dophil, Keangnam, Royal City... Đây là các đối thủ canh tranh rất mạnh vì các tập đoàn này có tài chính rất mạnh, kinh nghiệm quản lý, triển khai dự án, công nghệ, kỹ thuật thiết kế, thi công,.. Thông thường các tập đoàn này sẽ hợp tác với một đơn vị kinh doanh bất động trong nước để thực hiện một hoặc hai dự án đầu tiên, và đi theo các tập đoàn này là một loạt các công ty chuyên về tư vấn thiết kế, thi công, quản lý dự án xâm nhập vào thị trường.
* Đối thủ cạnh trạnh trong ngành
Ngành BĐS của VN là một ngành rất non trẻ, trong đó hầu hết những doanh nghiệp đang kinh doanh BĐS đều có nguồn gốc từ các doanh nghiệp xây dựng gồm nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Các doanh nghiệp hiện đang kinh doanh trên 4 phân đoạn thị trường nhà ở và KĐT: phân đoạn thị trường cao cấp, phân đoạn thị trường trung bình và phân đoạn thị trường dành cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội.
Tham gia vào phân đoạn này là một loạt các căn hộ và biệt thự cao cấp dành cho người có thu nhập cao trong xã hội. Các dự án trong phân đoạn này thường do các Tập đoàn nước ngoài đầu tư và các công ty có tiềm lực mạnh. Các khâu của dự án từ công tác thiết kế, giám sát và quản lý tòa nhà sau khi bán đều được thực hiện bởi các công ty nước ngoài chuyên nghiệp. Một số dự án của các công ty tiêu biểu như:
+ Công ty CP phát triển đô thị quốc tế Việt Nam (VIDC)
Công ty CP Phát triển đô thị Quốc tế Việt Nam (VIDC) - Công ty liên doanh giữa Perdana ParkCity (S) Pte (Singapore) và Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Vinaconex - Hoàng Thành. Dự án Parkcity nằm trên vị trí đắc địa giao cắt hai tuyến đường lớn là Lê Trọng Tấn và Lê Văn Lương (Hà Đông, Hà Nội). Dự án có tổng diện tích 77ha với 12 tiểu khu bao gồm 900 nhà biệt thự và khoảng 7.000 căn hộ chung cư. Sở hữu quá nhiều “ưu điểm” nên khi mới mở bán, các suất ngoại giao được cò đất giao bán với mức giá chênh lệch "khủng" từ 1,2-1,5 tỉ đồng/căn liền kề, biệt thự lên đến 2 tỉ đồng.
Cho đến tháng 12/2012, Dự án được chuyển nhượng 100% cho đối tác mới là công ty Công ty Perdana ParkCity (Malaysia). Với việc mua lại toàn bộ cổ phần tại VIDC, Perdana ParkCity đang có tham vọng xây dựng Park City Hà Nội trở thành một phiên bản sáng tạo của Desa ParkCity (quy mô 191 héc-ta tại Kuala Lumpur, Malaysia). Tiến độ dự án cũng được định hình lại thời hạn bàn giao nhà được lùi sang tháng 6/2014, thay vì vào quý I/2013. VIDC cho biết, việc tái triển khai dự án Park City đã được bắt đầu từ tháng 1/2013. Nhưng đến thời điểm này không khí trên công trường dự án vẫn còn khá im ắng.
+ Công ty TSQ International Holdings (Ba Lan)
Công ty TSQ là một doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thuộc Tập đoàn TSQ Finance Group. TSQ Finance Group là tập đoàn tài chính và
thương mạị của Việt kiều tại Ba Lan bao gồm: công ty TSQ INTL Holding, công ty TSQ Poland, công ty TSQ Việt Nam, Nhà máy may xuất khẩu Hoà Hưng với các văn phòng đại diện tại nhiều nước: Czech, Đức, Ukraina, Trung Quốc, Cuba…
Tập đoàn Tài chính và thương mại TSQ tại Ba lan được thành lập bởi những doanh nhân Việt Nam đang sinh sống tại Ba Lan. Hoạt động trên các lĩnh vực thương mại, sản xuất, kinh doanh , xuất nhập khẩu , dịch vụ, đầu tư trên lĩnh vực nhà ở, BĐS, các lĩnh vực tài chính, ngân hàng. Các công trình đầu tư được thực hiện bằng nguồn vốn của Tập đoàn và huy động vốn đầu tư của cộng đồng người Việt tại Ba Lan và các nước châu Âu. Dự án KĐT Mỗ Lao (làng Việt kiều châu Âu) với diện tích 78.000 m2, tổng vốn đầu tư là 59 triệu USD. Đây là KĐT đang được coi là điểm sáng của các KĐT phía Bắc. Với vị trí vô cùng thuận lợi, KĐT Mỗ Lao chỉ cách trung tâm Hà Nội 10 km, nằm giữa 2 trục đường lớn: Quốc lộ 6 và Đường cao tốc Láng - Hòa Lạc kéo dài, KĐT Mỗ Lao được quy hoạch trên diện tích 126 ha. Trong đó, KĐT mới chiếm 62 ha, khu dân cư đang ở được chỉnh trang là 64 ha. Trong diện tích 62 ha xây mới sẽ dành gẫn 6 ha để xây dựng 13 tòa nhà từ 30 đến 35 tầng để giải quyết chỗ ở cho khoảng 8.500 người. Có hơn 6 ha xây dựng 300 căn nhà ở kiểu biệt thự, diện tích từ 150 đến 250 m2. Một khu xây dựng nhà liền kề rộng khoảng gần 12 ha, dự kiến sẽ có khoảng gần 1.700 hộ. Những nhà liền kề được quy hoạch có sân vườn hoặc không có sân vườn, tùy theo yêu cầu của khách hàng. Diện tích mỗi căn hộ từ 60m2 đến 100m2. Đáng chú ý nhất ở KĐT Mỗ Lao là Khu trung tâm tài chính, thương mại, văn phòng... Tại đây sẽ có một Tòa tháp đôi cao 41 tầng, khu Triển lãm ngoài trời, Trung tâm ngôn ngữ, Trụ sở các cơ quan, đơn vị ... Ngoài ra, KĐT còn dành hơn 6,6 ha để trồng cây xanh. Hệ thống giao thông được quy hoạch hiện đại, với quy mô hẹp nhất là 11,5m và rộng nhất là 36m.
+ Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh được thành lập theo hình thức chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty CP theo quyết định số 255/QĐ-UB ngày 19-01-2005 của UBND tỉnh Quảng Ninh, là doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm trên 30 năm trong thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, đầu tư xây dựng và Kinh doanh hạ tầng đô thị, BĐS.... với 12 đơn vị thành viên.
KĐT mới Văn Phú quy mô 94,1 ha, được thiết kế với không gian kiến trúc hiện đại, hệ thống cơ sở hạ tầng tiên tiến theo tiêu chuẩn đô thị loại 1. Trong đó: Đất ở : diện tích 38,9 ha chiếm tỷ lệ 41.3%; Các công trình hạ tầng xã hội (bao gồm: trường học, mẫu giáo, nhà hành chính KĐT, chợ, trung tâm Y tế khu vực, các công trình dịch vụ thương mại...) : diện tích 9.7 ha chiếm tỷ lệ 10.3%; đất công viên, cây xanh, sân chơi nội bộ : diện tích 7.2 ha chiếm tỷ lệ 7.7%; đất giao thông, bãi đỗ xe : diện tích 36.2 ha chiếm tỷ lệ 38.4%; đất hạ tầng kỹ thuật : diện tích 2.2 ha chiếm tỷ lệ 2.3%.
+ Tập đoàn Nam Cường ( Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường) Từ năm 2001, Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường tăng số vốn điều lệ lên 1.111 tỷ đồng và hoạt động theo giấy phép đăng ký số 07020000148 do sở kế hoạch Đầu tư Tỉnh Nam Định cấp. Lĩnh vực hoạt động: Xây dựng dân dụng và công nghiệp , xây dựng và kinh doanh nhà ở, k inh doanh du lịch, thương mại, khách sạn, nhà hàng, vận tải hàng hoá bằng đường thuỷ, đường bộ,... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Dự án KĐT mới Dương Nội có tổng diện tích đất quy hoạch là 197,3ha, tổng mức đầu tư 7.642 tỷ đồng, quy mô dân số từ 2,5 - 3 vạn người. Tỷ lệ sử dụng đất như sau: Diện tích đất nhà ở: 30,6%, đất giao thông: 25,3%, đất cây xanh, công viên 27,2%, đất thương mại - văn phòng: 7,1%, đất trường học, nhà trẻ bệnh viện chiếm 9,7%. Các khu chức năng chính gồm tổ hợp dịch
vụ, văn phòng và nhà ở cao cấp bao gồm khối nhà cao tầng bố trí trên diện tích 4,5ha, chiều cao trung bình từ 20 - 27 tầng với tổng số 1.001 phòng ngủ, căn hộ, văn phòng và nhà ở cao cấp. Khu chung cư cao cấp bao gồm nhiều cao ốc được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với chiều cao từ 25 - 51 tầng trên tổng diện tích 18 ha. Các tầng dưới phục vụ cho các hoạt động công cộng dịch vụ và thương mại, các tầng trên dành cho văn phòng và nhà ở cao cấp. Khu biệt thự cao cấp quy hoạch trên diện tích 35ha. Quần thể biệt thự với diện tích các biệt thự rộng từ 200 - 1.000m2, được thiết kế và xây dựng đồng bộ, ưu tiên tối đa đến cảnh quan và môi trường sống cùng với sự đồng bộ của các công trình tiện ích trong khu vực sẽ mang đến KĐT nói riêng và TP Hà Đông nói chung một phong cách sống mới.
- Phân đoạn thị trường trung bình
Đa số các công ty BĐS của VN tham gia vào phân khúc thị trường này, hoặc độc lập hoặc thông qua liên doanh với các đối tác nước ngoài để xây dựng một số tòa tháp căn hộ độc lập hoặc KĐT. Một số dự án của các công ty tiêu biểu như:
+ Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) với vốn chủ sở hữu hơn 2000 tỷ đồng. Hai dự án điển hình mà UDIC đã triển khai là Dự án KĐT Nam Thăng Long do UDIC liên doanh với Công ty TNHH đầu tư và phát triển – Development planning and Investment Pte.Ltd-DPIP, một công ty con thuộc tập đoàn BĐS Ciputra, Indonesia và Dự án KĐT mới Trung Yên có tổng diện tích đất là 37 ha tại Phường Trung Hòa, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. Tổng mức đầu tư là 17,5 triệu USD gồm 605 căn hộ chung cư và 711 lô đất nhà ở thấp tầng.
+ Tổng Công ty CP xuất nhập khẩu và xây dựng Việt nam (VINACONEX). Một dự án điển hình như KĐT mới Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội), KĐT mới Bắc An Khánh,... VINACONEX được biết đến
như là một trong các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có uy tín, được khách hàng trong và ngoài nước tin cậy, đánh giá cao.
+ Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) với Dự án Linh Đàm – Định Công, Pháp Vân – Tứ Hiệp. Dự án KĐT Linh Đàm được triển khai từ giữa năm 1997 đã khẳng định thành công, uy tín và niềm tin để HUD thực hiện nhiều dự án khác trên cả nước. Các dự án đã được HUD thực hiện đầu tư xây dựng đồng bộ nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình dịch vụ công cộng, tạo nên KĐT mới đồng bộ.
- Phân đoạn thị trường dành cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội + Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) được thành lập năm 1999. Hiện nay, HANDICO có gần 70 đầu mối đơn vị trực thuộc đóng tại địa bàn Hà Nội và các Tỉnh thành trên cả nước. Quy mô tổ chức sản xuất của HANDICO liên tục phát triển và mở rộng. Các dự án HANDICO triển khai là Dự án KĐT Sài Đồng, Nam Trung Yên; dự án quỹ nhà di dân, khu tái định cư Nam Trung Yên, Trung Hòa – Nhân Chính; ...
+ Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu với Dự án KĐT Đại Thanh tại Cầu Tó, Thanh Trì, Hà Nội với quy mô 17 ha, khởi công năm 2011 và dự kiến hoàn thành năm 2016. Đây là một trong những dự án chung cư có