- Giúp nhìn nhận lại công tác xây dựng, thực thi chiến lược của Công ty CP Sông Đà –
7. Kết cấu của luận văn
2.1.3. Hoạt động kinh doanh của Công ty
Có thể nói, trong những năm đầu thành lập, Công ty CP Sông Đà - Thăng Long đã đạt được nhiều thành tựu, không những ổn định tổ chức mà còn phát triển mạnh nguồn lực cũng như năng lực sản xuất kinh doanh được hoàn thiện, nâng cao cả về cơ chế điều hành và lực lượng sản xuất. Uy tín thương hiệu của Công ty luôn được quan tâm hàng đầu thông qua các hoạt động kinh doanh và phát triển đô thị, chất lượng của công tác lập dự án đầu tư.
Công ty CP Sông Đà - Thăng Long đã gây dấu ấn trên thị trường BĐS cũng như thị trường nhà ở tại Hà Nội khi trở thành chủ đầu tư của dự án KĐT Văn Khê (Xã Văn Khê - Hà Đông – Hà Nội) với quy mô 24 ha và tổng mức đầu tư lên đến 1000 tỷ đồng. KĐT Văn Khê bắt đầu được khởi công từ đầu năm 2007 với các dãy nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở chung cư cao tầng, nhà hội trường, trường mầm non, trường tiểu học, trung tâm thương mại, công viên cây xanh,…
- Đất liền kề được chia thành những ô nhỏ có diện tích từ 60 m2 đến 130 m2, biệt thự được chia thành các ô với diện tích 165 m2 đến 500 m2 với giá bán từ 4,9 triệu đồng/m2 đến 6,6 triệu đồng/m2. Các ô đất này được bán cho người tiêu dùng và được Công ty xây theo các mẫu thiết kế đã được duyệt sẵn (từ mẫu A cho đến mẫu D). Đây là sản phẩm chiến lược để Công ty huy động vốn ban đầu khi mới thành lập cho việc thực hiện dự án. Và cũng do tính chất huy động vốn nên Công ty đã để cho nhiều người mua sản phẩm đất liền kề và biệt thự không phải là người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở thật sự mà là những nhà đầu cơ đầu tư vào BĐS mua lại, chờ lên giá bán chênh lệch. Điều này ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ thực hiện và bàn giao dự án cho Thành phố. Việc chậm tiến độ còn do công ty mất một khoảng thời gian để giải thích cho khách hàng về giá dự toán xây thô và ký phụ lục xây thô cho từng khách hàng mua đất tại dự án.
- Sau khi cơ bản huy động vốn góp cho những sản phẩm thuộc về đất ở, Công ty bắt đầu triển khai huy động vốn và đầu tư xây dựng công trình nhà ở cao tầng tại dự án. KĐT gồm 6 khối nhà cao tầng từ 19 tầng đến 25 tầng, mỗi toà nhà có 2 hoặc 4 tầng dành cho dịch vụ công cộng, bố trí chỗ để xe cho cư dân trong tầng hầm. Mỗi khối nhà có mức giá bán khác nhau phù hợp với chất lượng và thiết kế riêng của từng toà nhà. Giá bán cao nhất tại 6 khối nhà cao tầng này là 12 triệu đồng/m2.
- Ngoài những sản phẩm về nhà ở, công ty còn đầu tư những sản phẩm công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư như: các trung tâm thương mại, trường học (trường mẫu giáo, trường cấp 1), nhà hội trường, các công trình văn hóa, hồ nước điều hoà và công viên cây xanh,…
Dự án tiếp theo sau đó của Công ty CP Sông Đà - Thăng Long về phát triển nhà ở tại Hà Nội là dự án KĐT Văn Khê mở rộng (Usilk City) với quy mô 9,2 ha được tư vấn, thiết kế và giám sát bởi các đối tác Hàn Quốc. Giá huy động vốn tại Dự án từ 750 USD/m2 cuối năm 2008, đầu năm 2009 giá huy động vốn nâng lên 850 USD/m2 và đến cuối năm 2009, Công ty chính thức công bố giá bán căn hộ từ 1.500 USD/m2 đến 2.500 USD/m2. Dự án Usilk-City là công trình xây dựng quy mô lớn gồm 13 tòa nhà cao tầng hiện đại từ 25 đến 50 tầng với 2700 căn hộ với tổng diện tích sàn >553.000 m2, diện tích tầng hầm >113.000 m2. Theo quy hoạch, khu đất xây dựng nhà cao tầng kết hợp dịch vụ công cộng được chia làm 4 cụm công trình chính: Khối CT1 gồm 05 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 50 tầng, 01 tòa nhà 33 tầng, 01 tòa nhà 30 tầng, 01 tòa nhà 28 tầng và 01 tòa nhà 25 tầng. Khối CT2 gồm 02 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 50 tầng và 01 tòa nhà 33 tầng. Khối CT3 gồm 02 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 35 tầng và 01 tòa nhà 30 tầng. Khối CT4 gồm 03 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 35 tầng, 01 tòa nhà 30 tầng và 01 tòa nhà 25 tầng. Thiết kế của Usilk-City có điểm khác biệt là 02 tầng hầm xuyên suốt toàn bộ
các CT, đảm bảo mỗi căn hộ có 01 chỗ đỗ xe ô tô và 02 chổ để xe máy, rất thuận tiện cho giao thông, sinh hoạt cho cộng đồng Usilk-City. Dự án tổ hợp chung cư đẳng cấp Usilk City (Hà Đông) đã đưa tên tuổi của Sông Đà - Thăng Long được biết đến rộng rãi trong thị trường BĐS. Cùng với những nội lực hiện có như: trang thiết bị làm việc hiện đại, ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý; nguồn nhân lực có trình độ, kinh nghiệm cao; khả năng huy động vốn; có mối quan hệ tốt với các cơ quan, ban ngành nhà nước và các đối tác;… Công ty CP Sông Đà - Thăng Long đã góp một lượng cung hàng hoá nhà ở không nhỏ cho thị trường BĐS Hà Nội, góp phần hoàn thiện, chỉnh trang Thủ đô bằng việc xây dựng các KĐT khang trang, hiện đại và đồng bộ với quy hoạch của toàn Thành phố. Trong kế hoạch phát triển 5 năm, từ năm 2010 - 2015, ban lãnh đạo của Công ty CP Sông Đà - Thăng Long phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng bình quân về sản xuất kinh doanh đạt 20%, cổ tức hàng năm đạt 20%.
Tuy nhiên, do tình trạng chung khi nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thị trường BĐS bị khủng hoảng kéo dài từ năm 2010 khiến cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS và thi công xây lắp gặp nhiều khó khăn. Việc thu hút từ các dự án BĐS gặp khó khăn, dòng tiền của doanh nghiệp giảm mạnh nên thiếu hụt nguồn trả nợ ngân hàng làm tăng chi phí tài chính so với kế hoạch. Một nguyên nhân khác là thị trường chứng khoán năm 2012 biến động mạnh do ảnh hưởng của nền kinh tế nên phần lớn các khoản đầu tư tài chính của Sông Đà - Thăng Long vào các công ty con và công ty liên kết bị giảm giá, do đó công ty cũng phải trích lập dự phòng giảm giá đầu tư tài chính. Từ những nguyên nhân trên đã khiến Công ty CP Sông Đà - Thăng Long đã bị thua lỗ. Tính đến năm 2011, Công ty lỗ hơn 14 tỷ đồng và năm 2012 âm trên 181 tỷ đồng, dư nợ của công ty là hơn 5.070 tỷ đồng cuối quý I/2012. Cổ phiếu của công ty đã bị Sở giao dịch chứng khoàn
huỷ niêm yết do lỗ luỹ kế đến cuối năm 2012 vượt quá số vốn điều lệ của công ty. Khủng hoảng nợ của Công ty ngoài nguyên nhân do tình hình vĩ mô còn do xuất phát từ việc công ty đã đầu tư dàn trải khi phát triển các quỹ đất khác trên khắp cả nước như dự án tại Nha Trang là Dragon Pia tại KĐT An Viên, dự án KĐT mới Cồn Tân Lập, dự án chung cư cao cấp Uplaza,…
Cho đến nay, tại dự án Khu nhà ở thấp tầng Văn Khê, Công ty đã bàn giao 857/897 căn nhà biệt thự và liền kề cho khách hàng. Hiện còn 40 căn chưa bán giao được do khách hàng không nộp tiền và công tác hồ sơ chưa đầy đủ. Còn tại dự án Usilk City, Công ty đã chuyển được 295.545 m2/tổng số 359.675 m2 sàn, đạt tỷ lệ 82% các hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán căn hộ. Công ty CP Sông Đà - Thăng Long hiện nay đưa ra phương án khắc phục ban đầu sẽ cố gắng bàn giao hơn 600 căn hộ của cụm CT1 thuộc dự án Usilk City cho khách hàng trước ngày 31/12/2013, tạo doanh thu trên 540 tỷ đồng và lợi nhuận dự kiến đạt 100 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Công ty sẽ chuyển nhượng một số dự án và cơ cấu nợ tại Ngân hàng.
Bằng sự quyết tâm của Ban lãnh đạo Công ty, với sự ủng hộ, hậu thuẫn từ phía Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) cũng như sự ủng hộ, thông cảm từ phía khách hàng, cho đến nay, Công ty CP Sông Đà - Thăng Long đang hoàn thành công tác hoàn thiện cụm CT1, chuẩn bị công tác bàn giao căn hộ cho các khách hàng. Công ty đang từng bước đi vào ổn định hơn với hy vọng của Banh lãnh đạo sẽ đưa công ty lấy lại vị thế và uy tín trên thị trường BĐS Việt Nam.
Từ quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CP Sông Đà – Thăng Long những năm qua cho thấy Công ty chưa có chiến lược kinh doanh rõ ràng, cụ thể ở các nội dung sau:
- Chưa có bộ phận xây dựng chiến lược được đào tạo, có kinh nghiệm để đưa ra chiến lược cụ thể cho Công ty trong bối cảnh BĐS hiện nay. Nhân
sự chiến lược và lực lượng bán hàng hầu như không được đào tạo về chuyên ngành, chủ yếu được tuyển dụng từ mối quan hệ cá nhân nên chất lượng thấp.
- Mối quan hệ và hỗ trợ giữa các phòng ban, các bộ phận chức năng trong nội bộ công ty chưa chặt chẽ, chức năng nhiệm vụ còn chồng chéo nên hiệu quả tổ chức chiến lược thấp.
- Hệ thống các chiến lược như chiến lược sản phẩm, chiến lược giá, chiến lược phân phối,… chưa thật sự chặt chẽ và hợp lý. Cụ thể, sự liên kết giữa chiến lược sản phẩm và chiến lược giá tuy đã có sự thống nhất nhưng mức giá đưa ra ban đầu còn kém linh hoạt và vẫn phải sửa đổi trong quá trình bán hàng.