Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập Trung bình & Khá tại Tp. Hồ Chí Minh

Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập Trung bình & Khá tại Tp. Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHKHOA TOÁN – THỐNG KÊ

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2010

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô trong khoa Toán –Thống Kê của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã trang bị cho tôinhiều kiến thức quý báu trong thời gian qua

Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn Ths Hoàng Trọng, người hướng dẫn khoa họccủa khóa luận tốt nghiệp này, đã giúp tôi tiếp cận thực tiễn, phát hiện đề tài và đãtận tình hướng dẫn tôi hoàn thành khóa luận này

Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến những người bạn, và người thân đã tậntình hỗ trợ, góp ý và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu

Xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người

Nguyễn Anh Thư

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Phân khúc thị trường nhà ở cho người cóthu nhập trung bình - khá” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa họcđộc lập và nghiêm túc Các số liệu trong khóa luận được thu thập từ thực tế cónguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan

Nguyễn Anh Thư

TÓM LƯỢC

Có thể thấy trong thời gian gần đây trên thị trường TP.Hồ Chí Minh có rất nhiều dựán nhà ở, nhà chung cư được đưa vào thi công và đang được lên kế hoạch Phần lớncác dự án đó đều chú ý nhiều đến phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng theo một số báocáo gần đây của các công ty bất động sản, và địa ốc thì phân khúc này dần đang bịbão hòa, do nhu cầu thì ít, nguồn cung thì lại quá thừa

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá thì đang bịbỏ ngõ, theo dự đoán thì sắp tới phân khúc nhà ở này sẽ trở nên cực kỳ sôi động.Bởi vậy, để giúp các nhà đầu tư bất động sản có cái nhìn chính xác đối với phânkhúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá, khóa luận tốt nghiệp này sẽnghiên cứu về phân khúc nhà ở này Đề tài khóa luận sẽ là “phân khúc thị trườngnhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá tại TP.Hồ Chí Minh” Kết quả cóđược từ khóa luận sẽ cho chúng ta biết đặc điểm của từng phân khúc nhỏ trong phânkhúc lớn là phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình – khá Từ có có thểgiúp ích phần nào đó cho việc đầu tư vào thị trường địa ốc.

Chương I: GIỚI THIỆU……… 1

I. Bối cảnh của đề tài nghiên cứu ……… 1

1. Tổng quan……… 1

2. Giới thiệu về công ty thực tập……… 3

II.Phát biểu vấn đề……… 5

III. Mục tiêu của đề tài ……… 6

Chương II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT……… 7

I. Khái quát về bất động sản – thị trường bất động sản……… 7

1. Khái niệm về bất động sản……… ……… ……… 7

2. Khái niệm về thị trường bất động sản……… ……… 9

2.1. Khái niệm……… ……… ……… ………… 9

2.2. Phân loại thị trường bất động sản……… ……… … 11

3. Khái quát về thị trường nhà đất……… ……… … 12

3.1. Khái niệm……… ……… ……… ………… 12

3.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất……… ……… …… 13

3.3. Vị trí của thị trường bất động sản - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân 16

3.4. Phân loại nhà để ở ……… ……… ……… 20

3.4.1. Nhà ở riêng biệt……… ……… ……… 20

3.4.2. Nhà chung cư……… ……… ……… … 22

MỤC LỤC4. Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ Chí Minh 23

II. Các tầng lớp kinh tế - xã hội 29

1. Định nghĩa về các tầng lớp kinh tế - xã hội 29

2. Cơ sở lý thuyết để phân chia các tầng lớp kinh tế - xã hội………… 30

3. Tình hình xã hội tại TP.Hồ Chí Minh……… 31

III.Phân khúc thị trường……… 32

2. Các bước phân chia thị trường……… 33

3. Tại sao doanh nghiệp phải phân khúc thị trường……… 36

4. Đâu là những cách thức phân khúc hiệu quả cho doanh nghiệp… 37

Chương III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……… 39

1. Mục tiêu nghiên cứu……… 39

2. Cách tiếp cận……… 39

3. Chiến lược nghiên cứu……… 39

4. Phương pháp thu thập dữ liệu……… 40

5. Phương pháp chọn mẩu……… 40

6. Kế hoạch phân tích……… 40

7. Độ tin cậy và độ giá trị……… 41

Chương IV: PHÂN TÍCH VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………… 42

A. PHÂN KHÚC THEO TÂM LÝ HỌC……… 44

I. Kết quả phân khúc khách hàng theo đặc điểm tâm lý……… 44

1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……… 44

2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……… 45

1. Đặc điểm nhân khẩu học……… ……… 53

2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……… ………… 63

2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở ……… ……… ……… 63

2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……… ……… ……… 65

2.2.1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha……… 65

2.2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA……… ……… …… 66

2.2.3. Mô tả đặc điểm ngôi nhà cho từng cụm……… ……… 69

2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……… ……… ……… 70

2.3.1. Nhà chung cư……… ……… ……… ………… 70

2.3.2. Nhà riêng biệt……… ……… ……… ………… 72

3. Các đặc điểm khác……… ……… ……… ……… 73

3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà…… 73

3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà………… 74

3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……… ……… ……… 75

B. PHÂN KHÚC THEO GIỚI TÍNH……… ……… …… 78

I. Kết quả phân khúc khách hàng theo giới tính……… ………… 78

II. Mô tả đặc điểm từng phân khúc……… ……… ……… 78

1. Đặc điểm nhân khẩu học……… ……… ……… 78

1.1. Tuổi……… ……… ……… ……… ……… 78

1.2. Tình trạng hôn nhân……… ……… ……… 79

1.3. Thu nhập cá nhân……… ……… ……… ………… 80

MỤC LỤC1.4. Thu nhập hộ gia đình……… ……… ……… …… 81

1.5. Trình độ văn hóa……… ……… ……… ………… 82

1.6. Tình trạng việc làm……… ……… ……… ……… 83

2. Đặc điểm ngôi nhà khách hàng dự định mua……… ………… 84

2.1. Trị giá căn nhà – loại nhà muốn ở……… ……… ……… 84

2.2. Đặc điểm chung của ngôi nhà……… ……… ……… 85

2.3. Đặc điểm riêng của từng ngôi nhà……… ……… ……… 86

2.3.1. Nhà chung cư……… ……… ……… ………… 86

2.3.2. Nhà riêng biệt……… ……… ……… 87

3. Các đặc điểm khác……… ……… ……… ……… 87

3.1. Mức tiết kiệm hàng tháng của khách hàng dành cho việc mua nhà…… 87

3.2. Mức hỗ trợ tài chính của người thân và gia đình khi mua nhà………… 88

3.3. Thông tin tham khảo khi mua nhà……… ……… ……… 89

Chương V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT……… ……… 91

I. Kết luận……… ……… ……… ……… 91

1. Đặc điểm của ngôi nhà khách hàng dự định mua……… …… 92

2. Tóm tắt kết quả phân khúc theo đặc điểm tâm lý……… 93

3. Tóm tắt kết quả phân khúc theo giới tính……… ……… 96

II. Đề xuất ……… ……… ……… ……… …… 98

Phụ lục:Phụ lục 1: Bảng câu hỏi phỏng vấn……… ……… ………… 101

Phụ lục 2: Phân tích độ tin cậy của thang đo……… ……… 106

Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m5q1,

m5q2, m5q3,…,m5q32……… ……… ……… ……….Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m9q1,

m9q2, m9q3,…,m9q26……… ……… ……… 108

MỤC LỤC

Phụ lục 3: Phân tích nhân tố khám phá……… ……… 110

Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà

sau khi đã loại bỏ các biến rác: m5q14, m5q20, m5q21……… 110Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau khi

đã loại bỏ các biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22……… 114

Phụ lục 4: Phân tích cụm bằng phương pháp k-means……… 118

Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố

vừa rút trích, với k=2……… ……… ……… ………… 118Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố

vừa rút trích, với k=3……… ……… ……… ………… 120Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố

vừa rút trích, với k=4……… ……… ……… ………… 122

Tài liệu tham khảo……… ……… ……… ………… 124

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Tỷ lệ của mẫu

Bảng 4.1: Mã hóa các thang đo được sử dụng trong phân tích

Bảng 4.2: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo tâm lýBảng 4.3: KMO and Bartlett's Test (cho các biến tâm lý)

Bảng 4.4: Ma trận xoay nhân tố(cho các biến tâm lý)Bảng 4.5: ANOVA(với k=2)

Bảng 4.6: ANOVA(với k=3)

Bảng 4.7: Số lượng quan sát thuộc 3 cụmBảng 4.8: ANOVA (k=4).

Bảng 4.9: Số lượng quan sát thuộc 4 cụm.

Bảng 4.10: Kết quả tính toán trung bình của các biến tâm lý theo từng cụmBảng 4.11: Tần số nam, nữ ở mỗi cụm.

Bảng 4.12: Độ tuổi trung bình tại mỗi cụm.Bảng 4.13: Phân bố của các độ tuổi tại các cụm.

Bảng 4.14: Phân bố khách hàng theo tình trạng hôn nhân.Bảng 4.15: Thu nhập hàng tháng của từng cá nhân.

Bảng 4.16: Thu nhập hàng tháng của những hộ đã lập gia đình.Bảng 4.17: Phân bố về trình độ văn hóa tại các cụm.

Bảng 4.18: Phân bố nghề nghiệp tại mỗi cụm.

Bảng 4.19: Trị giá ngôi nhà sẽ được khách hàng chấp nhận.

Bảng 4.20: Tần suất những người mua nhà chung cư và nhà riêng biệt ở mỗi cụm.Bảng 4.21: Hệ số Cronbach alpha của các thành phần thang đo đặc điểm nhà.Bảng 4.22: KMO and Bartlett's Test (các biến đặc điểm nhà).

Bảng 4.23: Ma trận xoay nhân tố (các biến đặc điểm nhà).

Bảng 4.24: Kết quả tính toán trung bình của các biến đặc điểm nhà theo cụm

Bảng 4.25: Kết quả tính điểm trung bình của từng cụm cho từng đặc điểm nhà

Bảng 5.5: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của 2 nhóm khách hàng

Bảng 5.6 : Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn và một số đặc điểm khác của 2nhóm khác hàng.

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Hình 4.1: Tỷ lệ quan sát giữa 3 cụmHình 4.2: Tỷ lệ quan sát giữa 4 cụmHình 4.3: Tần suất nam, nữ ở các cụm

Hình 4.4: Tỷ lệ các độ tuổi trong từng nhóm.

Hình 4.5: Tỷ lệ tại từng cụm về tình trạng hôn nhân.

Hình 4.6: Tỷ lệ khách hàng tại mỗi khoảng thu nhập ở các cụm.

Hình 4.7: Tỷ lệ về thu nhập hộ gia đình của những người đã lập gia đình.Hình 4.8: Tỷ lệ về trình độ văn hóa tại mỗi cụm.

Hình 4.9: Tỷ lệ về tình trạng việc làm tại mỗi cụm.Hình 4.10: Tần suất về loại nhà tại các cụm.

Hình 4.11: Tần suất tại mỗi mức hỗ trợ tài chính của cụm.

Hình 4.12: Tần suất tại các kênh tham khảo của khách hàng ở mỗi cụm (tính theotổng số kết quả trả lời).

Hình 4.13: Tần suất về giới tính

Hình 4.14: Tần suất về độ tuổi của 2 nhóm khách hàng

Hình 4.15: Tần suất về tình trạng hôn nhân tại 2 nhóm khách hàngHình 4.16: Tần suất tại mỗi mức thu nhập của 2 nhóm khách hàng

Hình 4.17: Tần suất ở mỗi mức thu nhập hộ gia đình của 2 nhóm khách hàngHình 4.18: Tần số tại mỗi trình độ học vấn của 2 nhóm khách hàng

Hình 4.20: Tần suất về loại nhà tại các cụm

Hình 4.21: Tần suất tại các mức hỗ trợ của 2 nhóm khách hàng

Hình 4.22: Tần suất tại kênh thông tin mà khách hàn tham khảo khi mua nhà

- GDP: Gross Domestic Product.

- USD: United States dollar.- TNHH: trách nhiệm hữu hạn.

- DVD: Digital Video Disc hay Digital Versatile Disc.- VHS: Video Home System.

- STP: Segmenting – Targeting – Positioning.

- PPTP: Partitioning – Profiling – Targeting – Positioning.- UAI: Usage – Attitude – Image.

- ĐH: đại học.- CĐ: cao đẳng.

- THCN: trung học chuyên nghiệp.- KMO: Kaiser-Meyer-Olkin.- TH: tiểu học.

- THCS: trung học cơ sở.

- EFA: Exploratory Factor Analysis.

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU

I BỐI CẢNH CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1 Tổng quan

Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành phần trong xã hội Cùng vớithị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một trong nhữngthị trường giúp người dân giải quyết một cánh dễ dàng hơn nhu cầu có một nơiđể ở, để an cư, có như vậy người dân mới có thể yên tâm lập nghiệp Thị trườngbất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế Với môhình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa pháttriển Nhưng hiện nay cùng với việc đã chuyển đổi thành công sang nền kinh tếthị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý củaNhà nước, thị trường bất động sản nước ta đã đang hình thành và phát triển vớitốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nước ta trong năm qua đang cố gắng vượt qua tình trạng suy thoái đểphát triển toàn diện hơn và đạt được tốc độ tăng trưởng với nhịp độ cao Từ năm1986, nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sangnền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nềnkinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét Nền kinh tế nước ta đượcchuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàndiện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệuquả quy mô đầu tư.

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầutư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, vănhoá, khoa học kỹ thuật, đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy vàlôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên vàcác khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưutiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủđầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động,

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất động sản sẽtạo ra những kết quả to lớn:

 Kinh doanh bất động sản tạo ra lợi nhuận lớn, vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốnđầu tư vào bất động sản nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầnglớp dân cư.

 Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất. Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ

phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được giảm thiểu.

 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xãhội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường bất độngsản sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãngphí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch củaNhà nước…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý chưatốt, còn thiếu đồng bộ nên thị trường bất động sản nước ta nói chung và thị trườngbất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng hình thành tự phát, thiếu sự tổchức, ngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trường bất động sản chưalành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch,gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý ngườidân Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trường “ngầm” phát triển mạnhnạn đầu cơ nhà gây hỗn loạn thị trường.

 Mất cân bằng cung cầu cục bộ do nhu cầu của người dân tăng nhanh vàcả nguồn cung tăng.

 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.

 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cậnnên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.

 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốcdoanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chếchính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực bấtđộng sản và thị trường bất động sản.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền củanhằm giải quyết những vấn đề trên, nhưng thực tế đây vẫn là những vấn đề cònnhiều bế tắc cần khắc phục và giải quyết Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lýphải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự pháttriển của thị trường bất động sản.

2. Giới thiệu về công ty thực tập

The Pathfinder – Công ty tư vấn & hỗ trợ kinh doanh chuyên nghiệp, được thànhlập với mục tiêu cung cấp các giải pháp kinh doanh nhằm tạo ra giá trị gia tăng vàlợi thế cạnh tranh bền vững cho khách hàng dựa vào đòn bẩy sức mạnh thươnghiệu – nhân tố quyết định dẫn dắt thành công trong kinh doanh.

 Tiềm lực của công ty:

 Tập hợp những chuyên gia kinh nghiệm về quản trị chiến lược,thương hiệu, tiếp thị, nhượng quyền kinh doanh, nghiên cứu thị trường& thiết kế tiếp thị.

 Kết hợp phương thức quản trị quốc tế với kinh nghiệm thựctiễn tại Việt Nam

 Giải pháp tư vấn toàn diện từ hoạch định đến triển khai chiếnlược.

 Hỗ trợ phát triển các nguồn lực nội bộ của doanh nghiệp nhờcác dịch vụ gia tăng như huấn luyện, đào tạo, hội thảo.

 Cam kết đồng hành phát triển cùng khách hàng như một đối tácchiến lược, nhà đầu tư chất xám để cùng phát triển doanh nghiệp.

 Tư tưởng

Trở thành "nhà đầu tư chất xám" tiên phong của Việt Nam thông quacác giải pháp chiến lược, tiếp thị & thương hiệu được khách hàng tín

nhiệm & tin cậy Cung cấp các giải pháp tư vấn & hỗ trợ kinh doanh sángtạo, hiệu quả thông qua:

 Sáng tạo những giá trị khác biệt & đổi mới Tạo lợi nhuận gia tăng & lợi thế cạnh tranh Phát triển các nguồn lực tăng trưởng

Những kinh nghiệm & kiến thức này được đúc kết theo thời gian thànhnhững quy trình quản trị và bí quyết riêng để hỗ trợ khách hàng quản trịthương hiệu thành công & góp phần tăng cường kết quả hoạt động kinhdoanh Công ty tham gia cùng với khách hàng thực hiện các công việc:

Khảo sát & đánh giá thực trạng hoạt động

Phân tích môi trường bên ngoài & đối thủ cạnh tranh

Xác định các mục tiêu ưu tiên của doanh nghiệp trong từng giai đoạnphát triển

Hoạch định chiến lược & kế hoạch hành độngXác định & phân bổ các nguồn lực cần thiết

Công ty mong muốn thiết lập môi trường làm việc chuyên nghiệp nhưngthân thiện, gắn bó & sáng tạo nhằm kích thích & phát huy tối đa nguồn lựctại chỗ của doanh nghiệp, đồng thời thu hút thêm nguồn lực hỗ trợ từ bênngoài.

II PHÁT BIỂU VẤN ĐỀ

Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh được coi là thành phố năng động nhất nước, vớidân số cũng vào loại đông nhất nước, và dòng người nhập cư gia tăng liên tục.Chính vì vậy nhu cầu nhà ở là rất lớn Các tầng lớp kinh tế - xã hội ở TP.Hồ ChíMinh rất đa dạng có cả tầng lớp A (giàu có), lớp B (khá giả) đến những tầng lớp F(nghèo đói), nên để đáp ứng được nhu cầu nhà ở của dân cư chúng ta cần hiểu rõhơn đặt điểm của từng tầng lớp như hành vi và tâm lý của người khách hàng thuộctầng lớp đó.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản thì tuy thị trường nhà ở tạiTP.Hồ Chí Minh rất sôi động trong thời gian qua Tuy nhiên sự sôi động chủ yếudiễn ra ở nhóm bất động sản cao cấp, nhà ở phục vụ cho những người có thu nhậptrung bình và khá (lớp C và B) có nhu cầu mua nhà để ở thì vẫn còn chưa đáp ứngđược đúng với nhu cầu thực sự Một số công ty bất động sản đang có định hướngmở rộng hoạt động kinh doanh bằng việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp kinh tế-xã hộinày Thị trường này sẽ có nhiều cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn trong những năm tới.

Để hoạt động đầu tư này có hiệu quả hơn thì các công ty bất động sản cần có mộtchiến lược tìm hiểu thật rõ đặc điểm của tầng lớp này, để tránh khỏi chuyện nhu cầuthị trường thì có mà công ty lại thua lỗ vì không hiểu thị trường Công ty có thể tìmhiểu về đặc điểm tâm lý và hành vi của những người có nhu cầu mua nhà để ở thuộctầng lớp này từ đó có thể chia nhỏ từng nhóm khách hàng có cùng chung đặc điểmtâm lý và hành vi Như vậy, công ty sẽ tùy từng nhóm nhỏ khách hàng này mà phụcvụ và mọi nhu cầu của những khách hàng khác nhau đều được đáp ứng một cáchđầy đủ nhất Muốn có được điều này cần có một cuộc nghiên cứu để tìm hiểu nhucầu, mong muốn của nhóm khách hàng tiềm năng này và để nhận dạng những nhómkhách hàng có những yêu cầu về nhà ở tương đối khác nhau Từ đó các công ty kinhdoanh nhà ở sẽ phân tích kỹ lưỡng và chọn cho mình nhóm khách hàng mục tiêuphù hợp với năng lực đầu tư và phục vụ của doanh nghiệp.

III MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI:

Các công ty tư vấn, nghiên cứu bất động lớn đưa ra những nhận định lạc quan về thịtrường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình - khá năm nay, nhưng theo ghinhận cung sẽ vượt cầu ở một số khu vực trong thị trường nhà ở.

Theo số liệu của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, chỉ riêng TP.Hồ Chí Minh,có hơn 30.000 căn hộ được dự tính tung ra trong 2010.

Vì vậy các công ty cần có kế hoạch đầu tư sao cho hợp lý vào từng phân khúc cụthể để tránh lãng phí nguồn vốn đầu tư Nhằm giúp các công ty bất động sản đangcó kế hoạch đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình -khá, bài khóa luận này sẽ tiếp tục phân chia phân khúc này thành các phân khúc nhỏhơn, đồng thời sẽ mô tả chi tiết từng phân khúc nhỏ đó Từ đó sẽ cho các công ty cáinhìn rõ nét hơn về từng phân khúc nhỏ trong một phân khúc lớn, để có thể đưa ramột kế hoạch đầu tư thật hoàn hảo với mức kỳ vọng là đạt được lợi nhuận cao nhất.

CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

I KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN - THỊ TRƯỜNGBẤT ĐỘNG SẢN:

1 Khái niệm về bất động sản:

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất độngsản” và “động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bấtđộng sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạora do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nhưtrên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm: đất đai và những tài sản gắnliền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nétđặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọilà “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động sản là“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với nhữngđất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động, nếu bứt khỏi câyđược coi là động sản Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sựNhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự

Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai

hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu

đất” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài

sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và

những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản, có thể có ba khái niệmnhư sau:

 Khái niệm 1: Bất động sản là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác

 Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dờiđược là bất động sản, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà Kháiniệm này tách nhà khỏi đất.

 Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) bất động sản là tài

sản không di dời được bao gồm:

 Đất.

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựnggắn liền với nhà ở.

 Các tài sản khác gắn liền với đất.

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:

 Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố khôngthể di dời được như là yếu tố số 1.

 Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất,vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố địnhkhác do pháp luật quy định bởi vì: trong bất động sản thì có tài sảncố định Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trongkế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dờiđựơc tuy nhiên không phải là bất động sản Bất động sản chỉ baogồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.

Nói chung bất động sản là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựngtrên đó.

2 Khái niệm về thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nềnkinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lựcxây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay vềcơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường,trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầura, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đốivới các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc pháttriển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn, thị trường lao động đặc biệt làthị trường bất động sản lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành vàphát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nóphụ thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được traođổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinhdoanh bất động sản.

Hiện nay quan niệm về thị trường bất động sản cũng đang đựơc tranh luận vànổi lên một số ý kiến như sau:

 Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua

bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng bấtđộng sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

 Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân

sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhấtđịnh.

 Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên

quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhânhoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất màthường được gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độclập Tuy rằng tính khách quan của thị trường bất động sản là quan hệ giaodịch mua bán bất động sản theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưngvề chủ quan sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nêncó một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản.

 Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai làmột bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mớitrở thành bất động sản được Do đó đất đai bản thân nó là bất độngsản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác Tuynhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trườngbất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá bấtđộng sản.

 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thịtrường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ởnứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển

nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên bất động sảnnhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản trên thị trường.Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản làhoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sởhữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường Khái niệmnày phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệmnày dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bấtđộng sản hơn là khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sungcho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường củahoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sởhữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quảnlý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động củathị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằngpháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lýchặt chẽ của nhà nước.

2.2 Phân loại thị trường bất động sản:

 Theo các cấp của thị trường:

 Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyềnsử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nướckhống chế.

 Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đấttái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cảngười bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họchỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

 Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền

sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất đai.

 Theo đối tượng của thị trường

 Thị trường nhà ở Thị trường khách sạn Thị trường nhà cho thuê Thị trường văn phòng

 Theo mục đích sử dụng

 Thị trường mua và bán Thị trường cho thuê

 Thị trường thế chấp, bảo hiểm

 Theo khu vực

 Thị trường bất động sản ở đô thị Thị trường bất động sản ở nông thôn Thị trường bất động sản ở các đô thị lớn

3 Khái quát về thị trường nhà đất

3.1 Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng đượchình thành và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thịtrường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhàvà đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩahẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược,khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồmđất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho cácmục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm vềthị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bánhàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao

đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phươngthức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổchức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhànước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi,quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp vàquyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinhdoanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đấtlà quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thểhình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuậnđược với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.

3.2 Đặc điểm của thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản Thịtrường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triểnhàng hoá trong nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có các đặc điểmsau:

 Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí vànó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâmlý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau Đồng thời, đấtđai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thịhiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khácđược Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗithị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhaudo có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền, do điều kiện tựnhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.

 Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo

Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sựchi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sửdụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chấtđộc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trườngcạnh tranh không đầy đủ Sự tác động của Nhà nước là một trong cácyếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất cứNhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độkhác nhau, trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triểnchung Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụngđất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đấtmới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việcsử dụng đất Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằngbiện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoàthị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đấtđai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên, đốivới thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thịđã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọngtính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.

 Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và lànguồn cung có giới hạn tương đối.

Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiệncầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượngcung nhanh chóng Tuy nhiên, khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhàđất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như cáchàng hoá thông thường khác Bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loạimục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thịtrường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấpphép xây dựng, thiết kế, thi công…

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địabàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xãhội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993).

Đất đai bao gồm các loại sau:

 Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính–tiền tệ

Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt độnggiao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rấtlớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanhnhà đất được huy động trên thị trường Đồng thời một lượng vốn đựơchuy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất –một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao Hànghoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâubền… nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vaymượn trên thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốcgia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn

mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu Nhưng huyđộng vốn trong thị trường tiền tệ, nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắmvững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thànhtiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh nhữngngười mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ Nếu khôngcó cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnhmẽ Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thịtrường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.

3.3 Vị trí của thị trường bất động sản - nhà đất trong nền kinhtế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoánhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằmđáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phầnvào việc xây dựng và phát triển đất nước.

 Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần pháttriển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớpdân cư

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội.Thị trường nhà đất trong bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách củamột quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức làcác chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.

Thị trường bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng,giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân,tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất chosự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trênthế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹvà tiêu dùng của nền kinh tế Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷtrọng 10–20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tàisản lưu động Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này cókhi lên đến 7–9 lần Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủyếu đối với tất cả các nền kinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại,trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60%tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản bất động sản với tư cách là nhữnghàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong nhữngthành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với nhữngnền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối vớinhững nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP Do quymô đó, thị trường bất động sản khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế cótốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm chotăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đốivới những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc giaphát triển khu vực quá nóng về thị trường bất động sản)

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật vàcông nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụcho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội,thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thịtrường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫnnhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tươnghỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêudùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơicon người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồngthời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thịtrường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chungcủa thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.

 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuấtcho các nhà kinh doanh nhà đất

Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh bất động sản và những ngườitiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình Với vai trò là một hàng hoáđặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụngtừ người này sang người khác Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra mộtkhối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làmcho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú Thị trường là nơichuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết địnhtốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại củacác doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thịtrường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính –tiền tệ

Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hànhcủa chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trườngkhác Dễ nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xâydựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sảnxuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước pháttriển, ngành bất động sản tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liênquan tăng 1,5 – 2 USD Ngành bất động sản cũng là đối tượng phục vụcủa thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thốngngân hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tàichính – tiền tệ Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợinhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiềunhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiềngửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầutư vào nhà đất Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cảở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng Để xảy ra không ít đổ vỡ,làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng thamgia vào quá trình đầu cơ này.

Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vìvậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất Các chuyên gia địaốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đókhiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bánchẳng được bao” Người mua thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy,khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay

Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưngkhi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng Do vậy, khi giávàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảngvài chục triệu động "Thậm chí, người mua và người bán cũng khôngthống nhất được giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàngbạc, và nó chệnh nhau quá xa Xót của, nhiều người mua thậm chí cònhủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về giá cả", ông Luận nói Theo nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thì có khảnăng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn aidám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa.

Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệnương tựa vào nhau để cùng phát triển Những giao dịch nhà đất luônluôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ Đơn giản nhất trong mốiquan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và ngườibán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả Ở mức độ phức tạp, tổ chức tàichính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệđể thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặc bên bán nhà đất vay một khoảntài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán Ở tầm cao hơn, tổ chứctài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất đểcùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrường Từ mối quanhệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hìnhthành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4 Phân loại nhà để ở

Hiện nay có 2 loại nhà để ở:- Nhà ở riêng biệt.- Nhà chung cư.

3.4.1 Nhà ở riêng biệt

Về nguyên tắc, khi phân loại nhà để xác định giá tính thuế là dựa vào chấtlượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà.Nhà được phân thành 6 loại : biệt thự, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và nhàtạm theo các tiêu chuẩn sau đây:

a) Biệt thự

- Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh.

- Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tườnggạch.

- Bao che nhà, tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặcxây gạch.

- Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt - Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt.

- Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chấtlượng tốt.

- Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.

- Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông.

- Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bìnhthường Nhà cao tối đa là 2 tầng.

e) Nhà cấp IV

- Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm.- Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm).- Mái ngói hoặc Fibroociment.

- Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp.- Tiện nghi sinh hoạt thấp.

f) Nhà tạm

- Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu.- Bao quanh toocxi, tường đất.- Lợp lá, rạ.

- Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp.

3.4.2 Nhà chung cư

 Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc.

- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

- Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liềnvới nhà chung cư.

- Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.

 Nhà chung cư được phân thành các loại như sau:

- Nhà chung cư loại 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng caonhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cungcấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

- Nhà chung cư loại 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụquản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.

- Nhà chung cư loại 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảmbảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịchvụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.

- Nhà chung cư loại 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình;đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầngxã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấpdịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vàokhai thác sử dụng.

4 Tình hình cung, cầu của các loại nhà để ở tại TP.Hồ ChíMinh

Trong khi căn hộ cao cấp đang rơi vào tình trạng ế ẩm thì thị trường căn hộ bìnhdân, phù hợp với túi tiền của số đông đang rất sôi động.

Báo cáo điều tra của Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (VietnamReport), thực hiện trên cơ sở phỏng vấn trực tiếp 500 người tiêu dùng cá nhântại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cho thấy, cứ 100 khách hàngmua bất động sản thì có 61,5% có nhu cầu mua nhà để ở và chung cư bình dân làsự lựa chọn tối ưu.40% người được hỏi chọn chung cư bình dân, gấp đôi tỉ lệngười chọn mua chung cư cao cấp (23,1%), cho thấy phân khúc thị trường cănhộ bình dân cũng vẫn là thị trường tiềm năng.

Số liệu điều tra của Vietnam Report cũng cho thấy, đa số người được hỏi đềuchấp nhận bỏ ra một khoản tiền, chủ yếu ở 2 mức: Từ 800 triệu -1,5 tỉ đồng vàtừ 1,5 - 2,5 tỉ đồng (chiếm 30,8% số người được hỏi) để được sở hữu một bấtđộng sản là chung cư bình dân.

 Nguồn cung bất động sản và khuynh hướng đầu tư

Theo nghiên cứu của Công ty VietRees, nguồn cung bất động sản nhà ở tạiTP.Hồ Chí Minh sẽ tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là vùng ven Thành phốnhư Bình Dương, Đồng Nai do đô thị hóa tăng nhanh, đáp ứng sự di dân từngoại thành vào nội thành.

Theo số liệu thống kê của công ty này, qua các dự án đang xây dựng tạiTP.Hồ Chí Minh sắp tới qua năm 2010 sẽ cung cấp thêm khoảng 8.500 cănhộ, và thêm khoảng 10.000 – 15.000 căn vào năm 2011, dự kiến đến năm2012 thêm khoảng trên 23.000 căn Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ giá trung bìnhchỉ chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung toàn thị trường, phải cần 2 – 3 nămnữa thì thị trường mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể cho phân khúcnày.

Nguồn: VietRees

Theo dự báo của VietRees, sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ tạo sựcạnh tranh về giá, chất lượng và thương hiệu Vì thế, phân khúc cao cấp sẽ ítcó sự thay đổ về giá bán, cũng như ở phân khúc có giá trung bình-khá cũngkhông tăng mạnh, nhưng tính thanh khoản được đẩy cao hơn.

 Nhu cầu về bất động sản

Theo dự báo của công ty VietRess thì nhu cầu về bất động sản có giá trungbình sẽ tăng cao trong năm 2010 và 3 năm tới, không những ở TP.Hồ ChíMinh mà còn cả ở Đồng Nai và Bình Dương.

Nguồn: VietRees

Cũng theo thống kê của công ty VietRess, tổng cầu về căn hộ tại TP.Hồ ChíMinh trong giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng 75.000 căn, trong khi tổng

cung chỉ vào khoảng 23.500 căn Mức giá có khả năng thanh toán trong giaiđoạn này vào khoảng 14,6 triệu đồng – 17,4 triệu đồng/m2.

Căn cứ vào diễn biến giá bất động sản trong nhiều năm qua, có thể thấy giábất động sản, nhà ở có chiều hướng tăng lên chứ không hề giảm đi, có giảmchỉ giảm trong ngắn hạn, sau đó lại tăng trở lại Trong năm 2010, giá tạinhiều dự án sẽ trở nên hợp lý hơn và đáp ứng đúng nhu cầu thật sự củakhách hàng Nguồn cung cho phân khúc này đang ngày càng tăng Vớinhững người có thu nhập trung bình - khá thì đây có thể xem là thời điểm tốtđể thực hiện giấc mơ an cư.

Trên VnExpress.net, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, Trương

Thái Sơn dự báo, từ quý II/2010 trở đi, thị trường sẽ chứng kiến sự sôi độngcủa phân khúc căn hộ giá trung bình tại các đô thị vệ tinh và vùng ven củaTP HCM.

Theo ông Sơn, dòng sản phẩm căn hộ trung bình có đặc điểm giá vừa túitiền, diện tích nhỏ, tuy không sinh lời nhiều nhưng tính thanh khoản cao,vòng xoay vốn nhanh nên được ưa chuộng trong thời điểm thị trường bấtđộng sản suy thoái Những căn hộ này thường có giá 600-900 triệu đồng mỗisản phẩm, được giới trí thức trẻ hoặc các gia đình nhỏ ưa chuộng vì giá mềm.

Chuyên gia này cho rằng, phân khúc căn hộ trung bình cũng khá phù hợp vớitiềm lực của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay Riêng căn hộ cho người thunhập thấp, theo ông Sơn, dù nhu cầu lớn hơn phân khúc trung bình nhưng làbài toán khó cho khách hàng là người lao động và cho cả doanh nghiệp vì chiphí đầu vào quá cao dẫn đến hạn chế đầu ra.

"Bất chấp ảnh hưởng không tốt của nền kinh tế vĩ mô và tình hình siết chặttín dụng, phân khúc căn hộ trung bình sẽ hút khách và nhộn nhịp hơn cácdòng sản phẩm khác vào năm 2010 vì đây là điểm cung và cầu gặp nhau",ông Sơn nói.

 Cơ hội cho thị trường

Theo đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chuyên gia, hiệntại, phân khúc thị trường căn hộ bình dân vẫn luôn là thị trường thu hút mộtbộ phận rất đông người dân có thu nhập chưa cao và cán bộ công chức đangcó nhu cầu mua căn hộ.

Hàng ngàn người chen chân xem nhà mẫu và đăng ký mua căn hộ mới ở dựán Ehome - Đông Sài Gòn 2 của Công ty Nam Long tổ chức vào tháng 10-2009 , là bằng chứng cho thấy thị trường đang có nhu cầu rất lớn về loại nhàở dành cho người thu nhập trung bình - khá.

Hiện tại, ở TP Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư đã tập trung đầu tư vào phânkhúc thị trường này, công ty cổ phần Vĩnh Tường, chủ đầu tư dự án khu cănhộ Vĩnh Tường (huyện Bình Chánh) bán ra 80 căn hộ (giai đoạn 1) với mứcgiá 9 -10 triệu đồng/m² cũng được nhiều khách hàng đặt cọc mua ngay Vàmức giá trung bình của căn hộ Vĩnh Tường cũng là lý do khiến người cónhu cầu thực sự về nhà ở chấp nhận Sau giai đoạn 1, Vĩnh Tường tiếp tụctung ra một số lượng khá lớn căn hộ trong giai đoạn 2 với mức giá bìnhquân 11 triệu đồng/m², và cũng đã “thắng lớn"! Tiếp theo Vĩnh Tường, cácdự án Phú Lợi (quận 8), Lilama-SHB (quận Tân Phú) cũng được nhiều cưdân TP.Hồ Chí Minh quan tâm và con số bán hàng của các chủ đầu tư trongtháng đầu tiên đều ở trên mức 50%, cho thấy nhu cầu loại căn hộ có giátrung bình vẫn còn rất lớn.

Công ty cổ phần Nhà Việt Nam cũng đang chuẩn bị dự án căn hộ hơn 900căn với mức giá từ 11-12 triệu đồng/m² tại phường Trường Thạnh (quận 9).Quý 1 2010, Vạn Phát Hưng dự kiến sẽ khởi công dự án căn hộ 1.000 căntại quận Bình Tân và bán với mức giá trung bình, nhắm đến các hộ gia đìnhtrẻ, có thu nhập trung bình và ổn định.

Nhận định về xu hướng đầu tư hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịchHiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng: "Điều chính yếu nhất là

mức giá trung bình nhưng chất lượng đảm bảo, đồng thời chủ đầu tư luônphải triển khai đúng tiến độ, giữ đúng cam kết thời gian giao nhà cho kháchhàng, bởi khách hàng đến với các dự án này phần lớn là người có nhu cầumua nhà để ở Đây là những yếu tố cần thiết để tạo nên sự thành công củacác dự án nhà ở có giá trung bình và thấp trong thời gian qua".

Rất nhiều chuyên chuyên gia bất động sản đồng quan điểm cho rằng , dòngsản phẩm với mức giá từ 10-15 triệu đồng/m² đang ngày càng chiếm lĩnhđược thị trường Và nếu thị trường có sự tham gia của nhiều doanh nghiệpvào phân khúc căn hộ giá trung bình, sản phẩm đa dạng dồi dào và ngườichưa có nhà ở được hỗ trợ lãi suất để mua nhà thì sẽ tạo nên một sức hút vềnhu cầu trong xã hội đến với các dự án.

 Căn hộ trên, dưới 1 tỉ đồng

Theo TheGioiDiaOcOnline.com, đầu tháng 12-2009, việc hàng loạt dự áncăn hộ mới được tung ra với mức giá bán trung bình trên dưới 1 tỉ đồng/cănhộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình và thấp khá quan tâm.Đầu tiên là Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành công bố mởbán giai đoạn 2 khu căn hộ Lê Thành, quận Bình Tân – TP.Hồ Chí Minh vớikhoảng 600 căn hộ (có diện tích từ 60 m² đến 120m²), giá từ 10,9 triệu đồng/m² trở lên.

Do dự án có vị trí giao thông thuận lợi và thành công trong việc chào bángiai đoạn 1 nên chỉ trong ngày đầu tiên công bố đã có 40 khách hàng đặt cọcmua.

Tiếp đến, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng công trình 135 (Cecico 135)chào bán 120 căn hộ thuộc dự án Newtown Apartment (phường Hiệp BìnhChánh, quận Thủ Đức – TP.Hồ Chí Minh) diện tích 55-98 m², với giá bán từ13,9 triệu đồng/m² trở lên được thanh toán linh hoạt làm 5 đợt, mỗi đợt cáchnhau 4 tháng Dự án Lilama SHB Town (quận Tân Phú – TP.Hồ Chí Minh)cũng đang được bán với mức giá từ 13,5 triệu đồng/m² trở lên.