- Các bước tiến hành:
1.4.1. Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của một số NHTM Việt Nam
của một số NHTM Việt Nam và bài học đối với Ngân hàng TMCP An Bình
1.4.1. Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS củamột số NHTM Việt Nam một số NHTM Việt Nam
*Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS củaNgân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam:
Ngân hàng No và PTNT Việt Nam được coi là điển hình của các Ngân hàng TM trong khối các NHTMNN. Hiện nay, công tác định giá TSBĐ là BĐS tại NH No&PTNT VN là do nhân viên tín dụng kiêm nhiệm. Do đó từ khâu tìm kiếm khách hàng, hoàn thiện thủ tục thế chấp, định giá tài sản đến khâu làm hạn mức và giải ngân cho khách hàng đều được quy lại một mối. Điều này thuận lợi cho việc quản lý khách hàng, khách hàng cũng bớt được nhiều khâu thủ tục rườm rà tuy nhiên tiềm ẩn đằng sau rất nhiều mối nguy hiểm.
Để thấy rõ hơn về cách thức định giá, phương pháp định giá của hệ thống NHNo &PTNT thì ta phân tích một ví dụ cụ thể về nghiệp vụ định giá của một chi nhánh NHNo &PTNT như sau:
AN 813091 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 02/12/2008 cho ông Mai Quốc Hương và bà Phan Thị Vân Khánh . Hồ sơ gốc số 1984.2002. QĐUB/8769.2002.
Khi phòng kinh doanh nhận được đơn xin thế chấp tài sản của khách hàng, nhân viên tín dụng tiếp nhận hồ sơ và giám định hồ sơ BĐS thế chấp, lập phiếu đề nghị định giá. Lãnh đạo phòng cử nhân viên tín dụng thực hiện định giá BĐS thế chấp. Dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của chủ tài sản, chứng minh BĐS đó đã thế chấp ở nơi khác hay không; nhân viên định giá đã đến tận nơi có BĐS thế chấp để tiến hành lấy những cơ sở dữ liệu thực tế về BĐS thế chấp, xem xét hồ sơ nhà đất và khảo sát thực địa. Về mặt pháp lý, thửa đất thuộc sở hữu của ông Mai Quốc Hương và bà Phan Thị Vân Khánh đúng như trên giấy chứng quyền sử dụng đất. Căn cứ vào kết quả khảo sát thực địa, tài sản tọa lạc tại vị trí 1 phố Ngọc Lâm ( số 197 Ngọc Lâm), cách cầu Long Biên khoảng 1km, tài sản có diện tích đất ở là 100 m2, nhân viên định giá đánh giá tài sản có hình dáng không cân đối. Cán bộ tín dụng đã khảo sát giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khu vực vào thời điểm định giá ngày 16 tháng 08 năm 2015 trong khoảng từ 120,000,000 đ/m2 đến 140,000,000 đ/2. Sau khi xem xét hồ sơ pháp lý và khảo sát thực địa, nhân viên định giá đã lập biên bản xác định giá đất thực tế và lập biên bản định giá tài sản dưới sự thống nhất của Ngân hàng và bên thế chấp.
Biên bản xác định giá đất thực tế ngày 16/08/2015 được lập có sự đại diện của phòng Kinh doanh và nhân viên tín dụng trực tiếp định giá BĐS thế chấp đã đi khảo sát thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực đường Ngọc Lâm trong khoảng từ 120,000,000 đ/m2 đến 140,000,000 đ.m2
Biên bản định giá tài sản ngày 16/08/2015 giá trị quyền sử dụng đất: Kèm theo Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phốHà Nộivề việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019, theo đó mảnh đất tại địa chỉ 197 Ngọc Lâm có đơn giá theo khung giá đất của UBND thành phố quy định là 26,000,000 đ/m2. Do đó, để đảm bảo rủi ro cho ngân hàng, cũng như tránh thiệt thòi cho khách hàng thì giá Ngân hàng quy định là trung bình cộng của đơn giá thị trường và đơn giá theo
khung của UBND nên nhân viên định giá đưa ra đơn giá là: ( 140,000,000 đ/m2 + 26,000,000 đ/m2 )/2 = 83,000,000 đ/m2.
Vậy giá trị tài sản cần định giá là : 83,000,000 x 100 m2 = 83,000,000,000 đ. Qua phân tích ví dụ về trường hợp định giá ở trên ta có thể thấy về quy trình định giá: nhân viên tín dụng đã tuân thủ theo các bước và nội dung trong quy trình định giá mà Ngân hàng đã đưa ra. Tuy nhiên, giá trị tài sản không thực tế với giá trị thị trường của TSĐB, thông tin giao dịch thực tế mà cán bộ tín dụng thu thập được có độ chính xác không cao do không có chuyên môn trong việc thu thập thông tin thị trường. Quy trình tiếp nhận hồ sơ và thực hiện khảo sát cũng như ra kết quả định giá trong khoảng thời gian ngắn, tiết kiệm thời gian và chi phí trong việc định giá TSĐB. Do đó, để nâng cao hiệu quả công tác định giá TSĐB, cần nâng cao năng suất lao động, tối giản các thủ tục không cần thiết cũng như các bước thực hiện rườm rà gây mất thời gian. Qua đó ta cũng thấy được, việc đào tạo cán bộ định giá có chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực định giá và việc áp dụng các phương pháp định giá quyết định rất lớn đến chất lượng của công tác định giá.
* Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu:
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) là một trong những ngân hàng lớn trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam. ACB luôn chú trọng phát triển hệ thống ngân hàng một cách toàn diện. Trong công tác định giá TSĐB, ACB đã sớm thành lập phòng thẩm định giá tài sản riêng tách biệt và độc lập với hoạt động kinh doanh của ACB với quy trình khá đầy đủ và rõ ràng cùng với các phương pháp định giá hợp lý.
Quy trình định giá TSĐB tại ACB gồm những bước cơ bản sau:
Bước 1: Xem xét yêu cầu khách hàng
Cán bộ tín dụng thuộc đơn vị kinh doanh sẽ thu nhận hồ sơ và yêu cầu khách hàng cung cấp những thông tin, giấy tờ cần thiết theo quy định của ACB và của pháp luật.
Cán bộ tín dụng lập biên nhận hồ sơ và hướng dẫn khách hàng viết yêu cầu định giá. Bên cạnh đó, nhân viên tín dụng sẽ kiểm tra các tài liệu của khách hàng cung cấp có phù hợp hay không. Nếu hồ sơ đáp ứng được yêu cầu của ACB thì tiến hành ký kết hợp đồng và chuyển về bộ phận định giá TSĐB
Bước 3. Lập kế hoạch thực hiện
Cán bộ định giá TSĐB sẽ lên kế hoạch : • Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu của BĐS cần định giá. • Lựa chọn phương pháp định giá.
• Thống nhất thời gian, địa điểm định giá BĐS với khách hàng. • Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, dụng cụ phục vụ công tác định giá. • Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến BĐS cần định giá.
Bước 4: Khảo sát hiện trạng tài sản
Các nội dung chính:
• Kiểm tra về chủ sử dụng và chủ sơ hữu của TSĐB • Khảo sát thông tin liên quan đến TSĐB:
• Kiểm tra về khả năng chuyển nhượng của TSĐB
• Kiểm tra về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của TSĐB.
Bước 5: Thu thập và xử lý thông tin
Cán bộ định giá tiến hành thu thập thông tin trên thị trường qua các nguồn thông tin như internet, báo, thông tin từ cơ quan địa chính địa phương... Các thông tin này phải được nêu rõ nguồn lấy thông tin và có sơ sở để kiểm chứng được.
Bước 6: Lựa chọn phương pháp định giá
Đối với hoạt động định giá TSĐB, ACB sử dụng phương pháp so sánh là chủ yếu, có rất ít trường hợp áp dụng phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập, các phương pháp còn lại hầu như chưa hề sử dụng.
Bước 7: Chuẩn bị lập báo cáo chứng thư
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, các quy định của ACB về tính giá TSĐB, cán bộ định giá thực hiện hoà hợp các giá trị để rút ra giá trị của TSĐB cần định giá, đưa ra sơ bộ kết quả định giá dựa trên các văn bản pháp luật, tài liệu
và hồ sơ tài sản cần định giá.
Bước 8: Đánh giá kết quả định giá
Cán bộ định giá phải thông qua lãnh đạo để đánh giá kết quả định giá, nếu cần sẽ tổ chức họp bộ phận định giá. Đối với các hồ sơ không đạt thì phải tiến hành điều chỉnh và quay trở về bước 7. Các hồ sơ đạt tiêu chuẩn sẽ được chuyển sang bước 9.
Bước 9: Chuẩn bị lập báo cáo và chứng thư định giá
Cán bộ định giá sẽ chuẩn bị tài liệu và đưa ra kết quả định giá trong tờ trình TĐTS. Sau đó sẽ thông qua lãnh đạo để ký duyệt kết quả. Chỉ khi được sự đồng ý của lãnh đạo thì mới có đủ điều kiện để phát hành chứng thư. Các giấy tờ cần phải chuẩn bị là chứng thư, biên bản giao nhận chứng thư, biên bản thanh lý hợp đồng, hoá đơn giá trị gia tăng. Hồ sơ sau khi định giá xong sẽ được lưu lại tại ACB.
Để hiểu rõ hơn thực trạng công tác định giá TSĐB của ACB thì chúng ta phân tích ví dụ sau :
Sau khi nhận được đề nghị định giá tài sản của Khách hàng : Nguyễn Văn A do PGD Trần Duy Hưng gửi lên phòng Định giá tại địa chỉ 29 phố Cát Linh (gần Tôn Đức Thắng). Sau khi hẹn khách hàng đến kháo sát hiện trạng, CVĐG tiến hành định giá tài sản và đưa ra kết quả định giá như sau :
Bảng 1.1: Tổng hợp kết quả trường hợp định giá tại ACB
Khoản mục Theo đơn giá nhà
nước
Theo đơn giá định giá Chỉ vàng
SJC VND
1. Giá trị quyền sử dụng đất 3.444.000.000,00 3.926,16 5.889.240.000.00
- Diện tích(m2) 86,10 86,10 86,10
- Đơn giá (đvt/m2) 40.000.000,00 45,6 68.400.000,00
2. Giá trị tài sản gắn liền với đất 137.760.000,00
- Diện tích 172,20 172,20 172,20
- Đơn giá (đvt/m2) 800.000,00
3. Tổng giá trị BĐS 6.027.000.000,00
Nguồn : Phòng định giá NH TMCP Á Châu
- Đơn giá đất nhà nước quy định: 40.000.000 đồng/m2 - Đơn giá định giá: 68.400.000 đồng/m2
- Giải thích:
Phố Cát Linh là tuyến phố cắt ngang tuyến phố Tôn Đức Thắng. Hai tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tương đối giống nhau, tuy nhiên tuyến phố Tôn Đức Thắng có lợi thế kinh doanh tốt hơn tuyến phố Cát Linh. Theo nhận xét của nhân viên định giá, đơn giá đất đối với các BĐS nằm tại mặt phố Cát Linh bằng khoảng 90% (tỷ lệ kém thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh).
Theo công văn số 487 ngày 30/08/2007 của Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường đối với các BĐS nằm ở mặt tiền đường Tôn Đức Thắng là 95.000.000 đồng/m2. Bất động sản nằm ở mặt đường Cát Linh, cách ngã ba Cát Linh- Tôn Đức Thắng khoảng 100m. Bất động sản có hình dạng không cân đối.
=> Đơn giá định giá: 95.000.000 đồng/m2 x 90% (tỷ lệ kém thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh) x 80% (tỷ lệ giảm giá BĐS do có hình dạng không cân đối) = 68.400.000 đồng/m2
Kiến nghị: BĐS thuộc diện mua bảo hiểm hỏa hoạn.
Chuyên viên định giá đã dựa trên cơ sở đơn giá đất thị trường đường Tôn Đức Thắng đã được phê duyệt sau đó so sánh vị trí, khoảng cách điều chỉnh hệ số để ra được giá tuyến đường chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường (Cát Linh).
So với các ngân hàng khác thì Ngân hàng ACB là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần lớn được người dân cũng như các nhà đầu tư đặt niềm tin nên lượng hồ sơ định giá tại phòng định giá luôn ở tình trạng ổn định, trong khi một số ngân hàng lượng hồ sơ rất ít thậm chí là không có. Việc xác định giá trị BĐS tại ACB tương đối sát với giá thị trường tuy nhiên cũng không thể tránh khỏi những mặt còn yếu kém.
Đội ngũ chuyên viên còn quá mỏng nhưng lượng hồ sơ mà mỗi chuyên viên phải đảm nhận là quá lớn, do vậy sức ép về tiến độ đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng định giá. Thời gian mà mỗi chuyên viên dành cho một BĐS định giá khi đến địa điểm nơi BĐS toạ lạc là rất ít, nên việc xem xét hiện trạng không được
chuẩn xác, do vậy dẫn đến kết quả định giá không hoàn toàn phản ánh đúng thực tế. Việc định giá BĐS còn mang nhiều yếu tố chủ quan, các chuyên viên định giá vẫn còn phải dựa vào kinh nghiệm tích luỹ được của bản thân nhiều, do vậy kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm của nhân viên định giá.
Cũng như thực trạng định giá của ABBANK thì phương pháp định giá chủ yếu mà ACB áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp để tính giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để tính giá trị công trình trên đất.