- Các bước tiến hành:
1.3.1.Các nhân tố chủ quan
1.3.1.1. Quan điểm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng
giống nhau, thậm chí trong cùng một ngân hàng cũng còn phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh trong từng giai đoạn cụ thể. Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện rằng buộc cho vay, do đó việc định giá tài sản sẽ được nới lỏng. Trong thời kỳ khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng lớn, các ngân hàng sẽ đưa ra các rằng buộc tín dụng nhằm thắt chặt hoạt động tín dụng do đó việc định giá tài sản cũng được tiến hành nghiêm ngặt hơn. Với quan điểm của ngân hàng thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽ được các ngân hàng làm căn cứ để xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị BĐS thế chấp sẽ khác xa nhiều so với giá trị trường của BĐS, và việc định giá BĐS sẽ mang tính chủ quan của từng ngân hàng, ngoài ra việc định giá của ngân hàng còn căn cứ vào mức độ rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khi khách hàng không trả được nợ cũng như mức độ cạnh tránh trên thị trường tài chính tiền tệ.
1.3.1.2. Nhân tố thông tin
Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiến lược của từng ngân hàng. Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập và xử lý thông tin. Hơn nữa các phương pháp áp dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán trên thị trường. Bởi vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc định giá BĐS.
1.3.1.3. Đội ngũ nhân lực
Nhiều chuyên gia nhân định: nợ xấu của các NHTM hiện nay có nguyên nhân
sâu xa từ đạo đức nghề nghiệp của một số cán bộ ngân hàng. Kinh doanh ngân
hàng dựa trên sự tin cậy và mức độ tín nhiệm thì đạo làm nghề ngân hàng không chỉ cần thiết mà còn mang tính bắt buộc. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân mà một số cán bộ ngân hàng đã cấu kết với khách hàng để che giấu sự thật, gian lận, cố ý làm trái quy định của NHNN, của NHTM trong quy trình tín dụng, nhất là khâu định giá
BĐS. Theo tiêu chuẩn số 03 trong Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Định giá viên phải là người đáp ứng các tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật và công khai minh bạch, đồng thời phải có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để có thể thực hiện tốt công việc.
1.3.1.4. Tổ chức và quy trình công tác định giá BĐS thế chấp.
Nhân tố mang tính chất quyết định, tác động mạnh mẽ nhất đến kết quả định giá là nội dung, quy định được ngân hàng ban hành và hướng dẫn cho cán bộ định giá thực hiện như thế nào. Với một quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyên nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá trong khi kết quả định giá lại có tính chính xác cao
1.3.1.5. Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp
Bất động sản là các tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan. Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá.Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác tổ chức định giá.
1.3.1.6. Cơ sở vật chất kỹ thuật
Yếu tố này tuy không phải là yếu tố quyết định đến hiệu quả định giá nhưng có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá của ngân hàng. Nếu một ngân hàng có các điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phần mềm tiên tiến trong việc quản lý và định giá BĐS sẽ có đến kết quả chính xác hơn nhiều so với tính toán thủ công. Hơn nữa những phần mềm định giá hiện đại sẽ góp phần làm giảm thời gian và tiết kiệm chi phí định giá BĐS.