- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành ựể sửa ựổi, bổ sung ựiều 126 của Luật nhà ơ và ựiều 121 của Luật ựất ựai ngày 18/6 /2009, có
2.33 Thực tiễn tình hình thực hiện quyền của người sử dụng ựất ở Việt Nam
Nam
Có thể nói, sau khi Luật ựất ựai năm 1993 ra ựời, quyền sử dụng ựất ở nước ta mới bắt ựầu hình thành và phát triển một cách chắnh thức. do vậy hoạt ựộng các quyền của người sử dụng ựất vẫn còn ắt , các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự.
Tuy nhiên Trong giai ựoạn từ năm 1990 ựến năm 2000 Nhà nước ựã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất cho khoảng 13 triệu hộ gia ựình, cá nhân (trong ựó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoàị Nhu cầu sử dụng ựất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 33
cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ựược ựáp ứng, Nhà nước ựã phân bố quỹ ựất cho các mục ựắch sử dụng và giảm diện tắch ựất chưa sử dụng. Tổng diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao và cho thuê ựến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước [5], [9].
Các quy ựịnh về giao ựất, cho thuê ựất ngày càng hoàn thiện ựã thúc ựẩy sự phát triển của thị trường QSDđ, góp phần sử dụng ựất hiệu quả, thúc ựẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tắch cực, việc giao ựất, cho thuê ựất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ựất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ựối nghiêm trọng; nhiều dự án ựược giao ựất nhưng không sử dụng, sử dụng ựất thiếu hiệu quả, không có khả năng ựầu tư trên ựất, ựầu tư không ựúng tiến ựộ, sử dụng ựất sai mục ựắch; tình trạng quy hoạch ỘtreoỢ khá phổ biến; tiến ựộ cấp giấy chứng nhận QSDđ rất chậm, ảnh hưởng lớn ựến các hoạt ựộng giao dịch bất ựộng sản cũng như việc thực hiện các QSDđ; việc thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng ựể giao ựất cho các nhà ựầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ựất, cho thuê ựất còn nặng về cơ chế Ộxin - choỢ, việc thực hiện ựấu giá QSDđ hiện mới chỉ trong giai ựoạn ựầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ựất do Nhà nước quyết ựịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ựó tạo ựiều kiện cho ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản trái phép; giá ựất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ựịnh kinh tế - xã hộị
Hoạt ựộng QSDđ là hoạt ựộng giao dịch về các QSDđ: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy ựịnh của pháp Luật đất ựai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ựất ựai có tác dụng thúc ựẩy mạnh mẽ hoạt ựộng QSDđ.
Về tình hình chuyển ựổi QSDđ: Sau 12 năm thực hiện quyền chuyển ựổi QSDđ, thực tế cho thấy việc chuyển ựổi QSDđ ựối với ựất ở, ựất lâm
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 34
nghiệp và ựất chuyên dùng ắt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng Ộmanh múnỢ ruộng ựất. Thực hiện Nghị ựịnh số 64/CP về giao ựất nông nghiệp cho hộ gia ựình cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài, hầu hết các ựịa phương ựều thực hiện giao ựất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do ựó, dẫn ựến tình trạng ựất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phắa Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển ựổi ruộng ựất giữa các hộ nông dân với nhau ựể chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật, nhiều ựịa phương ựã tổ chức cho hộ gia ựình, cá nhân thực hiện chuyển ựổi QSDđ thông qua chương trình Ộdồn ựiền, ựổi thửaỢ giữa các hộ nông dân, ựã giảm ựáng kể số thửa ựất của mỗi hộ. Sau khi chuyển ựổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao ựộng và ựầu tư của nông dân .
Về tình hình chuyển nhượng QSDđ: Chuyển nhượng QSDđ ựã thực
sự ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ựất chủ ựộng ựầu tư, năng ựộng hơn trong sử dụng ựất ựồng thời cũng tăng ựược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tắnh riêng ựối với ựất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 ựến 200.000 hộ gia ựịnh nông thôn dọn ựến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ựường chuyển nhượng QSDđ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp chỉ ựược thực hiện có ựiều kiện ựã không hỗ trợ cho quá trình chuyển ựổi cơ cấu lao ựộng tại nông thôn, có ựến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDđ không ựăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
Về tình hình cho thuê ựất, cho thuê lại ựất: Quy ựịnh của pháp luật về quyền cho thuê ựất, cho thuê lại ựất ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ựất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước ựã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 35
quan hành chắnh sự nghiệp, ựơn vị lực lượng vũ trang cho thuê ựất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên ựất ựược Nhà nước giao theo chế ựộ không thu tiền sử dụng ựất (riêng các cơ quan hành chắnh sự nghiệp hiện ựang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia ựình, cá nhân dành ựất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ựể làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ựộng, người nước ngoài thuê ựể ở mà không ựăng ký với cơ quan nhà nước .
Về tình hình thừa kế QSDđ: Thừa kế QSDđ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, ựăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả ựiều tra cho thấy hầu hết người dân ựều cho rằng việc thừa kế QSDđ là công việc nội bộ gia ựình theo truyền thống Ộcha truyền con nốiỢ, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do ựó ựã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người ựược thừa kế QSDđ.
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ thực sự ựã phát huy ựược nguồn vốn ựầu tư ựất ựai, góp phần ựáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ựất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ựể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ựã ựược cải cách nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho cả người ựi vay và người cho vaỵ Việc thế chấp, bảo lãnh QSDđ ựể vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo ựảm bằng QSDđ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ựã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ựịnh tắnh giá ựất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền ựược vay không tương xứng với giá trị thực của QSDđ; GCNQSDđ ựược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ựăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ựất ựai .
Về tình hình góp vốn bằng QSDđ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ựầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ựến sự liên doanh, liên kết
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 36
trong ựầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDđ, ựặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDđ ựã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ựể nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ựể giải quyết như QSDđ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn ựầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
Những tồn tại trong việc thực hiện các quy ựịnh của luật ựất ựai về quyền của người sử dụng ựất.
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là một quyền của người sử dụng ựất mà Luật đất ựai ựã ghi nhận. Tuy nhiên, Luật cũng quy ựịnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng ựất ựối với người ựang sử dụng ựất ổn ựịnh, ựồng thời ựặt ra ựiều kiện ựể người sử dụng ựất ựược thực hiện các quyền của mình là phải có giấy chứng quyền sử dụng ựất. Như vậy, có thể hiểu những trường hợp chưa ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là trường hợp chưa ựược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ựất và không ựủ các ựiều kiện ựể thực hiện các quyền năng của người sử dụng ựất. Trong khi ựó, vẫn còn một bộ phận lớn dân cư sử dụng ựất một cách chắnh ựáng mà không ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất vì một lý do không hoàn toàn thuộc về lỗi của người sử dụng ựất. Tắnh ựến tháng 12 năm 2011, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên phạm vi cả nước ựạt 85,2% (ựất sản xuất nông nghiệp); 86,3% (ựất lâm nghiệp); 83,8% (ựất ở nông thôn) và 63,5% (ựất ở ựô thị). điều ựó không chỉ ựang cản trở ựối với người dân thực hiện các giao dịch liên quan ựến quyền sử dụng ựất mà còn là cơ hội ựể một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước trục lợi, nảy sinh nạn trộm cắp phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựể làm giấy chứng nhận giả, ựặc biệt là khi ựang còn thiếu các chế tài xử lý vi phạm trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 37
Những quy ựịnh về thế chấp quyền sử dụng ựất trong Luật đất ựai hiện hành còn thiếu tắnh phù hợp, làm hạn chế quyền lợi của người dân. Với quy ựịnh hộ gia ựình, cá nhân chỉ ựược Ộthế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất tại tổ chức tắn dụng ựược phép hoạt ựộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân ựể vay vốn sản xuất, kinh doanhỢựã không tắnh ựến khả năng người dân do khó khăn trong cuộc sống, bệnh tật hoặc cần học tập nâng cao trình ựộ mà phải thế chấp quyền sử dụng ựất ựể vay vốn nhằm giải quyết các nhu cầu ựó. Quyền thế chấp quyền sử dụng ựất của tổ chức kinh tế cũng ựang thể hiện sự khiếm khuyết so với sự phát triển của kinh tế thị trường ở nước tạ Trong hoạt ựộng kinh doanh, các tổ chức kinh tế ựã, ựang và sẽ xác lập với nhau nhiều quan hệ trên cơ sở hợp ựồng và ựể ựảm bảo cho những hợp ựồng này ựược thực hiện trên thực tế họ cần áp dụng các biện pháp bảo ựảm. Trong khi ựó, quyền thế chấp quyền sử dụng ựất của các tổ chức kinh tế tại các tổ chức tắn dụng mới chỉ dừng lại ở mục ựắch Ộvay vốnỢ mà chưa bao gồm việc thế chấp ựể ựược bảo lãnh, bảo ựảm thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp ựồng kinh doanh.
Sự bất cập về giá ựất (chênh lệch lớn giữa giá ựất thực tế và giá ựất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành) cũng ựang ảnh hưởng không nhỏ tới quyền lợi của người sử dụng dất, gây bức xúc trong nhân dân và dẫn ựến khiếu kiện. Những trường hợp bị thu hồi ựất ở thì tiền bồi thường không ựủ ựể mua nhà ở mới tại khu tái ựịnh cư, tiền bồi thường ựất nông nghiệp thường không ựủ ựể nhận chuyển nhượng diện tắch ựất nông nghiệp tương tự hoặc không ựủ ựể nhận chuyển nhượng ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ựể chuyển sang làm ngành nghề khác.
Quyền sử dụng ựất ựược Bộ luật Dân sự công nhận là một loại tài sản của công dân; công dân có quyền ựịnh ựoạt ựối với tài sản này dưới nhiều hình thức trong ựó có quyền tặng cho tài sản. Trong khi ựó, Luật đất ựai lại quy ựịnh hạn chế ựối tượng ựược nhận tặng cho tài sản là quyền sử dụng ựất. Rõ ràng quy ựịnh của Luật đất ựai hiện hành ựang làm hạn chế quyền dân sự của công dân.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 38
Ngoài ra, sự khác biệt về hình thức thuê ựất cũng ựang tạo ra sự khác biệt về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể trong và ngoài nước. Cùng là người thuê ựất nhưng các chủ thể nước ngoài ựược thực hiện nhiều quyền năng còn chủ thể trong nước lại bị hạn chế trong việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng ựất nói chung.
Pháp luật ựất ựai là một lĩnh vực pháp luật mà Nhà nước ta luôn quan tâm xây dựng và hoàn thiện. Luật đất ựai chắnh là một minh chứng cho sự phát triển của lĩnh vực pháp luật nàỵ Từ ựó, pháp luật ựất ựai ở Việt Nam ựã có những ựổi mới căn bản, góp phần tạo ra những chuyến biến tắch cực về kinh tế, xã hộị Tuy nhiên, do sự vận ựộng và phát triển của xã hội, sau gần một thập kỷ, Luật đất ựai ựang bộc lộ những bất cập cần ựược nghiên cứu và sửa ựổi nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả trong quản lý và sử dụng ựất ựai - một nguồn tài nguyên quý giá của quốc giạ/.
Như vậy việc thực hiện các quyền của người sủ dụng ựất tuy ựã ựược pháp luật quy ựịnh song những quy ựịnh còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy ựịnh và hướng dẫn thực hiện chưa ựồng bộ, trong ựó có thủ tục kê khai ựăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, ựồng thời về giá ựất tuy ựã có nhiều văn bản quy ựịnh nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác ựịnh giá trị ựất ựai ựể chuyển nhượng; chuyển ựổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDđ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt ựộng chuyển QSDđ phi chắnh quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác ựộng xấu ựến thị trường bất ựộng sản mới hoạt ựộng, ảnh hưởng xấu ựến việc quản lý, sử dụng ựất ựai, gây lãng phắ cho Nhà nước và nhân dân.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 39 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});