2. TèNH HèNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CH
2.2.2. Thực trạng hoạt động định giỏ tài sản đảm bảo tại Chi nhỏnh
NHNo&PTNT Thăng Long.
2.2.2.1.Vai trũ của hoạt động định giỏ tài sản đảm bảo đối với khoản tớn dụng được cấp.
Những phõn tớch từ đầu chuyờn đề cho đến mục 2.2.1.2. đó cho thấy một cỏi nhỡn tổng quỏt về tài sản đảm bảo và tầm quan trọng của nú khi quyết định cho một khỏch hàng vay bằng hỡnh thức cho vay cú tài sản bảo đảm.Lỳc này với Ngõn hàng thỡ việc tài trợ tớn dụng cho khỏch hàng bao nhiờu phụ thuộc vào giỏ trị của tài sản đảm bảo mà khỏch hàng đem thế chấp hay cầm cố. Điều này lại hoàn toàn phụ thuộc vào cỏn bộ thẩm định giỏ.Tương ứng với giỏ trị của tài sản đảm bảo là bao nhiờu sẽ cho một tỷ lệ tương ứng để ra quyết định cấp tớn dụng là bấy nhiờu. Như vậy, cú thể thấy rằng định giỏ là khõu quan trọng gần như quyết định cho việc ra quyết định của Ngõn hàng về lượng tư bản cấp cho một khỏch hàng xin vay.
Việc định giỏ tài sản đảm bảo càng hợp lý, càng chớnh xỏc sẽ thỡ cơ sở nội dung trong quyết định cho vay càng được chớnh xỏc hạn chế được tổn thất cho Ngõn hàng khi rủi ro xảy ra đồng thời làm thoả món những kỳ vọng về một khoản vay lớn của cỏc khỏch hàng của Ngõn hàng.Khi đú, họ- những khỏch hàng sẽ cú những nỗ lực cao hơn trong hoạt động sử dụng vốn vay của mỡnh để cú thể thu hồi lại tài sản đó cầm cố, thế chấp.
Khi những biến động trờn thị trường hàng hoỏ, thị trường tiền tệ vẫn diễn ra từng ngày, từng giờ và làm ảnh hưởng đến tỡnh hỡnh sản xuất kinh doanh của khỏch hàng.Việc định giỏ tài sản chớnh xỏc phự hợp với những diễn biến thị trường quỏ khứ, hiện tại và tương lai tạo cho ngõn hàng một uy tớn vững chắc tăng cường khả năng cạnh tranh trờn thị trường.Và đặc biệt tạo nờn mối quan hệ bền vững với những khỏch hàng hiện tại và cả những khỏch hàng tương lai.
Tại chi nhỏnh Thăng Long cú những khoản vay rất lớn lờn tới con số hàng trăm tỷ đồng và tương ứng với nú sẽ là những tài sản thế chấp định giỏ tương đương, nờn chuyờn đề này chỉ tập trung nghiờn cứu về định giỏ tài sản đảm bảo đối với những khoản cho vay mà tiến hành định giỏ trực tiếp là cỏc cỏn bộ phũng tớn dụng.
2.2.2.2. Quy trỡnh định giỏ tài sản bảo đảm tại Chi nhỏnh
a) Với bất động sản
Bước 1: Xỏc định vấn đề
Trong bước này thẩm định viờn cần nhận biết về bất động sản cần thẩm định giỏ, xỏc định quyền sở hữu, sử dụng đối với bất động sản, mục đớch và thời điểm thẩm định giỏ…cụ thể :
1) Nhận biết bất động sản cần thẩm định giỏ a) Cỏc cỏch nhận biết bất động sản:
- Theo địa chỉ hành chớnh: Như số nhà, tờn đường phố - Theo địa chỉ địa chớnh:
- Theo mụ tả phỏp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - Sơ đồ trớch thửa) b) Xỏc định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đớch thực của BĐS. 2) Xỏc định cỏc quyền sở hữu, sử dụng đối với bất động sản - Quyền sử dụng đất
- Quyền sở hữu cỏc tài sản gắn liền với đất 3) Xỏc định mục đớch thẩm định giỏ
- Xỏc định mục đớch thẩm định giỏ
- Xỏc định phương phỏp và những tài liệu liờn quan đến cần thiết cho thẩm định giỏ.
4) Xỏc định thời điểm thẩm định giỏ và ngày thẩm định giỏ
5) Thoả thuận với khỏch hàng về giỏ dịch vụ và thời gian hoàn thành
Bước 2: Lờn kế hoạch thẩm định giỏ
Trong bước này cần giải quyết những vấn đề sau: - Nhận biết những tài liệu cần thiết và nguồn tài liệu - Thiết kế chương trỡnh nghiờn cứu
+ Xỏc định trỡnh tự thu thập và phõn tớch số liệu + Xỏc định nhu cầu về nhõn lực thẩm định giỏ - Xõy dựng đề cương của bỏo cỏo thẩm định giỏ - Xõy dựng chương trỡnh thời biểu cụng tỏc
Bước 3: Thu thập tài liệu
- Phõn biệt tài liệu chủ yếu và thứ yếu
- Cỏc tài liệu tổng hợp về kinh tế, xó hội, chớnh sỏch, mụi trường. - Cỏc tài liệu chi tiết về BĐS cần thẩm định giỏ và BĐS cú thể so sỏnh. - Kiểm chứng số liệu thu thập được
Bước 4: Vận dụng và phõn tớch tài liệu
- Phõn tớch thị trường - Phõn tớch tài sản
- Phõn tớch việc sử dụng tốt nhất và cú hiệu quả nhất
Qua phõn tớch chọn ra phương phỏp định giỏ thớch hợp nhất:
Phương phỏp chi phớ
Phương phỏp so sỏnh trực tiếp
Phương phỏp thu nhập
Phương phỏp thặng dư
Phương phỏp lợi nhuận
Cú một phương phỏp chớnh cũn cỏc phương phỏp cũn lại dựng để đối chiếu.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh bỏo cỏo thẩm định giỏ
Truyền đạt kết quả và cỏc kết luận cỏn bộ thẩm định giỏ một cỏch cú hiệu quả và cú sức thuyết phục đối với người sử dụng thụng tin.
Kết quả thẩm định giỏ phải được truyền tải thụng qua bỏo cỏo bằng văn bản.
Bước 6: Bỏo cỏo thẩm định giỏ
Nờu ra những nội dung chớnh sau: - Mục tiờu của việc thẩm định giỏ
- Mụ tả chớnh xỏc BĐS cần thẩm định giỏ - Thời hạn ước tớnh giỏ trị
- Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tớnh
Bước 7: Lập chứng thư thẩm định giỏ ( phụ lục số 02 Tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam số 04 của Bộ Tài chớnh)
b) Với mỏy múc, thiết bị
Bước 1: Xỏc định vấn đề:Thẩm định giỏ một dõy truyền mỏy, thiết bị hay mỏy múc lẻ, số lượng.
- Tờn mỏy, thiết bị - Hóng, model
- Cụng dụng, nước sản xuất - Đặc tớnh kỹ thuật
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giỏ và biểu đồ thực hiện Bước 3: Thu thập tài liệu để làm cơ sở so sỏnh
Bước 4: Phõn tớch số liệu, tài liệu
- Phõn tớch thị trường, cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ - Phõn tớch giỏ mỏy múc, phõn tớch với mỏy chủ thể
Bước 5: Chọn phương phỏp thẩm định giỏ thớch hợp
- Phương phỏp khấu hao
- Phương phỏp so sỏnh trực tiếp - Phương phỏp chi phớ khấu trừ
Bước 6: Lập bỏo cỏo thẩm định giỏ mỏy, thiết bị
2.2.2.3. Cỏc phương thức định giỏ tài sản đảm bảo được ỏp dụng
Trong mục này phần đầu tiờn sẽ trỡnh bày về nội dung định giỏ cỏc loại tài sản bảo đảm và đưa ra cỏc vớ dụ minh hoạ, phần tiếp sau đú sẽ những nhận xột về hoạt động này tại Chi nhỏnh Thăng Long.
Nội dung
a)Với bất động sản
Tại chi nhỏnh Thăng Long cỏc BĐS thế chấp thường là quyền sử dụng đất và cỏc cụng trỡnh xõy dựng trờn đất. Cú thể là : nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng, …
Khi định giỏ đất thế chấp, cỏc cỏn bộ thẩm định sẽ phải kiểm tra, xem xột giỏ thực tế chuyển nhượng tại vị trớ đú, khả năng sinh lời loại đất, loại nhà, tham khảo khung giỏ địa phương, tham khảo giỏ nhà, giỏ đất trờn bản thụng tin thị trường, cỏc trung tõm giao dịch nhà đất, tham khảo giỏ chuyển nhượng nhà đất thực tế ở địa bàn xung quanh, cỏc vựng lõn cận, tại thời điểm nhận thế chấp, giỏ xỏc định nhận thế chấp thương thấp hơn mặt bằng chung.
Với những tài sản đảm bảo giỏ trị nhỏ thỡ cỏn bộ tớn dụng là người trực tiếp thẩm định và phương phỏp sử dụng thường là so sỏnh kết hợp với giỏ trị thị trường.
*) Thẩm định giỏ trị quyền sử dụng đất
Trước hết nhõn viờn thẩm định cần xỏc định, mụ tả lụ đất cần thẩm định giỏ, cú chụp hỡnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đú xỏc định
diện tớch hợp lệ là số liệu về diện tớch hợp lệ ghi trờn tờ khai lệ phớ trước bạ và giấy cụng nhận chủ quyền.Nếu con số trờn 2 loại giấy tờ này là khỏc nhau
thỡ diện tớch đất hợp lệ là diện tớch cú số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi cú số liệu về diện tớch hợp lệ thỡ xỏc định đơn giỏ đất thị trường.Thụng thường, ngoài việc căn cứ theo khung giỏ đất do UBND TP Hà Nội đưa ra qua quyết định 199/2004 thỡ cỏc cỏn bộ tớn dụng thường căn cứ vào những mối quan hệ trao đổi bất động sản này trước đõy; vào cỏc đơn vị định giỏ chuyờn nghiệp, thụng tớn rao vặt trờn cỏc bỏo mua bỏn và thụng tin thị trường khu vực xung quanh lụ đất.
Để thấy rừ quy trỡnh cũng như cỏc phương phỏp cụ thể khi thẩm định giỏ một tài sản đảm bảo bằng BĐS ( gồm quyền sử dụng đất và tài sản xõy dựng trờn đất) xột vớ dụ sau:
Tài sản đem thế chấp là khu đất thuộc sở hữu của bà Nguyễn thị V, quyền sở hữu này do UBND huyện Thanh Trỡ Thành phố Hà Nội cấp ngày 09/09/2003.
- Mụ tả đặc điểm lụ đất: lụ đất được cấp phộp sử dụng với diện tớch hợp lệ là 75m2; vị trớ thửa đất nằm trờn đường vào định cụng hiện nay thuộc quận Hoàng Mai, tp Hà Nội. Thửa đất cú một mặt giỏp phố( thuộc vị trớ 1).
Đối với một số đường phố thuộc quận Hoàng Mai trong quyết định 199/2004 quy định như sau:
Bảng giỏ đất thuộc địa bàn quận Hoàng Mai
Đơn vị tớnh :đ/m2
TT Tờn đường phố
Đoạn đường Giỏ đất ở
Từ đến Vị trớ 1 Vị trớ 2 Vị trớ 3 Vị trớ 4 3 Đường Định Cụng- Lờ Trọng Tấn Đường vào P.Định cụng Lờ Trọng Tấn 11.000.000 7.800.000 7.040.000 6.050.000 20 Đường vào Định Cụng QL1A UBND P.Định Cụng hết địa phận quận Hoàng Mai 12.000.000 8.450.000 7.550.000 6.480.000 23 Giỏp bỏt Giải phúng Trương Định 18.000.000 11.200.000 9.400.000 8.500.000 24 Giải phúng Cầu trắng Bến xe 20.000.000 12.000.000 10.100.000 9.100.000
Giỏp Bỏt
25 Hoàng Mai Đầu
đường Cuối đường 10.000.000 7.200.000 6.500.000 5.600.000 32 Nguyễn An Ninh
Đầu đường Cuối đường
17.000.000 10.700.000 9.100.000 8.200.000
Trong đú:
- Vị trớ 1: Áp dụng đối với thửa đất cú ớt nhất một mặt giỏp với đường phố - Vị trớ 2: Áp dụng đối với thửa đất cú mặt tiếp giỏp với ngừ cú chiều ≥ 3,5m - Vị trớ 3: Áp dụng đối với thửa đất cú mặt tiếp giỏp với ngừ cú chiều 2- 3,5m - Vị trớ 4: Áp dụng đối với thửa đất cú mặt tiếp giỏp với ngừ cú chiều < 2m.
Căn cứ vào những mụ tả về thửa đất cú thể thấy mức giỏ quy định cho 1m2 thuộc thửa đất này lao động là 12.000.000 đồng.
Tài thời điểm thẩm định giỏ ngày 14/12/2005 căn cứ vào thụng tin nhà đất xung quanh khu vực đường vào Định Cụng này giỏ một m2 đất thuộc thửa đất này giao động trong khoảng từ 11,8 đến 12,5 triệu. Nờn tại biờn bản thẩm định giỏ đó quyết định xỏc định mức giỏ là 12triệu VND/m2
Do vậy giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định: = 12.000.000* 7 = 900.000.000 ( đồng)
Vậy tại thời điểm 14/12/2004 quyền sử dụng thửa đất của bà Nguyễn thị V là 900 triệu đồng.
*) Thẩm định tài sản trờn đất.
Dựa vào hiện trạng của tài sản trờn đất cỏn bộ thẩm định của chi nhỏnh sẽ định giỏ thụng qua: thời hạn sử dụng, kiểu dỏng ngụi nhà, kết cấu, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tỡnh trạng phỏp lý…Sau đú trờn cơ sở tham khảo quyết định số 05/QĐ-UB ngày 17/01/2002 của UBND thành phố Hà Nội để xỏc đinh giỏ trị cho ngụi nhà thế chấp. Tại Chi nhỏnh Thăng Long thỡ mức cho vay thường nằm trong khoảng từ 50 – 75 % giỏ trị tài sản thế chấp.
Tiếp tục với vớ dụ về tài sản thế chấp của bà Nguyễn thị V, động thời với thế chấp quyền sử dụng đất bà thế chấp cả tài sản trờn đất là căn hộ 3 tầng vừa hoàn thiện vào thàng 10 năm 2005. Tổng diện tớch sử dụng là 192m2, nhà gạch, lỏt đỏ hoa, trang trớ khỏ đẹp.. theo quyết định số 05/2002/QĐ-UB thỡ
ngụi nhà được xếp vào loại nhà cấp 2 đơn giỏ chuẩn xõy dựng nhà thấp nhất là 1.330.000đ/m2 và cao nhất là 2.300.000đ/m2.
Căn cứ vào đơn giỏ chuẩn kết hợp với giỏ xõy dựng trờn thị trường và sự thoả thuận giữa khỏch hàng và ngõn hàng và do ngụi nhà vừa hoàn thành nờn giỏ được xỏc nhận cho 1m2 xõy dựng là 2.300.000đ/m2.
Giỏ trị ngụi nhà được xỏc định tại thời điểm 14/12/2005 là: 2.300.000* 192= 441.600.000 đồng
Như vậy tổng giỏ trị bất động sản của bà V được định giỏ tại thời điểm ngày 14/12/2005 do cỏn bộ tớn dụng phụ trỏch cho vay đó xỏc định được là:
Tổng giỏ trị = Giỏ trị quyền sử dụng đất + giỏ trị tài sản trờn đất
= 900 + 441,6 = 1341,6 triệu đồng ( một tỷ ba trăm bốn mươi mốt triệu sỏu trăm nghỡn đồng).
Trờn đõy là một trong phương phỏp định giỏ thường được ỏp dụng với định giỏ bất động sản tại Chi nhỏnh Thăng Long do cỏc cỏn bộ phũng tớn dụng trực tiếp thẩm định. Những bất động sản cú giỏ trị lớn phục vụ cho vay theo dự ỏn thường sẽ được phũng tớn dụng chuyển qua phũng thẩm định để cỏc cỏn bộ thẩm định chuyờn sõu định giỏ. Đõy là những quy định truyền thống của hệ thống NHNo&PTNT Việt Nam.
b) Với mỏy múc, thiết bị
Trong phần lý luận của chuyờn đề này đó đưa ra 3 phương phỏp thường được sử dụng để định giỏ mỏy múc thiết bị.Tuy nhiờn, tại chi nhỏnh hầu hết những mỏy múc thiết bị được định giỏ chủ yếu bằng phương phỏp khấu hao thay thế tức là cỏn bộ cho vay sẽ quyết định mức cho vay dựa trờn giỏ trị cũn lại của tài sản bảo đảm là mỏy múc thiết bị. Phương phỏp này cú ưu điểm là đơn giản và dễ thực hiện, cỏn bộ thẩm định giỏ chỉ cần xỏc định chớnh xỏc một tỷ lệ khấu hao tương ứng với từng loại tài sản sao cho phự hợp với thời gian đó sử dụng, trỡnh độ cụng nghệ, tớnh chất lý hoỏ khỏc nhau…và một số yếu tố cần thiết khỏc là cú thể xỏc định được giỏ trị tài sản bảo đảm.
Cụng thức:
Giỏ trị cũn lại = Nguyờn giỏ – Hao mũn trong thời gian sử dụng
Nguyờn giỏ xỏc định trờn cơ sở hoỏ đơn, chứng từ mua mỏy múc thiết bị đú
Hao mũn tài sản = Nguyờn giỏ tài sản * Tỷ lệ khấu hao bỡnh quõn
*)Để hiểu rừ quy trỡnh định giỏ mỏy múc thiết bị ỏp dụng phương phỏp khấu hao thay thế tại Chi nhỏnh Thăng Long xột vớ dụ sau:
Cụng ty cổ phần mỏy tớnh A thế chấp 10 dàn mỏy vi tớnh dell nguyờn chiếc.Vào thời điểm thỏng 11/2005
I.THễNG TIN CHUNG VỀ THIẾT BỊ
- Đặc điểm thiết bị: 20 dàn mỏy Dell FMV 991S; mỗi bộ bao gồm 01CPU, 01 màn hỡnh tinh thể lỏng và cỏc linh kiện đồng bộ kốm theo( bàn phớm, chuột).
- Năm sản xuất: 2002
- Nơi sản xuất: sản xuất tại Trung Quốc
- 20 dàn mỏy này được đưa vào sử dụng tại cụng ty A từ thỏng 11/2002
II.CĂN CỨ THẨM ĐỊNH
- Quyết định 206 của Bộ tài chớnh về chế độ trớch khấu hao tài sản - Phương phỏp tớnh khấu hao thiết bị của cụng ty
- Giỏ thị trường của mỏy tại thời điểm cần thẩm định giỏ - Kết quả khảo sỏt thực tế của thiết bị.
III. PHÂN TÍCH THễNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN
1. Phõn tớch thị trường: Trờn thị trường hiện vẫn cú giao dịch mua bỏn loại mỏy vi tớnh trờn, do đú thu thập được thụng tin của về giỏ thị trường của bộ mỏy trờn (chưa cú thuế GTGT, đó bao gồm cả chi phớ vận chuyển và lắp đặt tận nơi) là 18 triệu đồng, thấp hơn giỏ trị ghi trờn sổ sỏch kế toỏn của cụng ty (giỏ nhập tại thời điểm mua 11/2002 ghi trờn hoỏ đơn là 20 triệu/1dàn)
2. Phõn tớch tài sản : 20 dàn mỏy vi tớnh được thế chấp này được đưa vào sử dụng cựng thời điểm nờn chỉ thẩm định giỏ 1 chiếc từ đú nhõn lờn theo số dàn