QUẢN LÝ XÂY DựNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỞ RỘNG QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘILUẬN ÁN TIÉN S Ĩ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DựNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NGUYỄN HOÀNG MINH QUẢN LÝ XÂY DựNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỞ RỘNG QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIÉN SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ Hà Nội, nă m 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DựNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NGUYỄN HOÀNG MINH QUẢN LÝ XÂY DựNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỞ RỘNG QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH MÃ S Ố: 62 58 01 06 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC Nhà giáo ưu tú PGS TS KTS NGUYỄN TỐ LĂNG Hà Nội, nă m 2015 i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên c ứu c riêng Các số liệu, kết đề xuất luận án trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án ii Lời cám ơn Xin gửi lời cám ơn chân thành tới Nhà giáo ưu tú, Phó giáo sư, Tiến sĩ, Kiến trúc sư, Nguyễn Tố Lăng, người thầy nhiệt tâm hướng dẫn hồn thành luận án giúp tơi có c hội có nhìn đầy đủ, mớ i mẻ lĩnh vực quản lý xây dựng đô thị Xin cám ơn giúp đỡ c Ban Giám hiệu Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, Khoa Sau Đại học, Khoa Quy hoạch Đô thị Nông thôn, đơn vị liên quan đ ã tạo điều kiện giúp đỡ tơi góp phần hồn thành nội dung luận án Xin biết ơn giúp đỡ c chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý đô th ị, bạn bè đồng nghiệp đ ã chia sẻ kinh nghiệm, giúp đỡ nghiên cứu, lý luận khoa học thực tiễn Xin gửi lờicám ơn tới gia đình, người thân ủng hộ tơi suốt q trình nghiên cứu hoàn thành luận án Tác giả luận án Hà Nội, năm 2015 iii DANH MỤC VIẾT TẮT GPQH: Giấy phép quy hoạch GPXD: Giấy phép xây dựng GCN: Giấy chứng nhận GFA (Gross Floor Area): Tổng diện tích sàn xây dựng HSSDĐ: Hệ số sử dụng đất KGCC: Không gian công c ộng KĐ TMR: Khu đô thị mở rộng MĐXD: Mật độ xây dựng MĐXD Brutto: Mật độ xây dựng gộp bao gồm đường giao thông, xanh chung (để tính tốn hệ số sử dụng đất trung bình cho đất theo quy hoạch) MĐXD Nettto: Mật độ xây dựng (để tính tốn hệ số sử dụng đất cho lô đất không bao gồ m đường giao thông, xanh chung theo quy hoạch) NX: Nêm xanh QCVN 01:2008: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng QHCHN2030-2050: Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nộ i đến năm 2030, tầm nhìn 2050 QH: Quy hoạch QHC: Quy hoạch chung QHPK: Quy hoạch phân khu QHCT: Quy hoạch chi tiết QLXD: Quản lý xây dựng TKĐ T: Thiết kế đô thị TC: Số tầng cao xây dựng cơng trình (để tính tốn hệ số sử dụng đất theo quy hoạch) VĐX: Vành đai xanh UBND: Ủy ban nhân dân iv Mục lục PHẦNI: MỞ ĐẦU 1 Tính c ấp thiết c đề tài luận án Mục đích nghiên cứu 3 Đối tượng phạm vi nghiên c ứ u Phương pháp nghiên cứu .4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn c đề tài 6 Những đóng góp c luận n 7 Một số khái niệm liên quan Kết c ấu c luận án .14 PHẦ N 2: NỘI DUNG 16 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ KHU ĐÔ THỊ MỞ RỘNG QUẬ N HÀ ĐÔNG 16 1.1 Tổng quan quy hoạch quản lý xây dựng theoquy hoạch số thành phố giới và' Việ t Nam 16 1.1.1 Thủ đô London, Anh 16 1.1.2 Thành phố Thượng Hải, TrungQuốc 17 1.1.3 Thủ đô Bangkok, Thái Lan 18 1.1.4 Thành phố Hồ Chí Minh, Việt N am .19 1.2 Khái quát quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Nội 20 1.2.1 Khái quát hệ thống pháp lý quy hoạch xây dựng 21 1.2.2 Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội trước mở rộng năm 2008 22 1.2.3 Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 26 1.3 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Hà Nội .28 1.3.1 Q trình hồn thiện thể chế pháp lý công tác quản lý xây dựng Việt Nam giai đoạn sau ĐỔI MỚI (1986) 28 1.3.2 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Hà Nội 29 1.3.3 Chứng giấy phép QLXD theo quy hoạch 30 1.3.4 Công tác tra, kiểm tra 32 1.3.5 Mơ hình máy quản lý nhà nưóc quy hoạch xây dựng 33 1.3.6 Một s ố thí điểm đổi cơng tác QLXD Hà Nộ i 36 1.4 Thực trạng khu vực đô thị mở rộng quận Hà Đông 37 1.4.1 Thực trạng quận Hà Đông " 37 1.4.2 Khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 39 1.4.3 Thực trạng khu vực đô thị m ới 43 1.4.4 Thực trạng khu vực đô thị hữu làng xóm thị h ó a .44 1.5 Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông.45 1.5.1 Quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch chung QHPK .45 1.5.2 Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch 47 v 1.5.3 Quản lý c ấp phép xây dựng địa bàn quận Hà Đông 48 1.5.4 Quản lý tiêu sử dụng đất theo quy hoạch 49 1.5.5 Quản lý tiêu sử dụng đất khu vực đô thị 50 1.5.6 Quản lý tiêu sử dụng đất khu vực thị hiệnhữuvà làng xóm thị h ó a 53 1.5.7 Một s ố c chế ưu đãi quản lý xây dựng theo quy hoạch 56 1.6 Các cơng trình nghiên cứu khoa học cơng bố cóliên quan đế n đề tài56 1.6.1 Nhóm nghiên c ứu sách quản lý vĩ m : .57 1.6.2 Nhóm nghiên c ứu vấn đề c ụ thể 58 1.6.3 Nhóm nghiên cứu vấn đề liên quan 59 1.7 Những vấn đề cần phải nghiên cứu 60 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ Mở r ộ NG QUẬ N h Đ ô Ng 61 2.1 Một số xu hướng quản lý xây dựng phát triể n đô thị 61 2.1.1 Xu hướng quản lý phát triển đô thị .61 2.1.2 Xu hướng phân bố dân c đô thị Việt N am .62 2.1.3 Bản sắc đô thị tinh thần nơi chốn 63 2.1.4 Vai trò c c ộng đồng quản lý KGCC .64 2.1.5 Nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR 65 2.1.6 Tác động c sách quản lý đất đai công tác QLXD theo quy hoạch KĐTMR 66 2.1.7 Xu quản lý tiêu sử dụng đất 68 2.1.8 Chính sách phát triển chương trình ưu đãi 72 2.1.9 Đổi nội dung c ấp giấy phép gắn với c chế ưu đãi HSSDĐ 73 2.2 Cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch 74 2.2.1 Luật Thủ đô 74 2.2.2 Luật Quy hoạch đô thị Nghị định 75 2.2.3 Luật Xây Dựng 2014 v 75 2.2.4 Nghị Định 11/2013/NĐ-CP Quản lý đầu tư phát triển đô th ị 76 2.2.5 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội .77 2.2.6 Định hướng QHCHN 2030-2050 cho KĐTMR quận Hà Đông 78 2.2.7 Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội .78 2.2.8 Các c sở quản lý xây dựng theo quy hoạch 79 2.2.9 Hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn 82 2.3 Cơ sở thí điể m chương trình ưu đãi KĐ TMR quận Hà Đông 85 2.3.1 Cơ s pháp lý xây dựng chương trình ưu đãi .85 2.3.2 Quyền phát triển không gian 86 2.3.3 Cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian 87 2.4 Bài học kinh nghiệ m quản lý xây dựng theo quy hoạch 89 2.4.1 Kinh nghiệm nưóc 89 2.4.2 Kinh nghiệm quốc tế 92 vi CHƯƠ NG GIẢI PHÁP QUẢ N LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỞ RỘNG QUẬN HÀ ĐÔNG.’ 101 3.1 Quan điể m, mục tiêu, nguyên tắ c .101 3.1.1 Quan điểm 101 3.1.2 Mục tiê^ 101 3.1.3 Nguyên tắc 101 3.2 Giải pháp đồng thể chế quản lý xây dựng theo quy hoạch103 3.2.1 Đổi nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 104 3.2.2 Đổi sách ưu đãi quản lý xây dựng theo quy hoạch 109 3.2.3 Đổi quy định tổng diện tích sàn xây dựng theo quy hoạch 113 3.2.4 Đổi nội dung giấy phép quản lý xây dựng theo quy hoạch L ' ;T;;';;;;;;; .114 3.2.5 Thí điểm c chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian 115 3.2.6 Tăng c ường máy quản lý khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 117 3.3 Nội dung QLXD theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 119 3.3.1 Quản lý địa điểm theo quy hoạch 119 3.3.2 Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch 119 3.3.3 Quản lý hệ thống tiêu sử dụng đ ấ t 120 3.3.4 Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch 121 3.3.5 Quản lý chương trình ưu đãi 122 3.3.6 Quản lý tham gia c ộng đồng 128 3.3.7 Thanh tra, kiểm tra 130 3.4 Áp dụng quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐ TMR ph ường La Khê.132 3.4.1 Vị trí, ranh giới khu vực nghiên cứu 132 3.4.2 Hiện trạng khu đô thị mở rộng phường La Khê .133 3.4.3 Chỉ tiêu sử dụng đất KĐTMR phường La K .135 3.4.4 Đổi quản lý tiêu sử dụng đất 136 3.4.5 Đổi nội dung c ấp GPXD 138 3.4.6 Đổi quản lý có tham gia c ộng đồng .139 3.5 Bàn luận kết nghiên cứu 139 3.5.1 Bàn luận yêu c ầu hoàn thiện thể chế QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông 140 3.5.2 Bàn luận nội dung đổi công tác quản lý tiêu sử dụng đất ;;;;; L 140 3.5.3 Bàn luận đề xuất áp dụng ưu đãi QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông .142 3.5.4 Bàn luận tầm quan trọng c tham gia c ộng đồng QLXD theo quy hoạch KGCC 144 PHẦ N III: KẾT LUẬ N VÀ KIẾN NGHỊ .146 vii DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐÉN LUẬN Á N l49 TÀI LI ỆU THAM KHẢO l50 PHẦ N PHỤ L ỤC 160 1.1 Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội qua giai đoạn trước mở rộng 1.2 Nội dung GPXD Sở Xây Dựng Hà Nội c ấp 1.3 Nội dung GPXD UBND quận Hà Đông c ấp 1.4 Mẫu đơn Đề nghị thỏa thuận địa điểm Cấp chứng quy hoạch 1.5 Mẫu Đơn đề nghị c ấp Giấy phép quy hoạch 1.6 Bản đồ ranh giới phân khu kkhu vực đô thị Trung tâm 1.7 Bản đồ trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2010 1.8 Mẫu điều tra xã hội học đợt 1.9 Mẫu điều tra xã hội học đợt 2.1 Di c nông thôn - thành thị Việt Nam 2.2 Sơ đồ ý tưởng kiểm soát phát triển hệ thống KGCC theo giaiđoạn phát triển 2.3 Các quy định pháp luật c Việt Nam liên quan đến Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà tài s ản đất 2.4 Quy định thu phí phát triển khu vực AngMokio, Singapore 2.5 Quy định tiêu HSSDĐ MĐ XD theo chức sử dụng nội dung lập quy hoạch Nhật Bản 3.1 Mẫu đơn đề nghị c ấp giấy chứng nhận GFA ưu đãi 3.2 Mẫu hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận GFA ưu đãi 3.3 Một số nội dung quy định cách tính tổng diện tích sàn 3.4 Quy đổi tiêu sử dụng đất, thống quản lý theo HSSDĐ 3.5 Quy đổi tiêu sử dụng đất, thống quản lý theoHSSDĐ cho cơng trình cao tầng khu vực phường La Khê viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1 Cấu trúc làng xóm th ị hóa tương phản phát triển khu vực đô thị khu vực đô thị hữu thành phố Hồ Chí Minh 19 Hình 1.2 Phát triển tự vùng ven đô th ị (2012) mơ hình phát triển khu thị Phú Mỹ Hưng Nam Sài Gịn (2009) 20 Hình 1.3 Minh họa q trình phát triển thị theo QHC Hà Nộ i 1998 (2003-2014) 25 Hình 1.4 Ranh giới quận Hà Đơng định hướng QHCHN20302050 27 Hình 1.5 Phạm vi ranh giới phân khu đô thị Hà Đông (D4) 38 Hình 1.6 Cấu trúc khu vực phát triển thị QHCHN2030-2050 39 Hình 1.7 Phạm vi ranh giới trạng KĐTMR quận Hà Đơng 40 Hình 1.8 Phạm vi phân khu vực quản lý KĐTMR quận Hà Đơng 42 Hình 1.9 Cấu trúc thị Hà Đơng 46 Hình 1.10 Sơ đồ định hướng phát triển khơng gian thị xã Hà Đơng 46 Hình 1.11 Minh họa quy định MĐXD chiều cao cơng trình (10 tầng) dựa quy mô đất đai theo QCVN01:2008 52 Hình 1.12 Minh họa thay đổi đa dạng hìnhthức, quy mơ xây dựng cơng trình kiểm sốt theo HSSDĐ tầng cao 52 Hình 2.1 Đơ thị hóa khu vực làng xóm thuộc quận trung tâm Hà Nội 65 Hình 2.2 So sánh vai trị kiểm soát theo MĐXD - tầng cao HSSDĐ - tầng cao 69 Hình 2.3 Minh họa loại diện tích bề mặt cơng trình 83 Hình 2.4 Các thành phần c tổng diện tích sàn 83 Hình 2.5 Minh họa khái niệm quyền phát triển không gian 86 Hình 2.6 Mối quan hệ HSSSD MĐXD quy hoạch 88 Hình 2.7 Phân bổ HSSDĐ (netto) dựa vào vị trí chức sử dụng đất 88 Hình 2.8 QLXD theo quy hoạch Singapore 91 ... máy quản lý khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 117 3.3 Nội dung QLXD theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 119 3.3.1 Quản lý địa điểm theo quy hoạch 119 3.3.2 Quản lý đầu tư xây dựng. .. thể chế quản lý xây dựng theo quy hoạch1 03 3.2.1 Đổi nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 104 3.2.2 Đổi s? ?ch ưu đãi quản lý xây dựng theo quy hoạch. .. nghiên c ứu quy hoạch đô thị; Cơ quan quản lý nhà nước, tra Bộ Xây Dựng; Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị thành phố lớn S? ?? quy hoạch kiến trúc Hà Nộ i, S? ?? quy hoạch kiến trúc thành phố Hồ Chí