Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật ựược các nước Châu Âu lục ựịa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền ựịnh ựoạt. Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt Nam, do tắnh chất ựặc thù của chế ựộ sở hữu ựất ựai: ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng ựất ựai mà giao ựất, cho thuê ựất, công nhận quyền sử dụng ựất ựang sử dụng của tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân (sau ựây gọi chung là người sử dụng ựất) sử dụng ổn ựịnh lâu dàị Người sử dụng ựất ựược chuyển quyền sử dụng ựất trong thời hạn sử dụng ựất. Lý luận về quyền của người sử dụng ựất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan ựiểm xác ựịnh quyền lợi của người lao ựộng là ựộng lực trực tiếp phát triển xã hội của đảng trong lĩnh vực ựất ựai; theo ựó, hộ gia ựình, cá nhân là ựơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất sử dụng ổn ựịnh lâu dài và ựược chuyển quyền sử dụng ựất. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng ựất của người lao ựộng ựã ựưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực ựã tự túc ựược vấn ựề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giớị Như vậy, quyền sử dụng ựất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai thông qua việc Nhà nước với tư cách ựại diện chủ sở hữu giao ựất, cho thuê ựất và công nhận quyền sử dụng ựối với ựất ựang sử dụng ổn ựịnh. Tuy nhiên, quyền sử dụng ựất lại tách khỏi quyền sở hữu ựất ựai và trở thành một loại quyền có tắnh ựộc lập tương ựốị
Luật đất ựai năm 1993 ựã cụ thể hóa việc ỘNhà nước giao ựất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dàiỢ quy ựịnh trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất cho các tổ chức
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 25
kinh tế, ựơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chắnh trị, xã hội, hộ gia ựình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ựất. Sau ựó, lần sửa ựổi năm 1998, 2001, Luật đất ựai ựã mở rộng hình thức giao ựất (có giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, giao ựất có thu tiền sử dụng ựất), hình thức cho thuê ựất (cho thuê trả tiền thuê ựất hàng năm, cho thuê ựất trả trước tiền thuê ựất nhiều năm mà thời hạn thuê ựất ựã ựược trả tiền còn lại ắt nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê ựất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp ựó, Luật đất ựai năm 2003 ựã bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng ựất nữa là: (3) Nhà nước công nhận quyền sử dụng ựất ựối với người ựang sử dụng ựất ổn ựịnh bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất lần ựầu; (4) Nhà nước bảo ựảm việc sử dụng ựất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng ựất.
Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật đất ựai năm 2003 cho thấy một số vấn ựề bất cập quyền sử dụng ựất:
- Các quy ựịnh hiện hành chưa ựảm bảo tắnh công bằng giữa các chủ ựầu tư, người sử dụng ựất có cùng mục ựắch (cùng ựầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ các hình thức sử dụng ựất khác nhau (khác ựầu vào) Vì vậy, cần sửa ựổi Luật đất ựai ựể ựảm bảo nguyên tắc bình ựẳng về quyền của người sử dụng ựất do Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, do Nhà nước cho thuê ựất, do Nhà nước cho chuyển mục ựắch sử dụng ựất, kể cả vấn ựề thuế liên quan.
- Các quy ựịnh của pháp luật ựất ựai hiện hành chưa theo kịp quy ựịnh của pháp luật kinh tế . Vì vậy, cần sửa ựổi Luật đất ựai theo nguyên tắc Nhà nước quy ựịnh nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất không phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp.
Tuy nhiên do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác ựộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ ựất ựai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ựề lịch sử còn chưa ựược xử lý thì các vấn ựề mới lại nảy sinh mà Luật đất ựai 1993 chưa có quy ựịnh. Vì vậy,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 26
năm 1998 Luật đất ựai ựược sửa ựổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ựất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDđ, quyền cho thuê lại QSDđ. Tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước cho thuê ựất ựã trả tiền sử dụng ựất cho cả thời gian ựầu tư hoặc tiền thuê ựất ựã trả trước còn lại là 05 năm cũng ựược thực hiện các QSDđ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDđ. Riêng tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân mới trả tiền thuê ựất hàng năm thì chỉ ựược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDđ.
để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chắnh và ựể ựồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khắch ựầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật đất ựai cũng cần ựược sửa ựổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất ựai lại ựược ựưa vào chương trình sửa ựổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ựã thông qua Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựaịLuật lần này ựã sửa ựổi, bổ sung một số vấn ựề về QSDđ như sau:
- Cho phép người sử dụng ựất ựược chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp sang mục ựắch khác; ựược chuyển ựổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ựối với ựất sử dụng vào mục ựắch nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDđ theo quy ựịnh của pháp luật cũng ựược bảo lãnh bằng giá trị QSDđ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ựất ựó tại các tổ chức tắn dụng ựược phép hoạt ựộng tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng ựất cũng ựược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDđ tại các tổ chức tắn dụng có vốn ựầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ựộng tại Việt Nam, tổ chức tắn dụng 100% vốn nước ngoàị
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 27
Tuy nhiên, trong thời kỳ ựẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ựại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ựất hiện nay ựã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ựổi Luật đất ựai 1993 (Luật sửa ựổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ựắch tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ựất, bảo ựảm tắnh ổn ựịnh của pháp luật, ựồng thời, thế chế hóa kịp thời ựường lối, chủ trương, chắnh sách của đảng về ựất ựai trong thời kỳ mớị Luật đất ựai năm 2003 ựã ựược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân: Luật đất ựai năm 2003 ựã kế thừa quy ựịnh của Luật đất ựai năm 1993 ựồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không phải là ựất thuê; không quy ựịnh các ựiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDđ ựất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ựất, thúc ựẩy thị trường bất ựộng sản phát triển và tắch tụ ựất ựai theo ựịnh hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDđ như sau: ỘQuyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDđ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDđ; quyền ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựấtỢ
Qua các quy ựịnh của Luật đất ựai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ựang dần dần ựưa ra những quy ựịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ựòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ựất nhưng vẫn ựảm bảo ựược nguyên tắc ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân.