Hoàn thiện công tác kế toán CPSX & tính GTSP xây lắp tại C.ty xây dựng sông Đà 8

Hoàn thiện công tác kế toán CPSX & tính GTSP xây lắp tại C.ty xây dựng sông Đà 8

LỜI CẢM ƠN

Thời gian qua- 4 năm được học tập và rèn luyện tại trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân bản thân em đã nhận thấy rằng đây là những khoảng thời gian vô cùng quý báu Em đã nhận được, đã tích luỹ được nhiều những kiến thức và kinh nghiệm Và đặc biệt đã nhận được những sự chỉ bảo ân cần và sự quan tâm sát sao của các thầy, cô quản lý cũng như những giảng viên trực tiếp giảng dạy.

Qua chuyên đề thực tập này em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã quan tâm, chỉ bảo giúp đỡ em hoàn thành tốt khoá học của mình

Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “ định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long” này em đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ thuộc Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long đặc biệt là phòng Tín dụng và phòng Thẩm định Qua đây em xin gửi tới các anh chị trong toàn chi nhánh lời cảm ơn sâu sắc nhất Kính chúc Chi nhánh luôn Thịnh Vượng!

Những kiến thức tích luỹ trong quá trình học tập tại lớp Tài chính doanh

nghiệp 44E – khoa Ngân hàng-Tài Chính.Và những hướng dẫn tận tình của

thầy giáo hướng dẫn đã giúp em hoàn chỉnh chuyên đề tốt nghiệp này.Em xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến thầy giáo Tiến sĩ Đào Văn Hùng- người đã trực tiếp phụ trách hướng dẫn em hoàn thành kỳ thực tập này.

Em xin trân trọng cảm ơn!

Sinh viên

Tạ Phương Điệp

LỜI MỞ ĐẦU

Hệ thống Ngân hàng của một quốc gia ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển, tăng trưởng của quốc gia đó và của nền kinh tế thế giới.Một quốc gia không bao giờ muốn mình phải chạy theo sau các nước khác, họ luôn có xu hướng và mong muốn bắt kịp các nước khác và thậm chí vượt qua cả quốc gia kia.Tuy nhiên, để đạt được điều đó họ phải nỗ lực hết sức mình, điều tiết nền kinh tế, xã hội trên tất cả mọi lĩnh vực.Và hệ thống Ngân hàng cũng vậy, với vai trò chính trong việc luân chuyển dòng tiền của một quốc gia giờ đây bất kỳ một ngân hàng nào cũng đứng trước hàng loạt những thách thức, rủi ro và tất nhiên có cả những cơ hội hấp dẫn.Họ cũng đang phải nỗ lực hết sức để khẳng định vị trí của mình ở không chỉ trong nước mà còn cả với thế giới.Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam, hệ thống Ngân hàng và mỗi Ngân hàng thương mại Việt Nam đang nỗ lực từng ngày vì sự khẳng định đó.

Trước những thách thức và cơ hội như vậy 2 mục tiêu song hành là “ an toàn” và “ sinh lời” của Ngân hàng ngày càng được quan tâm và chú trọng hơn bao giờ hết.Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ “sinh lời là bao nhiêu” thì “liệu nó có thu lại được không” cũng đang là những vấn đề nổi bật của các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là “ tài sản đảm bảo” hay nói cách khác đây chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể có để đảm bảo trả nợ cho Ngân hàng.

Có rất nhiều loại tài sản được dùng để làm tài sản đảm bảo như: quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, máy móc thiết bị, chứng từ có giá hoặc bất kì tài sản có giá nào khác thuộc quyền sở hữu của khách hàng.Việc quản lí danh mục tài sản đảm bảo này đã khó việc xác định giá trị của tài sản đó để đưa ra quyết định mức cho vay còn phức tạp hơn rất nhiều.Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay lẫn Ngân hàng nằm ở những rủi ro mà Ngân hàng sẽ gặp.

Trong thời gian thực tập tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long nhận thấy có một số vấn đề tồn tại mà toàn thể Chi nhánh đang tập trung giải quyết trong đó có vấn đề về xác định giá trị của các tài sản đảm bảo.Nhằm mục đích

nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá tài sản nói chung và góp một phần nhỏ bé trong việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo tại Chi

nhánh tôi đã chọn vấn đề “Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho

vay tại Chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Thăng Long” làm chuyên đề thực tập của mình.

Hình dung từ những nét tổng quát nhất về định giá tài sản, định giá tài sản đảm bảo tại các tổ chức tín dụng và các NHTM đến những vấn đề định giá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long và cuối cùng là các phương hướng cũng như giải pháp phát triển hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Thăng Long.Sau phần mở đầu,kết cấu nội dung của chuyên đề chia làm 3 chương:

Chương 1: Phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho

vay của Ngân hàng thương mại (NHTM).

Chương 2: Thực trạng về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại Chi

nhánh NHNo&PTNT Thăng Long.

Chương 3: Các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản

đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

Và cuối cùng sẽ là những kết luận được rút ra sau những nghiên cứu.Sau đây là những nội dung về định giá tài sản đảm bảo tôi đã nghiên cứu và đúc kết lại trong chuyên đề tốt nghiệp của mình.

DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT

NHNN : Ngân hàng Nhà NướcTCTD : Tổ chức Tín dụng

NHNo&PTNT : Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thônNHTM : Ngân hàng Thương Mại

DNNN : Doanh nghiệp Nhà nước

Cty TNHH, CP : Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ Phần

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG 9

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 9

1 TÀI SẢN BẢO ĐẢM - YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC CẤP TÍN DỤNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 9

1.1 Các phương pháp bảo đảm tiền vay 9

1.1.1 Đảm bảo tiền vay bằng tài sản 9

1.1.2 Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản 12

1.2.Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng 13

2 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG .14

2.1 Khái niệm định giá tài sản 14

2.2 Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam 15

2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành 15

2.2.2 Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam 16

2.3 Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá 19

3 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 22

3.1 Những khái quát chung về NHTM 22

3.1.1 Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM 22

3.2 Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại 24

3.2.1 Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay ở NHTM 24

3.2.2 Khái niệm và phân loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 26

3.3 Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM 27

3.3.1 Khái niệm và vai trò của hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 27

3.3.2 Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm.283.3.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay 30

3.3.4 Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay 32

3.3.5 Các nhân tố tác động đến hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 50

Chương 2 51

THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI

CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG 51

1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG 51

1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long 51

1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của NHNo&PTNT Việt Nam 51

1.1.2 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long 53

1.2 Cơ cấu tổ chức 55

1.3 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban chính 56

1.4 Thực trạng và phương hướng hoạt động kinh doanh 57

1.4.1 Về huy động vốn 58

1.4.2 Về hoạt động tín dụng 59

1.4.3 Về kết quả tài chính 60

1.4.4 Tập trung thực hiện các giải pháp huy động nguồn vốn 61

1.4.5 Tập trung nâng cao chất lượng tín dụng 61

1.4.6.Củng cố về tổ chức cán bộ, nâng cao chất lượng và số lượng đào tạo 62

2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHNo&PTNT THĂNG LONG 62

2.1.Thực trạng chung về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại các NHTM Việt Nam 62

2.1.1.Thực trạng việc áp dụng các biện pháp cho vay có tài sản đảm bảo 62

2.1.2 Hoạt động định giá tài sản đảm bảo tiền vay 64

2.2 Hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long 65

2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay của Chi nhánh trong những năm gần đây 65

3.1 Nhân tố bên trong 78

3.2 Nhân tố bên ngoài 80

1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long 81

1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Thăng Long 82

2 NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG 82

2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 82

2.2 Đối với nội bộ Chi nhánh Thăng Long 83

2.2.1 Về cán bộ thẩm định 83

2.2.2 Về quản lý vấn đề định giá và quy trình định giá 83

2.2.3 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và ngân hàng 83

2.2.4 Một số giải pháp khác 84

3 KIẾN NGHỊ CỦA CHI NHÁNH VỚI CÁC BÊN LIÊN QUAN 85

3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam 85

3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 85

3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính 86

3.5 Kiến nghị với Chính Phủ 86

*) Cần một sự nhất quán, rõ ràng, hoàn thiện trong việc ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm tiền vay Đôi khi những văn bản được ban hành ra hàng loạt và những quy định thì chồng chéo lên nhau, có trường hợp thì rất không rõ ràng nhất là đối với cụm từ “ trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” khi này thì các tổ chức thi hành luật không biết phải áp dụng văn bản nào thì mới là chính xác 86

*) Tạo điều kiện dễ dàng hơn để thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá: Với tất cả những lập luận trên đây có thể thấy hoạt động định giá trong thời gian sắp tới là rất quan trọng.Đây là thị trường tiềm năng cho Việt Nam trong thời gian sắp tới Doanh nghiệp định giá sẽ thay cho các ngân hàng chịu trách nhiệm về định giá tài sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp…một cách chính xác, khách quan, trung thực hơn…họ sẽ là những tổ chức giải quyết những vấn đề vướng mắc trong định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng ngày hôm nay 86

*) Hiện nay, chính phủ cần có một tổ chức cấp thẻ thẩm định viên về giá 86

3.6 Kiến nghị với các tổ chức liên quan 86

3.6.1 Các cơ quan khác 86

-Bộ tài nguyên môi trường kết hợp với bộ tài chính hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai năm 2003 cần xem xét chỉnh sửa các nội dung bất hợp lý và mâu thuẫn trong các văn bản liên quan 86 - Bộ Tư pháp, Sở địa chính và Chủ tịch UBND Tp Hà Nội cần có

những biện pháp hạn chế những sự rườm rà, phức tạp trong hoạt

động công chứng nhắm giảm thiểu thời gian vay vốn của khách hàng Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác UBND đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ

dân cư, các tổ chức trên địa bàn 87

3.6.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 87

KẾT LUẬN 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

1.1 Các phương pháp bảo đảm tiền vay.

Trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thì “an toàn” và “sinh lời” là hai mục tiêu quan trọng nhất.Theo khoản 1 điều 2 nghị định 178/1999 thì “ Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay” Thông thường trong các tổ chức tín dụng có hai phương pháp đảm bảo được áp dụng đó là: Đảm bảo bằng tài sản và không bằng tài sản.

1.1.1 Đảm bảo tiền vay bằng tài sản

1.1.1.1 Các khái niệm.

Cũng theo nghị định 178/1999 của Chính Phủ thì “ Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba”.Như vậy, theo khái niệm này thì sẽ có 3 biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bao gồm:

a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.Trong đó:

- Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ).

- Thế chấp là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ chứng nhận sở hữu ( hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàng nắm giữ trong thời gian cam kết.

b) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng

- Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng.

- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng.c) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bao lãnh) cam kết với tổ chức tín dụng cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.

1.1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo.

Một tổ chức tín dụng bất kỳ đều có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm tiền vay, và có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản.

Theo thông tư 07/2003/TT- NHNN khi phân loại tài sản bảo đảm theo nghiệp vụ bảo đảm sẽ là:

ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền Riêng đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó;

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay thao

quy định của Luật Hàng không dân dụng trong trường hợp được cầm cố;

- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;

- Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.b) Tài sản thế chấp

Tại điểm 2.2 nêu rõ tài sản thế chấp gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

1.1.1.3 Điều kiện để một tài sản trở thành tài sản đảm bảo tiền vay.

Tài sản mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải cớ đủ các điều kiện sau:

 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay bên bảo lãnh theo quy định:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

 Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

 Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình.

1.1.2 Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản

Đảm bảo không bằng tài sản là việc tổ chức tín dụng cho vay dựa trên sự tin tưởng đối với khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh.Người vay không phải chuyển giao bất cứ tài sản nào cho tổ chức tín dụng nắm giữ Tuy vậy, khách hàng phải trình bày dự án khả thi của mình bảo đảm chắc chắn khả năng trả nợ đối với khoản xin vay.

Theo thông tư số 06/2000/TT-NHNN xác định các biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp này sẽ là:

a) TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo

đảm bằng tài sản;

b) TCTD Nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo

chỉ định của Chính Phủ;

c) TCTD cá nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn có bảo lãnh bằng tín chấp

của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội.

Với những nghiên cứu trên đây chuyên đề chỉ tập trung nghiên cứu về định giá những tài sản có đủ những điều kiện là tài sản bảo đảm tiền vay.

1.2.Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.

Việc cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng được dựa trên cơ sở sự tin cậy ( uy tín) Khi cho vay, các tổ chức tín dụng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn phương án đầu tư tốt và thực hiện tốt và thực hiện tốt phương án đó để có đủ nguồn vốn hoàn trả gốc và lãi vay Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy mà do thông tin bất cân xứng đã tạo ra lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại Để giải quyết những hành vi thông tin bất cân xứng gây ra, người ta thực hiên nhiều cơ chế có tính khả thi cao.Trong đó có một cách được áp dụng rất nhiều đó là quy định tài sản đảm bảo đối với một khoản vay Vì sao lại như vậy?

Các TCTD luôn đưa ra các tiêu chí để sàng lọc ra những khách hàng có tiềm năng nhất và từ đó sẽ đưa ra quyết định cấp tín dụng.Các chỉ tiêu thường là:Đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng; đánh giá năng lực tài chính của khách hàng; và xác định giá trị tài sản hữu hình của khách hàng Ở Việt Nam, với những yếu tố này được các tổ chức tín dụng đưa ra lập luận sau:

- Với việc đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng sẽ bao gồm: Mối quan hệ dài hạn, uy tín, thương hiệu, năng lực và trình độ quản lý, …Đây là những yếu tố khó đánh gia đối với một quốc gia mới chuyển sang KTTT gần 20 năm.Việc đánh giá mức đọ tín nhiệm để làm tiêu chí cấp tín dụng có vẻ như còn rất mờ nhạt đối với các TCTD Việt Nam.

- Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng: Đối với một khách hàng năng lực tài chính thể hiện qua các chỉ tiêu: tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng tài sản; tỷ suất sinh lời vốn chủ(ROE); tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản( ROA), giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán;…nhưng làm thế nào để có được những chỉ tiêu này thực sự chính xác khi mà các công ty không được kiểm toán độc lập, hệ thống thông tin, kế toán chưa thực sự đủ độ tin cậy Thậm chí có những doanh nghiệp có tới hai hoặc ba hệ thống sổ sách kế toán với những báo cáo rất đẹp.Và

liệu có thể dựa vào thị trường chứng khoán khi mà nó mới chỉ ra đời trong 5 năm gần đây.

- Xác định giá trị các tài sản hữu hình của khách hàng: Khi không thể nhìn vào những cái vô hình để phân tích như giá trị doanh nghiệp, uy tín,…nhất là lần đầu tiên muốn thiết lập quan hệ tín dụng.Các tổ chức tín dụng Việt Nam lựa chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái gì hiện hữu nhất Đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là các tài sản cố định dùng để bảo đảm cho các khoản vay Các tài sản là thứ dễ xác định giá trị hơn cả việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản nhất là loại tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao Thêm nữa, việc quản lý tài sản cũng dễ dàng hơn khi các TCTD nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở hữu chúng đã được nhà nước xác nhận.

Trên đây là những lập luận giải thích tại sao các TCTD Việt Nam coi tài sản đảm bảo là yếu tố quyết định trong việc cấp tín dụng

2 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Trong nhiều năm qua, các tổ chức tín dụng Việt Nam đã từng bước hoàn thiện các cơ chế về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay.Như đã nói,việc cho vay có tài sản đảm bảo nhằm giúp cho các tổ chức TCTD có nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ nhất do chính khoản vay tạo ra không có khả năng chi trả.Tuy nhiên, việc định giá sao cho đúng, phù hợp với giá thị trường và không ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các TCTD với khách hàng là một vấn đề rất cần được quan tâm.Bởi lẽ, nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay của khách hàng, họ sẽ chỉ được vay với số vốn ít hơn số mà họ cần.Khi đó khách hàng sẽ không hài lòng, họ có xu hướng không vay vốn ở TCTD nữa mà sẽ tìm đến các TCTD khác nơi họ có thể vay được nhiều hơn.Ngược lại, nếu định giá quá cao, TCTD sẽ gặp rủi ro lớn trong việc thu hồi nợ và lãi vay và sẽ gặp phải nhiều tổn thất hơn trong thực tế.Vậy phải định giá như thế nào để tài sản đảm bảo đem lại hiệu quả cao nhất cho cả TCTD lẫn khách hàng?

2.1 Khái niệm định giá tài sản.

Trên thế giới “Định giá tài sản” trở thành một môn khoa học mang tính nghệ thuật được nhiều giáo sư, nhà kinh tế, sinh viên nghiên cứu và đã được áp dụng trong nền kinh tế rất thành công Ở Việt Nam, môn khoa học này mới đang được nghiên cứu ở những bước khởi đầu, ngay ở một số TCTD thì một sự hiểu biết sâu về vấn đề này cũng chưa thật sự được quan tâm.Tuy nhiên, có

thể hiểu một cách chung nhất về định giá tài sản như sau: Định giá tài sản là

sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản đó tại một thời điểm nhất định và phục vụ cho một mục đích nhất định.

Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự

ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm.

2.2 Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam.

2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành.

Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số

101/2005 tháng 8/2005 về thẩm định giá nêu rõ về các phương pháp thẩm

định giá.Sau đây là những khái quát chung nhất: Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường.

 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thi trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhẩp ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất đống sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.

 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thi trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp nhiều khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như: khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim…

 Các phương pháp thẩm định giá khác theo thông lệ quốc tế ( nếu có) muốn áp dụng phải được Bộ Tài chính chấp thuận.

2.2.2 Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam

Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC do bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 18/4/2005 và quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày 01/11/2005 đã chỉ rõ có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá được áp dụng với các cá nhân, tổ chức có hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam như sau:

 Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Nội dung:

*) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua

sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”

*) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

*) Giá trị thị trường được xác định thông qua căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

Nội dung:

*) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…

- Nghĩa là: Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.

*) Các giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn

chế, giá trị để tính thuế…cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng để đánh giá một cách chính xác và phù hợp nhất đối với từng loại tài sản đó.

 Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc hành nghề thẩm định giá tài sản.

Đây là tiêu chuẩn quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá, các tổ chức có hoạt động thẩm định giá.

Nội dung:

*) Doanh ngiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của Nhà nước trong quá trình hành nghề Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.

*) Tổ chức thẩm định giá, thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn thẩm định giá như sau:

- Tiêu chuẩn đạo đức: Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Công khai, minh bạch.

- Trình độ chuyên môn: Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; Tư cách nghề nghiệp; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.

 Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá

trị tài sản.

Đây là tiêu chuẩn quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hoàn thành công việc thẩm định giá tài sản.

Nội dung:

*) Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô gíc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được những kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

 Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn này quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản.

Nội dung của tiêu chuẩn sẽ được nêu rõ ở mục 2.3 của chuyên đề.

 Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm

Nội dung của tiêu chuẩn này sẽ được làm rõ trong mục 3.3.3 của chuyên đề này.

2.3 Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá.

Tiêu chuẩn số 05 tại quyết định 77/2005/QĐ-BTC nêu rõ một quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước:

Bước1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá

trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá;

- Xác định mục đích thẩm định giá, xác định khách hàng, những người có nhu cầu thẩm định giá.

- Xác định những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá.

- Xác định thời điểm thẩm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá và xác định cơ sở giá trị của tài sản.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

*) Lập kế koạch cho một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian của cuộc thẩm định giá.

*) Nội dung của kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:- Xác định các yếu tố cung- cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và các quyền gắn liền với tài sản được mua, bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

*) Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

- Đối với máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ: Thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.

- Đối với bất động sản cần thu thập số liệu về: Vị trí thực tế của bất động sản các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.Thẩm định viên phải chụp ảnh tài sản theo các dạng( toàn cảnh, chi tiết) để có đầy đủ bằng chứng cho việc thẩm định giá.

*) Thu thập thông tin:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.

- Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường.- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

Để thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản, thông qua các cuộc phỏng vấn kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, các văn bản pháp lý thể hiện quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội có liên quan đến tài sản …

Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.Bao gồm:

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.

- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá Xem xét bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường ; xu hướng cung- cầu trên thị trường tài sản và những ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản cần thẩm định giá.

- Phân tích về khách hàng bao gồm: Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng; sở thích của họ về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản; nhu cầu, sức mua về tài sản.

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản: Sự hợp lý, tính khả thi, trong sử dụng tài sản, sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với người sử dụng tài sản; tính khả thi về mặt tài chính; năng suất tối đa sử dụng tài sản…

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định Trong đó thẩm định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá đang được sử dụng để thẩm định giá của tài sản được thẩm định giá.

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận về trị giá thẩm định.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về

mức giá của tài sản qua thẩm định giá Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô gíc, hợp lý từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động đến giá thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập được trên thị trường để có được những kết quả thẩm định giá.Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định giá và phải giải thích rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

3 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

3.1 Những khái quát chung về NHTM

Trong nền kinh tế hiện đại Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng bậc nhất với ba chức năng chủ yếu: Trung gian tài chính; Tạo phương tiện thanh toán và Trung gian thanh toán Ngân hàng bao gồm rất nhiều loại tuỳ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế của một quốc gia.Tuy nhiên, dù ở quốc gia nào đi nữa thì Ngân hàng Thương Mại thường chiếm tỷ trọng lớn nhất về quy mô tài sản, thị phần và số lượng các ngân hàng

Tiếp cận theo phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp thì: Ngân

hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, và dịch vụ thanh toán- và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.

Ngân hàng Thương Mại là một tổ chức kinh tế hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh tiền tệ với những nghiệp vụ chủ yếu là nhận tiền gửi ( huy động vốn) và sử dụng số tiền huy động được đó để cho vay ( hoạt động tín dụng), làm phương tiện thanh toán ( hoạt động thanh toán) và một số hoạt động khác như: kinh doanh ngoại hối, tham gia trên thị trường chứng khoán, góp vốn cổ phần, đại lý uỷ thác, dịch vụ tư vấn, bảo quản hiện vật, cho thuê tủ, két…

3.1.1 Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM

3.1.1.1 Khái niệm, vai trò và mục tiêu của hoạt động cho vay

Sau khi giữ lại một phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các khoản tiền gửi nhận được phần còn lại của các khoản tiền gửi đó còn gọi là vốn nhàn rỗi sẽ được Ngân hàng sử dụng vào những mục đích khác, nhưng

mục đích chủ yếu vẫn là các hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí liên quan.

Cho vay, có thể hiểu đây là hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn Ngân hàng chuyển quyền sử dụng một lượng tiền cho khách hàng với những điều kiện do ngân hàng và khách hàng thoả thuận.

Với hoạt động này không chỉ ngân hàng được lợi mà chính khách hàng sẽ nhận được những nguồn lợi đáng kể từ việc sử dụng phần vốn tập trung mà mình vay được vào hoạt động sản xuất kinh doanh.Kết quả là đời sống người dân được nâng cao và tạo đà tăng trưởng cho nền kinh tế.

3.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay

*) Khi căn cứ vào mục đích của việc sử dụng vốn người ta chia cho vay thành:

- Cho vay tiêu dùng: Ngân hàng cho vay với người tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận chuyển…

- Cho vay sản xuất, lưu thông hàng hoá: Loại cho vay này nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh như: Xây dựng nhà xưởng mới, thêm máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu,… và đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ thương mại giữa các doanh nghiệp.

*) Căn cứ vào thời gian cấp tín dụng của khoản vay có:

- Cho vay có thời hạn hoàn trả: Thời hạn hoàn trả của các khoản vay được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng.Các thời hạn bao gồm: Cho vay ngắn hạn ( thời hạn dưới 12 tháng) nhằm tài trợ cho các tài sản lưu động hoặc nhu cầu sử dụng vốn ngắn hạn của Nhà nước, doanh nghiệp, hộ sản xuất,…; Cho vay trung và dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong dài hạn, các dự án đầu tư phát triển của Nhà nước, mua sắm hàng tiêu dùng lâu bền của nhân dân…

- Cho vay không có thời hạn: Thời hạn sử dụng khoản tiền vay và thời điểm hoàn trả tiền vay không được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng.Thay vào đó khách hàng sẽ phải chịu một số điều kiện về thu hồi khoản vay hoặc việc trả nợ của người vay.Khi Ngân hàng muốn

thu hồi khoản vay thì phải báo trước cho khách hàng trong một thời gian nhất định đủ để người vay tìm được nguồn để trả và có những nguồn thay thế.

*) Căn cứ vào phương thức đảm bảo cho khoản vay có : Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản Vấn đề này đã được trình bày tại mục 1.1 của chuyên đề.

3.2 Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại

3.2.1 Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay ở NHTM

Hoạt động cho vay là nghiệp vụ chủ yếu và mang lại phần lớn lợi nhuận cho ngân hàng thương mại, đồng thời cũng xảy ra rủi ro nhiều nhất.Các NHTM hiện nay thực hiện rất nhiều các hình thức tài trợ cho khách hàng từ cho vay ngắn, trung và dài hạn, chiết khấu thương phiếu, bảo lãnh cho khách, mua các tài sản để cho thuê…Đứng trước những rủi ro từ rất nhiều phía thì vấn đề an toàn luôn được xem là tối quan trọng, bất luận như thế nào thì vấn đề phòng tránh cho những lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại cũng sẽ được các NHTM đưa lên hàng đầu.

Trong một bài viết trên tạp chí Ngân hàng của Tiến sĩ Phan Thị Thu Hà đã nhận định rằng: Thông thường, “ để đảm bảo an toàn trong cho vay, khi xem xét một khách hàng Ngân hàng sẽ tập trung vào 3 yếu tố chính: Uy tín của khách hàng, hiệu quả của dự án, và tài sản đảm bảo.” Và “ mỗi yếu tố đều được Ngân hàng nhắc đến trên quan điểm an toàn và sinh lợi”.Sau đây sẽ là những phân tích về các yếu tố :

 Về uy tín của khách hàng: Uy tín là một yếu tố khó định lượng, trên quan điểm của Ngân hàng nó được cấu thành bởi một loạt những yếu tố khác nhau như: tình hình tài chính mạnh, mối quan hệ lâu dài, thường xuyên, trả nợ sòng phẳng, hoặc dự án có hiệu quả… Uy tín nói lên một mối quan hệ chắc chắn, tin tưởng lẫn nhau.Mặc dù uy tín có thể coi là một tài sản hữu hình rất lớn của khách hàng đối với Ngân hàng, song nếu trường hợp người vay mất khả năng chi trả thì uy tín chắc chắn sẽ giảm sút và tất nhiên ngân hàng không thể bán uy tín của khách hàng đi để thu nợ.Thêm nữa, ở Việt Nam vẫn chưa có một tổ chức phân tích và xếp hàng doanh nghiệp nên việc ngân hàng muốn phân tích uy tín của khách hàng cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn đấy là chưa

kể đến số liệu của người vay dù uy tín vẫn có thể rất thiếu trung thực, hoặc thậm chí trình độ phân tích tài chính khách hàng của nhiều cán bộ ngân hàng còn nhiều hạn chế.

Phân tích trên cho thấy rằng, cho vay dựa trên uy tín của khách hàng sẽ đem lại nhiều rủi ro hơn cho các Ngân hàng, nhất là trong điều kiện Việt Nam.

 Về hiệu quả dự án: Đây là một vấn đề khó đối với cán bộ Ngân hàng.Bởi nói đến một dự án là nói đến hàng loạt yếu tố cần xem xét và hầu hết đều mang tính dự báo có nghĩa là tất cả những gì đang xem xét là những cái có thể sẽ cũng có thể không thực sự xảy ra.Các chỉ tiêu để xem xét tính hiệu quả của một dự án như NPV( giá trị hiện tại của các dòng tiền), IRR( tỷ lệ hoàn vốn nội bộ) đều được tính trên số liệu của 5 – 10 năm sau Khi mà thị trương chưa biết sẽ xảy ra những sóng gió gì cộng với hành lang pháp lý chưa thực sự đồng bộ thí những dự báo cho 5 – 10 năm sau chắn hẳn sẽ có những sai sót.Một điều cần nhắc tới nữa là các chi phí cho thẩm định một dự án thường rất cao nên yếu tố thứ 2 này thường làm cho các cán bộ cho vay của ngân hàng gặp nhiều tình huống khó khăn.

 Tài sản đảm bảo: Đây là yếu tố thứ 3 khi ngân hàng xem xét khách hàng của mình.Trong trường hợp uy tín của khách hàng và hiệu quả dự án chưa đủ cơ sở chắc chắn cho việc thu hồi nợ thì tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 ngân hàng chắc chắn sẽ có khi nguồn trả nợ thứ nhất là thu nhập từ hoạt động của khách hàng không đủ bảo đảm chi trả.Tài sản bảo đảm được nói đến ở đây chính là các tài sản hữu hình thuộc quyền sở hữu của khách hàng hoặc bên bảo lãnh cho khách hàng Ngân hàng sẽ yên tâm hơn về khoản cho vay của mình khi được nhận thế chấp hoặc cầm cố các tài sản hữu hình đã được pháp luật xác nhận này đặc biệt khi nó có tính thanh khoản và giá trị cao Tài sản hữu hình, chắc chắn sẽ xác định giá dễ hơn, nó cũng thực tế hơn bởi nó là những cái có thực ở hiện tại không giống những cái vô hình là uy tín hay cái tương lai khó xác định là hiệu quả dự án.

Những phân tích và những lập luận trên đây không nằm ngoài mục đích muốn giải thích rằng: các Ngân hàng, nhất là các NHTM ở Việt Nam coi tài sản đảm bảo là yếu tố hàng đầu trong việc ra quyết định cấp tín dụng nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình.

3.2.2 Khái niệm và phân loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay.

- Đối với các tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước.

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh.Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải co giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

 Tài sản được phép giao dịch: tài sản phải được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, cho, biếu, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.

 Tài sản không có tranh chấp:

 Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

3.2.2.2 Phân loại tài sản theo hình thái vật chất.

 Bất động sản: là những tài sản không thể di dời được như: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền trên đất…Các công trình xây dựng trên đất gồm: Nhà ở, cửa hàng, nhà xưởng, khách sạn, văn phòng…

 Động sản bao gồm:

- Chứng từ có giá như: tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu dài hạn, chứng khoán của các tổ chức tài chính lớn, công ty lớn.- Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các tài sản cố định.

- Hàng hoá trong kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm,…

- Các tài sản khác như: Vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả của bên thứ ba như các khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hoá…và một số quyền như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên …

3.2.2.3 Phân loại tài sản theo nguồn hình thành.

 Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của khách hàng vay: Đây là những tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng lâu dài của khách hàng vay Những tài sản này được hình thành từ nguồn vốn của chính khách hàng và có từ trước khi khách hàng đề nghị vay vốn.

 Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của bên bảo lãnh: Đây là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bên bảo lãnh đem làm tài sản đảm bảo cho khách hàng vay Đây là hình thức bảo đảm kép nhằm đề phòng khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có thể xử lý tài sản kèm theo của bên thứ ba.

 Tài sản hình thành từ vốn vay: khách hàng vay dùng những tài sản hình thành từ chính nguồn vốn vay được làm tài sản đảm bảo cho khoản vay đó.

3.3 Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

3.3.1 Khái niệm và vai trò của hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay.

Ở bất kì một NHTM nào thì nghiệp vụ cho vay cũng ít nhiều liên quan

đến việc thế chấp, cầm cố tài sản Trong cho vay có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp như vậy thì phần lớn Ngân hàng quyết định mức cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo tiền vay với tỷ lệ giới hạn theo quy định của Nhà

nước và của riêng Ngân hàng.Trong số những tài sản đảm bảo này có những loại đã dễ dàng xác định về giá trị như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá…nhưng đa phần sẽ là những tài sản cố định khó xác định giá như: bất động sản, nhà xưởng, dây chuyền máy móc thiết bị, ngoài ra còn một số động sản như: Nguyên vật liệu, hàng tồn kho… Chính vì sự đa dạng và tính phức tạp của hàng loạt những tài sản mà khách hàng đưa ra làm tài sản đảm bảo đòi hỏi mỗi Ngân hàng phải có những phương pháp, cách thức định giá hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và của chính Ngân hàng.Có như vậy Ngân hàng sẽ giữ được những khách hàng thường xuyên, đồng thời thu hút thêm được ngày càng nhiều khách hàng hơn khi mà uy tín của khách hàng ngày càng được nâng cao.

Tương tự như khái niệm đã trình bày ở mục 2.1 “Định giá tài sản đảm

bảo chính là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm” Có thể hiểu một cách đơn giản hơn thì định giá tài sản là việc

xác định giá trị tài sản ở trên thị trường tại thời điểm mà hợp đồng tín dụng được ký.

Với nhiều loại tài sản đảm bảo như vậy mà mỗi loại tài sản thì có những đặc trưng khác nhau về độ hao mòn, khả năng bán và mức độ chịu ảnh hưởng bởi các biến động về giá trên thị trường.Vì vậy, việc xác định chính xác, phù hợp với thời điểm cho một tài sản đảm bảo là rất quan trọng trong hoạt động cho vay của Ngân hàng.

3.3.2 Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm

Điều 6 Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định: “Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản đảm bảo tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèm

theo hợp đồng bảo đảm.” Bởi vậy, khi xem xét cơ sở định giá tài sản đảm bảo cần xét cả cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế.

3.3.2.1 Cơ sở pháp lý

Chính là những văn bản pháp luật hiên hành liên quan đến tài sản đảm bảo, định giá tài sản đảm bảo, thẩm định giá…của Nhà nước, Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng Trung ương, các bộ, ban, ngành có thẩm quyền liên quan…và của chính Ngân hàng.(Các văn bản được nêu tên tại phụ lục của chuyên đề).

3.3.2.2.Cơ sở kinh tế

 Giá trị còn lại của tài sản đảm bảo ( thường áp dụng đối với các tài

sản cố định): giá trị còn lại của tài sản cố định chính là bằng Nguyên giá trừ đi những hao mòn trong quá trình sử dụng nó.Trong đó:

- Nguyên giá: là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài sản đó tính đến thời điểm đưa tài sản đó vào sử dụng, nguyên giá được tính dựa trên giá trị trên sổ sách của tài sản này tại đơn vị vay vốn.

- Hao mòn: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình Hao mòn lúc này được tính bằng tổng cộng số tiền được phân bổ từ nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất, kinh doanh qua các kỳ hoạt động tính đến thời điểm định giá.Việc xác định hao mòn sẽ cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khi tham gia vào quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng cần chú ý đến thực trạng các đặc tính của từng loại tài sản do những hao mòn tự nhiên và những hao mòn do tiến bộ của khoa học làm cho những tài sản này bị mất giá.

 Giá trị của tài sản đảm bảo tại thời điểm định giá phụ thuộc vào

khả năng phát mại và quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường:

Mức giá xác định phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phát mại của tài sản có nghĩa là việc định giá lúc này chịu ảnh hưởng theo mức giá chung của thị trường.Nếu định giá cho tài sản đảm bảo quá cao thì sẽ vượt quá khả năng của các chủ thể muốn mua khi đó khả năng phát mại thấp.Còn nếu định giá thấp thì Ngân hàng phải tính đến các chi phí mà mình bỏ ra.

 Giá trị thị trường của tài sản đảm bảo: Việc định giá tài sản đảm

bảo phải căn cứ vào giá trị của nó tại thời điểm hiện tại trên thị trường mà cơ sở chính là tài sản cùng loại “ Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào thời điểm định giá, giữa một bên tình nguyện mua và một bên tự nguyện bán trong một giao dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý, trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không có một sự ép buộc nào”.Ngoài ra, còn có một khái niệm thông dụng nữa của giá trị thị trường: “Giá trị thị trường là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản, phù hợp với khả năng của người bán và người mua trong một thị trường mở và cạnh tranh; Là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản,không phải chịu bất kỳ một sự kích động quá mức nào”.Việc định giá phù hợp với giá trị thị trường rất quan trọng.Nếu tài sản đảm bảo được định giá quá cao Ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong xử lý khi khách hàng không trả được nợ Nếu định giá quá thấp ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, khách hàng sẽ có xu hướng tìm đến những tổ chức tín dụng khác mà với tài sản đảm bảo đó mà họ vẫn vay được lương vốn lớn hơn.

3.3.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Giá trị của một tài sản bất kỳ luôn chịu ảnh hưởng của quy luật giá trị và những quy luật kinh tế khác Bởi vậy, khi định giá tài sản đảm bảo cần tuân theo những nguyên tắc kinh tế nhất định.Những nguyên tắc này có quan hệ chặt chẽ với nhau và bổ sung cho nhau nên khi đặt nó trong việc định giá tài sản cần xem xét trên phương diên của cả tổng thể.Có 11 nguyên tắc sau:

1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Sử dụng tài sản đạt mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế- xã hội phù hợp, mà một tài sản có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính, và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

2) Nguyên tắc cung - cầu:

Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung- cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế- xã hội khác biệt với

những thuộc tính của các tài sản khác.Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản.

3) Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản cũng được thay đổi trong quá trình hình thành và trong quá trình sử dụng.Sự thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến.Chính bản thân mỗi yếu tố ảnh hưởng cũng luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, khi đó giá trị tài sản mới được phản ánh chính xác nhất

4) Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.Giới hạn trên của tài sản được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm chễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và vào cùng một thời điểm.

5) Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức độ hữu dụng cao nhất.Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần phải xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.

6) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư vấn tăng lên và tăng liên tục đến một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư vấn tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.

7) Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất( đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối theo từng yếu tố này.Nếu việc phân phối thực hiện theo nguyên tắc kể trên thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, quản lý, lao động sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

8) Nguyên tắc đóng góp:

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản Có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

9) Nguyên tắc tuân thủ:

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.

10) Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác.Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.

11) Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai.

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

3.3.4 Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Chuyên đề này nghiên cứu các phương thức định giá tài sản đảm bảo khi đã phân loại tài sản theo hình thái vật chất Vì các tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng đa phần là bất động sản nên chuyên đề tập trung nghiên cứu sâu vào định giá bất động sản.

3.3.4.1 Định giá đối với bất động sản

Bất động sản chính là những tài sản không thể di dời được Theo điều

174 Bộ luật Dân sự thì “bất động sản bao gồm đất đai và tất cả những gì

do con người tạo ra gắn liền một cách vững chắc và lâu dài với đất đai”

Thông thường, bất động sản đem thế chấp thường là quyền sử dụng đất và những công trình xây dựng trên đất.

Một hệ thống kinh tế hoàn chỉnh và thống nhất là một hệ thống bao gồm cả kinh tế vi mô và kinh tế vĩ mô Việc định giá bất động sản là hoạt động kinh tế vi mô, bởi vì những người định giá nhìn vào sự tương tác của người mua và người bán trong một thị trường cụ thể và duy nhất để ước tính giá trị bất động sản trên thị trường đó Tuy nhiên, người định giá không thể không nắm vững kinh tế vĩ mô, thông qua bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xác định nhu cầu tổng hợp về hàng hoá, dịch vụ và những tác động của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước tới thị trường bất động sản đặc biệt là đất đai Một sự hiểu biết toàn diện về kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc có hiệu quả cao.

Giá trị của một bất động sản được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng tương lai theo dự tính, thông qua việc sử dụng nó để thoả mãn các yêu cầu khác nhau của con người trong xã hội Nếu có một thị trường cho một bất động sản, thì những tính hữu dụng riêng của bất động sản sẽ là khả năng để thực hiên việc trao đổi ( thanh toán).Tất nhiên, giá trị trao đổi sẽ thay đổi tuỳ theo chức năng sử dụng riêng và tuỳ theo tình hình cung cầu loại bất động sản đó trên thị trường.Khi này thị trường được xem là hệ thống phân phối bất động sản tốt nhất trong xã hội Bất động sản sẽ thuộc về cá nhân nào tìm được tính hữu dụng lớn nhất cho mình và khi đó hành vi trao đổi( thanh toán) được thực hiện.

Như vậy, có thể hiểu giá trị của một tài sản nói chung hay của một bất động sản nói riêng xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn 4 điều kiện:Tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được.

*) Các yếu tố cần xem xét khi định gia một bất động sản:

 Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản bao gồm 4 nhóm sau:

a) Nhóm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do vị trí của bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.Những bất động sản ở khu vực ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó trong trung tâm thường có giá trị lớn hơn các bất động sản cùng loại nhưng lại nằm ở các khu vực ngoài hoặc ven trung tâm.Hoặc có những bất động sản ở vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông lại có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực, cùng vùng nhưng không ở vị trí ngã ba, ngã tư.Kinh nghiệm định giá của nhiều nước cho thấy việc đánh giá xem xét ưu thế về vị trí của bất động sản là vô cùng quan trọng đặc biệt đối với người định giá.

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

- Địa hình bất động sản: sự tác động nhiều hay ít của địa hình bất động sản còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cần bất động sản là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại- dịch vụ Địa hình cao hay thấp hơn vùng xung quanh quyết định rất nhiều đến giá trị của bất động sản.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc công trình xây dựng trên đất): Điều này có thể thấy rõ nếu làm phép so sánh giữa hai bất động sản có chi phí xây dựng như nhau nhưng bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu hơn sẽ được định giá cao hơn.

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: tuỳ mục đích sử dụng mà bất động sản đó được đánh giá cao hay thấp.

- Môi trường xung quanh bất động sản là trong lành hay o nhiễm.

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố này tuỳ thuộc vào vùng địa lý.Ví dụ như ở phía Bắc nước ta mặt tiền hướng Đông- Bắc thường không có giá trị bằng mặt tiền hướng Đông- Nam.

- Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ, chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản

- Các tình trạng sở hữu đối với bất động sản: tình trạng tranh chấp, cho thuê, thế chấp…

d) Nhóm yếu tố về tâm lý- xã hội:

- Tình trạng những người sống trong ngôi nhà( nếu bất động sản là nhà ở) về sức khoẻ, thu nhập, mối quan hệ tình cảm những người đang sống với chủ nhân của bất động sản…

- Tình hình kinh doanh của người đang kinh doanh trên bất động sản. Các yếu tố liên quan đến thị trường:

a) Tính hữu dụng của bất động sản;

b) Nhu cầu về bất động sản trên thị trường ;

c) Tình trạng khan hiếm bất động sản trên thị trường;

d) Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được trên thị trường.

 Các yếu tố chung bên ngoài:

a) Các yếu tố pháp lý, Nhà nước và chính trị: Tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, lượng giao dịch bất động sản trên thị trường tăng lên hay giảm đi, sự tăng giảm đó diễn biến nhanh hơn so với diễn biến của hoạt động đầu tư vấn vào lĩnh vực bất động sản, cân bằng cung - cầu bị phá vỡ kéo theo sự tăng hoặc giảm giá bất động sản trên thị trường.

Ở nước ta, các chính sách tác động đến giá trị bất động sản mà người định giá phải biết bao gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được chuyển quyền sử dụng đất;

- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vấn vào lĩnh vực bất động sản;

- Các chính sách thuế của Nhà nước về bất động sản.

b) Các yếu tố thuộc kinh tế Vĩ mô: Đó là các yếu tố liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương.Các yếu tố này ảnh hưởng đến:tình hình cung - cầu bất động sản; điều kiện tham gia bất động sản; hiện trạng các vùng lân cận( cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc, điện, nước,…); mức độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng; thu nhập người dân

trong vùng đó; khả năng đáp ứng tín dụng và nhu cầu tín dụng trong vùng; số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tín dụng…

c) Các yếu tố về xã hội: Khi nghiên cứu các yếu tố về xã hội người định giá cần chú ý các yếu tố cụ thể sau:

- Đăc điểm khu dân cư- Mật độ dân số

- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng- Dịch vụ giáo dục, y tế trong vùng

- Tình hình an ninh trong vùng.

*) Các khái niệm thông dụng trong định giá bất động sản:

a) Tuổi của công trình

- Tuổi thực tế của công trình: Là khoảng thời gian tính từ năm xây dựng công trình đến khi công trình không còn sử dụng được.

- Tuổi có hiệu quả của công trình ( tuổi kinh tế): Là khoảng thời gian ước tính sử dụng công trình vào mục đích kinh tế dựa trên sự so sánh các công trình cùng loại và điều kiện thực tế của tài sản Tuổi hiệu quả của công trình thường thấp hơn tuổi thực tế của công trình đó.

b) Các cách tính giá bất động sản

- Giá tính theo diện tích (m2): Là giá được tính bằng cách chia toàn bộ

giá thành xây dựng của toà nhà cho tổng diện tích sàn tính từ mặt ngoài tường bao (diện tích tầng trệt) hoặc cho diện tích tính từ mặt ngoài tường bao của mỗi tầng nhà.

-Giá tính theo thể tích ( m3): Là giá tính theo m3 bên trong của toà nhà Nó được tính bằng cách chia toàn bộ chi phí xây dựng của một toà nhà cho số m3 trong nhà.

- Giá tính theo hàng mục:Một phương pháp ước tính giá theo hạng mục

và ước tính giá theo từng hạng mục đó.Ví dụ: Một công trình có thể chia thành các hạng mục sau: Đào móng, xây thô, trát vữa tường và làm phào, lát

gạch nền và sàn, hệ thống khung cửa, cửa và tay vịn cầu thang, hệ thống điện, nước…Tổng chi phí của tất cả các hạng mục chính là giá trị của công trình.

- Giá gốc: Là giá ban đầu của bất động sản.Giá ban đầu của bất động sản

có thể là giá để tạo ra bất động sản ( gồm giá đất và giá tạo ra các công trình xây dựng gắn liền trên đất) hoặc cũng có thể là giá mua bất động sản.

 Công thức tính giá bất động sản

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể.Biểu diễn bằng chữ,một mô hình đã nêu có dạng như sau:

AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA (1)Trong đó:

AP: Là giá bất động sản chủ thểS: Giá bán của bất động sản so sánh

BA: Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất

BeA: Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất

GA: Lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất

IA: Là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ thời điểm bán đến thời điểm điều tra

CA: Là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện quy hoạch xây dựng

NA: Là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh.

Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản so

sánh với bất động sản chủ thể Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %) Ví dụ, điều chỉnh tỷ lệ lạm phát được xác định bằng công thức sau:

Trong đó:

T: là thời gian kể từ lúc bán đến thời điểm điều tra tính bằng tháng

i: Là tỷ lệ lạm phát(%) theo năm ( cũng có thể theo tháng) ghi nhận được tại địa phương nơi có bất động sản bán

S: là số tiền bán được tại thời điểm diễn ra giao dịchIA: Là mức lạm phát.

Trong đó:

* T là thời gian kể từ lúc bán đến thời điểm điều tra tính bằng tháng; * i là tỉ lệ lạm phát (%) theo năm (cũng có thể theo tháng) ghi nhận đựợc tại địa phương nơi có bất động sản bán;

* S là số tiền bán được tại thời điểm diễn ra giao dịch; * IA là mức lạm phát

Ví dụ: Một bất động sản được bán vào tháng 1 năm 2000 với giá bán là

500 triệu đồng Điều chỉnh giá trị thực của số tiền đã bán bất động sản nói trên vào thời điểm 01/4/2001, biết tỷ lệ lạm phát cụ thể như sau:

- Tỷ lệ lạm phát cả năm 2000 là 10 %; - Tháng 1/2001 tỷ lệ lạm phát là 0,7 %; - Tháng 2/2001 tỷ lệ lạm phát là 0,9 %; - Tháng 3/2001 tỷ lệ lạm phát là 0,8 %;

- Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 31/1/2001 là:

110 + (110 x 7/1000) = 110,77

(Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến 31/1/2001 là 10,7 %) - Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 28/2/2001 là:

110,77 + (110,77 x 9/1000) = 111,76

(Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 28/02/2001 là 11.76 %) - Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 31/3/2001 là:

111,76 + (111,76 x 8/1000) = 112,65 (3)(Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến 01/4/2001 là 12,65 %)

Như vậy, công thức (3) là một công thức tổng quát, nó chỉ đơn thuần phản ánh phương pháp điều chỉnh giá bán đối với tài sản so sánh được bán ở thời điểm tháng 1/2000 và được phân tích tại thời điểm 1/4/2001 Một mô hình (công thức) hoàn chỉnh của phương pháp so sánh trực tiếp sẽ gồm một hệ thống các phương trình tổng quát phản ánh tất cả những điều chỉnh như về vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý (nếu có sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể) tương tự như phương trình để tính toán sự điều chỉnh về lạm phát nêu trên.

 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp

*) Đối tượng:

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua, bán trên thị trường Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới 98% số các bất động sản được tính giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương pháp này được sử dụng nhiều là vì:

- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;

- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận.

*) Phạm vi:

- Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng( nhà ở) hoặc đất trống trong khu vực dân cư, các bất động sản thương mại- dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường.

- Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở,

trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh.

*) Yêu cầu của phương pháp

- Phương pháp so sánh trực tiếp đỏi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có những đặc điểm tương đối giông bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); trên cở sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ước tính giá trị của bất động sản chủ thể.

- Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị trường Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bất động sản trên thị trường cần thoả mãn các điều kiện sau đây:

+ Các cuộc mua bán được thu thập phải gần với thời điểm điều tra để tránh sự biến động quá lớn của thị trường.

+ Các cuộc đã mua bán bất động sản phải được thông tin đầy đủ hoặc được rao bán trên phương tiện thông tin đại chúng, tại các văn phòng tư vấn vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư.

+ Các thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.

 Hạn chế của phương pháp so sánh:

- Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển.Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

- Phương pháp này sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trường bất động sản là thị trường tĩnh Vì vậy, khi thị trường tồn tại những biến động mạnh thì phương pháp so sánh tỏ ra kém hiệu quả.

II PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

 Khái niệm

Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cở sở lý thuyết cho răng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư vấn