PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM KHOA KINH TẾ & LUẬT  Đề tài : PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TẠI TP HỒ CHÍ MINH Mơn: Giảng viên: Lớp: Nhóm: Kinh tế thị Lê Cơng Tâm Chiều thứ DANH SÁCH NHÓM 8: STT Họ & Tên MSSV Phân cơng Đồn Thị Dinh 1154020032 Tổng hợp tài liệu phần III.3; Tổng hợp toàn Thuyết trình Trần Quỳnh Duyên 1154020041 Tổng hợp tài liệu phần III.2 Nguyễn Văn Được 1154020051 Tổng hợp tài liệu phần II Làm pp Võ Thái Trọng Nhân 1154020185 Tổng hợp tài liệu phần III.1 Ngô Thị Thúy Thoa 1154020264 Tổng hợp tài liệu phần III.1, làm Word Bùi Trúc Đoan Trinh 1154020323 Tổng hợp tài liệu phần I Thuyết trình NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN: …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… MỤC LỤC: I Lời nói đầu: Ông bà ta thường nói: An cư lạc nghiệp tức trước tiên phải có chỗ làm việc, xây dựng nghiệp, định cư lâu dài Nhưng với phát triển kinh tế mạnh mẽ đất nước, q trình thị hóa ngày phát triển chiều sâu lẫn quy mô Và thực trạng diễn việc lượng người dân đổ xơ đô thị sinh sống học tập làm việc mưu sinh ngày gia tăng, muốn tìm cho chỗ để để sinh hoat, tình trạng đất chật người đông xảy ra, cầu nhà cầu đất đai nhiều cung dẫn đến hệ tất yếu giá nhà giá đất không nhừng gia tăng ngày đắt đỏ Và việc có ngơi nhà để người xa quê vào thành phố lập nghiệp, người có thu nhập thấp thật khó khắn Trong năm gần nhà nước ta có nhiều sách tập trung phát triển tăng quỹ nhà cho người đô thị, đặc biệt nhóm người có thu nhập thấp Nhiều cơng trình dự án đưa vào thực nhà chung cư, phần giải nhu cầu nhà nhân dân đo thị làm thay đổi măt đô thị phản ánh cách thiết thực sách đảng nhà nước ta Bên cạnh người chưa có nhà nhà không đảm bảo công dụng thông thường chiếm tỷ lện lớn vấn đề bách đô thị lớn nước ta Nó khơng đòi hỏi quan tâm cấp, ngành mà – công dân nước Việt Nam phải có hành động thiết thực vào cơng giải vấn đề nhà Chính lẽ mà nhóm em chọn đề tài PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN CĨ THU NHẬP THẤP Ở TP HỒ CHÍ MINH Mục tiêu: - Nghiên cứu đề xuất giải pháp quy hoạch sử dụng đất, giải pháp kiến trúc, cơng trình xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp - Kiến nghị sách cho cơng tác xây dựng khu nhà cho người thu nhập thấp đô thị HCM Nội dung: - Nghiên cứu thực trạng nhà cho người có thu nhấp thị HCM - Phân tích cung- cầu thị trường nhà tp.HCM - Đề xuất giải pháp xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp HCM - Kiến nghị sách, chế tài cho công ty xây dựng khu nhà cho người có thu nhập thấp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho NTNT hồn thiện nơi Ý nghĩa việc nghiên cứu: Đề tài:”PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP HCM” nhằm cho ta nhận thấy rõ vấn đề thực tiễn nhu cầu người có thu nhập thấp Từ đó, cho thấy giải pháp phủ vấn đề a Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Nhà cho NTNT đô thị bao gồm: người hưởng lương có thu nhập thấp, sinh viên nghèo, cơng nhân, người thuộc đối tượng sách… b Phạm vi nghiên cứu: người thu nhập thấp tp.HCM II Cơ sở lý thuyết: Cơ sở lý luận cung, cầu: - Cầu: Cầu nhu cầu cộng với khả toán cho nhu cầu đó, cần thiết cá thể hàng hóa hay dịch vụ Khi cầu toàn thể cá thể mặt hàng kinh tế gộp lại, ta có cầu thị trường Khi cầu toàn thể cá thể tất mặt hàng gộp lại, ta có tổng cầu Thực chất, cầu thuật ngưc dùng để diễn đạt thái độ người mua khả mua loại hàng hóa Cầu xoay quanh hai yếu tố: ý muốn sẵn sàng mua khả tài mà ta có Lưu ý số lượng cầu hàng hóa tùy thuộc vào hai yếu tố kể mà tùy thuộc vào thời giá nữa, giá thay đổi khố lượng hàng hóa cầu thay đổi - Số lượng cầu: Số lượng cầu hàng hóa số lượng mà người mua sẵn sàng mua thời kỳ Sẵn sàng mua có nghĩa người mua thực sẵn sàng trả tiền cho số lượng cầu có sẵn Điều quan trọng để phân biệt số lượng cầu số lượng thực mua Lượng mặt hàng mà cá thể có nhu cầu, có đủ ngân sách để mua thời điểm định với mức giá xác định mức giá xác định hàng hóa khác gọi lượng cầu Như vậy, thấy số lượng cầu mặt hàng phụ thuộc giá thị trường nó, mức thu nhập cá thể , vào giá mặt hàng khác ( mặt hàng thay bổ sung cho nó), chí vào thời điểm, thị hiếu khách hàng, kỳ vọng giá tương lai, quy mô dân số thời tiết - Số lượng cung: Số lượng cung số lượng hành hóa mà người bán sẵn sàng bán thời kỳ định Sẵn sàng bán nghĩa người bán sẵn sàng cung cấp số lượng cung có đủ người mua hết số hàng điều quan trọng để phân biệt số lượng cung số lượng thực bán Cung ứng, kinh tế học, việc chào bán hàng hóa hay dịch vụ Lượng mặt hàng chào bán với mức giá thị trường hành, mức giá định phủ, kì vọng giá, thời tiết gọi lượng cung ứng hay lượng cung Tổng tất lượng cung mặt hàng tất người bán kinh tế gọi cung thị trường Tổng tất lượng cung hàng hóa dịch vụ tất nhà sản xuất kinh tế gọi tổng cung - Nguyên lý cung cầu: Nguyên lý cung cầu, hay quy luật cung cầu, phát biểu thông qua điều chỉnh thị trường, mức giá cân (còn gọi mức giá thị trường) lượng giao dịch hàng cân xác định Mức giá lượng hàng tương ứng với giao điểm đường cung đường cầu Trạng thái cân mặt hàng gọi cân phận Khi đạt trạng thái cân lúc tất mặt hàng, kinh tế học gọi cân tổng thể hay cân chung Ở trạng thái cân bằng, khơng có dư cung (lượng cung lớn lượng cầu) hay dư cầu (lượng cầu lớn lượng cung) Vậy cung cầu tác động đến thị trường nhà đất nói chung thị trường nhà cho người có thu nhập thấp VIệt Nam nói riêng Khái niệm nhà : Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở, bảo vệ người trước tượng thiên nhiên - nắng, mưa, gió bão… Khái niệm nhà cho người thu nhập thấp : Theo cách hiểu thơng thường, người có thu nhập thấp người có thu nhập trung bình người dân nước đó, bao gồm người nghèo đói người có thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình Còn thu nhập thấp thị áp dụng với người dân sống đô thị theo mức thu nhập trung bình thị Định nghĩa xác người có thu nhập thấp khơng phải việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đưa tiêu chuẩn để định nghĩa người có thu nhập thấp Do vấn đề phụ thuộc vào điều kiện sống hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội phong tục tập quán địa phương dân tộc Vì định nghĩa dễ hiểu thu nhập thấp dựa ngưỡng nghèo Dưới số khái niệm người có thu nhập thấp: - Theo quan điểm Ngân hàng Thế giới, người có thu nhập thấp người phải có chi tiêu 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% lại thu nhập cho nhu cầu khác (nhà ở, y tế, giáo dục…) - Theo quy định lao động thương binh xã hội, ngưỡng nghèo 2001 đô thị 150.000 Đ/người/tháng, tương đương 1,8 triệu đồng/năm Tuỳ địa phương mà ngưỡng nghèo dao động ngồi ngưỡng nghèo quy định theo mức thu nhập khả tài trợ giúp người nghèo Đặc điểm nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam: Nhà người thu nhập thấp thường có kiến trúc đơn giản, bình qn diện tích 1m /đầu người thấp nhiều so với người có thu nhập cao Thực tế có người nghèo đến mức khơng có nhà mà trú ngụ tạm gầm cầu, hiên nhà người khác, có 5, người chen chúc nhà chưa đầy chục mét vuông, sinh hoạt bất tiện Người thu nhập thấp nhà phản ánh lên thu nhập, mức sống họ - Sử dụng vật liệu xây dựng rẻ tiền, dễ kiếm, phần lớn dạng vật liệu khai thác chỗ - Kỹ thuật xây dựng không phức tạp, đơn giản, số lại mẫu nhà tự xây lấy để giảm giá thành cơng trình - Diện tích nhỏ hẹp so với mức chung Vì nhà người thu nhập thấp phần lớn chật hẹp, chất lượng cơng trình kém, phần lớn bán kiên cố nhà tạm, tiện nghi nhà thấp Mặc dù phải sử dụng diện tích chật hẹp để làm dịch vụ sản xuất: bán hàng tạp hoá, sửa xe, sản xuất thủ công… Tại khu chung cư hạn tầng kỹ thuật kém: đường xá chật hẹp, hệ thống điện nước không đảm bảo thường xuyên thiết yếu III Thực trạng: Thời kỳ trước đổi (Trước 1986): Thời kỳ nhà đô thị chủ yếu Nhà nước bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều sách nhà (chính sách đầu tư, hỗ trợ, phân phối…), sách quốc gia nhà cho người làm việc khu vực nhà đô thị… giải phận nhu cầu nhà cấp bách đô thị Tuy nhiên, thiếu kinh nghiệm quy hoạch, quản lý đô thị, Nhà nước ta ý đến việc xây dựng nhà tổ chức quy hoạch không gian đô thị cách tổng thể thiếu sở hạ tầng kèm theo hệ thống thoát nước, cấp điện, đường sá, vệ sinh môi trường Như thời kỳ Nhà nước đóng vai trò người sản xuất cung cấp nhà cho phận dân cư đô thị thực tế lại không thực cân đối cung cầu nhà Nhu cầu nhà cao xong chi phí Nhà nước hạn hẹp Tình trạng tranh chấp, kiện tụng nhà thường xuyên xảy Kết đến cuối năm 80 đầu năm 90 có 30% cán viên chức Nhà nước (chủ yếu phía Bắc) cấp nhà, 70% lại phải tự lo lấy nhà cho nhiều cách khác phải sống điều kiện vô khó khăn Thời kỳ sau đổi (1986 đến nay) : Nhà nước hoàn thành pháp lệnh nhà với mục tiêu khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà khẳng định quyền sở hữu đáng nhà ở, tạo lập hợp pháp thành viên xã hội Xoá bỏ chế độ bao cấp chuyển sang hình thức kinh doanh bước quan trọng để huy động khả người dân vào chăm lo nhà ở, khắc phục tình trạng ỷ lại, trơng chờ vào phân phối nhà Từ năm 1991 quán triệt nghị Đảng toàn quốc lấn thứ VI, Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà với mục tiêu khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà khẳng định quyền sở hữu đáng nhà tạo lập hợp pháp thành viên xã hội Cùng với việc ban hành sách: bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê, sách đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà tác động tích cực đến công tác phát triển nhà nhiều năm qua, lực lượng lao động tham gia xây dựng nhà tăng số lượng chất lượng Trong 12 năm (1991-2003) diện tích nhà tồn quốc tăng từ 629 triệu m2 lên 739 triệu m2 Riêng khu vực đô thị tăng 50 triệu m Bình quân năm tăng triệu m2 song nhà thiếu trầm trọng Đầu năm 2009, vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thị phủ tập trung giải với nghị định số 18/NQ-CP phủ ba định Thủ tướng tập trung cho ba đối tượng học sinh, sinh viên, công nhân người có thu nhập thấp khu vực HCM Theo số liệu xây dựng năm đầu thực 2009-2010, 7.500 tỉ đồng xây dựng ký túc xá cho 250.000 học sinh, sinh viên; 2.600 tỉ đồng để giải nơi cho 125.000 công nhân, 3.600 tỉ đồng đưa vào giải chổ cho 64.000 người thu nhập thấp khu vực đô thị Mỗi năm giai đoạn 2011-2015 dự tính mức đầu tư xấp xỉ Theo dự báo nhu cầu nhà ở, có 1,4 triệu công nhân, 1,8 triệu học sinh, sinh viên 5,86 triệu người có thu nhập thấp khu thị cần chỗ Đến năm 2020, số lượng tương ứng lên mức 4,2 triệu công nhân, 2,7 triệu học sinh, sinh viên 6,48 triệu người có thu nhập thấp Như năm giải quyêt 9% nhu cầu nhà nông thôn, 14% cho học sinh, sinh viên 1% cho người có thu nhập thấp Tình trạng cư trú có mối quan hệ với việc sở hữu nhà Những nghiên cứu trước người nhập cư gặp nhiều khó khăn sống thành phố lớn Do thu nhập thấp, họ phải sống hộ thuê chật hẹp, nơi mà tình trạng vệ sinh, mơi trường an ninh không đảm bảo Trong nghiên cứu kết luận có đến 35,4% hộ tạm trú sống nhà thuê, tỷ lệ có 1,2% hộ thường trú Mối liên hệ biến trình trạng sở hữu nhà Có 90% hộ mẫu khảo sát có nhà riêng Tuy nhiên, đa số nhà cấp (68,1%) Hầu hết hộ nghèo địa bàn khảo sát cư ngụ loại nhà cấp (68,1%) Gạch đá hai loại vật liệu sử dụng để xây nhà Tỷ lệ hộ sống nhà cấp có 25,4% Người nghèo thường sống khu vực có hạ tầng sở phát triển nhà họ có giá trị kinh tế thấp Có thể họ sống khu vực trung tâm thành phố thường khu vực cũ kĩ xuống cấp Yếu tố thu nhập có tác động đến loại nhà việc có hội sử dụng nước dễ dàng Có mối liên hệ diện tích nhà tình trạng cư trú hộ Những hộ tạm trú thường sống nhà nhỏ hộ thường trú.Ngoại trừ loại nhà 31 – 60 m2 có tỷ lệ cao tương đồng hai nhóm thường trú tạm trú (40,2% 40,7%), 25,7% hộ tạm trú sống ngơi nhà có diện tích 11 - 20 m2, 9,7% có nhà diện tích nhỏ 10 m2 Tỷ lệ tương ứng nhóm thường trú 14,2% 1,9% Tình hình kinh tế - xã hội năm 2012 có chuyển biến tích cực, hướng, giải pháp kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô phát huy hiệu quả; nhiên, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn với hầu hết phân khúc bất động sản, ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng khơng quay vòng được, tác động đến ngành khác xi măng, sắt thép, trang trí nội thất Qua kết khảo sát năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hồn chỉnh khơng bán được, hàng tồn kho tăng (đa số hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 hộ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 hộ có diện tích 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu khả toán người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay bất động sản địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ địa bàn; đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà để ở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà cho người thu nhập thấp, nhà khu chế xuất – khu công nghiệp) 18.916 tỷ đồng Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản IV Nguyên nhân: Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến khó khăn việc triển khai nhà cho người thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh việc sử dụng chưa hiệu nguồn vốn đất đai Chính quyền chưa tập trung nguồn vốn để phát triển nhà xã hội: Chưa thực việc điều tiết 30% - 50% từ nguồn ngân sách thu tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà thương mại để phát triển nhà xã hội Luật Nhà quy định; Thiếu nguồn vốn ưu đãi vay hỗ trợ lãi vay cho chủ đầu tư đối tượng giải nhà xã hội 10 Các chế, sách ưu đãi Chính phủ triển khai chưa thực thi thực tế nên chưa thu hút nhà đầu tư tham gia: Chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung vốn vay ưu đãi nói riêng Giá thành nhà xã hội (cho thuê, thuê mua mua trả góp) dù miễn tiền sử dụng đất điều kiện miễn giảm khác cao khả hộ gia đình thu nhập thấp Hơn với tập quán, suy nghĩ người dân nước ta nặng sở hữu nhà tư nhân, chưa quen thích ứng với kiểu nhà cho thuê đảm bảo ổn định chỗ ở, làm cho phía “Cung” “Cầu” khó tiệm cận Chính phủ có chủ trương phát triển quỹ nhà xã hội cho thuê dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách; lại việc xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà xã hội cho thuê, chí nhà thu nhập thấp để bán chủ đầu tư tham gia thời gian hồn vốn lâu (từ 30 – 50 năm), lợi nhuận thấp Việc phát triển quỹ nhà xã hội thực tế gặp nhiều khó khăn Cụ thể, ngồi chương trình đầu tư xây dựng ký túc xá cho sinh viên sử dụng vốn trái phiếu Chính phủ, tương đối có hiệu Còn lại chương trình nhà xã hội cho cán bộ, công viên chức, sỹ quan, quân nhân, nhà cho người thu nhập thấp; nhà lưu trú công nhân, kết đạt không nhiều, chưa tương xứng đáp ứng nhu cầu nhà số đông đối tượng Với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng tung gần sáu tháng nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường bất động sản, giải nợ xấu, việc triển khai “giậm chân chỗ” Nhu cầu nhà phận người dân tiếp tục rơi vào cảnh chờ đợi trình làm thủ tục đến lúc giải ngân nhiều thời gian, khó khăn khâu xác nhận thực trạng nhà địa phương Hơn nữa, Thủ tục ngân hàng khó khăn ngân hàng cẩn trọng xác minh lực tài chính, khả trả nợ khách hàng nhằm đảm bảo khả thu hồi nợ Thành phố Hồ Chí Minh, đại diện ngân hàng thương mại nằm số năm ngân hàng thực cho vay tái cấp vốn gói 30.000 tỉ cho việc giải ngân gói 30.000 tỉ diễn chậm chạp, phần nguồn cung nhà quy định cho vay Trong nhiều dự án nhà hình thành tương lai khiến ngân hàng phải rà soát kỹ mức rủi ro cho vay Bên cạnh đó, thị trường khan nhà xã hội phân khúc trung bình nhiều dự án xây sẵn Thành phố Hồ Chí Minh xin chuyển đổi sang nhà xã hội, chẻ nhỏ hộ lại vướng nhiều thủ tục Về chủ trương chẻ nhỏ hộ, thành phố tồn kho 10.000 hộ, đại đa số hộ diện tích lớn 70m2 Thế nhưng, nhiều dự án nộp hồ sơ xin chia nhỏ hộ, Thành phố duyệt cho dự án 11 V Giải pháp: Để đáp ứng nhu cầu cho người có thu nhập thấp có nhà sẽ, giá rẻ có nhiều diễn biến nên kinh tế thời gian qua tạo xu hướng cho thị trường nhà ở, cụ thể chuyển hướng sang đầu tư giá nhà thấp Thị trường nhà có nhiều biến động xong gặp nhiều khó khăn Sau số giải pháp để phát triển thị trường này:  Miễn thuế, rút ngắn thủ tục Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà giá thấp theo ơng Lê Hồng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất Động sản TP.HCM, trước hết cần phải cải cách thật mạnh thủ tục có rút ngắn thủ tục giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư giúp người dân mua nhà với giá thấp Mặt khác, Nhà nước cần có sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế doanh nghiệp cho doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội, nhà giá thấp, đồng thời bỏ quy định khống chế, giao cho địa phương tự định quy mô hộ theo nhu cầu thực tế  Hạ chi phí giao dịch, nâng cao tính minh bạch thị trường nhà đất Nghiên cứu, ban hành chế, sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp vấn đề thiết Chính sách nhà trước tiên nhằm vào khắc phục điểm yếu thị trường nhà (tình trạng đầu cơ, lũng đoạn phức tạp, chi phí giao dịch thị trường cao tính minh bạc thấp…) Chính sách thúc đẩy thị trường chia làm ba nhóm chính: • Nhóm thứ nhất, hạn chế lũng đoạn độc quyền Công ty phát triển nhà Nhà nước (DNNN) xã hội hóa cơng tác xây dựng nhà • Nhómthứ hai, hạ thấp chi phí giao dịch thị trường nhà Trọng tâm cung cấp giấy chứng nhận nhà đất cho người dân • Nhóm thứ ba, nâng cao tính minh bạch thị trường nhà đất cơng khai hóa nhà đất  Tăng kênh dẫn vốn cho thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Ngồi ra, có giải pháp cụ thể giải nhà cho người có thu nhập thấp TP.HCM Giải pháp 1: Phát huy vai trò tài nhà nước vệc giải nhà cho dân cư thị 12 Tài thị gồm có ba phận có mối liên hệ chặt chẽ với : Tài nhà nước thị, tài doanh nghiệp tài dân cư thị, tài nhà nước thị phận quan trọng phất triển thị nói chung giải vấn đề thị nói riêng Nguồn lực quan trọng tài nhà nước thị khoản thu liên quan đến đất thuế nhà đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê bán nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nước Do đó, cần trọng việc tăng thu cho ngân sách thành phố việc tính đúng, tính đủ loại thuế, lệ phí, phí dịch vụ cơng cộng nguồn thu ngồi thuế từ đất đai đô thị Song song với việc đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách đô thị, thành phố cần phân bổ hợp lý sử dụng có hiệu ngân sách thị cho việc tạo quỹ nhà cho tầng lớp dân cư có thu nhập thấp Giải pháp 2: Tăng cường quỹ đất Để đảm bảo ln có quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển không ngừng, số quốc gia giới áp dụng sách dự trữ đất, theo đó, phủ dùng tiền ngân sách mua vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực giải phóng mặt cung ứng đất với giá rẻ nhiều giá thị trường cho dự án phát triển nhà Luật Đất đai Việt nam tạo sở pháp lý cho chế độ dự trữ đất quy định Nhà nước định thu hồi đất giao cho tổ chức phát triển quỹ đất Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt trực tiếp quản lý chưa có dự án đầu tư Tuy nhiên, đô thị chiến lược quy hoạch, khoanh vùng cụ thể cho quỹ đất dự trữ khó lòng đảm bảo quỹ đất phục vụ nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp Ngồi ra, quản lý chặt chẽ vấn đề sử dụng đất khu công nghiệp biện pháp quan trọng góp phần tạo quỹ đất cho thành phố,bởi nay, tình trạng lãng phí đất khu cơng nghiệp Việt nam phổ biến Giải pháp 3: Phát triển hợp tác xã nhà Để có hội sở hữu hộ thuộc chương trình này, yêu cầu hộ gia đình là: có mức thu nhập ổn định, tham gia vào “chương trình Tiết kiệm nhà ở”, thật có nhu cầu nhà ở, có khả trả trước 30% giá trị nhà, xã viên HTX nhà sở tuân thủ nguyên tắc Điều lệ HTX nhà sở Quyền ưu tiên mua nhà thuộc xã viên Chương trình Tiết kiệm nhà Việc xếp hàng tiết kiệm dựa hệ thống tính điểm với số tiền tiết kiệm tối thiểu 100.000 đồng = điểm/tháng tối đa 300.000 đồng/tháng, tương ứng với điểm Số điểm tối thiếu năm 12 điểm tối đa 36 điểm Hệ thống điểm 13 sở cho việc phân phối nhà xây cho thành viên Khi HTX nhà sở thành lập, danh sách xếp hàng chuẩn bị Vị trí tiết kiệm “thứ tự mua nhà” đóng vai trò định xem thành viên Chương trình Tiết kiệm nhà trao quyền mua nhà Trước hết, hộ bán cho xã viên tham gia chương trình Tiết kiệm nhà ở, người đạt đủ số điểm tối thiểu 180 điểm Nếu hộ chưa bán hết cho nhóm ưu tiên thứ tiếp tục bán cho xã viên có số điểm 180 phải vào vị trí họ thứ tự xếp hàng tiết kiệm, sau bán cho đối tác bên ngồi thị trường tự Sau mua nhà, xã viên có “giấy hồng” để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp với hộ Tấm “giấy hồng” điều kiện để xã viên sử dụng hộ làm tài sản chấp để vay tiền từ ngân hàng với giá trị từ 50% đến tối đa 70% giá trị tài sản chấp, chí số trường hợp cá biệt, khoản vay lên tới 80% đến 90% giá trị tài sản Ngân hàng giữ “giấy hồng” tài sản cầm cố/thế chấp cho khoản vay Thời gian hoàn trả khoản vay thường từ 10-12 năm Giải pháp 4: Quỹ tiết kiệm nhà Quỹ tiết kiệm nhà tính đến giải pháp ưu việt nhằm tạo kênh dẫn vốn hiệu quả, lâu dài cho phát triển nhà Phương thức hoạt động quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người cần nhà cộng với phần tiền thu từ đầu tư đất đai đô thị thị trường bất động sản Quỹ dành cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua được, sau người vay trả dần nhiều năm Tại Việt nam, có nhiều ý kiến khác vấn đề này, chủ yếu nội dung: bắt buộc hay tự nguyện? Thành lập Quỹ riêng cho đô thị hay tập trung vào Quỹ Trung ương? Theo thiển ý cá nhân tác giả, giai đoạn đầu triển khai, nên thí điểm với hình thức tự nguyện giới hạn khuôn khổ đô thị, thu nhập bình quân đầu người, quỹ đất giá nhà đô thị Việt nam chênh lệch nhiều Giải pháp 5: Quỹ tín dụng nhân dân sở Đây giải pháp giúp cho người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn tài nhà Hiện hệ thống Quỹ tín dụng nhân dân điều chỉnh nhiều Luật, với Luật Luật Hợp tác xã Luật Các Tổ chức tín dụng Tuy nhiên, Quỹ tín dụng có đặc thù riêng so với hợp tác xã thơng thường, cần thiết phải ban hành Luật riêng cho Quỹ tín dụng nhân dân để phòng ngừa nguy đổ vỡ dây chuyền 14 Giải pháp 6: Tiếp tục khuyến khích hộ gia đình có xây dựng chung cư mini Nghị định 71 Chính phủ có hiệu lực thi hành từ tháng 8.2010 cho phép hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà đô thị từ hai tầng trở lên, tầng có từ hai hộ trở lên, hộ thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) diện tích sàn xây dựng hộ tối thiểu 30m2 phải đáp ứng quy định nhà chung cư theo quy định Điều 70 Luật Nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSH hộ nhà Hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê hộ sau có GCNQSH hộ Khi bán hộ hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung Việc mua bán hộ CC mini thông qua sàn giao dịch bất động sản Căn hộ loại có giá thành phù hợp với khả tài người có thu nhập khơng cao giai đoạn góp phần làm tăng nguồn cung tiết kiệm quỹ đất Khi cấp phép xây dựng chung cư mini, điều kiện tiên phải phù hợp với quy hoạch địa phương, khu vực Chung cư mini phải tuân thủ quy hoạch đồng thời phải kết nối sở hạ tầng, kiểm sốt chặt chẽ yếu tố an tồn phòng chống cháy nổ… Thực nghiêm túc quy định chung cư mini đảm bảo không phát sinh thêm “ổ chuột” đô thị 15 VI Kết luận: Như vậy, thơng qua việc tìm hiểu phân tích thị trường nhà dành cho người có thu nhập thấp HCM, thấy thực trạng nguyên nhân loại thị trường thông qua tác động cung - cầu người mua, người bán để từ đề giải pháp tối ưu nhằm khắc phục đảm bảo nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp tp.HCM Để tạo lòng tin cho người dân yên tâm làm việc, đưa đất nước ngày lên Qua nhiên cứu, phân tích nhóm ta thấy việc giải cho người dân có thu nhập thấp mục tiêu lớn Đảng, Nhà nước cá nhân đồn thể có trách nhiệm.Việc cần có kế hợp toàn dân, từ cấp quản lý, thực người dân VII TÀI LIỆU THAM KHẢO: Phạm Ngọc Côn, Kinh tế học đô thị (Năm 2012), NXB Khoa học kỹ thuật Nguyễn Đình Hương, Giáo trình quản lý thị (Năm 2003), NXB Thống kê http://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/vi-sao-nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhapthap-chua-co-suc-hut-ar51820 http://doc.edu.vn/tai-lieu/de-tai-giai-phap-ve-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-theohuong-tien-che-lap-ghep-5628/ http://doc.edu.vn/tai-lieu/de-tai-phan-tich-thi-truong-nha-o-cho-nhung-nguoi-co-thu-nhap-thap-oviet-nam-thuc-trang-nguyen-nhan-va-nhung-giai-phap-22194/ http://www.doko.vn/luan-van/thuc-trang-nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhap-thap-trong-giai-doan-hiennay-56825 http://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/vi-sao-nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhap-thap-chuaco-suc-hut-ar51820 http://batdongsan.com.vn/nha-thu-nhap-thap http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=572456&ChannelID=20 16 17 18 ... tính minh bạch thị trường nhà đất cơng khai hóa nhà đất  Tăng kênh dẫn vốn cho thị trường nhà cho người có thu nhập thấp Ngồi ra, có giải pháp cụ thể giải nhà cho người có thu nhập thấp TP.HCM... dựng nhà cho người có thu nhập thấp - Kiến nghị sách cho cơng tác xây dựng khu nhà cho người thu nhập thấp đô thị HCM Nội dung: - Nghiên cứu thực trạng nhà cho người có thu nhấp thị HCM - Phân tích. .. niệm người có thu nhập thấp: - Theo quan điểm Ngân hàng Thế giới, người có thu nhập thấp người phải có chi tiêu 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% lại thu nhập cho nhu cầu khác (nhà ở, y