- Nhóm 5: Các xã nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, có
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm
4.3. Không có giấy tờ 532 10
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 61
đối với các xã phát triển như thị trấn Bần , xã Dị Sử là trung tâm phát triển văn hóa - kinh tế- xã hội của huyện, nơi qua trình phát triển nhanh các kiều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác vì số hộ sống ựơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp, dân cư sinh sống chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ,Ầ nên số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất từ năm 1993 ựến nay ựều lớn và có mức ựộ ổn ựịnh. Số lượng giao dịch của thị trấn 48 vụ của cả thời kỳ. Trong ựó ựối với ựất ở là 46 vụ ựất nông nghiệp chỉ có 2 vụ. còn ựối với xã dị sử có 40 vụ trong ựó ựối với ựất ở là34 vụ. đa số các hộ này không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không "bán ựất" mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng ựể giữ ựất. Có nhiều lý do của hiện tượng này, nhưng lý do chắnh là tâm lý giữ ựất ựể ựề phòng các trường hợp bất trắc (vắ dụ như sản xuất, kinh doanh thất bại,Ầ) và giữ ựất ựể lấy tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất. Vì vậy, ở những xã này những hộ thiếu ựất sản xuất nông nghiệp muốn "mua" thêm ựất nông nghiệp ựể sản xuất khó tìm ựược cung về ựất.
đối với những xã thuần nông như xã Cẩm Xá, Ngọc Lâm, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở ắt xảy rạ Các vụ "mua ựất" chỉ xảy ra ựối với những hộ không thể tự giãn hay thừa kế ựất ựai của ông chạ Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp lại xảy ra khá phổ biến.
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng ựất của các xã thị trấn ựược thể hiện qua hình 4.2 như sau:
- Giai ựoạn I (từ năm 1993 ựến năm 1997)
Trong giai ựoạn này tổng số có 26 vụ chuyển nhượng (bao gồm các trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng) chiếm 13,48% tổng số vụ trong cả thời kỳ trong ựó chủ yêu chuyển nhượng ựối với ựất ở . theo kết quả ựiều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng làm ựầy ựủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 7 vụ (chiếm 26,9%); số vụ có xác nhận tại UBND xã, thị trấn nhưng không thực hiện hết các thủ tục còn lại
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 62
(thực hiện nghĩa vụ tài chắnh) là 11 vụ (chiếm 42,3%); 8vụ còn lại (chiếm 30,7%) hoàn toàn không thực hiện các thủ khai báo ("giao dịch ngầm"). Trong số các vụ "giao dịch ngầm", 4 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, 4 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay .
26 11 11 4 7 4 0 37 8 4 17 7 1 130 32 14 60 21 3 0 20 40 60 80 100 120 140 Sè vô
Gậ I Gậ II Gậ III Giai ệoỰn
Tững sè vô Chử khai bịo tỰi UBND cÊp xở GiÊy tê viạt tay Hoộn tÊt cịc thự tôc
GiÊy tê viạt tay cã ng−êi lộm chụng Khềng cã giÊy tê cam kạt Hình 4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ
theo 3 giai ựoạn
- Giai ựoạn II (từ năm 1998 ựến năm 2002)
đối với giai ựợn này tổng số chuyển nhượng là 37 vụ chuyển nhượng, chiếm 19,1% tổng số vụ của cả thời kỳ. trong ựó có 30 vụ chuyển nhượng với ựất ở chiểm 81%, có 7 vụ chiểm 19% chuyển nhượng ựối với ựất nông nghiệp. trong quá trình giao dịch chuyển nhượng QSDđ có 17 vụ (chiếm 45,9% số vụ) làm ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng; 8 vụ (chiếm 21,6% số vụ) chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn sau ựó không làm tiếp các thủ tục còn lại và 12 vụ (chiếm 32,4% số vụ) không làm các thủ tục khai báọ Trong ựó, 7 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, 4 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay và 1 vụ không có giấy tờ cam kết khi giao dịch.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 63
So sách với gia ựoạn I thì giai ựoạn này số vụ làm thủ tục ựầy ựủ với cơ quan chắnh quyền tăng Nguyên nhân của sự gia tăng này là do năm 2000, theo quy ựịnh của Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ thì thuế suất chuyển quyền giảm từ 20% xuống còn 4% ựối với ựất ở, ựất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối [17]. Việc giảm thuế ựã có tác dụng khuyến khắch các bên tham gia chuyển nhượng QSDđ thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển quyền theo quy ựịnh của pháp luật.
Theo kết quả ựiều tra thì số vụ chuyển nhượng không là thủ tục khai báo với cơ quan thẩm quyền vận cao 54,6% nguyên nhân là do Mỹ Hào ựược tái lập theo Nghị ựịnh 60/CP của chắnh phủ nên công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai chưa ựược thực hiện chặt chẽ, nghiêm túc.
- Giai ựoạn III (từ năm 2003 ựến năm 2011)
Theo kết quả ựiều tra cho thấy trong giai ựoạn này tổng số vụ chuyển nhượng là 130 vụ chiếm 67,3 % ựối với cả thời kỳ. trong ựó có 105 vụ chiếm 80,7% chuyển nhượng với ựất ở, 25 vụ chiểm 19,3% ựối với ựất nông nghiệp. Trong giai ựoạn này, tỷ lệ các vụ chuyển nhượng làm ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng là 60 vụ chiếm 37,5% ; tỷ lệ các vụ chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn sau ựó không làm tiếp các thủ tục tài chắnh là 32 vụ chiếm 24,6% và tỷ lệ các vụ không khai báo "giao dịch ngầm" là 38 vụ chiếm 29,2% .
So với 2 giai ựoạn trước trong giai ựoạn này tỷ lệ số vụ làm ựầy ựủ các thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDđ chiếm cao nhất (tăng hơn 53,8% so với giai ựoạn I và 19,1% so với giai ựoạn II). Nguyên nhân của sự gia tăng này một phần là do trong giai ựoạn này tỷ lệ những người nhận chuyển nhượng là người từ nơi khác ựến caọ Những người này khi nhận chuyển nhượng QSDđ ựể yên tâm rằng sẽ không gặp rắc rối trong quá trình sử dụng ựất sau này, họ thực hiện ựầy ựủ các thủ tục trong quá trình chuyển nhượng. Ngoài ra từ năm 2003, huyện Mỹ Hào bắt ựầu tiến hành ựo ựạc, rà soát lại các hồ sơ ựể tiến
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 64
hành cấp GCNQSDđ ựồng loạt trên ựịa bàn huyện nên tình trạng chuyển nhượng QSDđ bất hợp pháp (không ựầy ựủ thủ tục) giảm nhiềụ
Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các dự án phát triển các khu công nghiệp và phương án quy hoạch sử dụng ựất giai ựoạn 2003 - 2010 ựịnh hướng ựến năm 2020 của huyện Mỹ Hào ựược công bố. Theo phương án quy hoạch này, thị trấn Bần , khu vực giáp với thị trấn Bần và ựường Quốc lộ 5 A . Vì vậy, những người có ựiều kiện ựã ựổ xô vào các khu vực này Ộmua ựấtỢ, những người này không chỉ là người dân của huyện Mỹ Hào mà còn từ các nơi khác ngoài huyện, trong ựó tỷ lệ những người ựến làm việc tại các doanh nghiệp trên ựịa bàn huyện Ộmua ựấtỢ khá cao .đồng thời tại các xã này hiện tại cũng như quy hoạch ựến năm 2015 không bị thu hồi ựất nông nghiệp, do ựó các chủ sử dụng không mong ựợi sẽ nhận tiền ựền bù ựất nông nghiệp. Họ sẵn sàng chuyển nhượng ựất nông nghiệp khi không còn nhu cầu sử dụng do chuyển sang làm nghề khác. đặc biệt là ựối với những thanh niên di cư vào các vùng có khu công nghiệp ựể tìm kiếm việc làm, khi chuyển sang làm nghề khác họ cần một số vốn ban ựầu nhất ựịnh nên họ thường "bán ựất" nông nghiệp.
Sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ựất ựến tình hình chuyển nhượng QSDđ thể hiện rõ nét ở xã, Bạch Sam và Ngọc Lâm. ở hai giai ựoạn I và II, là một xã thuần nông, cũng như xã Cẩm Xá số vụ "mua bán" ựất ở rất ắt xảy ra . Nhưng từ năm 2003 khi tỉnh Hưng Yên thông qua quy hoạch sử dụng ựất huyện Mỹ Hào giai ựoạn 2003 - 2010 ựịnh hướng ựến năm 2015, phát triển khu ựô thị Phố nối A, khu công nghiệp Minh Quang thì số lượng giao dịch "mua bán ựất" ở những khu vực lân cận tăng lên ựột biến, ựồng thời ựẩy giá ựất ở ựây tăng từ 1 - 2 triệu ựồng/m2 (những năm 2000 - 2003) lên 4 - 9 triệu/m2 như hiện naỵ
Xét trong cả thời kỳ từ năm 1993 ựến nay, qua kết quả ựiều tra về những người ựã thực hiện chuyển nhượng QSDđ cho thấy, một số nguyên nhân chắnh làm cho số lượng những vụ không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm ựầy ựủ các thủ tục vẫn còn nhiều như sau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 65
- Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng ựất chưa có GCNQSDđ còn khá cao có trường hợp nào không có giấy tờ gì chứng minh về QSDđ do bị thất lạc hay hư hỏng Một bộ phận người sử dụng ựất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDđ nhưng do nhiều lý do mà chưa ựược cấp GCNQSDđ . Trong khi ựó, theo quy ựịnh của pháp luật thì người có ựất chuyển nhượng phải có GCNQSDđ; trường hợp chưa có GCNQSDđ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDđ trước, muốn ựược cấp GCNQSDđ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDđ, nếu không có ựầy ựủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp ựể ựược cấp GCNQSDđ còn phải nộp tiền sử dụng ựất. Từ ựó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.
- Tâm lý chung của người có ựất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên ựược phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phắ trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDđ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phắ trước bạ và lệ phắ ựịa chắnh) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịụ Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển QSDđ thì cho ựến trước ngày 31/12/1999, người có ựất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chắnh này, từ ựó dẫn ựến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ có hiệu lực thi hành ựã cho phép người mua ựược ựứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDđ vẫn chưa biết tới quy ựịnh ựã sửa ựổi nàỵ
- Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDđ còn rườm rà, phức tạp; người dân còn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã, UBND cấp huyện, cán bộ ựịa chắnh xã, cơ quan ựịa chắnh huyện, cơ quan tài chắnh huyện); thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dàị Từ ựó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 66
thủ tục chuyển quyền, sang tên.
Ngoài các nguyên nhân ựã nêu trên còn vì trong các giai ựoạn này Luật đất ựai 1993 (điều 75) giới hạn ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp. Theo quy ựịnh này QSDđ nông nghiệp chỉ ựược chuyển nhượng khi: chuyển ựến nơi cư trú khác, chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn có khả năng trực tiếp lao ựộng. Tuy nhiên theo kết quả ựiều tra cho thấy có nhiều tình huống như gia ựình cần chuyển nhượng bớt một phần diện tắch ựất nông nghiệp ựể lấy tiền giải quyết việc riêng, các trường hợp này theo quy ựịnh của pháp luật không ựược phép chuyển nhượng nên họ tự ý chuyển nhượng mà không khai báọ
Tóm lại: Tình hình chuyển nhượng QSDđ tại các xã, thị trấn có ựiều kiện
phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.2. Tại những xã công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại những xã thuần nông nghiệp. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến ựổị
đối với thị trấn Bần - là trung tâm ựô thị của huyện, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ từ những năm giai ựoạn I cho ựến nay ựều lớn và có mức ựộ khá ổn ựịnh. Tuy nhiên, trong giai ựoạn II cùng với sự ựầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp vào thị trấn thì lượng giao dịch chuyển nhượng tăng lên ựáng kể (số vụ chuyển nhượng trong giai ựoạn II chiếm 19,1% số vụ cả thời kỳ). Trong thời gian này, ựặc biệt là trong những năm 2000 - 2002 ở thị trấn Bần có những lúc ựã xuất hiện những cơn "sốt ựất". Nhưng ựến giai ựoạn từ năm 2004 ựến nay, lượng giao dịch có xu hướng chững lại do giá QSDđ (sau ựây gọi tắt là giá ựất) ựã ở mức cao khiến phần lớn người có nhu cầu về ựất ở ựây không có khả năng chi trả (qua ựiều tra ở khu vực thị trấn Bần giá 1m2 ựất ở khoảng từ 13 - 15 triệu ựồng, trong khi ở các xã lân cận giá ựất chỉ khoảng từ 3 - 7 triệu ựồng/m2). ở các xã khác số vụ chuyển nhượng hầu hết tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân số, ựặc biệt là tăng dân số cơ học. Cùng với sự mọc lên các khu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 67
công nghiệp, số lượng người từ nơi khác ựến huyện Mỹ Hào làm ăn sinh sống càng ngày càng ựông ựã ựẩy số lượng giao dịch "mua bán ựất" hàng năm lên cao ở những xã có nhiều khu công nghiệp. ở xã Dị Sử, xã Bạch Sam và một số xã khác như xã Minh đức , Xá Phùng Chắ Kiên các doanh nghiệp bắt ựầu vào ựầu tư từ năm 2001 và từ ựó ựến nay tình hình chuyển nhượng ngày càng sôi ựộng.