- Lập báo cáo định giá Lưu và trả hồ sơ
2.3.2. Những hạn chế nguyên nhân
Tuy đạt được một số kết quả trong hơn 4 năm đi vào hoạt động nhưng bên cạnh đó công tác định giá tài sản đảm bảo là BĐS vẫn không tránh khỏi những hạn chế và khó khăn nhất định. Việc tìm ra những mặt hạn chế và phân tích những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế khó khăn này là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay tại ABBANK:
2.3.2.1. Hạn Chế:
Giá trị BĐS thế chấp hiện nay cách xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS thể hiện thông qua chỉ tiêu giá trị BĐS thế chấp/giá trị trường
Hiện nay, đối với các BĐS tọa lạc tại các khu vực có thanh khoản cao như Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh… giá trị BĐS thế chấp được đánh giá cao nhất cũng chỉ bằng 85% giá trị thị trường của tài sản. Đối với các khu vực còn lại, giá trị BĐS thế chấp chỉ bằng 65% - 75% giá trị thị trường của tài sản. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị định giá và giá trị thị trường của BĐS, làm ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng và giảm tính cạnh tranh trong thu hút khách hàng.
Thực tế trong quá trình định giá tài sản đảm bảo, các chuyên viên định giá được đào tạo nhận định theo khu vực thị trường tài sản, những khu vực có tính thanh khoản tốt thì mức độ định giá sát với giá trị thị trường sẽ cao hơn những khu vực nông thôn, tính thanh khoản kém vì có rất nhiều lý do khiến giá rao bán của các TSSS xung quanh TSTĐ vẫn cao, giá giao dịch vẫn cao nhưng giá trị thực của tài sản thì không thể cao như vậy, mặt khác thị trường BĐS mới đang có dấu hiệu ấm lên, do đó việc định giá tài sản có dựa vào sự đánh giá và cân nhắc thị trường của
chuyên viên định giá. Tuy nhiên đánh giá chung thì kết quả định giá TSĐB vẫn chưa hoàn toàn sát với giá trị thị trường.
Giá trị thanh lý của TSĐB cách xa giá trị thị trường của tài sản.
Theo định kỳ khoảng 6 tháng đến 1 năm thì các loại tài sản sẽ tiến hành định giá lại, giá trị tài sản sẽ được xác định theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá lại, tuy nhiên thị trường BĐS trầm lắng kéo theo sự giảm giá trị tài sản bảo đảm giảm so với mức định giá trước đây. Vì thế, khi phát mãi, khách hàng không đồng tình với việc giảm giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản nhiều hơn so với trước, nhưng nếu không giảm giá, thì sẽ rất khó bán.
Mặt khác, việc phát mãi tài sản thế chấp bằng bất động sản còn nhiều khó khăn. Trên thực tế, ngân hàng không thể đơn phương phương xử lý tài sản bảo đảm thế chấp. Ngoài ra, nếu bán mà tài sản bị sụt giảm giá trị so với khoản nợ thu hồi, khách hàng cũng không hợp tác với ngân hàng để thanh toán nốt khoản nợ còn lại. Việc xử lý bất động sản thế chấp còn phụ thuộc rất nhiều vào toà án và các cơ quan pháp luật khi con nợ chân ỳ cố tình trì hoãn thời gian xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc đưa tài sản thế chấp ra định giá thông qua trung tâm đấu giá mất khá nhiều thời gian, thủ tục rườm rà, gây thiệt hại cho ngân hàng vì phát sinh chi phí cho việc định giá.
Ví dụ: khách hàng Nguyễn Văn A có một khoản nợ quá hạn 7,2 tỷ đồng bao gồm cả gốc, lãi và lãi phạt. Ngân hàng tiến hành định giá lại tài sản để xác định mức giá có thể bán tại thời điểm hiện tại và tạo điều kiện cho khách hàng tự bán tài sản để tất toàn khoản nợ. Sau khi định giá lại tài sản, giá trị thị trường của tài sản khoảng 6,7 tỷ đồng và tuy nhiên thực tế khách hàng chỉ bán được 6 tỷ đồng. Lúc này, nếu ngân hàng chấp nhận thiệt hại số lãi và lãi phạt gần 1.2 tỷ đồng, chuyên viên QHKH sẽ trình lên BGĐ phương án giảm hoặc miễn lãi và lãi phạt để có thể ưu tiên thu hồi phần vốn gốc đã cho vay. Trường hợp khách hàng không hợp tác trong việc bán tài sản, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ, ngân hàng sẽ tiến hành khởi kiện và đưa ra bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Việc khởi kiện và bán đấu giá tài sản thường tốn rất nhiều thời gian và chi phí mà giá trị tài sản sau
khi phát mại thường không cao, do đó ngân hàng thông thường sẽ tạo điều kiện cho khách hàng tự bán tài sản để tất toán khoản vay.
Do đó, ngân hàng cần chú trọng việc định giá lại tài sản, làm giảm biên độ giữa giá trị BĐS thế chấp và giá trị BĐS thanh lý, kịp thời thay đổi giá trị khoản vay của của khách hàng phù hợp với giá trị BĐS thế chấp mới.
Thời gian định giá chưa thực sự phục vụ tốt tốc độ phát triển kinh doanh
Từ khi thành lập bộ phận định giá độc lập thì tiến độ định giá được cải thiện. Tuy nhiên theo quy định của ABBANK thì thời gian trả hồ sơ khu vực Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng tối đa là 2 ngày, đối với các khu vực khác tối đa là 4 ngày, nhưng vẫn còn nhiều trường hợp tốn khá nhiều thời gian để định giá tài sản cho đơn vị kinh doanh. Tuy nhiên đối với một số tài sản thời gian định giá nhiều hơn quy định, có tài sản tọa lạc ở khu vực nội thành Hà Nội nhưng cũng mất 3 ngày mới thông báo được kết quả cho đơn vị kinh doanh, một số tài sản thời gian định giá quá lâu, có tài sản kéo dài hơn 2 tuần mới có báo cáo định giá. Do đó một thực trạng vẫn đang tồn tại ở Phòng thẩm định giá tài sản là thời gian giải quyết hồ sơ định giá cho đơn vị kinh doanh còn nhiều, làm chậm quá trình phê duyệt hồ sơ của tín dụng, chậm quá trình giải ngân cho khách hàng.
2.3.2.2. Nguyên nhân