- Lập báo cáo định giá Lưu và trả hồ sơ
b. Nguyên nhân khách quan
3.2.3. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá BĐS
Theo lý thuyết chung thì có 5 phương pháp định giá là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Tuy nhiện, trên thực tế Phòng thẩm định giá tài sản - ABBANK thường sử dụng 2 phương pháp định giá chủ yếu đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
- Đối với những BĐS là đất ở và nhà ở, Phòng thẩm định giá tài sản -ABBANK thường sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất. Có một số trường hợp, các thông tin về BĐS so sánh chỉ là những thông tin rao bán, chứ không phải là những giao dịch thực tế đã diễn ra trên thị trường, điều này dẫn đến sai lầm khi định giá áp dụng theo phương pháp so sánh, nó ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS thế
chấp. Do đó cần phải tiến hành thu thập thông tin thị trường chính xác. Ưu tiên sử dụng các thông tin đã bán tại thời điểm gần với thời điểm thực hiện định giá. Xác định đúng tính chất thông tin thị trường rao bán là giá trị thị trường hay là giá trị phi thị trường để có quyết định sử dụng hay không sử dụng thông tin đó làm thông tin tham chiếu trong việc đưa ra giá của TSTĐ.
- Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay các Ngân hàng sử dụng là đơn giá do Tổng giám đốc của ngân hàng ban hành theo từng thời kỳ hoặc theo đơn giá của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành trong khi đó thị trường giá cả nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, vì thế kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình trên đất, do vậy trong thời gian tới ABBANK cần đưa ra chính sách định giá phù hợp đối với công trình trên đất để đưa ra giá trị công trình trên đất phù hợp với chi phí thực tế đã bỏ ra và giá trị thực tế của công trình tại thời điểm định giá thông qua thực hiện công việc:
+ Xác định chính xác kết cấu, chất lượng, thực trạng sử dụng của công trình xây dựng trên đất, từ đó có thể xác định đúng cấp loại của công trình xây dựng để có thể xác định chính xác niên hạn sử dụng của công trình và đơn giá xây dựng của công trình.
+ Xác đinh các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị của công trình xây dựng trên đất (như các yếu tố về nội thất, các yếu tố về điều kiện tự nhiên, yếu tố sửa chữa, nâng cấp thường xuyên..) để có thể đánh giá chính xác được giá trị công trình xây dựng công trình trên đất.
Khi định giá các BĐS phục vụ cho mục đích thương mại, BĐS cho thuê văn phòng thì các cần phải sử dụng kết hợp 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Có thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS thế chấp trong trường hợp có các giao dịch tương tự trên thị trường, sau đó dùng phương pháp thu nhập để kiểm tra lại, chuyên viên định giá phải căn cứ vào hiện trạng của BĐS cũng như tiềm năng của BĐS đó trong tương lai để đưa ra kết quả định giá cuối cùng. Ngoài ra, khi định giá những BĐS mà môi trường hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội cũng như môi trường kinh doanh tại khu vực mà BĐS toạ lạc rất phát triển thì nhân viên định
giá có thể sử dụng phương pháp lợi nhuận hoặc phương pháp thặng dư để xác định giá trị BĐS thế chấp chứ không nhất thiết phải dùng phương pháp so sánh.
Để cụ thể hơn, chúng ta đi vào nghiên cứu ví dụ sau đây: Tên khách hàng vay: Công ty cổ phần X
Chủ tài sản : Nguyễn Anh Tuấn
Địa chỉ tài sản : Tổ dân phố Mễ Trì Hạ, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Về pháp lý:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 916294 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 13/12/2010 cho ông Nguyễn Anh Tuấn, Số vào sổ cấp GCN: 737.
Về vị trí : Mặt đường Mễ Trì, đường đôi 2 làn rộng khoảng 40m, vỉa hè 2 bên rộng, phía đối diện là khu The manor, cách ngã 4 Mễ Trì – Phạm Hùng 200m. Đất có hình dạng cân đối, 2 mặt thoáng, diện tích lớn.
Hiện trạng sử dụng : có 1500m2 đất ở được công nhận quyền sử dụng đất, hiện trạng đang là đất trống chưa xây dựng nhà.
Sau khi có được các thông tin trên chuyên viên định giá làm báo cáo định giá tài sản
Qua khảo sát thông tin thị trường, chuyên viên định giá thu thập được những tài sản so sánh như sau :
Bảng 3.1 : Bảng thông tin tài sản so sánh tại ABBANK
Thông số Tài sản cầnđịnh giá Tài sản so sánh1 Tài sản so sánh2 Tài sản so sánh3
Địa chỉ Mặt đường Mễ Trì KĐT SudicoBiệt thự KĐT SudicoBiệt thự KĐT SudicoBiệt thự
Vị trí VT1 VT2 VT2 VT2 Diện tích đất (m2) 1500 200 180 142 Mục đích sử dụng đất Đất ở. Đất ở. Đất ở. Đất ở. Diện tích sử dụng (m2) 500 400 450 Giá rao bán (VND) 30.000.000.000 26.000.000.000 26.500.000.000 Giá đã bán/TL 26.000.000.000 22.500.000.000 23.000.000.000 Thời điểm bán/TL Tháng 11/2015 Tháng 11/2015 Tháng 11/2015 Giá trị CTXD (VND) 3.500.000.000 2.800.000.000 3.150.000.000 Đơn giá đất (đ/m2) 112.500.000 109.400.000 139.700.000
Địa chỉ/số ĐT liên hệ 0903.123.345Chị Lan 0977.678.999Anh Mạnh 0974.006.868Chị Nhung
(Nguồn : Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình)
Phân tích sự khác biệt của các tài sản so sánh và điều chỉnh về cho tương đồng với tài sản cần định giá ta có :
Tài sản so sánh 1 là lô biệt thự trong khu đô thị Sudico ( Khu đô thị Mỹ Đình – Sông Đà), đường nội bộ rộng khoảng 12m, vỉa hè rộng, tài sản trên đất là nhà 4 tầng xây mới, nội thất đẹp, quy mô diện tích hợp lý nên điều chỉnh giảm 20% so với Tài sản cần định giá. TSSS nằm trong mặt đường nhỏ, kém lợi thế hơn tài sản cần định giá về vị trí và lợi thế kinh doanh nên điều chỉnh tăng 15% về vị trí và 10% về lợi thế kinh doanh. Vậy tổng điều chỉnh là +5%.
Tài sản so sánh 2 là lô biệt thự trong khu đô thị Sudico ( Khu đô thị Mỹ Đình – Sông Đà), đường nội bộ rộng khoảng 12m, vỉa hè rộng, tài sản trên đất là nhà 4 tầng xây mới, nội thất đẹp, quy mô diện tích hợp lý nên điều chỉnh giảm 20% so với Tài sản cần định giá. TSSS nằm trong mặt đường nhỏ, kém lợi thế hơn tài sản cần định giá về vị trí và lợi thế kinh doanh nên điều chỉnh tăng 15% về vị trí và 10% về lợi thế kinh doanh. Vậy tổng điều chỉnh là +5%.
Tài sản so sánh 3 là căn hộ liền kề trong khu đô thị Sudico ( Khu đô thị Mỹ Đình – Sông Đà), mặt đường Trần Văn Lai rộng khoảng 20m, cách tài sản cần định giá khoảng 300m, tài sản trên đất là ngôi nhà 4 tầng xây mới, mặt đường chính trong khu đô thị nên có khả năng kinh doanh tốt, quy mô diện tích hợp lý nên điều chỉnh giảm 20% về quy mô. TSSS tọa lạc trong mặt đường nhỏ hơn, kém lợi thế hơn tài sản cần định giá về vị trí và lợi thế kinh doanh nên điều chỉnh tăng 15% về vị trí và 5% về lợi thế kinh doanh. Do đó tổng điều chỉnh là +0%.
Vậy, đơn giá đất cần định giá là ( 112.5 trđ x 105% + 109,4 trđ * 105% + 139,7 trd x 100% )/3 = 124,2 trđ/m2.
Do đó giá trị quyền sử dụng đất là : 1500 x 124,2 trđ/m2 = 186,300 trđ => Vậy Giá trị tài sản : 186,300,000,000 vnđ
Ta thấy chuyên viên định giá đã tuân thủ đúng quy trình định giá, từ khâu nhận hồ sơ đến việc đi kiểm tra hiện trạng tài sản, khảo sát thông tin thị trường và ra
kết quả định giá. Tuy nhiên, do khu vực tài sản cần định giá tọa lạc rất ít thông tin giao dịch mua bán, do đó việc sử dụng các thông tin tài sản so sánh là các BĐS tọa lạc trong khu đô thị gần khu vực tài sản tọa lạc có thể đưa ra kết quả chưa chính xác. Vì vậy, đối với những tài sản cần định giá như trên, cần áp dụng thêm phương pháp thặng dư để định giá lại trị tài sản như sau:
Chuyên viên định giá xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đổi với lô đất cần định giá theo hồ sơ xin cấp phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, là xây nhà chung cư cao tầng để bán với phương án đầu tư xây dựng nhà chung cư 29 tầng.
Chuyên viên định giá ước tính giá trị với các thông số cơ bản sau: a. Các chỉ tiêu dự án
TT Nội dung ĐVT Số lượng Ghichú
I Cơ cấu sử dụng đất m2
1 Tổng diện tích khu đất m2 1,500 2 Tổng diện tích xây dựng công trình m2 1,200 3 Hạ tầng kỹ thuật ngoài tòa nhà m2 300
4 Mật độ xây dựng % 80.0%
II Diện tích xây dựng
1 Khối dịch vụ thương mại, căn hộ 34,800
1.1 Diện tích xây dựng m2 1,200 1.2 Diện tích thương mại, nhà trẻ (Tầng 1) m2 -
- Diện tích kinh doanh thương mại và nhà trẻ m2 - 65%
1.3 Diện tích chung cư m2 34,800
- Diện tích kinh doanh chung cư (tầng 2-30) m2 27,840 80.00%
2
Diện tích kỹ thuật, tum thang (giữa tầng 1
và tầng 2) m2 1,560
3 Diện tích tầng hầm m2 2,400
Số tầng tầng 2 Diện tích xây dựng m2 2,400
4 Diện tích sân đường m2 300
Tổng diện tích sàn xây dựng gồm cả tầng
hầm trđ
38,760 0
b. Xác định tổng mức đầu tư của dự án (Chưa bao gồm giá trị quyền sử dụng đất)
- Thời gian thực hiện dự án: Khởi công Quý 1 năm 2016 và bàn giao đưa vào sử dụng Quý 4 năm 2017
- Căn cứ Quyết định số 957/QĐ-BXD, ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng V/v công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu xây dựng công trình;
- Căn cứ Quyết định số 634/QĐ – BXD ngày 09/06/2014 v/v công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013
- Và tham khảo một số dự án trên thị trường
STT NỘI DUNG ĐVT THÀNH TIỀN CHÚ GHI
Trước VAT Sau VAT
1 Chi phí xây dựng Trđ 367,59 5.96
404,35
5.56 GXL2 Chi phí thiết bị Trđ 44.870.40 49,357.44 GTB