- Lập báo cáo định giá Lưu và trả hồ sơ
a. Nguyên nhân chủ quan
Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá TSĐB còn mang tính bản vị
Với quan điểm cho rằng định giá TSĐB là phục vụ cho mục đích thế chấp tại ngân hàng nên yếu tố giảm thiểu rủi ro luôn đặt lên hàng đầu. Trong quá trình định giá ngân hàng luôn có tính đến sự giảm sút của giá trị BĐS thế chấp trong tương lai, tức là ngày cả trong trường hợp thị trường bất lợi, giá cả giảm sút nhất thì ngân hàng vẫn có cơ hội thu hồi vốn, do đó giá trị định giá TSĐB tại ngân hàng thường thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên trong một số trường hợp khó tìm được các TSSS trên thị trường, hoặc ít TSSS nên việc sử dụng phương pháp này để định giá thường thiếu chính xác. Bên cạnh đó có các sự điều chỉnh giữa TSSS và TSTĐ nhưng lại dựa trên đánh giá cảm tính và chủ quan của CVTĐ, nên phương pháp so sánh không thể sử dụng trong mọi trường hợp định giá TSĐB là BĐS. Để áp dụng được phương pháp so sánh hiệu quả cần phải có nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng thông tin tốt cùng với các căn cứ điều chỉnh và mức độ điều chỉnh rõ ràng, nhưng với thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay thì thông tin về TSSS thiếu chính xác, giá rao bán và giá giao dịch thành công cách xa nhau, khó đem lại kết quả chính xác khi thực hiện phương pháp so sánh. Do đó điều này ảnh hưởng và hạn chế đến chất lượng định giá.
Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ
Cơ sở dữ liệu và thông tin so sánh là nhân tố hết sức quan trọng trong quá trình định giá BĐS. Tuy nhiên thị trường BĐS lại là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, việc thu thập thông tin về BĐS và các thông tin giá cả BĐS trên thị trường là hết sức khó khăn. Thực tế cho thấy có nhiều TS chuyên viên định giá phải đi lại nhiều lần mới thu thập được dữ liệu thị trường, sau đó lựa chọn phương pháp để tiến hành định giá, do đó tốn khá nhiều thời gian để đưa ra được báo cáo định giá đối với tài sản.
Đội ngũ chuyên viên định giá còn thiếu và chưa đủ trình độ chuyên môn
Hiện tại Phòng thẩm định giá tài sản bao gồm 45 nhân viên, trình độ đại học trở lên, được đào tạo ở các khối ngành kinh tế, luật, xây dựng, tuy nhiên nhận định chung là các nhân viên chưa có nghiệp vụ định giá cao. Chỉ 10% nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá, 5% nhân viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá, còn lại đều được tuyển vào và đào tạo về nghiệp vụ trong thời gian ngắn. Trong số các nhân viên được tuyển dụng vào, có 75% nhân viên được ngân hàng cho tham gia khóa đào tạo ngắn hạn về định giá, nhưng ngay lúc đầu tuyển dụng thì đa phần chưa được đào tạo về định giá. Do đó có thể thể nhận thấy trình độ năng lực của Phòng thẩm định giá tài sản được chọn lọc và đáp ứng được yêu cầu công việc, tuy nhiên phải
qua quá trình đào tạo, còn lại thì chưa có kiến thức và kinh nghiệm về định giá tài sản đảm bảo.
Ngoài ra, đối với mỗi chi nhánh cấp tỉnh của ngân hàng An Bình sẽ có 1 chuyên viên định giá của khu vực làm việc tại chi nhánh để hỗ trợ kịp thời cho hoạt động kinh doanh.Tuy nhiên mỗi một địa bàn có chi nhánh của ngân hàng An Bình thì có thêm rất nhiều phòng giao dịch nhỏ, khoảng cách giữa các phòng giao dịch khá xa, hoạt động kinh doanh ngày càng mở rộng thì số lượng hồ sơ ngày càng nhiều, do đó chỉ 1 chuyên viên làm việc tại chi nhánh thì không thể đáp ứng kịp thời cho hoạt động kinh doanh của các phòng tại địa bàn đó. Ngay cả ở khu vực Hà Nội cũng chỉ có 6 chuyên viên định giá, tuy nhiên không phải định giá cho mỗi khu vực Hà Nội mà còn phụ trách các khu vực không có chuyên viên định giá trực tiếp, vậy nên vấn đề thiếu thốn về nhân lực ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ hoàn thành báo cáo của chuyên viên. Ngoài ra không phải tất cả các chuyên viên đều có nghiệp vụ và trình độ đều ngang nhau và đều đạt yêu cầu để định giá các hồ sơ lớn, các chuyên viên được đào tạo theo một thói quen chỉ sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, do đó với các tài sản cần sử dụng phương pháp khác thì chỉ có một số chuyên viên có thể phụ trách, trình độ của các chuyên viên đang cần cải thiện để nâng cao công tác định giá.
Địa bàn phụ trách định giá tài sản rộng lớn
Với các tài sản ở khu vực xa, nơi không có phòng giao dịch của ABBANK tọa lạc, do đó sẽ tốn kém thời gian đi lại, và cũng chỉ có điều kiện để đi định giá một lần cho 1 TS nên cần nhiều thời gian để khảo sát kỹ tài sản và khảo sát thị trường, có như thế mới đưa ra được kết quả chính xác cho giá trị của TSTĐ, chính việc đó ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành báo cáo định giá cho tài sản. Chỉ tính riêng các tỉnh có chi nhánh của ngân hàng An Bình có các chuyên viên định giá làm việc trực tiếp tại chi nhánh cũng phải rất nỗ lực mới có thể hoàn thành được hết TS, do địa bàn của các tỉnh quá rộng, 1 chuyên viên thì không thể đảm đương tất cả các địa bàn mà quy định về thời gian định giá thì ngắn. Do đó vấn đề về khu vực phụ trách của Phòng thẩm định giá tài sản là một nguyên nhân lớn.