- Nhóm 5: Các xã nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, có
14 Thời gian giao ựất nông
4.2.1 Chắnh sách
Chắnh sách là nhân tố ảnh hưởng quan trọng nhất ựến quyền sử dụng ựất của người dân.
đất ựai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữụ Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt ựối với ựất ựai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải ựảm bảo sử dụng ựất theo nguyên tắc: ựầy ựủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. để làm ựược ựiều ựó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ ựất của mình thông qua các chắnh sách pháp luật. đất ựai là ựối tượng trực tiếp ựiều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan ựến ựất ựai: Hiến pháp, Luật ựất ựai, các Nghị ựịnh, quyết ựịnh, Thông tưẦ Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử dụng ựất ựai mà giao cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng dưới các hình thức: giao ựất, cho thuê ựấtẦ Họ ựược Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng ựó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. đó cũng chắnh là lý do ựể nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hưởng ựến QSDđ ựất. Ta sẽ thấy rõ ựiều ựó qua các vắ dụ sau:
Mỗi thửa ựất ựược sử dụng hợp pháp ựều ựược Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất- ựó là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa ựất ựó. Vì vậy nó vô cùng quan trọng ựối với người sử dụng ựất. Một vắ dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chắnh sách pháp luật liên quan tới QSDđ ựất. Xuất phát từ quá trình ựô thị hoá, từ phát triển nhanh chóng về kinh tế xã hội mà các loại ựô thị cũng tăng lên: ở nông thôn xuất hiện nhiều thị trấn, thị xã; ở thành thị sẽ chuyển xã thành phường, quận thành huyện. Việc Nhà nước quyết ựịnh thành lập một thị trấn, một thị xã, một phường, một quận hay một thành phố ựều có ảnh hưởng rất mạnh tới QSDđ ựất các khu vực ựó.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 92
phép chuyển ựổi QSDđ nhưng kết quả ựiều tra tại các ựiểm ựiều tra cho thấy trong giai ựoạn này hiện tượng chuyển ựổi QSDđ ắt xẩy ra, trong 250 hộ ở 5 xã, thị trấn ựiều tra chỉ có 2 vụ chuyển ựổị Tuy nhiên, thời gian sau, số lượng vụ chuyển ựổi QSDđ tăng ựột biến là 189 vụ, nguyên nhân là cuối năm 2001 theo Chỉ thị 05/CT-TU ngày 10/08/2001 của Tỉnh ủy tỉnh Hưng Yên về công tác "dồn ựiền, ựổi thửa" nên tất cả các xã, thị trấn trên ựịa bàn huyện Mỹ Hào ựã triển khai thực hiện ựồng loạt. Chương trình Ộdồn ựiền, ựổi thửaỢ ựã phần nào khắc phục ựược tình trạng ựất ựai manh mún gây khó khăn trong sản xuất nông nghiệp ựồng thời góp phần thúc ựẩy nông dân hướng tới việc sản xuất hàng hoá. Sau ựó, từ năm 2003 ựến nay, Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Mỹ Hào tiếp tục thu hồi ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình, cá nhân ựể giao cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trên ựịa bàn huyện. Khi thu hồi, không phải tất cả các thửa ựất ựều bị thu hồi toàn bộ mà có thể bị thu hồi một phần nên quá trình này ựã làm cho các thửa ruộng ựã bị manh mún trở lại, có những thửa còn lại chỉ vài chục m2. Trước tình trạng này các hộ gia ựình tự giải quyết bằng cách tự ựổi ruộng cho nhaụ Các vụ chuyển ựổi thời gian này là 41 vụ, giảm so với thời kỳ trước là 148 vụ.
đối với quyền chuyển nhượng QSDđ, theo Hình 4.2, giai ựoạn 1998- 2002 so với giai ựoạn 1993-1997 tỉ lệ số vụ làm ựầy ựủ các thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDđ tăng thêm 13,09%. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do năm 2000, theo quy ựịnh của Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ thì thuế suất chuyển quyền giảm từ 20% xuống còn 4% ựối với ựất ở, ựất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối [17]. Việc giảm thuế ựã có tác dụng khuyến khắch các bên tham gia chuyển nhượng QSDđ thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển quyền theo quy ựịnh của pháp luật. Trong giai ựoạn 2003-2009, số vụ chuyển nhượng là 130 vụ, tăng nhanh so với 2 giai ựoạn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 93
trước. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các dự án phát triển các khu công nghiệp và phương án quy hoạch sử dụng ựất giai ựoạn 2003 - 2010 ựịnh hướng ựến năm 2020 của huyện Mỹ Hào ựược công bố. Theo phương án quy hoạch này, thị trấn Bần , khu vực giáp với thị trấn Bần và ựường Quốc lộ 5 A . Vì vậy, những người có ựiều kiện ựã ựổ xô vào các khu vực này Ộmua ựấtỢ, những người này không chỉ là người dân của huyện Mỹ Hào mà còn từ các nơi khác ngoài huyện, trong ựó tỷ lệ những người ựến làm việc tại các doanh nghiệp trên ựịa bàn huyện Ộmua ựấtỢ khá cao [20]. Ngoài ra từ năm 2003, huyện Mỹ Hào bắt ựầu tiến hành ựo ựạc, rà soát lại các hồ sơ ựể tiến hành cấp GCNQSDđ ựồng loạt trên ựịa bàn huyện nên tình trạng chuyển nhượng QSDđ bất hợp pháp (không ựầy ựủ thủ tục) giảm nhiềụ Sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng ựất ựến tình hình chuyển nhượng QSDđ thể hiện rõ nét ở xã Ngọc Lâm. Ở hai giai ựoạn I và II, là một xã thuần nông, số vụ "mua bán" ựất ở rất ắt xảy ra . Nhưng từ năm 2003 khi tỉnh Hưng Yên thông qua quy hoạch sử dụng ựất huyện Mỹ Hào giai ựoạn 2003 - 2010 ựịnh hướng ựến năm 2015, phát triển khu ựô thị Phố nối A, khu công nghiệp Minh Quang thì số lượng giao dịch "mua bán ựất" ở những khu vực lân cận tăng lên ựột biến, ựồng thời ựẩy giá ựất ở ựây tăng từ 1 - 2 triệu ựồng/m2 (những năm 2000 - 2003) lên 4 - 9 triệu/m2 như hiện naỵ
đối với quyền tặng cho QSDđ, khoảng thời gian 1993-1997, Luật ựất ựai chưa thừa nhận quyền này, nên ở giai ựoạn này cũng không có các trường hợp khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDđ. Từ 01/07/2004, quyền tặng cho QSDđ chắnh thức ựược thừa nhận khi Luật đất ựai 2003 có hiệu lực, Luật đất ựai 2003 ựã quy ựịnh cụ thể về ựối tượng ựược nhận tặng cho QSDđ ở điều 106 và khoản 6 điều 113 [12]. Giai ựoạn III có 58 vụ tặng cho QSDđ, trong ựó tặng cho QSDđ ở là 33 vụ (chiếm 56,9%), tặng cho QSDđ nông nghiệp là 25 vụ (chiếm 43,1%).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ.. 94
Quyền thế chấp bằng giá trị QSDđ ựể vay vốn ựược pháp luật cho phép thực hiện từ năm 1993 (điều 3, Luật đất ựai 1993) [11]. Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai năm 2001 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2001) ựã bổ sung quyền của người sử dụng ựất ựược ựem giá trị QSDđ của mình ựể bảo lãnh cho người khác vay vốn tại các tổ chức tắn dụng ựược phép hoạt ựộng tại Việt Nam.
