Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc

- Lập báo cáo định giá Lưu và trả hồ sơ

3.2.6.Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc

5 190,071,217,047 2 Doanh thu từ bán sàn thương

3.2.6.Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc

Phòng thẩm định giá tài sản với quy mô hiện tại chưa đủ đáp ứng yêu cầu của các đơn vị kinh doanh do thiếu nguồn nhân lực, do đó các cấp lãnh đạo cần nhìn nhận được vấn đề này và tuyển dụng thêm cán bộ định giá, đáp ứng yêu cầu mở rộng kinh doanh của ngân hàng. Với quy mô lớn như hiện nay, việc một chuyên viên định giá phụ trách một địa bàn có chi nhánh của ABBANK và định giá theo phương pháp thị trường là quá nhiều áp lực, sẽ dẫn đến kết quả định giá không chính xác trong điều kiện làm việc cường độ cao, vậy nên việc bổ sung chuyên viên định giá có năng lực cho các địa bàn và khu vực Hà Nội, TP Hồ Chí Minh là điều cần thiết trong việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại ngân hàng TMCP An Bình.

Ngân hàng TMCP An Bình đang ngày càng mở rộng phạm vi hoạt động, mỗi tỉnh lớn tại các khu vực sẽ dần dần có chi nhánh của ABBANK, mặt khác các chi nhánh sẽ phát triển hoạt động bằng việc mở rộng thêm các phòng giao dịch, do đó khối lượng công việc và số hồ sơ sẽ tăng lên đột biến. Bên cạnh đó phương pháp định giá sử dụng chủ yếu tại ngân hàng là phương pháp so sánh, với một số địa bàn cần phải khảo sát TSSS trực tiếp nên để giải quyết được hồ sơ tài sản sẽ chiếm khá nhiều thời gian và công sức, vậy nên nhân sự hiện tại của các phòng nghiệp vụ đang chưa đáp ứng được khối lượng công việc được giao, làm chậm quá trình giải quyết hồ sơ và có nhiều trường hợp định giá không chính xác vì thiếu thời gian tìm hiểu kỹ tài sản, cũng như TSSS

3.2.7. Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường

Hàng năm, Phòng thẩm định giá tài sản đều tiến hành khảo sát để xây dựng khung giá đất theo giá thị trường cho các đơn vị kinh doanh tại các địa bàn khác

nhau. Việc thực hiện xây dựng khung giá đất tốn kém rất nhiều thời gian và chi phí của Ngân hàng, mặt khác trong quá trình xây dựng dữ liệu cho khung giá cũng tốn kém nhân lực của Phòng thẩm định giá tài sản. Nhân sự của các phòng nghiệp vụ chưa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá TSĐB, trong khi vừa đáp ứng yêu cầu kinh doanh của các đơn vị, vừa đáp ứng tiến độ xây dựng khung giá nên nhân sự là vấn đề cần giải quyết của Phòng thẩm định giá tài sản.

Tuyển dụng cộng tác viên trong quá trình xây dựng bảng khung giá đất là điều cần thiết, nó giúp cho việc xây dựng dữ liệu thị trường được tiến hành nhanh hơn, giảm thiểu thời gian cũng như chi phí, nhân lực của Phòng thẩm định giá tài sản. Các cộng tác viên sẽ là đội ngũ tại địa bàn cần xây dựng khung giá, họ nắm bắt được địa bàn, thông thạo khu vực, do đó sẽ thuận lợi hơn cho việc xây dựng và chia đoạn tuyến đường, bên cạnh đó phòng sẽ đào tạo họ cách khảo sát dữ liệu và cung cấp dữ liệu về cho phòng, như vậy thời gian để khảo sát sẽ được rút ngắn đi. Mặt khác chi phí trả cho các cộng tác viên không nhiều, nhân sự của các phòng nghiệp vụ để đáp ứng yêu cầu kinh doanh của các đơn vị sẽ không bị ảnh hưởng quá lớn, vậy nên việc sử dụng các cộng tác viên trong quá trình này sẽ tiết kiệm chi phí và thời gian của Ngân hàng. Ngoài ra nếu các cộng tác viên được đào tạo bài bản hơn về nghiệp vụ thì có thể tạo điều kiện để xét tuyển thực tập sinh, hướng dẫn và thực hành định giá để tuyển dụng làm nhân viên chính thức, như vậy nhân viên cũng được đào tạo đầy đủ các bước cơ bản để trở thành cán bộ định giá, và nhân sự cũng đáp ứng được các yêu cầu chung của vị trí này.

3.3. KIẾN NGHỊ

3.3.1. Cung cấp cổng thông tin để tìm kiếm các thông tin liên quan đến BĐS

Đặc biệt là những thông tin về quy hoạch. Có thể thấy rằng, trước đây những thông tin quy hoạch là bí mật và người dân không được biết tới. Theo quy định mới của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hiện nay thì những thông tin quy hoạch cần được công bố công khai. Nhưng thực tế những thông tin quy hoạch vẫn còn rất phức tạp và khó xác định.

BĐS và cung cấp thông tin cho người dân khi họ cần tới. Đặc biệt đối với việc các thông tin liên quan tới BĐS mà người sử hữu đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng cần được Nhà nước quản lý và cung cấp thông tin liên quan tới BĐS cho các tổ chức tín dụng được biết, hay đang trong tình trạng bị kê biên để thi hành án,... Tránh tình trạng cùng một BĐS thế chấp tại nhiều tổ chức nhưng giá trị của nó lại không đủ lớn để bảo đảm cho tất cả các khoản vay.

3.3.2. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở

Để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản bảo đảm. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp BĐS và yêu cầu thế chấp BĐS là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ đỏ hoặc sổ hồng). Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này cũng góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.

Cho đến nay, còn một phần không nhỏ nhà, đất ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay Sở Địa Chính nhà đất đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đã ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành Ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.

Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước… và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là:

Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản. Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người bán thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình thức tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất.

Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phí…như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 3.3.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới

Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, nhiều tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các Tỉnh/thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế và đền bù đất chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.

Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...như hiện nay, nhưng cần quy định rõ về định tính và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tương tự ( có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước.

3.3.5. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về định giá BĐS

cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, Ngành trong việc quản lí nhà nước về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế. Việc định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi là Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng...nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, định giá đất ở trung ương cũng như ở các địa phương. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, định giá đất theo quy trình nhất định.

Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định giá của mình trước khách hàng vay và pháp luật. Hình thành và mở rộng hoạt động dịch vụ tư vấn đối với định giá BĐS, thúc đẩy nhanh việc cấp giấy phép hành nghề và chứng chỉ hành nghề cho cán bộ định giá BĐS.

 Từ việc phân tích xu hướng của hoạt động cho vay có TSĐB tại ngân hàng TMCP An Bình, kết hợp với cơ sở lý luận trong Chương 1 và thực trạng trong chương 2, chúng ta đã thấy được những điểm còn hạn chế trong công tác định giá BĐS tại ngân hàng An Bình. Qua đó đưa ra những giải pháp thực tế để hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP An Bình.

KẾT LUẬN

Hòa trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế, thì Việt Nam đang ghi nhận sự phát triển của Ngành Ngân hàng. Không chỉ tạo ra một khối lượng lớn công an việc làm mà Ngành Ngân hàng còn tạo ra không ít lợi nhuận và thực hiện tốt công tác lưu thông, luân chuyển tiền tệ trong nền kinh tế. Mà hoạt động chính tạo ra lợi nhuận là hoạt động cho vay và hoạt động này luôn tiền ẩn nhiều những rủi ro. Để giảm thiểu rủi ro thì các Ngân hàng yêu cầu cá nhân/tổ chức đi vay phải có tài sản đảm bảo, mà chủ yếu các TSBĐ là BĐS.

Định giá bất động sản là một hoạt động kinh tế mới ở Việt Nam, nó không chỉ mới ở ngành nghề định giá mà còn mới ở đối tượng định giá là bất động sản. Tuy nhiên, nó đó sớm khẳng định được vị trí quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung và trong ngành ngân hàng nói riêng. Trong ngành ngân hàng định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động hỗ trợ rất nhiều cho các hoạt động tín dụng của ngân hàng, từ đó đẩy nhanh sự phát triển của ngân hàng. Đồng thời định giá TSBĐ là BĐS còn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, góp phần nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai, BĐS.

Công tác định giá TSBĐ là BĐS giữ vai trò quan trọng trong các hoạt động cho vay của các NHTM. Từ việc bố trí, sắp xếp nhân sự hợp lý đến việc chỉ đạo về nghiệp vụ chuyên môn cũng như các hoạt động phụ trợ khác đã nói lên được tính chuyên nghiệp của một bộ phận trong NHTM. Qua đó góp phần vào sự phát triển lớn mạnh của các NHTM Việt Nam.

Luận văn đã giải quyết được một số vấn đề như sau :

Thứ nhất: Khái quát các vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay, công tác định