- Lập báo cáo định giá Lưu và trả hồ sơ
3.1.2.Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An
b. Nguyên nhân khách quan
3.1.2.Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An
bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình
Hoạt động cho vay có TSĐB, với BĐS là tài sản đảm bảo chủ yếu, là nguồn dư nợ cho vay chủ yếu trong các Ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng ngoài quốc doanh. Việc định giá TSBĐ là cơ sở xác định khoản vay cho khách hàng, đảm bảo rủi ro cho hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Do đó, để hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ABBANK trong thời gian tới cần đạt được những mục tiêu và phương hướng như sau:
+ Thứ nhất: Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá BĐS trong hoạt động cho vay. Theo quan điểm trước đất trong thời kỳ BĐS đang “sốt”, để đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay, các ngân hàng thường định giá thấp giá trị của BĐS. Điều này sẽ làm cho chất lượng tín dụng được đảm bảo hơn nhưng về dài hạn có thể gây ra ảnh hưởng tiêu cực như giá trị tài sản thế chấp giảm, giá định giá không sát với thị trường do đó làm giảm tính cạnh tranh của ABBANK. Hiện nay, hệ thống các ngân hàng TMCP tại Việt Nam đang có sự cạnh tranh hết sức gay gắt, do đó để có thể phát triển thì cần đứng vững trong cạnh tranh, hoạt động cho vay phải có các phương thức để thu hút khách hàng, trong đó nâng cao giá trị khoản vay cũng là một trong những giải pháp. Với quan điểm này, ABBANK cần định hướng áp dụng các phương pháp định giá phù hợp, với quy trình chặt chẽ, hợp lý cùng nguồn nhân lực được đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực định giá nhằm tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động của ngân hàng.
+ Thứ hai: Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá BĐS tại ABBANK. Hiện nay, các ngân hàng nói chung cũng như ABBANK nói riêng chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS. Việc áp dụng 2 phương pháp này có lợi thế là đơn giản, thời gian xử lý hồ sơ nhanh giúp giảm thiểu thời gian định giá và chi phí định giá. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cũng vẫn bộc lộ một số nhược điểm về việc lựa chọn thông tin so sánh do thị trường BĐS tại Việt Nam chưa minh bạch. Chính vì vậy, việc áp dụng các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư làm phương pháp tham chiếu để xác định giá trị tài sản một cách chính xác hơn
đối với những tài sản đặc thù, khó có thể tìm được thông tin so sánh hoặc đối với những tài sản là đất trống, tọa lạc tại khu vực hạ tầng kỹ thuật và môi trường tốt.
+ Thứ ba: Ứng dụng các phần mềm công nghệ thông tin vào nghiệp vụ định giá nhằm giảm thiểu thời gian định giá, chi phí và hỗ trợ nguồn thông tin so sánh chính xác. Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường, thông tin quy hoạch để giảm thiểu thời gian định giá, chi phí và hỗ trợ nguồn thông tin so sánh chính xác
+ Thứ tư: Nâng cao nghiệp vụ đội ngũ chuyên viên định giá. Thường xuyên cập nhất các văn bản, quy định của ngân hàng và pháp luật trong hoạt động định giá là công việc hết sức cần thiết. Việc này giúp cho chuyên viên định giá nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin trong việc đưa ra quyết định của mình. Nâng cao nghiệp vụ định giá cũng giúp cho các chuyên viên định giá tại ABBANK có thể đấy nhanh tốc độ định giá, rút ngắn thời gian, ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá để có thể đưa ra mức giá chính xác, sát với giá trị thị trường của BĐS.
• Quan điểm:
+ Thứ nhất là sự nhất quán về quy định hoạt động định giá của ABBANK so với quy định, tiêu chuẩn định giá của hiệp hội thẩm định giá Việt Nam: hoàn thiện và thực hiện quy chế về cách thức tổ chức định giá và phương pháp định giá trong ABBANK. Mỗi ngân hàng đều sử dụng những hình thức định giá riêng, mà họ “ nghĩ “ là sẽ đảm bảo an toàn cho Ngân hàng mình. Tuy nhiên trên thực tế ta thấy các Ngân hàng nhà nước đang sử dụng hình thức nhân viên tín dụng tự định giá tài sản, từ đó cho thấy có nhiều yếu tố chủ quan tác động lên công tác định giá, làm cho mức giá đưa ra không phản ảnh ánh được hết rủi ro cho ngân hàng. Hơn thế nữa, các QHKH lại không được đào tạo chuyên sâu, dẫn đến khi thực hiện nghiệp vụ định giá sẽ vấp phải những sai lầm về quy trình và phương pháp định giá. Và thời gian gần đây, khi mà nên kinh tế Việt Nam đang có những biến động khó tiên đoán, thì công tác định giá tại các Ngân hàng đã bộc lộ những khuyết điểm và ABBANK cũng không phải ngoại trừ. Do đó, cần có sự nhất quán, chính xác trong hoạt động định giá của ABBANK để có thể đảm bảo tối đa rủi ro cho khoản vay, đảm bảo tính
thanh khoản của tài sản sao cho giá trị định giá vừa thể hiện đúng giá trị thị trường và vừa có thể hỗ trợ phát triển kinh doanh.
+ Thứ hai là công tác định giá BĐS tại ABBANK phải phù hợp với điều kiện thực tế ở Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường còn non trẻ và đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ. Trước sự biến động của thị trường BĐS thì chúng ta phải có cách nhìn đa dạng và tổng quan đảm bảo phù hợp với hoạt động cho vay tại thời điểm đó. Cụ thể là sự phù hợp giữa sự phát triển hiện tại và xu hướng phát triển tất yếu trong tương lai, sự phù hợp của các loại tài sản thế chấp trong từng thời kỳ, từng không gian cụ thể; sự phù hợp của việc định giá tài sản cho từng mục đích khác nhau. Với định giá tài sản cho mục đích cho vay, thì giá trị định giá là giá kỳ vọng của NH trong tương lai khi mà khách hàng rơi vào trường hợp xấu nhất là phát mại tài sản. Do đó, không chỉ là đánh giá thị trường BĐS ở thực tại, mà chuyên viên định giá tại ABBANK còn phải nhận định xu hướng tăng giảm của thị trường trong tương lai, và giá trị định giá phải đảm bảo tính thanh khoản nhanh nhất trong thời gian ngắn nhất. Do đó, việc đánh giá, nhận định thị trường BĐS ở Việt Nam là rất quan trọng đối với mỗi chuyên viên định giá của ABBANK.
+ Thứ ba là sự hài hòa lợi ích của ABBANK và khách hàng của ABBANK- người đi vay có TSBĐ. Quan điểm này thể hiện mối quan hệ và tiêu chí phục vụ khách hàng vay vốn của ABBANK. Quan điểm này đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi đi vay cũng như đảm bảo rủi ro cho ngân hàng trong hoạt động cho vay, bên cạnh đó tăng tính cạnh tranh lành mạnh của ABBANK với các NHTM khác. Trong thời buổi kinh tế, khách hàng là thượng đế, các NH tranh giành khách của nhau, thì việc làm cho khách hàng có cảm giác hài lòng với chất lượng dịch vụ của ABBANK là rất quan trọng. Có thể nói đây là cơ sở để khách hàng “chọn mặt gửi vàng”. Việc quan trọng là hài hòa lợi ích của khách hàng và ABBANK, khách hàng hài lòng và ABBANK vẫn thu được lợi nhuận đồng thời vẫn đảm bảo được rủi ro.